Договора с ресурсоснабжающими организациями

18 Апрель 2019

Трудности собственников нежилых помещений.

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с тем, что управляющие организации, ТСЖ и кооперативы направляют им уведомления о том, что договоры на поставку коммунальных ресурсов должны быть заключены напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Некоторые не хотят иметь договорных отношений с РСО, потому что им удобнее оплачивать все лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Другие, наоборот, хотят заключить договоры непосредственно с теплоснабжающими, водоснабжающими, сбытовыми компаниями, но получают отказы. Хотя если изучать судебную практику, то окажется, что чаще всего с требованиями о понуждении договоров на поставку коммунальных ресурсов идут именно сами РСО, а не собственники нежилых помещений.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются собственники нежилых помещений: они согласны платить управляющим компаниям, ТСЖ, кооперативам при отказе РСО от заключения договоров, однако лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, пытаются включить в договор положения о высокой комиссии, проценты за техническое обслуживание оборудования и другие невыгодные условия. Здесь собственникам придется решать самостоятельно:

— продолжать платить лицу, которое управляет домом, попытавшись согласовать разногласия к договору в досудебном порядке или в суде, либо

— настаивать на заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе обращаясь в суд с требованиями о понуждении заключить договор. Здесь важно понимать, чем вызван отказ ресурсоснабжающей организации. Часто за него принимают ответ РСО, в котором она просит предоставить информацию и документы, необходимые для заключения договора. Например, в Санкт-Петербурге Тринадцатый ААС по делу N А56-3228/2017 отказал собственнику в обязании ресурсоснабжающей организациизаключить договор теплоснабжения горячей воды в отношении нежилых помещений в том числе по причине непредставления собственником необходимой документации.

Что говорит закон об оплате коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» с 01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354).

В силу абзаца 3 пункта 6 в новой редакции Правил N 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

При этом управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив (далее — управляющая организация) предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (абзац 4 пункта 6 Правил N 354).

Положения абзаца 3 пункта 6 Правил N 354 носят императивный характер и обязывают собственника нежилого помещения и ресурсоснабжающую организацию перейти на прямые расчеты. Для этого указанной нормой предписано заключить соответствующий договор ресурсоснабжения.

Ранее собственники имели право выбора поставщика коммунальных услуг — опосредованно через управляющую организацию или напрямую с ресурсоснабжающей организацией (пункт 18 Правил N 354).

В абзаце 4 пункта 6 Правил N 354 регламентированы действия управляющей организации по передаче абонентов ресурсоснабжающим организациям. Из указанной нормы и частей 2.2 и 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в их системном толковании следует, что именно управляющей организации, как лицу, несущему ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг, предписано передать ресурсоснабжающей организации сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме и направить собственникам уведомления о прекращении обязательств в части предоставления им коммунальных услуг.

Совершение управляющей организацией названных действий прекращает ее правоотношения с собственником нежилого помещения с начала расчетного периода (календарный месяц), следующего за периодом, в котором были совершены соответствующие юридически значимые действия. При этом правоотношения по поставке коммунального ресурса с указанного момента должны возникать между собственником нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией.

В то же время отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абзаца 5 пункта 6 Правил N 354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса.

Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от совершения обязательного действия по заключению договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации, действий ресурсоснабжающей организации, предпринятых для заключения договора.

Судебная практика по потреблению коммунальных ресурсов нежилыми помещениями.

Практика судов в основном складывается из решений по искам РСО к управляющим организациям, ТСЖ, кооперативам о взыскании задолженности за поставленные ресурсы.

Ответчики по таким делам пытаются уменьшить взыскиваемую сумму за счет потребления ресурсов нежилыми помещениями, которые в идеале должны оплачиваться собственниками таких помещений напрямую в ресурсоснабжающую организацию.

Суды устанавливают, исполнила ли управляющая организация, ТСЖ или кооператив свои обязанности – передали ли они необходимую информацию в РСО, а также уведомило ли собственников нежилых помещений о необходимости заключения договоров на поставку ресурсов с самими РСО.

Если все обязанности были добросовестно исполнены, то суд обычно уменьшает размер сумм, подлежащих взысканию.

Решением Арбитражного суда Московского округа по делу N А40-254879/2017 оставлены без изменений решения нижестоящих судов, которые взыскали в пользу МОЭК задолженность управляющей организации за поставленные энергоресурсы. При этом суды уменьшили объемы ресурсов на размер потребления этих ресурсов нежилыми помещениями. Управляющая организация в данном случае не выставляла собственниками этих помещений плату, а также заранее уведомила их в установленном порядке о необходимости заключения прямых договоров с РСО.

Аналогичное решение Арбитражный суд Московского округа вынес по делу N А41-16511/2018. Здесь также при взыскании с управляющей организации задолженности в пользу РСО суды исключили требование по оплате потребленных ресурсов нежилыми помещениями. РСО указывала, что с ней не заключен договор собственниками нежилых помещений, а в договор с управляющей компанией никакие изменения не вносились. Однако суд сказал, что управляющая компания свои обязанности по передаче сведений в РСО исполнила, и ее отношения с собственниками нежилых помещений прекратились.

Другой позиции придерживаются суды, если исполнитель коммунальных услуг не обращался к РСО и собственникам нежилых помещений по вопросу заключения «прямых» договоров.

