Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:
- Офисы;
- Ритейл;
- Склады;
- Гостиницы;
- Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.
Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?
Содержание
Помещение для бизнеса
Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.
Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.
Помещение как рентный доход
В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир. Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.
Источник изображения: Бизнес-центр «Лотос»
Квартиры и апартаменты
«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.
К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.
Минусы квартир:
- Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
- Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
- Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;
Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.
_2.png)
Источник изображения: МФК «Город Столиц, Северный блок»
Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость
С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.
Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени.
Минусы коммерческой недвижимости:
- Высокая стоимость;
- Большая конкуренция;
- Поиск арендаторов займет больше времени;
- Необходим детально проработанный договор аренды;
- У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
- Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
- Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.
Им хотят дать те же гарантии, что и людям, которые приобретает обычные квартиры. Об этом «Российской газете» сообщил глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Эти помещения имеют статус нежилых, но по факту они спланированы как обычные квартиры, и люди покупают их именно для того, чтобы жить в них. Но сейчас такой вид недвижимости не защищен законом о долевом строительстве. В итоге, если банкротится проект, в котором есть обычные квартиры и апартаменты, то покупатели последних теряют все средства. «Апартаменты находятся вне закона о долевом строительстве», — отмечает Николай Николаев.
Покупатели апартаментов при банкротстве застройщика теряют все свои средства. Они не защищены законом о долевом строительстве. Специально для них будет принят новый закон
Законопроект об апартаментах готовит Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям совместно с министерством строительства и ЖКХ. «Нам нужно добиться, чтобы апартаменты были признаны пригодными для проживания, чтобы их владельцы были также защищены, как покупатели-дольщики», — прокомментировал содержание документа Николаев. Это значит, что покупатели апартаментов смогут в случае банкротства застройщика рассчитывать на компенсацию или помощь в достройке объекта.
Апартаменты становятся все более популярными. «В год их вводится уже под миллион квадратных метров», — сообщил гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник.
Покупка апартаментов привлекательна низкой ценой. Экономия может доходить до 30 процентов в сравнении с квартирой той же площади и со схожей локацией. Застройщик, в свою очередь, экономит при их строительстве на социальной инфраструктуре, у таких домов часто нет дворов. Строительные организации не участвуют в страховании своей ответственности, не отчисляют средства в Фонд защиты участников долевого строительства и не обязаны переходить на проектное финансирование и эскроу-счета. Так что в перспективе разница между ценой обычных квартир и апартаментов может увеличиться еще больше.
Документ разрабатывается как нельзя своевременно. Есть риск, что перейти на проектное финансирование смогут не все строительные организации, которые сегодня занимаются возведением жилых домов. Некоторые столкнутся с проблемами кредитования. Эти компании могут переключиться на рынок апартаментов, так как на нем по-прежнему можно будет привлекать средства покупателей.
«К апартаментам, скорее всего, не будут применяться санитарные нормы и нормы освещенности, а также иные соцнормы», — отмечает Николаев. Не избавят депутаты владельцев, вероятнее всего, и от повышенных коммунальных платежей, которые они платят сегодня. Изменить статус апартаментов пытаются не первый раз. В 2017 году минстрой предложил разрешить регистрацию в апартаментах. В 2018 году депутаты внесли законопроект о переводе апартаментов в жилые помещения. Оба документа были отозваны.
Ольга Захарова 24 апреля 2015 22532
При покупке недвижимости человек обращает внимание на несколько факторов. В основном это стоимость, документы и месторасположение. Все это зависит от того, к какому статусу относится данный объект: квартира, жилое помещение или апартаменты.
Подобные объекты существуют и на рынке недвижимости Сочи. В чем преимущества каждого из них и отличается ли ценовая политика? На эти и другие вопросы порталу недвижимости Вестум.RU ответили представители ведущих агентств недвижимости Сочи.
Вестум.RU: Почему важно знать статус объекта недвижимости? Что это такое?
Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности. В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое. Также стандартны классические квартиры и апартаменты. Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса. У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.
Вестум.RU: В чем разница между статусом квартира, жилое помещение и апартаменты?
Специалист отдела продаж АН «ЛЕТО» Марианна Шмигирилова: Рассмотрим каждый объект в отдельности. Квартиры. Изначально они строятся на земле с назначением под многоквартирный жилой дом. Такой объект возводится на основании разрешения на строительство и проектной документации. Все сети – газ, свет, вода — подключаются на этапе строительства. Дом строится в соответствии с проектом, бывает, в него вносятся изменения. Потом объект вводится в эксплуатацию. При этом присутствует контролирующие органы. И у вас на основании разрешения на ввод возникает право на объекты, которые строились в этом доме. При этом покупку можно совершать в течение строительства. Если мы возьмем статус жилого помещения, такой объект возводится в другой зоне застройки, с разрешением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На этой земле собственник строит дом, потом делит его на помещения, ставит на кадастровый учет и получает документы на собственность. И только после этого осуществляет продажу. Если взять статус апартаменты. Чаще всего, это самые лучшие зоны в Сочи, например, у моря. Поскольку там прибрежная зона, не имеющая разрешенного вида использования под многоквартирный жилой дом. Здесь допускается строительство дома, в котором застройщик продает апартаменты. По документам это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться. Но вы точно так же им владеете и распоряжаетесь, как и частной собственностью.
