Продажа квартиры несовершеннолетнему

Последнее обновление: 01.07.2020

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и расскажем, как новые собственники разбираются с этой проблемой.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть.

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

• Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
• Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
• Рентополучатели;
• Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

1. Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
2. Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
3. Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:

1. Прописать в договоре купли-продаже условие о выписке;
2. Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
3. При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

• Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
• Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
• Просьбу о принудительном выселении.

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр.

При подготовке к продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, помимо стандартного пакета документов родителям потребуется получить дополнительное разрешение. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. При этом в ситуациях, когда ребенок не входит в число собственников, а лишь прописан в квартире, никаких дополнительных разрешений собирать не потребуется.

Общее правило гласит, что в результате сделки жилищные условия несовершеннолетнего (не достигшего возраста 18 лет) не должны ухудшаться. На практике это означает, что после переезда ребенок должен получить в собственность не меньшую долю или площадь в новой квартире.

При этом, по словам специалистов, к рассмотрению каждой ситуации органы опеки и попечительства подходят индивидуально, и в некоторых случаях они могут одобрить переезд в меньшую по площади квартиру. «Если ранее семья проживала в двухкомнатной квартире, то покупку взамен нее однокомнатной могут разрешить, только если доля в собственности в этом объекте ребенка будет увеличена, — объясняет юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — Больше шансов на получение положительного решения при продаже большой квартиры и покупки меньшей в том случае, если в семье произошли какие-то изменения. Скажем, родители развелись, квартира раньше принадлежала всем трем членам семьи, теперь же необходимо выделить долю одного из них. В подобных ситуациях органы опеки обычно идут навстречу родителям и разрешают переезд в меньшую жилплощадь».

Какие документы нужны для получения разрешения на продажу квартиры?

Для получения разрешения родители должны обратиться в органы опеки и попечительства того района, на территории которого находится продаваемая квартира.

Перечень основных документов, которые им необходимо предоставить в органы опеки, содержится в постановлении администрации Красноярска № 249 от 18.06.2010 «О мерах по защите прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом». Однако помимо этого обязательного перечня органы опеки в конкретной ситуации вправе потребовать предоставления дополнительных документов. Дополнительное подтверждение того, что интересы ребенка в результате переезда не будут ущемлены, потребуется предоставить, например, если квартира на замену приобретается в строящемся доме или когда для покупки новой квартиры родителям придется вносить доплату.

«На практике чаще всего встречаются ситуации, когда органы опеки просят родителей, занимающихся улучшением жилищных условий, подтвердить наличие средств, из которых семья планирует вносить доплату на приобретение иного объекта недвижимости, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — В качестве таких документов может выступать, например, выписка со счета в банке».

Список основных документов для предоставления в органы опеки

Чтобы получить разрешение, родители должны предоставить в органы опеки свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, в случае расторжения брака — соответствующее свидетельство, правоустанавливающие документы (документы, на основании которых возникло право собственности: договор купли-продажи, договор инвестирования, договор дарения, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением/ренты, решение суда, справка жилищно­-строительного кооператива и т.  д.), а также правоподтверждающие документы (выданное Росреестром свидетельство о праве собственности на объект недвижимости) на квартиру, что продается, а также на ту, которую семья собирается приобрести взамен, технический документ (технический план или кадастровый паспорт на оба помещения), выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета на обе квартиры, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на обе квартиры, в которых содержатся сведения о том, есть ли на покупаемой квартире обременения и аресты. Документы предоставляются в оригиналах и копиях или нотариально заверенных копиях.

Дополнительные документы для предоставления в органы опеки

Документы, подтверждающие платежеспособность родителей (законных представителей), — выписка со счета в банке.

Документы, определяющие потребительские свойства жилых помещений, рыночную стоимость приобретаемого и продаваемого жилого помещения для определения равноценности по потребительским свойствам приобретаемого помещения продаваемому (это может быть акт осмотра сотрудниками органов опеки и попечительства покупаемого жилого помещения, подтверждающий, что оно пригодно к проживанию).

Дополнительные документы, которые потребуется предоставить в органы опеки, если квартира на замену приобретается в строящемся доме

Договор долевого участия в строительстве либо договор уступки права требования с первоначальным договором на участие в долевом строительстве.

Платежный документ, подтверждающий оплату по договору на участие в долевом строительстве, — справка от застройщика о полном расчете.

Документы, подтверждающие место жительства несовершеннолетнего до окончания строительства и оформления права собственности на объект.

«При покупке квартиры в строящемся доме родителям также потребуется подтвердить, что ребенку будет где жить до момента сдачи объекта в эксплуатацию, — объясняет Татьяна Третьякова, — для этого необходимо предоставить в органы опеки документы на любой другой объект недвижимости: квартиру, дом — от родственников или знакомых, а также их нотариально заверенное обязательство, что ребенок будет прописан в этой квартире и сможет в ней проживать. При этом органы опеки не имеют ни финансовой, ни какой другой возможности контролировать, где именно ребенок будет проживать. Поэтому, как правило, в таких ситуациях ребенок до ввода дома в эксплуатацию может быть прописан у бабушки и дедушки, а фактически жить с родителями в арендованной квартире».

Если квартира на замену приобретается при помощи ипотечного кредита

Если объект на замену приобретается с привлечением кредитных средств, помимо обязательного пакета документов в органы опеки потребуется предоставить уведомление банка о возможности выдачи семье кредита на приобретение квартиры, в котором также должно быть указано, что банк разрешает включить в число собственников несовершеннолетних детей.

Нотариально удостоверенное обязательство родителей (или законных представителей) несовершеннолетнего в случае наложенного банком взыскания на заложенное имущество направить средства, оставшиеся после удовлетворения требования банка, на покупку другой квартиры.

Если родители покупают квартиру на замену с использованием ипотечного кредита, им нужно иметь в виду, что далеко не все банки охотно идут на то, чтобы включить в число собственников залоговой квартиры несовершеннолетнего ребенка. «На сегодняшний день только два банка из числа работающих в Красноярске включают в число собственников покупаемой квартиры несовершеннолетних детей — это Сбербанк и »ВТБ 24», — поясняет Татьяна Третьякова.

Купить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники, можно с использованием ипотечного кредита любого банка. При этом в зависимости от банка различается политика в отношении расчетов по таким сделкам.

«Одни банки разрешают провести сделку в соответствии с выданным органами опеки разрешением — продать существующую квартиру и приобрести взамен нее другой объект недвижимости. При этом было ли выполнено родителями данное обязательство, куплена для ребенка другая квартира, они не отслеживают, — рассказывает Татьяна Третьякова. — Другие строго следят за тем, чтобы для ребенка была приобретена квартира на замену. К примеру, если в выданном органами опеки документе указано, что сделка разрешается при условии дальнейшего приобретения другой квартиры, банк «ВТБ 24″ разрешит сделку, но денежные средства предоставит лишь тогда, когда увидит, что договор купли-продажи на покупку второй квартиры подписан и документы предоставлены на регистрацию в Росреестр».

Если квартира на замену приобретается в другом регионе

Отдельный случай — когда квартира на замену приобретается в другом регионе. В такой ситуации в перечне документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры, входит экземпляр периодического печатного издания, издаваемого в новом месте жительства, в котором содержится информация о рыночной стоимости жилых помещений.

Заверенное у нотариуса заявление граждан, проживающих в населенном пункте, куда переезжает семья, о том, что они предоставят несовершеннолетнему право пользования своим жилым помещением, с приложением к нему правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на квартиру, а также выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги.

«Понятно, что в этой ситуации родителям бывает сложно предоставить в органы опеки документы на ту квартиру, которую они собираются приобрести взамен, в таком случае опекой дается разрешение на продажу квартиры, в котором не указан конкретный адрес приобретаемой квартиры. При этом родители обязуются наделить ребенка собственностью в новом объекте недвижимости в течение трехмесячного срока, — объясняет Татьяна Третьякова. — После истечения этого срока органы опеки могут проконтролировать, было ли ими выполнено это обязательство. Если этого не произошло, и несовершеннолетний не стал собственником в другом объекте, у органов опеки есть право обратиться в прокуратуру и добиваться расторжения в судебном порядке того договора купли-продажи, что был заключен на первую квартиру».

Поскольку для проведения сделки с квартирой несовершеннолетнего потребуется заниматься сбором дополнительных документов, на ее подготовку уходит больше времени. С момента, когда родители нашли покупателя квартиры и определились с объектом, приобретаемым взамен принадлежащей им недвижимости, как правило, проходит не меньше трех недель. Как только выбор объекта сделан, заказывается выписка из ЕГРП (срок ее изготовления — четыре рабочих дня) и выписка из домовой книги, после чего подается заявление в органы опеки. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение двух недель с момента подачи заявления.