Например, задолженность в полном объеме, включая за потребление нежилых помещений, было взыскано с управляющей организации по делу N А40-90627/18. Управляющая компания пыталась уменьшить в суде взыскиваемую сумму, ссылаясь на наличие нежилых помещений. Однако суд указал, что пока ею не исполнены обязанности по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, то отношения между управляющей компанией и собственниками нежилых помещений не прекращаются, она собирает с них плату и рассчитывается с РСО в полном объеме.

Аналогичное решение в пользу МОЭК принял тот же Девятый ААС по делу N А40-255500/17.

Также встречается практика, когда РСО обращается в суд с целью взыскать безучетное потребление с собственника нежилого помещения. Здесь собственнику важно доказать, что он предпринимал все возможные меры по заключению договоров с РСО, а также добросовестно оплачивал услуги управляющей организации, ТСЖ или кооператив, который, в свою очередь, рассчитывался с поставщиком коммунальных ресурсов.

Девятый ААС по делу N А40-174471/18 отказал ПАО «МОЭК» о взыскании задолженности с собственника нежилого помещения, желая взыскать ее как за бездоговорное потребление. Этот собственник добросовестно оплачивал услуги в управляющую компанию, а также предпринимал попытки заключить договоры с самой ресурсоснабжающей организацией.

Минстрой России представил для антикоррупционной экспертизы и общественного обсуждения проект соответствующего приказа. Так, в Перечень вопросов для проведения квалификационного экзамена на право деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Перечень) могут войти следующие вопросы:

  • какое время дозвона предусмотрено в аварийно-диспетчерскую службу;
  • что включает в себя плата за содержание жилого помещения;
  • является ли основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений;
  • взимается ли исполнителем плата за ввод приборов учета коммунальных ресурсов в эксплуатацию;
  • какие санкции применяются в случае выявления несанкционированного вмешательства в работу прибора учета коммунальных ресурсов;
  • кого потребитель должен уведомить при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги;
  • в каких случаях допускается осуществление коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя расчетным путем и т. д1.

А в числе вопросов, которые планируется оставить неизменными – кто вправе инициировать проведение экспертизы качества коммунальной услуги; каковы способы оплаты коммунальной услуги по отоплению; что должны обеспечить проводимые осмотры общего имущества многоквартирного дома.Отметим, что согласно проекту приказа, количество вопросов останется прежним – 200.

Независимая антикоррупционная экспертиза документов завершится 5 июня, а общественное обсуждение – 13 июня.

Напомним, что деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию с 1 сентября 2014 года. А для ее получения необходим квалификационный аттестат, выдаваемый после успешной сдачи экзамена (подп. 51 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

1 С текстом проекта приказа Минстроя России «О внесении изменений в Перечень вопросов, предлагаемых лицу, претендующему на получение квалификационного аттестата, на квалификационном экзамене, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110, утвержденный приложением № 4 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 5 декабря 2014 г. № 789/пр» можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 01/02/05-18/00081154).

В связи с изменениями жилищного законодательства с 03.04.2018 собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) наделены правом перехода на прямые договоры — договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг — с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

Односторонний отказ РСО от заключенного с исполнителем коммунальных услуг договора допустим при наличии у последнего задолженности, равной или превышающей две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

При переходе на прямые договоры отношения по поставке коммунальных ресурсов в помещения МКД возникают непосредственно между каждым из собственников помещений и ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую организацию дома.

Основания и процедура перехода на прямые договоры предусмотрены ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ.

Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.

При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.

Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).

Нормативно-правовая база:

Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Приказ Минстроя России № 44/пр

Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897

Типовой договор на оказание коммунальных услуг физическим лицам

Документы, необходимые для перехода на прямые договоры по инициативе собственников:

Алгоритм проведения общего собрания собственников помещений

Инструкция по оформлению протокола

Протокол общего собрания

Добро пожаловать в ПАО «МОЭК»!

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 3 ст. 181.4 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение общего собрания собственников, если оно принято с нарушением норм ЖК РФ и если:

· он не принимал участие в этом собрании;

· он голосовал против принятия такого решения;

· таким решением нарушены его права и законные интересы;

· он принимал участие в собрании, но его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение в случае:

· если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;

· если допущенные нарушения не являются существенными;

· если принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;

· по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Собственник, оспаривающий решение собрания, должен в письменной форме уведомить всех остальных собственников помещений в МКД о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу

Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

118. Проект соглашения об управлении системой теплоснабжения разрабатывается единой теплоснабжающей организацией, подписывается со своей стороны и направляется теплоснабжающим и теплосетевым организациям, осуществляющим свою деятельность в одной системе теплоснабжения, не позднее 1 июня каждого года. Теплоснабжающие и теплосетевые организации обязаны в течение 15 рабочих дней со дня получения проекта соглашения подписать его или направить единой теплоснабжающей организации замечания по проекту.
119. Разногласия, возникающие при заключении и исполнении соглашения об управлении системой теплоснабжения, рассматриваются органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
120. В соглашении об управлении системой теплоснабжения предусматриваются особенности организации теплоснабжения при наличии возможности управления потоками тепловой энергии, теплоносителя в системе теплоснабжения, в которой источники тепловой энергии принадлежат на праве собственности или ином законном основании 3 и более лицам.

_______________

Договора с ресурсоснабжающими организациями

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *