Последствия незаконной перепланировки квартиры

Последствия неузаконенной перепланировки, и как их избежать

Из этой статьи вы узнаете:

• Что значит неузаконенная перепланировка
• Какие действия считаются неузаконенной перепланировкой
• Как выявляют неузаконенную перепланировку и какие последствия возможны
• Как узаконить перепланировку квартиры

Ни для кого не секрет, что перепланировка жилого помещения в Москве должна быть узаконена. Нередки случаи, когда люди самостоятельно производят перепланировку и при этом не сообщают о своих действиях в контролирующие органы – не ставят в известность БТИ и не переделывают технический паспорт на квартиру. Какие последствия может нести неузаконенная перепланировка для собственников жилья, расскажем в нашей статье.

Что значит неузаконенная перепланировка

Все изменения, которые обычно производят в своих помещениях собственники, можно разделить на две группы:

• Перепланировка. В данном случае собственник производит существенные изменения в своем жилом помещении. Например, из двухкомнатной квартиры делается однокомнатная или трехкомнатная. Сюда относятся работы по сносу или перемещению стен и перегородок, изменение планировки квартиры, перенос ванны и туалета в другое место, организация проходов в конструкциях, несущих основную нагрузку. Среди подобных работ встречаются и те, что требуют обязательного согласования и работы, согласовывать которые нет необходимости.
• Переустройство. Данный вид работ связан с изменением типа используемого в жилом помещении оборудования, например, смена газовой плиты на электрическую. Проведение капитального ремонта без изменения планировки и конфигурации помещения также относится к переустройству.

В случае переустройства достаточно будет обратиться в БТИ или жилищную инспекцию и получить простое техническое заключение, а перепланировку потребуется узаконить. Данное правило касается как частных домов, так и жилых помещений в многоквартирном доме.

Если перепланировка была проведена без предварительного согласования, она носит статус несогласованной и ее требуется узаконить. Если же в результате перепланировки произошло ухудшение технического состояния дома или квартиры, то такая перепланировка должна быть аннулирована, а состояние помещений приведено в первоначальный вид.

При рассмотрении дел по перепланировке суд учитывает условия, в которых она была проведена, и ее итоговый результат. Например, если перепланировка сделана на первом этаже и в ее результате были снесены или перемещены несущие стены, признать действия собственника законными суд вряд ли согласится. Также маловероятно, что суд признает законным оборудование в несущих стенах здания новых дверных проемов, окон и ниш.

Возможно, собственник квартиры на первом этаже захочет сделать в ней магазин или иной общественный объект, для чего ему потребуется произвести перепланировку помещения. Но даже несмотря на перевод помещения из жилого фонда в нежилой, смена статуса объекта не позволит сделать серьезные конструктивные изменения, например, снос несущей стены. Узаконить перепланировку нежилого помещения можно на тех же условиях, что и жилых.

Если суд сочтет перепланировку ухудшающей конструктивную прочность здания, собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние.

Перепланировка может быть двух видов:

1. Незаконная, при которой изменения не соответствуют принятым нормам СНиПов и СаНПиНов, другим нормативным актам, принятым в муниципалитете, а также региональным законам и нормам.
2. Несогласованная – самовольное и масштабное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка при условии, что при ней не были нарушены никакие нормы и законы, может быть узаконена. Перепланировку имеет право производить собственник помещения либо арендатор, получивший от собственника нотариально заверенную доверенность на проведение подобных работ.

Также право на перепланировку помещения может получить строительная фирма (при наличии доверенности) и наниматель муниципального жилья.

Собственник, подавший документы на узаконивание перепланировки, может получить отказ, мотивированный не только техническими моментами, но и тем, что бумаги оформлены неверно и неточно. После исправления собственник имеет право подать документы на узаконивание перепланировки повторно. Для проработки проекта и визуализации эскизов рекомендуется обращаться в проверенные фирмы, специализирующиеся на подобных услугах.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

• Обустройство маленькой квартиры
• Этапы ремонта в квартире
• Косметический ремонт под ключ

Какие именно действия считаются самовольными

Самовольной называется перепланировка, произведенная без получения разрешения. Законодательно установлено, что перед началом работ собственник, арендатор или наниматель помещения обязан подать заявление с приложением проекта, эскизов и описания планируемых работ по перепланировке помещения, его частичной или полной реконструкции.

Стоит учесть, что даже при наличии утвержденного проекта за технические ошибки при проведении перепланировки или несоответствие ее проекту отвечать придется собственнику или лицу, получившему доверенность на проведение перепланировки.

Законодательно к работам, при которых необходимо получение разрешения, относятся:

• Перемещение или снос несущих стен и конструкций, что приводит к увеличению нагрузки на остальные несущие элементы, неважно, какой это дом: многоквартирный, многоэтажный или частный коттедж.
• Вынос элементов отопления, радиаторов или трубопровода на балкон или лоджию.
• Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.
• Перенос ванны и туалета и размещение сантехнического оборудования в местах, для него не предназначенных.
• Монтаж перегородок и дополнительных стен с целью изменения планировки квартиры или дома, а также увеличение количества комнат за счет разделения имеющихся.

• Изменение размеров и формы дверных и оконных проемов.
• Перенос балкона, увеличение его площади, любое изменение лестничных пролетов.
• Перенос и изменение систем жизнеобеспечения: вентиляции, водопровода, канализации, газопровода и системы отопления, в том числе перенос и замена радиаторов на другой тип.
• Установка нового оборудования, подразумевающая перенос и изменение систем инженерных сетей.
• Увеличение площади нежилых помещений за счет жилых, если это делает суммарную нежилую площадь больше на 25 % и выше.
• Снос стены, отделяющей кухню от жилой комнаты, при наличии на кухне газовой плиты или колонки.
• Перенос помещений, в которых используется вода, таким образом, что «мокрые» комнаты располагаются над жилыми помещениями соседей снизу.
• Другие существенные изменения.

При проведении всех работ они должны поэтапно записываться в специальном журнале, который предъявляется комиссии при приемке перепланировки. Благодаря этому журналу комиссия получает полную картину проведенных работ и может выявить их несоответствие на определенном этапе.

Стоит помнить, что работы по перепланировке жилых помещений должна производить компания, имеющая все необходимые разрешения и сертификаты. Самовольная перепланировка может нести опасность как для самого собственника помещений, так и для его соседей.