Вестум.RU: Какой сегмент на сочинском рынке занимает каждый из объектов?
Руководитель отдела АН «Real недвижимость» Сергей Еганов: На самом деле, если взять всю недвижимость Сочи, 20-30% занимает статус квартир на сегодняшний день. Около 50-60% занимают жилые помещения. У нас мало муниципальной земли, которая выделяется под многоквартирные дома. 10-15% это апартаменты. Это дорогая элитная недвижимость, которая продается уж с ремонтом и мебелью, на берегу моря.
Вестум.RU: Меняет ли что-то данный статус при сделках с объектом в будущем?
Марианна Шмигирилова: Процедура купли-продажи в дальнейшем проходит точно так же, как и в первичной сделке. То есть предыдущая запись в едином Госреестре гасится и делается новая запись на другое лицо. Это если покупателем выступает гражданин России. Если проходит купля-продажа недвижимости иностранными гражданами, то вот тут есть свои нюансы. В законах РФ есть запрет на отчуждение земли в собственность иностранным гражданам. Поскольку в жилом помещении вместе с самим помещением по договору дарения отчуждается часть земельного участка, в данном случае возникает определенное «нет» по отношению к иностранным гражданам. Такого рода сделки они не могут осуществлять.
Вестум.RU: Что из вышеперечисленных объектов пользуется спросом у покупателей?
Сергей Еганов: Самый большой сегмент в продажах Сочи занимают жилые помещения. Каждый житель страны хочет жить на берегу моря за 1,5-2 миллиона рублей. Жилые помещения позволяют людям сделать это. Также они дают возможность прописаться в городе Сочи. Пользуются спросом и объекты со статусом квартиры. По ценовой политике они немного дороже жилых помещений. Но это дома бизнес-класса, где есть консьерж, придомовая территория, паркинг. Большинство из них находятся в Центральном районе. Апартаменты на сегодняшний день, с учетом политики и курса валют, охотно приобретают иностранные граждане. У них есть возможность приобретать апартаменты, когда земля не привязана к продаже недвижимости.
Вестум.RU: Одинаковы ли условия оформления ипотеки для квартиры, жилого помещения и апартаментов?
Ованес Нагабедян: Как правило, помещения со статусом жилые не подходят под ипотеку на этапе строительства. Они проходят по договорам инвестирования, где не действует ФЗ №214, как в объектах бизнес-класса и элитных домах, которые по этому закону строятся. Там изначально банк передает кредитные средства застройщику. И, соответственно, банк разрабатывает пакет ипотеки для клиентов. Даже апартаменты проходят по ипотеке, несмотря на то, что это нежилые помещения. Обычно это также разрабатывают банки, которые, как я уже говорил, изначально финансируют этот проект. То есть они уверены в данном объекте на 100%, в том, что здесь практически нет рисков.
Вестум.RU: Правда ли, что в последнее время у банков возросли требования к объектам со статусом жилое помещение?
Сергей Еганов: На сегодняшний день банки пересмотрели процентную ставку. Она была поднята. Также некоторые банки стали жестче относиться к этажности здания, в котором они дают возможность приобрести жилое помещение в ипотеку.
Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками. Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.
Ованес Нагабедян: На самом деле это связано с общей политико-экономической ситуацией. Это не связано с конкретным объектом. Я знаю застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, жилыми помещениями, и которые уже отстроили по 15-17 домов. И банки охотно предоставляют там ипотеку. Потому что они уверены в надежности этих застройщиков-инвесторов. Что касается крупных игроков, тут вообще банки без сомнения кредитуют. Это их прибыль, это их деньги.
Участники рынка недвижимости рассказали о том, какой статус должны иметь апартаменты и необходимо ли покупателям в них регистрироваться Читать в полной версии Фото: Фото ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева
В марте Минстрой России опубликовал законопроект, который предусматривает возможность временной регистрации в апартаментах. При этом законопроект по-прежнему позиционирует апартаменты как нежилые помещения.
