УДК 657.922:
ЗОНУВАННЯ ТЕРИТОРП М1СТА НА БАЗ1 РИНКОВО1 ВАРТОСТ1 НЕРУХОМОСТ1 ЯК ОСНОВА НОРМАТИВНО? ГРОШОВО?
ОЦ1НКИ ЗЕМЕЛЬ
К1Р1ЧЕК Ю. О.1*, д-р техн. наук, проф., ЛАНДО е. О.2, канд. техн. наук, доц., БИКОВ Д. К.3, студ.
Анотащя. Аналiзуeться юнуюче зонування i розроблення принцишв цшового зонування територп мiста як основи нормативно! грошово! оцшки зсмлГ та масово! оцшки нерухомосп для цшей оподаткування. Розроблене цшове зонування дозволяе коректно вирiшувати низку вадповадних оцшочних питань. Виконано аналiз ринково! вартостi зсмлГ i нерухомосп. Сформовано карту цшового зонування житлово! нерухомосп.
Запропоноване зонування, за даними аналiзу ринково! вартостi нерухомосп, отримане на шдстаы критерпв цшносп i може використовуватися як для визначення оцшочно! вартостi у процеа масового ощнювання для цшей оподаткування, так i з метою нормативно! грошово! оцшки земель.
Ключов1 слова: нерухомкть; зонування; оцiнка mpyxoMocmi; масова ощнка; нормативна грошова оцтка; ринок wpyxoMocmi; варткть 3emni; оподаткування
ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА НА БАЗЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСНОВА НОРМАТИВНОЙ * ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
КИРИЧЕК Ю. А.1 , д-р техн. наук, проф., ЛАНДО Е. А.2, канд. техн. наук, доц., БЫКОВ Д. К.3, студ.
Аннотация. Анализируется существующее зонирование и разработка принципов ценового зонирования территории города как основы нормативной денежной оценки земли и массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. Разработанное ценовое зонирование позволяет корректно решать ряд соответствующих оценочных задач. Выполнен анализ рыночной стоимости земли и недвижимости. Сформирована карта ценового зонирования жилой недвижимости.
Предложенное зонирование, исходя из анализа рыночной стоимости недвижимости, получено на основании критериев ценности и может использоваться как для определения оценочной стоимости при массовой оценке для целей налогообложения, так и при нормативной денежной оценке земель.
Ключевые слова: недвижимость; зонирование; оценка недвижимости; массовая оценка; нормативная денежная оценка; рынок недвижимости; стоимость земли; налогообложение
KIRICHEK Yu. O.1*, Dr. Sc. (Tech.), Prof.,
LANDO Ye. O.2, Cand. Sc. (Tech.), Ass. Prof., BYKOV D. K.3, Student.
Вступ. Ощнка нерухомосп для щлей оподаткування останшм роком вийшла на перший план у дискуси щодо змш нормативно! бази. На укра!нському ринку склалася ситуащя, коли все бшьше професiоналiв iз питань ощнки нерухомосп з метою оподаткування доходiв фiзичних оаб доходять висновку, що для оподаткування нерухомосп потрiбно нарешт вщмовитися вщ шдивщуально! та перейти до масово! ощнки, як робиться у бшьшосп розвинених держав. Що стосусться нормативно! грошово! ощнки земельних дшянок, то чинна методика, розроблена за чаав Радянського Союзу в умовах вщсутносп ринку земель, нагадуе зараз кам’яну сокиру, яку намагаються поеднати iз сучасними геошформацшними технолопями.