Читайте также: Как принимать квартиру от застройщика: изучаем документы и сам объект

Как надзорные органы узнают о неузаконенной перепланировке

Контролирующий орган может узнать о незаконной перепланировке помещений в стандартных ситуациях, которые перечислены в следующем списке:

• Соседи, которые узнают о перепланировке, могут обратиться в контролирующий орган для проверки помещений на соответствие стандартам и базовой планировке. Часто так происходит при изменении звукоизоляции стен, или, например, если у соседей внезапно пропадает тяга в вентиляционном канале.
• При устранении причин и последствий коммунальных аварий, когда проверяются инженерные коммуникации дома.
• При заключении сделок по купле-продаже квартиры, дома или нежилого помещения.
• Проведение проверки сотрудниками Бюро технической инвентаризации.
• При поквартирном обходе сотрудниками коммунальных служб и контролерами ресурсоснабжающих организаций с целью проверки и контроля индивидуальных приборов учета.

Читайте также: Чистовая отделка квартиры в новостройке: преимущества и гарантии дольщиков

Последствия неузаконенной перепланировки квартиры

Согласно законодательству, последствия неузаконенной перепланировки могут быть следующими:

1. Оплата штрафа, который будет назначен жилищной инспекцией, а после – требование подать документы на узаконивание перепланировки.
2. При невозможности узаконить перепланировку согласно действующим техническим и санитарным нормам, собственник получит предписание восстановить исходное техническое состояние помещения.
3. При отказе в двух предыдущих пунктах собственник потеряет свое право на имущество, и оно будет реализовано с публичных торгов.

За самовольное переоборудование ответственность несет собственник либо наниматель жилого помещения, согласно частям 2-3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Если же перепланировку произвел арендатор, то к нему претензии предъявить может только собственник, сдавший помещение в наем или аренду.

Если же помещение будет продано на торгах, то вырученные деньги получит собственник, правда, за вычетом расходов на восстановление надлежащего состояния жилища.

Если перепланировка сделана нанимателем муниципального помещения, то при невозможности узаконить перепланировку с ним будет расторгнут договор социального найма. Сам же наниматель и все члены его семьи будут выселены. Администрация или муниципалитет будут вынуждены своими силами восстанавливать техническое состояние помещения и попытаются через суд компенсировать расходы и взыскать их с прежнего нанимателя муниципального помещения.

При восстановлении прежнего состояния муниципального помещения составляется подробный акт приемки.

Административные санкции будут носить штрафной характер:

• Если в процессе и в результате перепланировки третьим лицам не был нанесен ущерб:

— при переоборудовании жилого дома физическим лицом штраф 1-1,5 тыс. руб.;

— при переоборудовании физическим лицом квартиры в многоквартирном доме штраф составит 2-2,5 тыс. руб.;

— штраф на должностному лицу составит 4-5 тыс. руб.;

— штраф, наложенный за несогласованную перепланировку на юридическое лицо, составит 40-50 тыс. руб.

• Если пострадало здоровье и имущественные права третьих лиц:

— штраф на физическое лицо составит 5 тыс. руб.;

— штраф на должностное лицо составит до 50 тыс. руб.;

— предприятие заплатит 300-350 тысяч рублей, но сумма штрафа может быть увеличена вплоть до 1 миллиона рублей.

Если имеется возможность узаконить перепланировку, дополнительно к штрафу будет выдано предписание:

1. Получить технический паспорт, для чего потребуется пройти полную процедуру узаконивания.
2. Исправить ошибки, которые были допущены в результате перепланировки, а затем, пройдя полную процедуру узаконивания, получить техническую документацию.

В рамках судебного разбирательства пострадавшая сторона может доказать, что третьими лицами был понесен существенный ущерб. При этом в суде может быть доказано, что действия нарушителя носили умышленный характер и он осознавал последствия своих деяний. В этом случае нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Читайте также: Черновая отделка квартиры в новостройке: преимущества, этапы, советы

Что делать, чтобы последствия неузаконенной перепланировки вас не коснулись

Законодательно установлена простая и понятная процедура узаконивания действий по перепланировке помещений. Даже если изменения уже произведены, можно попробовать документально узаконить перепланировку.

Алгоритм действий по узакониванию перепланировки выглядит следующим образом:

1. Собственнику помещений или его представителю необходимо обратиться в экспертные службы, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ и выдачу технических заключений. В подобной фирме необходимо получить заключение, что перепланировка, выполненная в жилом помещении, не несет опасности самому помещению, дому в целом и гражданам, в нем проживающим.
2. Необходимо составить и обратиться в суд с заявлением, в котором следует доказать, что узакониванию перепланировки ничего не препятствует. Здесь и понадобится экспертное заключение.
3. На основании судебного решения получить новый технический паспорт.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что узаконивание уже произведенной перепланировки жилых помещений возможно только в судебном порядке.

Узаконивание перепланировки через суд может длиться долгое время, поэтому гораздо проще перед проведением работ получить разрешение на них и на перепланировку в целом. После чего на основании этих разрешений в течение 45 дней выдается новый технический паспорт.

Для получения разрешения на перепланировку в контролирующие органы необходимо представить следующие документы:

• заявление;
• документы, подтверждающие право собственности или иные правоустанавливающие документы;
• письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в помещении, которое будет подвержено перепланировке;
• поэтажный план из БТИ;
• проект перепланировки.

Материалы для скачивания:

Образец согласия на перепланировку

Образец заявления на перепланировку квартиры

Образец проекта перепланировки

Перепланировка при покупке квартиры и последствия при заключении такой сделки

Если жилье приобретается в ипотеку, то вас могут ждать неприятности, связанные с перепланировкой жилья. И, если покупателя подобное жилье вполне устроит, банк вряд ли пойдет на одобрение такой сделки. Дело в том, что жилье, приобретаемое в ипотеку, сразу же попадет банку в залог, а кредитные организации не сильно заинтересованы в получении проблемного жилья. В итоге, даже если банком одобрена ипотека, договор с заемщиком он может расторгнуть, мотивируя свои действия тем, что покупатель не сможет оформить на себя право собственности.

Если же владелец захочет продать квартиру, в которой выполнена перепланировка, но при этом изменения не узаконены, он может столкнуться с требованием покупателя снизить стоимость квартиры на 25 %, так как в дальнейшем новый владелец будет вынужден узаконивать перепланировку.

Законодательно неузаконенная перепланировка не накладывает каких-либо ограничений на сделки купли-продажи недвижимости.

Если квартира находится в муниципальном жилом фонде и наниматель сделал, но не узаконил перепланировку, то он может лишиться права на приватизацию, а муниципалитет через суд заставить восстановить нормальное техническое состояние помещения.

Читайте также: Ремонт и отделка квартир в Москве: особенности, советы, цены

Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания «Мой Ремонт» работает по всей Москве и Московской области.

Что такое незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2020 году, штраф, последствия и стоит ли покупать такую квартиру

Собственник жилого помещения имеет право изменять его по своему усмотрению. Но некоторые виды работ должны быть согласованы с жилищными органами. В противном случае последствия будут неприятными. Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2020 году.