Телефоны отделений органов опеки и попечительства в Красноярске:

Центральный район — пр. Мира, 63, тел. 227 18 76;

Железнодорожный район — ул. Ленина, 160, тел. 221 80 74;

Октябрьский район — ул. Высотная, 15, тел. 243 15 42;
Советский район — ул. Партизана Железняка, 36, тел. 220 06 52;

Свердловский район — пр. 60 лет Октября, 46, тел. 261 43 12;

Кировский район — ул. Семафорная, 325, тел. 234 36 13;

Ленинский район — пр. «Красноярский рабочий», 59а, тел.

Законодательством не запрещена продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками. Совершить сделку можно только после получения согласия органов опеки. Ребенок прописан на жилой площади, но не является владельцем, тогда потребуется снять его с регистрации по прежнему месту и одновременно поставить на учет по новому адресу.

На заметку! Родителям часто приходиться сталкиваться с проблемой продажи имущества, часть которого принадлежит подопечному. Соблюдая правила и условия сделки, можно ускорить процедуру, исключить возможные риски.

Продажа жилплощади с прописанным несовершеннолетним

Согласно закону пользоваться недвижимостью вместе с владельцами имеют право члены его семьи (супруг, родители и дети). Отсутствие регистрации о проживании недееспособного физлица на продаваемой жилплощади свидетельствует, что он прописан по другому адресу. Если он числится в данной квартире, это не станет препятствием для заключения сделки купли продажи (ГК РФ п. 2 ст. 292).

Внимание! На основании законодательства после совершения процедуры отчуждения, несовершеннолетние, утрачивают право собственности, распоряжения, пользования жильем. Тоже относится и к гражданам, не имеющим другого дома и денег на его покупку (ЖК РФ п. 5 ст. 31).

Проблемы могут возникнуть, в случае регистрации на жилой площади несовершеннолетних детей, лишенных опеки родителей. Продать такую недвижимость можно только с согласия органов попечительства. Прежде, чем заключать договор, покупателю лучше проверить статус и наличие зарегистрированных в домовладении граждан до 18 лет.

Когда можно продать жилье, принадлежащее несовершеннолетнему

Заключение сделки купли-продажи на квартиру с детскими долями связано с соблюдением установленных законом правил, условий. Отчуждение имущества выполняется с учетом наличия прав на жилплощадь:

• продажа дома с владельцем до 18 лет, а также собственником доли;

• купля-продажа с зарегистрированным на жилплощади недееспособным физлицом, который имеет право только проживать здесь.

Законом не запрещена реализация объекта с долями несовершеннолетних. Но, для заключения договора потребуется разрешение опеки. Госорган устанавливает правила осуществления сделки с малолетними гражданами с учетом следующих обстоятельств:

• способы получения прав на жилую площадь – приватизация, дарственная, договор купли-продажи или мены, наследство;

• наличие обременения – залог, аресты, интерес третьих лиц;

• возраст гражданина;

• особенности реализации жилплощади – способы оплаты.

Важно! Возрасту неправоспособного физлица до 18 лет законодательство уделяет особенное внимание. Семейным правом и ГК РФ регламентируется, может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры.

На возможность владельца при реализации имущества значительное влияние оказывает возраст малолетнего гражданина, его дееспособность:

1. Полная правоспособность 16-18 лет. С 16 лет физлицо имеет право совершать сделки после вступления в брак или эмансипации.

2. Ограниченная правоспособность 14-18 лет. Подопечные могут совершать небольшие операции, отстаивать интересы относительно своей собственности.

3. Частичная правоспособность 6-14 лет. Лицо не имеет право участвовать в операциях, связанных с долями в домовладении, но могут дать согласие на подписание незначительных договоров (покупку товара).

4. Полная неправоспособность до 6-ти лет. Опекуны, родители решают все вопросы, касающиеся интересов подопечного самостоятельно.

Внимание! Если лицо признано полностью дееспособным, продажа имущества проходит в стандартном порядке без разрешения органов опеки и привлечения других лиц. Здесь проблем возникнуть не должно.

Лицо недееспособно или частично правоспособно, отчуждение собственности с прописанными малолетними лицами или владельцами до 18 лет осуществляется с привлечением стороны, представляющей их интересы. Только после ее согласия продажа жилья возможна.

Органы попечительства – гарант соблюдения интересов неправоспособных, без них продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками невозможна. Сделка признается не действительной. Опека должна дать разрешение на заключение договора купли-продажи.

Согласие содержит следующие пункты:

• разрешение госоргана на реализацию жилья на условиях, предусмотренных договором;

• перечень требований к представителям подопечного, срок их исполнения, чтобы обеспечить жилой площадью недееспособного;

• в отсутствии новой жилплощади, условия открытия и закрытия счета, на который будут перечислены средства после проведения операции;

• обязанность представителей выделить долю в новом доме.