Зараз, iз застосуванням нормативно! грошово! ощнки земель, зонування територп мют грунтуеться на структурi генерального плану мюта, юнуючому подшу адмшютративних райошв тощо. Не береться, на жаль, до уваги щншсть земель, прямим критерiем яко! е ринкова вартють. Тому застосоване у чиннш методищ грошово! нормативно! ощнки земель зонування не досить коректне. Так, за земельш дшянки, розташоваш в центральнш зош мiста, плата за землю завжди занижена, а за земельш дшянки, яю розташоваш у вщдаленш зош мюта в рамках
адмiнiстративного району, така плата вщносно перебiльшена . В результат чого tí, хто живе у бшьш привабливому мющ, платить податкiв менше, анiж tí, хто живе на окра!ш. Це порушуе принцип справедливостi в оподаткуванш, бо бiднi платять за багатих.
Мета роботи — розроблення принцитв щнового зонування територп мiста, яке дозволить уам учасникам ринку оперувати однаковими кшьюсними та якiсними критерiями пiд час масово! оцiнки з метою оподаткування. Для реалiзащ! поставлено! мети проаналiзовано iснуюче територiально-адмшютративне зонування та на пiдставi аналiзу ринково! шформащ! про продаж житлово! нерухомостi та земельних дiлянок запропоновано нове щнове зонування територп мюта.
Актуальшсть проблеми та практична значимють напрямiв дослiджень зумовленi вiдсутнiстю единого шдходу та затвердженого документа щодо зонування територп на пiдставi !! цiнностi. Особливу роль у розвитку ринку нерухомосп грае зонування територп. Термши зонування територп застосовують у сво!й роботi рiзнi учасники ринку нерухомосп: продавщ та покупцi нерухомосп, швестори, оцiнювачi, рiелтори, страховi, аудиторсью компанГ!, податкiвцi та iншi, але, через вщсутшсть загально! i цшсно! системи, бiльше кожен на свш розсуд.
Новизна та оригшальшсть роботи
полягае в тому, що для нормативно! оцшки земель запропоновано використовувати цшове зонування населених пункпв. Запропоноване зонування базуеться на анал1з1 ринково! вартосп житлово! нерухомосп та земельних дшянок.
Виклад основного матер1алу. Цшове зонування територп м. Дншропетровськ розглядалося ще станом на 2013 р. , коли були запропоноваш основш принципи зонування. Питання оцшки земельних дшянок 1з метою оподаткування розглядалися у пращ в якш був проведений анал1з ринково! вартосп земельних дшянок та вартосп за нормативною оцшкою земельних дшянок в межах економ1ко-планувальних зон по адмшютративних районах м. Дншропетров-ська. Як результат отримано висновки стосовно нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок: населення, що користуеться в центр1 мюта бшьш коштовними землями, недоплачуе за вигоди свого розташування, в той час як у вщдалених районах, в яких розташована менш коштовна нерухомють, а також промислов1 пщприемства, — переплачуе.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
На пщстав1 структури генерального плану мюта та юнуючо! с1тки адмшютративних райошв з урахуванням критерпв ринково! вартосп земл1 та ринково! вартосп житлово! нерухомосп, видшено шють зон м. Дншро, як1 характеризують цшносп територп.
Розподш райошв м. Дншро згщно з пропонованими економ1ко-планувальними зонами наведено на рисунку 1.
Станом на травень 2017 року на ринку нерухомосп м. Дншро на сайт приватних об’яв «Дошка об’яв ОLX»
https://www.olx.ua/ представлено 6 326 об’яв щодо продажу квартир на вторинному ринку та 1 102 об’яви щодо продажу квартир у новобудовах.
Найбшьша кшькють квартир представлена в Шевченювському та Соборному районах — центральних районах мюта, найменше число квартир у вщдалених районах — Самарському та Чечел1вському, при цьому в спальних районах мюта кшькють пропозицш практично однакова з центральними районами, так, у Новокодацькому та Амур-Нижньодншров-ському районах у сум1 кшьюсть пропозицш вщр1зняеться вщ Шевченювського та Соборного райошв лише на 20 %.
Найширше представлен! на ринку двоюмнатш та трик1мнатн1 квартири, в твтора раза менше пропозицш одноюмнатних квартир 1 практично у шють раз1в менше пропозиц1й чотири- та бшьше к1мнатних квартир. Кшьюсть пропозиц1й двок1мнатних та трик1мнатних квартир вщр1зняеться на 10 %. Таким чином, для анал1зу ц1н житлово! нерухомосп доцшьно використати пропозицп двоюмнатних 1 триюмнатних квартир як найбшьш популярних 1з представлених на ринку.
Шсля статистично! обробки
пропонування до продажу згщно 1з саме цими даними побудоваш цшов1 зони розподшу ринково! вартосп житлово! нерухомосп на територп мюта. На етат формування бази продаж нерухомосп проведено вщбракування об’ект1в, тсля чого отримано бшьш однорщну структуру сегмент1в ринку. Для ч1ткого вщображення р1вня ринково! вартосп земл1 в р1зних частинах мюта з урахуванням ринково! вартосп буд1вництва житлово! нерухомосп визначено частину вартосп земл1 в ринковш вартосп житлово! нерухомосп та виконано анал1з ринкових пропозицш вартосп земельних дшянок.
№ Наймену- Значення коефщента Км2 Найменування економмжо —
з/п вання зони планувально!
зони
1 Зона 1 3,5 — 4,2 Ядро центру
2 Зона 2 3,0 — 3,49 Центральна
3 Зона 3 2,5 — 2,99 Наближена до центру
4 Зона 4 2,0 — 2,49 Середина
5 Зона 5 1,5 — 1,99 Ввддалена ввд центру
6 Зона 6 0 — 1,49 Перифершна
Рис. 1. Розподш районiв м. Днтро згiдно з пропонованими економiко-планувальними зонами
Як уже було вiдмiчено, адмшютративне районування не враховуе ринкову ситуащю, що склалася на ринку нерухомосп. Тому запропоновано схему зонування мюта за ринковою вартiстю нерухомосп. Пюля запропонованого подiлу на зони, що узгоджуються за ринковою варпстю житлово! нерухомостi, отримано схему (рис. 2). У зонуванш на першому етапi була використана схема землеоцшочних районiв м. Днiпро для нормативно! грошово! оцiнки земельних дiлянок. Спроба вкласти ринковi данi у вже iснуючi меж землеоцiночних районiв, як були складенi в умовах вщсутносп розвиненого ринку земель, може спричинити значш неточностi. Тому, окрiм вищенаведеного, створено зонування, що спираеться на ринок житлово! нерухомосп.
На карту мюта точково був нанесений увесь масив об’екпв пропонування з
атрибутивними даними — ринковою вартютю за 1 м2 житлово! нерухомосп. Пюля цього проведено штерполящю вартостей з побудовою iзолiнiй. Зони визначалися методом рiвних iнтервалiв за цшою через кожнi 50 дол./м2 для житлово! нерухомосп (рис. 3). По^м зони були укрупнеш та побудоваш iзолiнi! до iнтервалiв через кожш 100 дол./м2 (рис. 4, 5). Кожна цшова зона уточнювалася даними ринку житлово! нерухомостi, i меж1 зон проведенi по вулицях мiста. Така сама робота виконана i за даними ринково! вартосп земель методом рiвних iнтервалiв через кожш 20 дол./м2 по зонах (рис. 6) з iзолiнiями (рис. 7). Аналiз зазначених даних показуе, що уа значення перебувають у порiвнянних дiапазонах, це дае тдстави використати i зонування на пiдставi частки вартостi землi. Нижче (рис. 8) наведено графши розподiлу ринково! вартосп нерухомосп за адмшютративними районами. З наведено! таблищ видно, що в межах адмшютративно! одиницi коливання ринково! вартосп житлово! нерухомосп та ринково! вартосп земельних дшянок перебувае досить у широкому дiапазонi.
Рис. 2. Зонування mepumopiï м. Днтро на nidcmaei частки eapmocmi землi в ринковт eapmocmi житловог’
Рис. 4. Зонування територи м. Днтро на пiдставi ринковою вартостi житловоI нерухомостi (100 дол. /м2)
Рис. 5.1золти до iнтервалiв через кожш 100 дол./м2 зонування територП м. Днтро на пiдставi ринковою
вартостi житловоI нерухомостi
Рис. б. Зонування територiï м. Днтро на пiдставi ринковоï вартостi земельних дшянок (20 дол./м )
Рис. 7. Iзолiнiï до iнтервалiв зонування територи м. Днтро на пiдставi ринковоï вартостi земельних
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
дшянок
Рис. 8. ^афти .змти pинковоï ваpтостi неpyхомостi та pинковоï ваpтостi землi
по адмiнiстpативних pайонах
Цши пропонування нерухомостг по адмШстративнихрайонах
Таблиця 1
№ Haйменyвaння адмшс-тpaтивнoгo paMony Цiни пpoпoнyвaння житлoвoï ^pyxo-мoстi, дoл./м2 Цiни пpoпoнyвaння земельних дiлянoк, дoл./м2
з / п max min сеpеднe max min Сеpеднe
1 Aiwyp-Hижньoднiпpoвський 792,7 503,8 б8б,5 41,7 5,3 22,8
2 Шевченшвський 1072,б 517,8 727,9 333,9 9,5 105,7
3 CoôopRm 945,7 515,8 бб4,б 347,5 38,9 158,8
4 Iндyстpiaльний 702,8 431,8 557,б 41,9 9,1 28,5
5 Центpaльний 1130,б 7б9,7 912,8 341,5 41,5 185,5
б Чечелiвський 1002,б 485,8 782,3 б0,5 32,б 43,3
7 Hoвoкoдaцький 934,7 414,8 б32,3 30,0 5,3 13,7
8 Сaмapський 745,7 411,8 53б,4 21,9 5,9 15,4
Ilcjjcôifjiiùia ята
4 УО 480 470 460
ОТ
— 450 ■g 440 i 430 420 410 400
♦ ♦ ♦
♦ ♦
с>л <? & ^^ i’/? <9 o o f
I .1:1;. ;.l: l¡: ЗОНИ
Рис. 9. ГрафЫи змти ринковоï вартостi нерyхомостi та ринковоï вартостi землi згiдно Í3 зонуванням
на основi ринковоï вартостi нерyхомостi
Зa свoïм xapaктеpoм змши вapтoстi Ha pисyнкy 9 нaведенo гpaфiки poзпoдiлy
житлoвoï неpyxoмoстi тa земельниx дiлянoк pинкoвoï вapтoстi неpyxoмoстi згiднo i3 мaйже збiгaються, щo зaйвий pa3 зaпpoпoнoвaним зoнyвaнням. пiдтвеpджye тюний зв’язoк вapтoстi неpyxoмoстi тa вapтoстi землi.
Таблиця 2
PuHKoei ц’ши по зонах, визначених на ocHoei puHKoeoï eapmocmi нерухомостг
№ Щшв1 зoни Pинкoвi цши житлoвoï неpyxoмoстi, дoл./м2
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
з/п max min сеpеднe
1 -HApo центpy 1 131 992 1 041
2 Центpaльнa 948 863 916
3 Haближенa AO центpy 84G 722 768
4 Сеpединa 717 577 648
5 Вiддaленa в1д центpy 56G 486 527
б Пеpифеpiйнa 485 412 450
Hедoлiки зaстoсoвaнoï методики: a) 3a невелиш!’ кшьшсп oб’eктiв дoвoдиться збiльшyвaти бyфеpнi зoни, щo не зaвжди зaбезпечye oб’eктивнiсть дaниx; б) oб’eкти, нaвiть близьш poзтaшoвaнi, неpiдкo мaють iстoтнy piзницю в цiнi, чеpез щo raprara
виxoдить зaнaдтo неoднopiднoю; в) межi цiнoвиx зoн зaлежнo вiд вибpaнoгo метoдy не oднaкoвi; г) методи iнтеpпoляцiï, вживaнi в спецiaлiзoвaниx пaкетax oбpoбки, не зaвжди вiдпoвiдaють мет po6oto. Тoмy викopистaння елементiв екoнoмiкo-
планувального зонування населених пункпв теж мае тдстави до застосування.