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

• Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
• Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
• Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
• Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
• Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
• Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
• Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

• Физические лица — 2-2,5 тысяч рублей.
• Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
• Должностные лица — 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

• Граждане — до 5 тысяч рублей.
• Организации – до 300 тысяч рублей.
• Должностные лица — до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Узаконивание перепланировки

Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

• не ухудшает условия проживания иных жильцов;
• не влечет изменения условий эксплуатации дома;
• сохраняет общий доступ к инженерным системам;
• не нарушает пригодность помещения к проживанию;
• не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

1. Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
2. Технический паспорт, взятый в БТИ.
3. Технический план.

ВАЖНО! Также необходимо получить письменное согласие всех совладельцев жилья и лиц, проживающих там, на проведение перепланировки.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

• Отрицательное решение жилищного органа.
• Технический паспорт недвижимого объекта.
• Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
• Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
• Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

1. Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
2. Заказ нового кадастрового документа – от 1000 рублей.
3. Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
4. Получение нового свидетельства о праве собственности – 1000 рублей.
5. Подача искового заявления в суд – 1000 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Что такое незаконная перепланировка квартиры и чем грозит

Перепланировка позволяет сделать квартиру более удобной и функциональной. Однако незаконная перепланировка квартиры способна привести только к одним трудностям. Рано или поздно ее может выявить Жилищная инспекция, могут возникнуть сложности при продаже. В данной статье мы рассмотрим, какие действия нужно провести собственнику, чтобы узаконить самовольную перепланировку, а также какая ответственность предусмотрена для владельцев таких квартир.

Общие сведения о перепланировке

Что относится к перепланировке:

• Возведение перегородок.
• Перенос, демонтаж стен и перегородок.
• Перемещение места расположения ванной и туалетной комнат.
• Увеличение жилой территории за счет нежилой.
• Объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.
• Ликвидация кладовки.
• Увеличение коридора за счет комнаты.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Устройство проемов в несущих стенах, закладывание проема.
• Изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
• Изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях.
• Устройство антресоли (не должна занимать более 40 процентов площади) и др.

Таким образом, перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации помещения, требующее отражения в плане БТИ.

К перепланировке относятся не только изменение расположения стен и перегородок, но и установка и перемещение сантехнического оборудования и кухонной плиты.

Прежде чем осуществлять вышеперечисленные работы в натуре, нужно подготовить проект перепланировки (далее – Проект), а затем согласовать его в уполномоченных инстанциях (ст. 26 ЖК РФ).

Следует отметить, что в каждом регионе могут быть свои особенности при согласовании перепланировок, а также возможны отличия в конкретных перечнях запрещенных и разрешенных мероприятий.

Например, в Москве требования к переустройству и перепланировке устанавливает Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.

Чем эскиз отличается от Проекта

В Москве разрешение на перепланировку получают не только по Проекту, но и по эскизу.

Использование одного из санузлов под кладовку со стиральной машиной, перестановка сантехнического оборудования в пределах габаритов санузла – простейшие изменения в плане квартиры в Москве допускается согласовывать по эскизу. Такие работы собственник сначала осуществляет в натуре, а потом занимается оформлением документов.

Однако большинство изменений в плане квартиры разрешено проводить исключительно после согласования Проекта, иначе – штрафы и суд. Таким образом, нужно четко знать, что планируемые вами мероприятия разрешено согласовывать по эскизу, чтобы избежать последствий самовольной перепланировки.

Действия, перечисленные в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, требуют подготовки Проекта, а мероприятия, не указанные в этих пунктах, допускается согласовывать по Эскизу.

Однако не во всех регионах действует подобный порядок. Общее правило подразумевает сначала получение разрешения на перепланировку, а потом выполнение строительных работ.

Проведение перепланировки и переустройства без согласования с уполномоченными органами является серьезным нарушением ЖК РФ. За такие действия можно не только получить штраф, но и лишиться собственной квартиры – наказание статьей 29 ЖК РФ предусмотрено серьезное.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки, а главное, о возможностях ее узаконения, читайте далее.

Способы устранения незаконной перепланировки по ЖК РФ

Согласно ст. 29 ЖК РФ, к самовольной перепланировке относятся мероприятия, выполненные:

1. Без подготовки и согласования Проекта.
2. При наличии утвержденного Проекта, но с отклонением от него.

Законодатель предполагает только два варианта исправления сложившейся ситуации:

1. Возврат помещения в прежнее состояние, чтобы фактическая планировка соответствовала документам БТИ, выписке из ЕГРН. Если самовольная перепланировка была выявлена жилищным инспектором (администрацией), вам выдадут предписание по устранению изменений с указанием срока, в течение которого должны быть проведены ремонтные работы.
2. Сохранение квартиры в перепланированном состоянии только при наличии соответствующего решения суда.

Прочтите: Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение

Последствия незаконной перепланировки

Собственник квартиры и наниматели помещения по договору социального найма несут ответственность за самовольное изменение планировки в квартире. При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой полная ответственность перейдет на покупателя.

Если владельцы бездействуют и в установленный срок не вернули квартиру в исходное состояние, а также не заручились положительным решением суда, ст. 29 ЖК РФ определяет следующие последствия:

1. Продажа квартиры с публичных торгов. По иску органа, отвечающего за согласование, инициируется судебный процесс в отношении имущества собственника. Решение о реализации имущества через торги вправе принять только суд.

Как известно, таким способом недвижимость отчуждается по существенно меньшей цене, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Вдобавок из вырученных средств изымается часть, которая пойдет на исполнение решения суда по возврату квартиры в исходное состояние. Данное обязательство возлагается на нового владельца имущества. Остаток средств передается собственнику, чья квартира была продана через торги.

1. Расторжение договора социального найма. Если самовольная перепланировка произошла в отношении квартиры, находящейся в найме, ремонт для возврата квартиры в прежнее состояние обязан будет провести наймодатель.

Узаконение самовольной перепланировки через суд

Для рассмотрения дела в суде вам понадобятся:

1. Технический паспорт на квартиру или другой документ БТИ, свидетельствующий о состоянии помещения до проведенных изменений и обновленный техпаспорт.
2. Проект перепланировки.
3. Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
4. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
5. Правовой документ на квартиру.
6. Квитанция об оплате судебной пошлины.

Суд будет рассматривать дело в рамках нескольких заседаний и может обязать вас предоставить иные документы.

Варианты решения суда:

• Положительное решение, если самовольные изменения в плане квартиры не нарушают законодательные нормы и права проживающих в многоквартирном доме людей, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
• Положительное решение, если проведенная перепланировка запрещена законодательными нормами, однако суд принял во внимание техническое заключение, выполненное компетентной организацией и обозначившей безопасность и допустимость подобных работ.