При сомнениях в законности осуществления операции купли-продажи с лицом до 18 лет, органы опеки могут отказать в дальнейшей реализации объекта. Важно соблюсти процедуру, чтобы соглашение было признано законным.

Требования органов опеки к сделке купли-продажи

Защита интересов граждан до 18 лет – основная функция госоргана. Контролируют процедуру отчуждения имущества и требуют, чтобы предоставили:

• подопечный – собственник, должны выделить часть новой жилплощади соразмерную с долями, принадлежащими ему в старом домовладении;

• своевременную прописку по месту жительства;

• перечислить средства на счет, если отчуждаемое жилье – не единственная недвижимость, принадлежащая малолетнему лицу, планируется покупка объекта в другом регионе.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком или доли – сделка с ограничениями. Госорганы могут отказать в проведении операции в следующих случаях:

• отец, мать или опекун не согласен с продажей (разрешение должны дать все заинтересованные лица);

• новая квартира хуже предыдущего жилья (меньше площадь, отсутствует ремонт, аварийное состояние);

• нарушены права подопечного (не была выделана доля при покупке жилья);

• приобретаемая недвижимость не достроена более чем на 70%;

• отсутствуют удобства (инженерные коммуникации, электричество, холодная и горячая вода);

• малолетний гражданин не вступил в наследство (собственность на него не оформлена);

• доля в новом доме меньше (по закону метраж уменьшен быть не может);

Важно! Еще одно обстоятельство, когда могут отказать в проведении операции – у малолетнего физлица отсутствует регистрация по новому месту жительства. По закону его нужно выписать и сразу же поставить на учет по другому адресу. Особенно это актуально, если осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком.

Реализация недвижимости без предоставления жилплощади

Опека не во всех случаях требует приобрести новое домовладение, но перечень таких исключений существенного ограничен. Продажа жилого объекта с прописанными несовершеннолетними детьми и малолетними собственниками возможна в следующих ситуациях:

• переезд на постоянное место жительства в другой регион, город, страну;

• покупка квадратуры в строящемся доме.

Опека иногда разрешает реализовать жилье неправоспособного владельца без обязанности покупки другой недвижимости в ряде обстоятельств. А именно:

• лечение серьезного заболевания планируется осуществить за счет денег, полученных от отчуждения объекта;

• переезд на ПМЖ за границу;

• здоровью малолетнего гражданина был нанесен вред из-за плохой экологической обстановки.

Все обстоятельства госучреждение проверяет индивидуально, после принимается решение, не противоречащее интересам граждан, не достигшим 18 лет.

В отсутствии необходимости в предоставлении малолетнему лицу жилого помещения, опекуны могут потребовать реализовать имущество без выделения доли в новом доме.

Пошаговая инструкция совершения операции:

1. Госорганы попечительства должны предоставить свое согласие.

2. Оценка жилплощади, которую проводят специализированная фирма или родители.

3. Поиск риэлтора, подписание договора на предоставление услуг по доверенности (при необходимости).

4. Заключение сделки, получение денежных средств: наличными, безналичным путем.

При отчуждении объекта данным способом, на гражданина, не достигшего 18 лет, открывается расчетный счет, деньги с которого можно направить на покупку жилой площади. Им может воспользоваться ребенок, когда он станет полностью дееспособным. Контролируют сохранность счета госорганы. За любые расходы придется представить подробный отчет.

Внимание! Условия об открытии расчетного счета на неправоспособное физлицо указываются в разрешении госорганов, а также договоре купли-продажи. Пока средства не будут перечислены, процедура регистрации невозможна.

Средства на счете хранятся до выполнения одного их условий:

• Гражданин стал правоспособным, может распоряжаться деньгами самостоятельно;

• Куплен другой дом, средства перечисляются по ДКП с согласия родителей, органов попечительства.

Родители или опекуны должны сообщить о поступлении денег на р/счет. Иначе операция будет признана недействительной, а за ребенком восстановят права на отчужденную недвижимость.

Процедура продажи жилья с долей неправоспособного

Отчуждение имущества, владельцем которого является недееспособное лицо, предполагает намного больше внимания к совершению операции: посещение государственных учреждений – органов попечительства, нотариуса.

Предусмотренный законом порядок действий

Сделка предусматривает соблюдение определенного алгоритма и условий. Прежде, чем выставлять объект на торги, необходимо узнать, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Процедура проводится в следующем порядке:

1. Получение разрешения у госорганов попечительства на отчуждение жилого объекта (могут отказать в выдаче согласия при несоблюдении условий операции).