Недавно московские власти заявили, что апартаменты невозможно будет приравнять к жилью, даже если в них разрешат временно регистрироваться по месту пребывания. Эксперты рынка недвижимости поделились мнениями о том, какой статус должны получить в этом случае апартаменты, необходима ли покупателям такой недвижимости регистрация и как эта возможность отразится на ценах.
«Регистрацию вообще не нужно привязывать к жилью»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Введение возможности временно зарегистрироваться в апартаментах, по сути, и станет фактическим признанием данного формата недвижимости в качестве жилых помещений. Я полагаю, что за апартаментами следует закрепить особый статус. С одной стороны, необходимо ликвидировать текущее состояние, при котором апартаменты вовсе не существуют для законодательства. С другой стороны, абсолютно приравнять данный тип недвижимости к жилым помещениям нельзя, так как это фактически отменит все существующие строительные и технические требования к возведению жилья. Как один из вариантов решения проблемы мне видится отмена обязательной привязки регистрации к какому-либо жилью. К примеру, в гостинице сейчас можно зарегистрироваться. Почему нельзя сделать то же самое в любом другом помещении, где человек фактически законно проживает?
Наконец, что касается налогов: как правило, права и обязанности владельца какой-либо недвижимости определяются ее характером. Соответственно, для апартаментов должен быть предусмотрен собственный режим налогообложения. Сейчас законодательство определяет только ставку имущественного налога, но никак не регулирует вопрос распространения льгот или ограничения размера ставки. Таким образом, я полагаю, что апартаменты должны рассматриваться как особый тип жилой недвижимости.
«Тем, кто сдает апартаменты в аренду, регистрация не нужна»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Апартаменты востребованы среди тех, кто планирует сдавать такие помещения в аренду. В этом случае вопрос регистрации непринципиален. Кроме того, апартаменты подходят тем, у кого уже есть жилье, и приоритетным критерием становится выбор более интересного проекта по концепции, расположению и, разумеется, цене. Иными словами, в рамках одного и того же бюджета можно приобрести вариант поближе к центру и в комплексе с более эффектной архитектурой.
Тем, кто покупает «для себя», интересна «настоящая прописка». Например, пенсионерка, которой нужны московские льготы, не будет рассматривать данный формат недвижимости. Это «деловой» сегмент, который занимает свою нишу на рынке и пользуется определенным уровнем спроса. Но если мы говорим о расширении круга покупателей, то в определении статуса апартаментов нужны кардинальные изменения.
«Введение временной регистрации подстегнет спрос на апартаменты»
Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:
— Возможность временной регистрации отразится на спросе, так как апартаменты начнут отвечать требованиям большей части покупателей. И в зависимости от реакции клиентского рынка будут меняться и цены. Да, временная регистрация особенно важна для тех, у кого нет московской прописки. Помимо этого, она будет необходима при оформлении социальных услуг, пособий и пенсий.
Инициатива приравнять апартаменты к жилью уже предпринималась, но данный законопроект был отложен. Основная масса современных комплексов, в составе которых есть апартаменты, зачастую предлагает продукт, полностью соответствующий всем требованиям жилого помещения. Однако в силу ограничений по ГПЗУ, нормам соцобеспечения и плотности населения в конкретной локации эти помещения не могут быть квартирами и продаются как апартаменты.
«У апартаментов есть своя покупательская аудитория»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— За прошедший год количество сделок с апартаментами в Москве выросло на четверть. Это говорит о том, что здесь сложилась своя покупательская аудитория. Значительная часть людей приобретает апартаменты не для прописки, а для того, чтобы жить в центре или поблизости от работы, иметь вместе с жильем дополнительный сервис или иметь в Москве место, где можно переночевать или поселить приезжих партнеров по бизнесу. Соответственно, в регистрации (даже временной) у этой категории большой нужды нет.
В апартаментах (в тех, что имеют статус гостиницы) можно и сегодня оформить временную регистрацию на пять лет. И она, по сути, дает жильцам те же права, что и постоянная. Какого-либо влияния на цену этот факт не оказывает.
«Некоторые апартаменты вполне соответствуют требованиям к жилью»
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome:
— Далеко не все апартаменты не соответствуют требованиям жилых помещений. Многие имеют необходимый для жилья уровень шума, инсоляции, высоту потолков и прочие характеристики. При нужных показателях апартаменты можно перевести в жилой фонд, однако предварительно стоит рассчитать, насколько это будет эффективно.
Собственники апартаментов платят больший процент налога, нежели собственники квартир, однако и кадастровая стоимость нежилых помещений ниже жилых. При переводе апартамента в жилье есть риск потратить больше средств, нежели на уплату налогов, и тогда перевод окажется невыгоден. Некоторые девелоперы занимаются переводом в момент строительства, что означает соответствие всех лотов в изначально нежилом здании заявленным стандартам жилья.