Существует практика, что судебный орган сохраняет перепланировку, которую запретила бы жилищная инспекция при попытке согласования Проекта.

Но на такую ситуацию надеяться не стоит: в идеале действия суда не должны противоречить нормам закона, такая практика существует скорее как исключение.

• Отказ, так как перепланировка подобного рода нарушает Постановления Правительства, СНиПы, СаНПины и относится к запрещенным мероприятиям. В таком случае суд обязывает собственника вернуть квартиру в прежнее состояние.

Прочтите: Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Варианты перепланировок, которые не подлежат согласованию, читайте ниже.

Какую перепланировку нельзя узаконить даже через суд

Что нельзя делать в квартире:

• Кухню запрещено расширять за счет санузлов (через согласование Проекта такие работы допускаются только на последнем этаже многоквартирного дома).
• Кухню нельзя расширять за счет жилой комнаты, за исключением случая, если этажом ниже располагаются нежилые помещения (кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу). При этом демонтировать перегородку между кухней и комнатой можно через согласование Проекта.
• Балкон или лоджию объединять с кухней или комнатой путем демонтажа дверного проема между ними нельзя. Допускаются подобные работы только при установке французского окна.
• Запрещено расширять санузел за счет кухни.
• Запрещено устраивать кухню-нишу на территории санузла, если только квартира не на последнем этаже.
• Объединение кухни, оборудованной газом, и жилой комнаты невозможно.

Кроме того, под запретом являются:

• Демонтаж несущих стен без соответствующего разрешения.
• Уменьшение сечения, демонтаж вентиляционных каналов.
• Устройство лоджий (разрешено только для первого этажа).
• Перепланировка чердака или технического этажа.
• Любое затрагивание несущих колонн, несущих стен, наружных стен без соответствующих разрешений.

Это не весь список запрещенных мероприятий. Следует помнить, что некоторые типы перепланировок требуют проведения дополнительных расчетов (затрагивание полов с деревянными перекрытиями, наружных и несущих стен), а некоторые запрещены региональными нормативными документами, требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм.

Как узаконить самовольную перепланировку

Порядок действия:

1. Получить решение суда, разрешающее сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
2. Заказать технический план на квартиру, на основании судебного документа.
3. Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в сведения ЕГРН о квартире (через МФЦ).
4. Получить выписку из ЕГРН с измененным планом квартиры.

Внесение изменений в Росреестр – окончательный этап в процедуре узаконения самовольной перепланировки.

Штрафы за самовольную перепланировку

Штраф за самовольную перепланировку для физических лиц составляет 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Для юридических лиц – 300-350 тыс. рублей.

Перепланировка может быть выявлена жилищным инспектором, техником БТИ, по жалобе соседей.

Подведем итоги

Чтобы узаконить перепланировку, на которую не были получены необходимые согласования в госструктурах, нужно обращаться в суд. Другой вариант – вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если собственником квартиры получено предписание о возврате квартиры в исходное состояние, а он не провел соответствующие действия в определенный срок, квартира должна быть реализована с торгов.

Также нельзя забывать о том, что самовольная перепланировка может ухудшить состояние многоквартирного дома, поэтому в целях безопасности здания рекомендуется проводить предварительное согласование Проекта.

Видео о том, чем грозит самовольная перепланировка

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, последствия

Люди, которые самовольно вносят изменения в проект своей квартиры, не согласовывая их с госслужбами, экономят (как кажется) время и деньги, но на самом деле, это не что иное как незаконная перепланировка квартиры, которая влечёт за собой серьёзные последствия. ЖК РФ раздел Ι глава 4 статья 29 и КоАП РФ статья 7.21 предупреждает об административной и уголовной ответственности. Что делать, если хозяин квартиры стал таким нарушителем? Как узаконить ему свои действия? Куда жаловаться соседям на нерадивого исполнителя закона? Вся самая полезная информация собрана ниже.

Подробнее о незаконной перепланировке

Желая увеличить пространство или оформить нужный интерьер, некоторые владельцы квартир вносят существенные изменения в проект жилья. Они считают, что квартира – это их частная собственность, поэтому вправе делать там всё, что захотят. Формально – так оно и есть, но с технической и строительной точки зрения, отдельная квартира является частью общего дома.

Капитальные изменения планировки жилплощади могут привести к потере надёжности всего здания. Любые серьёзные изменения подлежат согласованию с жилищными органами и изменению технического паспорта квартиры.

Незаконными считаются такие действия:

• расширение санузла за счёт жилых комнат;
• смена расположения комнат;
• разрушение несущих стен с целью объединения комнат;
• установка проёмов в несущих стенах;
• демонтаж балконного перекрытия;
• перенос радиаторов центральной отопительной системы на балкон или лоджию;
• перенос электропроводки;
• создание пристроек на первых этажах, а также балконов или лоджий на последующих;
• демонтаж перекрытий между этажами;
• установка технического оборудования (кондиционеров) на фасад здания;
• изменение планировки крыши или чердачного помещения;
• демонтаж или уменьшение системы вентиляции (каналов и коробов);
• объединение отопительной системы с общей трубой (подсоединение системы тёплого пола к общей системе отопления либо горячего водоснабжения);
• демонтаж звукоизоляционного перекрытия пола;
• увеличение нагрузки на основные стены;
• объединение кухни (с газовой печкой) с жилым помещением путём сноса несущей стены или устройства проёма без двери.

Если хозяева квартиры хотят сделать подобную планировку, не известив соответствующие органы, то рано или поздно всё тайное станет явным. Об этом жилищная инспекция может узнать:

• от соседей, которые узнали о перепланировке или страдают от проводимых строительных работ;
• от сотрудников ЖЭКа, пришедших с проверкой, ведь на них лежит ответственность следить за безопасностью жилых многоквартирных домов;
• при сделке купли-продажи (когда БТИ оценивает квартиру и изучает технический паспорт жилплощади);
• из анонимных сообщений и звонков;
• от участкового полиции.

На подобные сигналы службы реагируют немедленно и лично посещают квартиры с проверкой на подтверждение нарушения.

Ответственность за нарушение

За нарушение технических норм, владелец квартиры может понести административную ответственность, а также штрафные санкции:

1. Для физических лиц (КоАП ст. 7.21):

• перепланировка жилых домов и жилых помещений: 1000 – 1500 р.;
• перепланировка в многоквартирных домах: 2000 – 2500 р.

1. Для должностных лиц (КоАП ст. 7.22): 4000 – 5000 р.
2. Для юридических лиц (КоАП ст. 7.22): 40000 – 50000 р.

