Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений ().

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД ().

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

1. Зачем менять управляющую компанию

3. Документы для перехода

4. Порядок действий для смены управляющей компании

5. Варианты перехода

5.1 из одной управляющей компании в другую

5.2 из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

1. Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)

2. Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

3. Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.

4. Компания обанкротилась или на грани развала.

5. Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

6. Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

7. Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.

8. Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

9. Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

1. Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
   Протокол содержит:
   – адрес дома;
   – повестку дня;
   – причины для перехода, доводы за и против;
   – вопрос для голосования;
   – результаты голосования;
   – явку собственников;
   – подписи присутствовавших на собрании.

2. Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.

3. Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.

4. Договор с прежней управляющей компанией.

5. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.

6. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Порядок действий для смены управляющей компании

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

1. Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.

   Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

   Обратите внимание на следующие вопросы:
   – опыт работы;
   – отзывы;
   – количество домов;
   – документацию;
   – материальную базу;
   – степень открытости информации о деятельности;
   – автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
   – какое программное обеспечение использует в своей работе;
   – работу с клиентами;
   – квалификацию сотрудников;
   – тарифы;
   – взаимодействие с поставщиками услуг;
   – наличие лицензии (проверить можно ).
   Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ.

2. Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
   Готовится повестка собрания:
   – о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
   – о расторжении договора управления;
   – о выборе способа управления;
   – об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
   – о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
   – о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
   – о способе оповещения собственников о результатах собрания;
   – о месте хранения протокола собрания.

   О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
   Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

   – уведомление о собрании;

   – реестр уведомлений;

   – решение собственников;

   – реестр выдачи бланков;

   – протокол собрания;

   – уведомление собственников о результатах собрания;

3. Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

4. Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)

5. Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

Варианты перехода

из одной управляющей компании в другую

Дом может перейти из одной управляющей компании в другую. Для такого перехода актуален порядок действий, который описан выше.

из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Можно поменять управляющую компанию на товарищество собственников жилья и наоборот. В этом случае жильцы сами выполняют функции управляющей компании. Сперва на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ.

Вопрос перехода дома из ТСЖ в УК тоже решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма правления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, устройте собрание с переизбранием. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жителям будет комфортно с управляющей компанией, не появится желание перейти в другую УК. Чтобы повысить удовлетворенность жителей, будьте на связи. Реагируйте на проблемы, решайте их своевременно и оперативно при помощи программного обеспечения.

Программы 1С-Рарус помогут вовремя и корректно формировать квитанции для оплаты; принимать и отслеживать заявки в аварийно-диспетчерскую службу; обеспечивать прозрачность расчетов и начислений.

Через Сайт ЖКХ и мобильное приложение жители смогут связаться с вами, передать показания счетчиков и оплатить квитанции в любое время.

Приложение для руководителя поможет управлять бизнесом. Когда всё под контролем, управляющая компания не просрочит лицензию, не обанкротится и минимизирует прочие риски.

Дата обновления материала: сентябрь 2019.

Вам также может быть интересно: Как вести учет заявок в ЖКХ
Как провести голосование в ЖКХ
Как работать с должниками
Программа расчетов ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

На этой странице размещена форма уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых на общем собрании собственников.

В данном случае, уведомление или извещение направляется жильцам с целью информировать о принятых решениях (в данном конкретном случае – о смене управляющей компании).

В соответствии с требованиями к порядку проведения общих собраний, направление такого уведомления является обязательным условием для признания такого собрания легитимным. Именно поэтому настоятельно рекомендуется скачать прилагаемую форму, не пренебрегать обязанностью об информировании жильцов МКД о результатах общего собрания и производить уведомление своевременно по факту его проведения и составления протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.

Для уведомления может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Образец уведомления о результатах общего собрания собственников жилья.

УВАЖАЕМЫЙ СОБСТВЕННИК!

По итогам собрания приняты следующие решения:

По первому вопросу повестки дня:

Провести собрание в форме очно-заочного голосования. Решение _________________ (принято/не принято).

По второму вопросу повестки дня:

Утвердить председателя (Ф.И.О.) ______________________________________________,

секретаря общего собрания (Ф.И.О.) ______________________________________________.

По третьему вопросу повестки дня:

Расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией___________________________________________________________________

с «_____» ____________________________ года. Решение _________________ (принято/не принято).

По четвертому вопросу повестки дня:

По пятому вопросу повестки дня:

По шестому вопросу повестки дня:

По седьмому вопросу повестки дня:

По восьмому вопросу повестки дня: Решение _________________ (принято/не принято).

По девятому вопросу повестки дня:

По десятому вопросу повестки дня:

Приложение: Копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ____ от ____________________.

ИНИЦИАТОР СОБРАНИЯ ____________________________/_____________________