Переваги видшення зон i3 жорсткими межами: а) в межах зони неоднорщносп урь вноважуються; б) межi зон залишаються по-стшними, що полегшуе вiднесення об’екта до пе! чи шшо! зони, а також полегшуе по-шук об’екта-порiвняння.
У таблицi 2 наведено даш цiн пропону-вання по запропонованому зонуванню.
Як можна побачити, у випадку зонуванш на основi ринково! вартостi нерухомостi у межах цшово! зони коливання ринково! вар-тостi житлово! нерухомостi перебувае у ме-ншому дiапазонi, нiж у межах адмшютрати-вного району.
ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА
1. Юр1чек Ю. О. Стан та шляхи розвитку нормативно! грошово! оцшки земель / К1р1чек Ю. О. // Землевпорядний вюник. — 2017. — № 5. — С. 24-29.
Рецензент: Дерев ‘янко В. М. д-р техн. наук, проф.
Надшшла до редколеги: 16.04.2017 р. Прийнята до друку: 3.05.2017 р.
Висновки. Запропоновано зонування те-риторп населених пункпв, яке грунтуеться на ринковш базь Запропоновано методику формування цшових зон мюьких територш вщповщно до !х цшносп на пiдставi аналiзу ринково! вартосп нерухомосп та даних що-до частки вартосп землi у вартосп нерухомосп. На пiдставi критерпв цшносп нерухомосп отримано зонування територп населених пункпв, яке може використовуватися як основа для нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок, так i для визначення оцшо-чно! вартосп нерухомосп для цшей оподаткування.
Кадастровое деление территории Российской Федерации
Проведение мероприятий по кадастровому делению земель в Российской Федерации рассматривается в настоящее время как одно из наиболее важных мероприятий кадастровых органов.
Кадастровое деление территории Российской Федерации осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров.
Под кадастровым делением понимается административное деление территории Российской Федерации для целей нумерации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы.
Правительство РФ Постановлением от 6 сентября 2000 г. N 660 утвердило Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, которые определяют порядок кадастрового деления территории страны в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.
В соответствии с названными Правилами вся территория Российской Федерации, включая территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.
Кадастровым округом признается часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель.
Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.
Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы.
Кадастровым районом признается часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа.
Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно — территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.
Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы.
Кадастровый квартал — это наименьшая единица кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).
Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.
Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.
Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Росземкадастра на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает указанная Служба.
Изменение границ кадастрового деления, выполненного в соответствии с рассматриваемыми Правилами, допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Росземкадастром.
В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера.
Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета определен соответствующими Правилами, утвержденными упомянутым Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г.
Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.
Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Росземкадастром.
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
Кадастровые номера присваиваются после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.
Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.
В развитие указанного Постановления Правительства РФ Росземкадастром 14 мая 2001 г. был издан Приказ «О кадастровом делении территории Российской Федерации», которым утверждены схема расположения кадастровых округов, а также перечень наименований и номеров кадастровых округов.
Ведение государственных реестров земель кадастровых округов возложено на соответствующие территориальные органы в настоящее время ФАКОНа, ранее — Росземкадастр.
Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/117 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» утверждены требования к кадастровому делению, согласно которым под кадастровым делением в указанном документе понимается закрепление прохождения границ кадастровых районов и кадастровых кварталов, осуществляемое компетентным органом в установленном порядке оформления.
Деление кадастрового округа на кадастровые районы проводится в две стадии. На первой стадии приказом закрепляется решение о создании на территории кадастрового округа определенного количества кадастровых районов, утверждаются их наименования, номера в кадастровом округе, а также схема их взаимного расположения. При издании приказа целесообразно сохранить для создаваемых кадастровых районов ранее установленную нумерацию соответствующих административных территориальных единиц. На второй стадии приказами (по мере составления и согласования соответствующими рай(гор)комземами) утверждаются описания прохождения границ между кадастровыми районами.