С каждым годом, жилищная инспекция намерена повышать размер штрафов. Но его уплата – это не единственное наказание.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры для его хозяина?

• потребуется всё равно узаконить проект (за пару месяцев), а это – дополнительные расходы. Если согласования не будет, то на владельца накладывается повторный штраф, больше прежнего;
• после повторных штрафов и последующего невыполнения действий по согласованию проекта, жилищной инспекцией будет подан иск. Имущество будет конфисковано принудительным путём, квартира продана с торгов, владелец выселен, а деньги от продажи хозяин получит с учётом всех вычетов и штрафных санкций;
• если проект нельзя согласовать, то владельца заставят вернуть помещение в изначальный вид, согласно техническому паспорту (за самые короткие сроки);
• уголовная ответственность, если из-за перепланировки возникла аварийная ситуация или пострадали люди.

Куда подавать жалобу на нарушителей-соседей?

Если соседи выявили факт незаконной планировки и есть реальная угроза безопасности всего дома, то подавать жалобу можно в 3 инстанции:

1. Жилищную инспекцию.
2. Районную прокуратуру.
3. Суд.

Жалоба подаётся в виде заявления с указанием адреса, по которому нужно провести проверку и описанием проблем, которые возникают из-за действий со стороны соседа.

Как согласовать перепланировку?

Чтобы перепланировка получила законную силу, её нужно согласовать с госорганами.

Если она ещё не была сделана

Чтобы узаконить будущую перепланировку помещения, нужно обратиться к организациям, разрабатывающим проекты. Это должны быть фирмы, имеющие специальную лицензию и допуск к разработке таких планов. Затем стоит обратиться в БТИ или жилищную инспекцию с соответствующим заявлением о разрешении и занесении информации в кадастровый реестр.

Кроме заявления понадобятся такие документы:

• подтверждающие право собственности на данную недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения);
• паспортные данные с пропиской по этому адресу;
• согласие жильцов, проживающих в этой квартире, на проведение перепланировки;
• технический паспорт на квартиру (из БТИ);
• справка о расчётных счетах;
• план проекта от специализированных фирм.

Инспектор службы проверяет проект и оценивает, насколько безопасным он будет для всего здания, будут ли соблюдены санитарные и технические нормы. Если инспектора всё устраивает, он выдаёт разрешение на проведение работ.

Если уже проведена

В жилищную инспекцию или БТИ подаётся заявление с указанием проведённых работ и периода, когда они были сделаны. Также отдаются документы, подтверждающие тот факт, что проведённая перепланировка не нарушает целостности здания, соблюдены все нормы закона, а также то, что нет необходимости возвращать помещение в изначальный вид. Нужно собрать заключения инвентарь бюро, пожарной охраны, санэпидстанции.

Поданные документы вместе с заявлением рассматриваются 1,5 месяца. В помещение выезжает специальная комиссия, которая оценит сделанные работы, проведёт экспертизу и выпишет заключение.

Перепланировка в квартире, купленной в ипотеку

Когда человек берёт ипотеку, в договоре оговаривается пункт о невозможности проведения любых перепланировок на жилплощади во время выплаты долговой обязанности.

Если хозяин всё же сделал такое, не имея на то согласия банковской организации и жилищной инстанции, он может столкнуться со следующим:

• работник банковской фирмы вправе в любой момент произвести проверку ипотечного помещения, убедиться в хорошем техническом состоянии имущества, отсутствии незаконных переделок проекта, переноса коммуникаций или сноса основных стеновых перекрытий.

Важно: жилец не может препятствовать такой проверке, поскольку этот момент прописан в любом договоре;

• отказ страховой службы в заключении договора о страховке недвижимости, а этот документ нужно каждый год предоставлять в банковскую организацию. Нет страховки – нет ипотеки, поскольку банк расторгает с такими клиентами отношения в одностороннем порядке на законных основаниях;
• банк может в принудительном порядке заставить жильца согласовать свою перепланировку или расторгнуть договор с последующей выплатой штрафной неустойки со стороны клиента;
• банк сам сообщает о таких ситуациях в жилищную инстанцию, в результате чего к финансовой ответственности добавится ещё и административная.

Купля-продажа такой недвижимости

Практика показывает, что некоторые ухитряются продать недвижимость с незаконной перепланировкой, а другие намеренно покупают такую жилплощадь, ведь она на 30-40% дешевле от обычной рыночной цены. Если покупатель приобретает такое жильё, заведомо зная, что проект не согласован, на него ложится вся ответственность по разрешению возникающих проблем. Отстаивать свои права через суд не получится, ведь сделка проходила осознанно, и покупатель знал на что шёл.

Важные моменты

Когда инспектор выдаёт распоряжение о том, что нужно вернуть помещению былой вид, на практике это не всегда реально. Ведь, если были произведены изменения в несущих стенах, то новый ремонт собственными силами становится небезопасным. В этих случаях, нужно обращаться в специальные строительные фирмы, в которых есть сотрудники, разбирающиеся в жилищных вопросах. Они помогут составить отдельный план реконструкции на эту квартиру, с учётом нагрузки и технических параметров помещения. Такая процедура будет стоить немалых денег, а все расходы обязан взять на себя хозяин квартиры.

При покупке квартиры с торга, новому хозяину даётся срок для узаконивания перепланировки либо возврата помещения в тот вид, который указан техническим паспортом на квартиру.

Октябрь 2017 года. Верховным Судом было вынесено решение в пользу людей, которые купили квартиру с незаконной перепланировкой, но не знали об этом. До этого Закон не защищал их интересы в суде, ведь считалось, что при покупке квартиры, они сами закрыли глаза на несогласованные изменения, а, следовательно, должны понести за это наказание. Но принятое решение даёт возможность новым владельцам отстоять свои права. На его основании, жилищная инспекция не вправе требовать от нового хозяина ответа за незаконные действия, совершённые предыдущим владельцем недвижимости (если тот не поставил его в известность об этом). Ответственность должен понести тот, кто это сделал.

Новый хозяин имеет право потребовать с предыдущего владельца компенсацию за расходы, связанные с возвратом в былое состояние или согласование проекта с госорганами.

У человека, сделавшего несогласованную перепланировку, возникнут серьёзные проблемы, если он захочет совершить юридические операции со своей недвижимостью. К таким операциям относят:

• приватизация квартиры;
• продажа;
• обмен;
• передача по наследству;
• подарок недвижимости другому лицу.

При совершении этих процедур, обязательно нужен технический паспорт, сделанный на днях. Но ни одно БТИ не скроет факт незаконной перепланировки. Красными линиями будет обозначена реальная планировка помещения, поэтому любая проверка сразу выявит отличия между первоначальным и нынешним планом. Госорганы никогда не выдадут документ, разрешающий проведение юридической операции, при наличии такого фактора.