2. Составление, утверждение текста соглашения купли-продажи.

3. Обсуждение с клиентом места, времени совершения операции.

4. Визит вместе с покупателем к нотариусу (основное требование для проведения процедуры), можно вызвать сотрудника конторы по месту подписания соглашения.

5. Окончательный осмотр объекта клиентом (в присутствии владельца), составление и подписание акта передачи имущества.

6. Госрегистрация договора в Росреестре и внесение записи в ЕГРН о смене владельца дома.

По окончанию процедуры регистрации новый собственник имеет право взять выписку из единого госреестра недвижимости и техпаспорт у предыдущего хозяина. Если продавец откажется в предоставлении нужных бумаг, клиенту придется самостоятельно обратиться в БТИ.

Документы, необходимые для реализации жилого объекта

Сделка по отчуждению объекта предполагает сбор определенного пакета бумаг. Чтобы правильно провести процедуру нужно знать, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли и какие документы потребуются:

• паспорт матери (отца), опекуна;

• документ о рождении владельца;

• постановление о назначение недееспособному лицу, оставшемуся без родителей попечителя;

• предварительный ДКП, медзаключение, справка о переезде в другой регион представителя подопечного по работе или иной документ, подтверждающий необходимость совершения операции;

• письменное разрешение опекуна, усыновителя, родителя на отчуждение дома недееспособного лица 14-18 лет;

• выписка из единого государственного с реестра недвижимости;

• свидетельство на имущество ребенка;

• чек о внесении пошлины за услуги нотариуса;

• согласие госорганов опеки;

• техпаспорт дома;

• соглашение купли продажи (3 копии).

На заметку! Перечисленные документы – не полный перечень. В зависимости от обстоятельств, нотариусом и госучреждением может быть запрошена и другая важная документация.

Сроки и расходы при заключении сделки

При отчуждении недвижимости с прописанными несовершеннолетними или владельцем доли уполномоченный орган должен дать разрешение или отказать в проведении действий в течение 2-х недель с момента предоставления запроса официальными представителями подопечного.

Срок оформления соглашения купли продажи зависит от участников процедуры – дополнительного рассмотрения ДКП государственными учреждениями не требуется. Факт перехода прав на имущество регистрируется по просьбе нового владельца. Обратиться в Росреестр можно сразу же после подписания соглашения или позже. Срок госрегистрации – 5 дней без учета выходных, праздничных.

Расходы на реализацию площади, принадлежащей малолетнему лицу, превышают, траты за оформление документов, где он только зарегистрирован. Это объясняется необходимостью обращения в нотариальную контору:

• нотариус – 0,5% от стоимости недвижимости (пошлина);

• 6 тыс. рублей – за услуги технического и правового характера (актуально в Москве, в других регионах расценки могут отличаться).

Расходы на нотариуса несут обе стороны сделки (они делятся поровну). Граждане до 18 лет освобождены от уплаты услуг правового и технического характера пропорционально своей доле. Другому владельцу останется выплатить только 3 тыс. руб. Государственная пошлина за регистрацию останется неизменной – 2 тыс.

Какие существуют исключения

Продажа имущества эмансипированных детей проводится аналогично, как отчуждение объекта, принадлежащего совершеннолетнему гражданину. Дееспособность лица, не достигшие 18 лет, приобретают на основании:

• свидетельства о заключении брака;

• трудоустройства по договору или контракту;

• коммерческой деятельности в качестве предпринимателя.

Официальный статус присваивается на основании решения государственных органов попечительства (если представители подопечного согласны) или судебных инстанций (если родители, опекуны против признания дееспособности).

Внимание! Статус эмансипации дает гражданину 16-18 лет полный объем прав. Также после признания лица дееспособным, возникает и гражданская ответственность. Он самостоятельно решает, заключать сделку с участием имущества, принадлежащего ему на праве собственности или нет.

Видеоролик с ютуба:

Продажа недвижимости, принадлежащей физлица до 18 лет, связана с соблюдением определенного алгоритма: выделение равноценной доли, сбор документов. Для совершения сделки потребуется разрешение органов попечительства, а также соблюдение условий, требований, предусмотренных законом.

Отчуждение жилья с зарегистрированным несовершеннолетним лицом проходит по упрощенной схеме. Обязательное условие – прописка малолетнего гражданина по новому адресу проживания. Ребенок должен иметь постоянное место регистрации, иначе могут возникнуть проблемы с опекой.