Деление кадастрового района на кадастровые кварталы оформляется приказами, которыми утверждаются:
- схема (или набор отдельных фрагментов схемы) расположения кадастровых кварталов в границах территории кадастрового района, содержащая их номера в кадастровом районе;
- описания прохождения границ кадастровых кварталов.
Кадастровое деление территории кадастрового района на кварталы рекомендуется осуществлять в две стадии. На первой стадии приказом утверждается только схема расположения кадастровых кварталов, а на второй составляются и утверждаются описания прохождения их границ.
Основой для издания приказов о кадастровом делении Проект должен содержать анализ ранее проведенного «кадастрового зонирования» территории и предложения по уточнению (изменению) прохождения границ сформированных кадастровых кварталов, а также предложения по прохождению границ кадастровых кварталов, формируемых из территорий, на которых ранее не проводилось кадастровое зонирование.
Система кадастрового деления территории Российской Федерации призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам, позволяющих определить их местоположение с точностью до границ кадастрового квартала. Поэтому при разработке проекта необходимо особо обратить внимание на использование для описания границ кадастровых кварталов однозначно понимаемых и отражаемых на плановых материалах элементов местности (базисов кадастрового деления). К таким элементам местности необходимо относить крупные природные линейные объекты (живые урочища), просеки в лесу, а также созданные трудом человека линейные объекты, имеющие сплошную полосу отвода (железные и автомобильные дороги, наземные трубопроводы и т.д.).
В число используемых элементов местности должны включаться и границы населенных пунктов (закрепленные на местности), а также улицы, проезды общего пользования и иные объекты, являющиеся планировочной основой застроенной территории. В качестве базисов могут использоваться строящиеся объекты, строительство которых находится в стадии завершения либо под строительство которых в установленном порядке осуществлен отвод земельных участков.
Кадастровый квартал можно считать оптимальным по размерам, если существующие в границах кадастрового квартала земельные участки (или предполагаемые к образованию) однородны по размерам и конфигурации (т.е. площади и количество точек поворота границ отдельных земельных участков отличаются меньше чем в десять раз), а общее количество узловых и поворотных точек границ земельных участков находится в пределах от 100 до 200 единиц.
Как правило, кадастровый квартал включает в себя небольшие населенные пункты, кварталы городской, поселковой или иной застройки, а также иные территории, ограниченные однозначно понимаемыми на местности природными и искусственными объектами, отображаемыми на плановых материалах. На территорию каждого кадастрового квартала создается и ведется дежурная кадастровая карта (план).
Для кадастровых районов, имеющих общее количество кадастровых кварталов более 500 (или для районов, для которых ранее было проведено «зонирование» на зоны, блоки, массивы или иные единицы зонирования), рекомендуется выполнить в составе «Проекта кадастрового деления» объединение кадастровых кварталов в более крупные (условные) единицы кадастрового деления (блоки, массивы и т.п.).
Для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, представляющих собой единое землепользование и расположенных в нескольких кадастровых кварталах, в каждом кадастровом районе формируется условный кадастровый квартал с границами, совпадающими с границами кадастрового района, и кадастровым номером, состоящим из номера округа, номера кадастрового района и числа 0 (ноль).
Законченное деление территории кадастрового района на кадастровые кварталы является основой постановки расположенных в их границах земельных участков на государственный кадастровый учет с присвоением последним в установленном порядке кадастровых номеров.
Порядок ведения государственного земельного кадастра
На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.
Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо — геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого — геоморфологических и иных обследований и изысканий.
В отношении каждой категории земель применяется определенный перечень сведений о земельных участках.
Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.
Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Сведения о территориальных зонах вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.
Документирование сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено федеральным законом.
Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.