Вывод

Какими бы ни были причины незаконной перепланировки – незнание законов, непонимание строительных, санитарных норм и требований безопасности, желание сэкономить или улучшить дизайн своей квартиры – ничто не оправдывает возможных последствий таких действий, особенно смертельные случаи. Гораздо лучше пожертвовать дизайном, чем жизнью – своей или чужими.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Последствия перепланировки квартиры без согласования

При решении провести перепланировку, не удостоверяя ее документально, вы рискуете, ведь в таком случае закон предусматривает ответственность.

Вы не только будете обязаны оплатить штраф, но и в судебном порядке должны восстановить прежний вид квартиры согласно действующему плану жилья.

Самовольное переустройство

При решении провести перепланировку знайте, что данный процесс потребует много времени, а также сбор пакета документов для согласования вашего решения с представителями власти. Согласитесь, если вы не заявите о перепланировке, то к вам не придут сотрудники БТИ.

Стоит знать, что самовольная перепланировка может иметь некоторые последствия, это:

• оплата штрафа;
• невозможность совершения сделок по квартире при отсутствии оформленной перепланировки.

Законодательно государство не дает гражданам самостоятельно проводить переустройство, ведь вы, не зная того можете нарушить несущие стены или покрытия, что приведет к отрицательным последствиям.

Но существует, так называемая, амнистия, согласно которой, вам дается возможность узаконить перепланировку непосредственно после ее проведения.

Последствия перепланировки без согласования

Жилищное законодательство в ЖК РФ закрепляет, что самовольная перепланировка представляет собой проведение переустройства квартиры без получения согласия на то уполномоченных органов исполнительной власти.

Одним из последствий является оплата штрафа, размер которого колеблется от 10 до 25 МРОТ.

Кроме штрафа, нарушителю будет выписано предписание с указанием срока, в течение которого необходимо восстановить прежнее состояние квартиры.

Также, вы не можете без узаконивания процесса продавать или дарить квартиру. И это вполне объяснимо, ведь после переустройства могут быть серьезные последствия, которые могут причинить вред не только вам, но и вашим соседям.

При невыполнении требований закона по уплате штрафа или же восстановление плана квартиры, вы можете получить повестку в суд.

Что будет?

Так, при проведении перепланировки квартиры без согласования вы можете в процессе ремонта:

• нарушить или повредить систему газификации или водоснабжения;
• разрушить несущую стену.

Если данные изменения будут зафиксированы комиссией, вас обязуют оплатить штраф или же оформить все должным образом.

Проект перепланировки квартиры должен составляться в соответствии с требованиями законодательства.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году и какова ее цена? Смотрите .

Ответственность

В соответствии с КоАП РФ за проведение самовольной перепланировки может быть наложен штраф в размере от 2 до 2,5 тыс. руб.

Помимо этого, в статье 29 ЖК РФ указана обязанность собственника при проведении незаконного переустройства вернуть квартиру в прежний вид.

При невыполнении данных обязательств, суд на основании иска администрации города может принять решение:

• продать квартиру, полученные средства от которой выплачиваются собственнику, с удержанием судебных расходов, восстановление квартиры будет входить в обязанности нового владельца;
• расторгнуть договор найма квартиры, на владельца квартиры возложить обязанность по восстановлению прежнего вида квартиры в соответствии с планом.

Штраф в 2020 году

На сегодняшний день за перепланировку квартиры без согласования налагается штраф от 2 до 2.5 тыс. рублей.

Однако, как заявляют представители власти, был внесен законопроект о повышении штрафов. Штраф может составлять до 100 тыс. руб.

Что не допускается?

При перепланировке не разрешается выполнять следующие действия:

• расположение санузла над жилой комнатой или кухней;
• закрытие доступа к вентиляции;
• проведение теплых полов, используя систему водоснабжения или отопления;
• перенесение радиаторов на балкон;
• использование чердака в качестве жилой комнаты;
• отсутствие в проекте квартиры естественного света.

Как узаконить?

Для узаконивания перепланировки на основании статьи 25 ЖК РФ, необходимо обратиться в органы муниципальной власти с заявлением на получение разрешения.

Данное разрешение считается согласованием ваших действий с действиями органов местной администрации на проведение планируемых действий во время ремонта.

Для оформления документов необходимо предоставить пакет документов, по результатам которых принимается решение о предоставлении разрешения.

Уполномоченное лицо должно оповестить о своем решении в течение 45 дней с момента подачи документов. Отказ в разрешении на перепланировку может быть дан в соответствии со статьей 27 ЖК РФ.

Порядок действий

Процесс оформления перепланировки состоит из нескольких этапов и включает в себя:

1. Написание заявления о перепланировке.
2. Получение разрешения в ЖЭКе.
3. Получение технического заключения.
4. Получение выписки из домовой книги.
5. Согласование проведения перепланировки со всеми членами семьи.
6. Передачу пакета документов в отдел архитектуры города.

Приказ о предоставлении разрешения администрации города необходимо зарегистрировать в БТИ.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.

Этапы согласования

Для согласования переустройства, в первую очередь вам нужно собрать всю разрешительную документацию в ЖЭКе, БТИ, МЧС, а также санстанции, после чего обратиться в проектный институт или в архитектурную организацию для создания проект перепланировки.

По получению проекта его необходимо согласовать в вышеуказанных инстанциях.

В последнюю очередь согласование необходимо получить в Межведомственной комиссии по техническому надзору.

После этого вы можете приступать к проведению ремонта. По завершению всех строительных работ, необходимо ввести квартиру в эксплуатацию, пригласив комиссию и подписав акт о приеме квартиры в соответствии со статьей 29 ЖК РФ.

На основании акта вам внесут изменения в технический паспорт на квартиру, а также в ЕГРП. Для этого вы должны:

• написать заявление в БТИ;
• предоставить проект и решение о согласовании перепланировки с уполномоченными исполнительными органами.

После этого к вам приедет замерщик и осмотрит помещение. Техпаспорт после оплаты государственной пошлины будет готов в течение 2-3 недель, однако данный процесс можно ускорить при оплате за срочность. В таком случае документ можно будет забрать по истечению трех рабочих дней.

После получения паспорта можно считать процесс завершенным, теперь у вас все выполнено на законных основаниях, и вы можете наслаждаться обновленным дизайном вашей квартиры.

Проект

Если вы решили изменить свою квартиру, вам нужно обратиться в архитектурную организацию, которая имеет лицензию на создание проектов.

В зависимости от сложности работы вас проконсультируют и расскажут, насколько это возможно. При возникновении проблем – предложат другие варианты перепланировки.

Создание проекта будет стоить в пределах 30 тыс. руб.

На цену может повлиять:

• сложность конструкций;
• какие стены будут реконструироваться.

При желании можно произвести согласование перепланировки квартиры самостоятельно.

Нужен пример проекта перепланировки квартиры? Полезная информация .

Как составляется проект перепланировки нежилых помещений? Подробности в этой статье.

Необходимые документы

При подаче заявления о перепланировке необходимо подготовить следующие документы:

• созданный проект;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорт на квартиру;
• согласие членов семьи на перепланировку.

Здесь представлен образец согласия членов семьи на перепланировку.

Стоимость

Сколько стоит оформить перепланировку? Стоимость переустройства жилья неоднозначна, ведь она зависит от многих факторов.

Так, на стоимость влияет:

• площадь квартиры;
• месторасположение;
• сложность ремонтных работ;
• этаж и этажность всего дома.

В стоимость входит:

• оплата госпошлины;
• оформление документов;
• оплата проекта;
• заключение специалистов;
• услуги юриста;
• услуги специализированного предприятия.

Как видите, цена зависит от конкретной ситуации, однако на сегодняшний день существует множество фирм, которые помогут вам не только все оформить на основании закона, но и помогут осуществить перепланировку.

Единственный минус – это повышенная стоимость услуг. Это окажется дороже, чем вы самостоятельно будете собирать документы и получать разрешения в каждой инстанции на проведение переустройства.

Таблица примерных цен на согласование перепланировки

	Согласование без изменения несущих конструкций, рублей	Согласование с изменениями несущих элементов, рублей	Согласование выполненной ранее перестройки (перепланировки), рублей
Выдача разрешения на перепланировку	40000	40000	40000
Получение акта о выполненных работах	30000	40000	40000
Внесение записи в кадастровый учет	30000 + госпошлины	30000 + госпошлины	30000 + госпошлины

Прежде чем проводить перепланировку, убедитесь, что вы готовы потратить время на узаконивание всего процесса, ведь он займет достаточно вашего времени.

Как показывает практика, лучше сразу все оформить, чем в дальнейшем оплачивать штраф или же восстанавливать прежнее состояние квартиры по решению суда.

На видео о перепланировке без согласования

Предыдущая статья: Согласование перепланировки Следующая статья: Проект перепланировки

Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.

Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.

Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок

Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих стен — проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких перегородок не может быть и речи. Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуется поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление. Согласование несущей перегородки с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.

Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.

Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел

Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.

— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин, — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.

Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями. Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам предстоит выплатить штраф. В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.

Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои

Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией

Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.

Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.

Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий

Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть

Чем это может обернуться?

Суд вправе заставить вас все переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.

— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается все очень просто, — объясняет адвокат Андрей Конышев, — Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.

Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.

— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева, — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие стены, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.

Отказ по объекту так же будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.

Любая перепланировка начинается с согласования

По наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после 2000-го года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках». За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце 90-х были популярны арки вместо дверей. Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.

— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева,- Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором. Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ. Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.

Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Как согласовать перепланировку?

Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:

1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Алгоритм перепланировки здорового человека

Если десять лет назад вы согласовали объединение комнаты с лоджией (или другую перепланировку), а теперь переживаете, что когда-нибудь по новым нормам вас заставят все переделывать, даже не думайте об этом. Закон обратной силы не имеет. И это еще один довод в пользу максимально оперативной узаконенной перепланировки: через пять лет правила могут поменяться, а у вас все необходимые разрешения на руках.

>Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?>– Надо ли узаконить перепланировку квартиры, если не задействованы несущие стены и не меняется ни общий метраж, ни жилой, ни количество комнат?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию помещения, а именно: совершить переустановку дверных проемов, установить перегородки между комнатами, изменить площадь и конфигурацию отдельных комнат, создать дополнительные помещения (увеличить число комнат), то Ваши работы являются перепланировкой, которая требует согласования:

• с жилищной инспекцией
• и местной администрацией в лице уполномоченного органа.

Если же Ваши работы не влияют на план помещения, сформированный БТИ, то работы, планируемые Вами к выполнению, будут считаться ремонтом, а не перепланировкой, в связи с чем согласования не потребуют.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Чтобы предъявить Вам претензии по перепланировке, соответствующие органы должны хотя бы узнать об ее проведении и после этого требовать ее согласования либо возвращения всего на свои места. Если Вы считаете, что данная перепланировка не нарушает права и интересы иных граждан, то процедуру согласования можно отложить. Если же согласование необходимо, то в зависимости от того, совершена перепланировки или нет, Вы либо отправляете проект и ждете подтверждения, либо в уведомительном порядке направляете заявление об уже совершенной перепланировке.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Не «узаконивать» перепланировку можно только в нежилых помещениях, например в так называемых апартаментах. В квартирах же перепланировкой будет считаться не только перенос стен, но даже смещение межкомнатных дверных проемов, а также изменение положения электро-, газо- и теплосетей, вентиляционных систем и даже замена газовой плиты на электрическую. Если при проектировании перепланировки есть подозрения, что она может потребовать согласования, лучше заранее обратиться в жилищную инспекцию.

Отвечает юрист по гражданским и корпоративным спорам, судебный представитель Лия Павлинова (Барнаул):

Отвечая на вопрос, необходимо разделить понятия «перепланировка» и «переустройство». Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, а под переустройством – замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования. То и другое, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, требует внесения в технический паспорт. Даже если не меняется количество комнат, метраж и другие показатели, но меняется конфигурация помещения, это все равно будет считаться перепланировкой.

Для чего вообще узаконивать перепланировку? Технический паспорт помещения – один из документов, который требуется для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Конечно, если Вы не собираетесь продавать квартиру, никто, может, и не узнает, что Вы произвели какие-то изменения. Или если не случится какая-либо неприятность: скажем, при переносе кухни на место спальни.

По закону, решив заняться перепланировкой, необходимо собрать документы и подать их в орган местного самоуправления для согласования. Если перепланировка уже произведена, то, скорее всего, узаконить ее удастся только через суд.

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Сейчас узаконить такую перепланировку можно совершенно спокойно. Кроме того, эту процедуру делать желательно, поскольку в случае продажи или какой-либо другой сделки с недвижимостью понадобится техническая документация, и в ней должны быть верно прописаны все изменения, если таковые были. Речь идет о фактическом плане квартиры. Если же по документации квартира не будет соответствовать текущему состоянию, то впоследствии владельцу будет трудно осуществить с данной недвижимостью какую-либо сделку.

Отвечает консультант отдела жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Василий Лагода:

Все существенные изменения в жилище необходимо узаконить сразу после их внесения. Это полностью устранит как Ваши переживания о законности тех или иных изменений, так и возможные проблемы с законом в случае будущей продажи, залога или наследования имущества.