Порядок хранения иных документов государственного земельного кадастра, кроме документов, указанных в пункте 7 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.
Росземкадастром в рамках предоставленных ему полномочий определен не только порядок составления документов земельного кадастра, что тоже является действием по ведению земельного кадастра, но и порядок проведения инвентаризации земельных участков, как созданных после принятия настоящего Закона, так и сформированных до вступления его в силу.
Росземкадастром утверждены указания для территориальных органов Службы по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках от 10 апреля 2001 г. Эти указания устанавливают технические правила подготовки и оформления территориальными органами Службы сведений о земельных участках, кадастровый учет которых проводился до вступления в силу комментируемого Закона, подлежащих отражению в государственном реестре земель кадастрового района и на дежурной кадастровой карте.
При этом отражение сведений о ранее учтенных земельных участках в государственном реестре земель кадастрового района и на дежурной кадастровой карте является подготовительной работой к кадастровому учету вновь образованных земельных участков, которая проводится с целью проверки представленных документов о межевании на соответствие данным государственного земельного кадастра и обеспечения уникальности кадастровых номеров, присваиваемых земельным участкам при их кадастровом учете.
Подготовка сведений о ранее учтенных земельных участках к внесению в государственный реестр земель кадастрового района и дежурную кадастровую карту заключается в инвентаризации имеющихся в распоряжении территориальных органов Росземкадастра документированных сведений о земельных участках с составлением выписки из государственного земельного кадастра обо всех ранее учтенных земельных участках, расположенных в пределах одного конкретного кадастрового квартала.
Инвентаризационная опись представляет собой сложный документ, состоящий из перечня ранее учтенных земельных участков, инвентаризационного плана (схемы, чертежа) земельных участков в квартале и каталога координат точек границ земельных участков в квартале, скомплектованных в отдельное инвентаризационное дело.
В перечень ранее учтенных земельных участков включаются сведения, подлежащие отражению (внесению) в государственном реестре земель кадастрового района. На инвентаризационном плане земельных участков в квартале и в каталоге координат узловых и поворотных точек границ земельных участков отражаются сведения, подлежащие отражению на дежурной кадастровой карте.
В перечень ранее учтенных земельных участков последовательно включаются:
- земельные участки, которым присвоены кадастровые номера в соответствии со структурой, утвержденной постановлением Правительства РФ (расположенные в порядке возрастания кадастровых номеров);
- земельные участки, которым присвоены кадастровые номера со структурой, не соответствующей указанной выше (расположенные в порядке возрастания кадастровых номеров);
- земельные участки, которым при проведении учета не присвоены кадастровые номера.
Для определения земельных участков, подлежащих включению в инвентаризационную опись конкретного кадастрового квартала, анализируются все имеющиеся в комитете документы, представляющие собой систематизированные (обобщенные) сведения о земельных участках:
- поземельные книги;
- журналы учета кадастровых номеров;
- списки плательщиков земельного налога и арендной платы по состоянию на дату инвентаризации сведений с подтверждением осуществления указанных платежей.
При составлении перечня используются сведения о ранее учтенных земельных участках, содержащиеся в имеющих юридическую силу документах, хранящихся в территориальных органах Росземкадастра: во вторых экземплярах свидетельств о праве собственности на землю (государственных актах и иных аналогичных документах) и во вторых экземплярах зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды земельных участков.
В качестве дополнительных источников сведений о ранее учтенных земельных участках используются утвержденные материалы инвентаризации земель и сведения земельно — информационных систем территориальных органов Росземкадастра.
Рекомендуемая форма перечня основана на форме списков плательщиков земельного налога и арендной платы.
Для создания инвентаризационного плана земельных участков в квартале используются документы, которые содержат графическое описание земельного участка. Если графические описания земельного участка содержатся в нескольких документах, устанавливается следующая последовательность приоритетности применения документов:
1. правоудостоверяющие документы;
2. правоустанавливающие документы;
3. дежурная кадастровая карта (план) (в бумажном или электронном виде);
4. межевые дела;
5. землеустроительные дела;
6. материалы изысканий и обследований.
План выполняется в масштабе, позволяющем понять взаимное расположение и конфигурацию участков.
В качестве картографической основы для изготовления инвентаризационного плана (нанесения границ земельных участков, отраженных на планах, приложенных к правоудостоверяющим документам) применяется топографическая основа соответствующего масштаба; картографический материал (адресная схема квартала), изготовленный для Всероссийской переписи населения 2002 г.; чистый лист бумаги.
Земельные участки на инвентаризационном плане идентифицируются инвентаризационными номерами из графы 1 перечня. На плане инвентаризационные номера земельных участков размещаются примерно по центру участка и подчеркиваются одной тонкой линией.
На инвентаризационном плане проставляются номера узловых и поворотных точек границ земельных участков, использованные для обозначений точек в правоудостоверяющих документах.
Если ранее для идентификации поворотных точек границы земельного участка в правоудостоверяющем документе использовалась собственная нумерация точек, то на инвентаризационной схеме проставляются инвентаризационные номера точек, обведенные в круг. Присвоение инвентаризационных номеров точек осуществляется по порядку слева направо, сверху вниз, включая узловые и поворотные точки границ земельного участка, состоящего из свободных земель кадастрового квартала («участок неучтенных земель»).
С использованием подготовленного инвентаризационного плана составляется каталог координат поворотных точек границ земельных участков с указанием инвентаризационных номеров участков. При составлении каталога координат совпадающие значения координат точек записываются один раз. В соответствующих строках в графе «Примечания» делается ссылка на ту строку каталога, где записаны необходимые значения координат точек границ земельных участков. При необходимости в указанную графу вносится дополнительная информация, например используемая система координат.
Список узловых и поворотных точек границ земельных участков в кадастровом квартале используется для установления соответствия между инвентаризационными номерами точек на инвентаризационном плане и номерами точек в каталоге координат. Инвентаризационные номера узловых и поворотных точек предназначены для идентификации точек при описании земельных участков в формах Единого государственного реестра земель и на дежурной кадастровой карте.
После подписи составителем и утверждением руководителем рай(гор)комзема оригинала описи (подлинника) изготавливается второй экземпляр — копия (при ее изготовлении можно использовать копировально — множительную технику), которая подлежит заверению. Подлинник описи хранится в рай(гор)комземе, заверенная копия описи передается в орган кадастрового учета для дальнейшей работы, что оформляется актом приема — передачи описи.
При наличии соответствующих технических возможностей инвентаризационная опись составляется с использованием средств автоматизации. При автоматизированном способе составления инвентаризационной описи возможно использование программного комплекса «Единый государственный реестр земель» или программных средств на основе стандартных систем управления базами данных и геоинформационных систем с форматами представления данных, позволяющими импортировать сведения в указанный программный комплекс.
В случае использования программного комплекса «Единый государственный реестр земель» данные вводятся в него по мере выполнения работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках. По окончании этих работ производится печать форм журнала учета кадастровых номеров, государственного реестра земель кадастрового района, дежурной кадастровой карты на соответствующий кадастровый квартал. Внесение сведений (соответствие внесенных сведений сведениям в исходных документах) удостоверяется руководителем земельного комитета. Инвентаризационная опись в данном случае представляет собой удостоверенные формы журнала учета кадастровых номеров, государственного реестра земель кадастрового района, дежурной кадастровой карты.
В случае использования стандартных систем управления базами данных и геоинформационных систем производится печать сведений базы данных на соответствующий квартал. Изготовленные таким образом и подписанные руководителем земельного комитета документы приравниваются к инвентаризационной описи и являются основанием для конвертации данных в программный комплекс «Единый государственный реестр земель». При наличии компьютерных баз данных делаются электронные (поквартальные) копии баз данных для конвертации их в программный комплекс «Единый государственный реестр земель кадастрового района».