Например, если квартира является предметом залога, в ней не должно быть несоответствия поэтажному плану. В противном случае банк откажет в выдаче ссуды. Конечно, можно возразить, что каждый банк довольно индивидуально относится к разным видам перепланировок, но все же нет ни единого банка, который не обращал бы на это внимание и не считал бы такое изменение недостатком Вашего имущества.

Рассмотрим другой вариант: если собственник хочет продать квартиру другому человеку (физическому лицу). В этом случае тоже могут возникнуть проблемы, поскольку после покупки нужно будет оформлять объект недвижимость в собственность, а наличие перепланировки может осложнить данный процесс. Ведь ее тоже нужно будет зарегистрировать (если об этом не позаботится прежний владелец, задача перейдет к новому собственнику). И хотя стоимость регистрации не столь большая, но может возникнуть задержка по срокам, ведь такое оформление занимает примерно месяц-два.

Таким образом, принимая во внимание главный плюс перепланировки для каждого владельца, создание и реализацию индивидуального проекта собственной квартиры, все же стоит помнить, что своевременная и законная регистрация любых изменений сможет значительно упросить жизнь хозяина.

Отвечает директор по маркетингу компании «Мэлвуд» Василий Семенюк (Новосибирск):

Перепланировку квартиры узаконивать однозначно надо, так как в зависимости от региона проживания несогласованная перепланировка узаконивается через суд, и занимает этот процесс от полугода. Необходимо привести квартиру в соответствие с технической документацией, отражающей состояние объекта после перепланировки. Узаконить перепланировку в квартире необходимо по следующим причинам.

1. В первую очередь, это закон РФ – узаконивать перепланировку квартиры.
2. Если Вам срочно или не срочно понадобится продать квартиру, то ни один банк не оформит ипотеку, если в квартире произведена и не узаконена перепланировка.
3. Соседи или знакомые, которые знают о неузаконенной перепланировке, могут сообщить об этом факте в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) – орган, осуществляющий надзор за объектами недвижимости. Они в праве приехать к Вам домой, зафиксировать факт несогласованной перепланировки, вынести предписание об устранении нарушений и выписать штраф. И представитель ГЖИ будет выписывать такой штраф постоянно, пока Вы не приведете квартиру в первоначальный вид либо не узаконите перепланировку.

Документы, необходимые при ремонте

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

Отвечает генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров:

Список запрещенных перепланировок содержится в 4 главе Жилищного кодекса, и его лучше изучить прежде, чем приниматься за переделки. Например, по нормативам нельзя устанавливать радиаторы на балконе или лоджии, демонтировать несущие стены. То есть существенные изменения необходимо предварительно согласовать с властями и надзорными органами, так как это может затрагивать интересы других жильцов или угрожать их безопасности. Но если речь идет о незначительных изменениях, то их согласовывать не нужно. К слову, косметический ремонт или установка кондиционера вообще не считаются перепланировкой. Работы, которые не меняют конфигурацию пространства (например, трехкомнатная квартира стала двухкомнатной или наоборот), не изменяют жилую площадь, не перекрывают доступ к общедомовым коммуникациям, не увеличивают нагрузку на пол, можно выполнять без согласования. В этом случае жильцам и зданию ничего не угрожает.

Отвечает руководитель Bulava92.pro Владислав Булатов:

Обязательно узаконивать! Потому что не узаконивать можно только косметические изменения и частично инженерные: переделку полов, перенос розеток, размещение труб в санузле, установку кондиционера, замену остекления на лоджии, перенос дверных проемов и так далее. Полный список изменений можно найти в Жилищном кодексе. Также в процессе согласования перепланировки может выясниться, что какие-то работы в Вашем доме сделать нельзя. А если они уже сделаны, то Вас попросят восстановить то, что было, и скорее всего выпишут штраф. Лучше всего урегулировать эти вопросы до начала ремонта квартиры на этапе изготовления дизайн-проекта.

Если через некоторое время Вы соберетесь продавать квартиру, то у будущих покупателей возникнут сложности при оформлении ипотеки. Многие тянут до последнего и очень удивляются, когда узнают, что этот процесс может занять два-три месяца. Также сейчас некоторые управляющие компании вводят свои правила и, прежде чем подключить три фазы в электрощит, требуют предъявить техпроект. К тому же есть особо бдительные соседи, которые могут прийти и поинтересоваться, что же у Вас там такое ломают. На моей практике были случаи, когда вызывали полицию. Поберегите свое время и нервы, согласуйте все изменения, а потом спокойно приступайте к ремонту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

346 просмотров

Продажа квартиры без согласования с компетентными структурами произведенной в ней перепланировки, это хлопотная, но вполне реальная задача. Подобные помещения реализуются достаточно регулярно и главным их преимуществом является сравнительно низкая цена. Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Нужно ли узаконить при продаже?

Не обязательно. В законодательстве нигде не сказано о том, что перед продажей жилья нужно узаконивать произведенную в нем перепланировку. Другое дело, что все возможные штрафы и другие проблемы останутся за предыдущим владельцем.

Пример: Человек сделал перепланировку в квартире и не хочет ее узаконивать, так как это долго и дорого. В то же время он понимает, что может лишиться своего жилья. Собственник не платит штраф за самовольную перепланировку, уже назначенный на момент продажи и реализует квартиру. Однако новый владелец никак не связан с тем, что случилось с квартирой. Он волен или вернуть все в прежнее состояние или узаконить существующий вариант, если это вообще возможно. А вот штраф все равно будет платить предыдущий собственник.

Как узаконить перепланировку

Несмотря на тот факт, что без узаконенной перепланировки продавать жилье можно, значительная часть покупателей не хочет приобретать такую недвижимость, ведь это автоматически предполагает наличие потенциальных проблем в будущем. Особенно если не заняться узакониванием внесенных изменений сразу после покупки. Таким образом, большая часть продавцов стремится сначала все привести в соответствие с документами (или изменить документы, узаконив перепланировку) и только потом продает жилье.

Если сначала узаконить перепланировку, то за квартиру можно просить рыночную стоимость, без всяких скидок. В противном случае жилье может быть оценено примерно на 10-20% дешевле, чем похожие аналоги со всеми правильно оформленными бумагами.

1. Обратиться в УК (управляющую компанию) или ЖЭК за консультацией. На данном этапе можно понять общие принципы узаконивания перепланировки и определиться, что и когда лучше делать.
2. Собрать все документы. Перечень достаточно обширный, особенно если продавец сам планирует обходить Роспотребнадзор, Пожнадзор и другие подобные государственные структуры.
3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы).
4. Подать все документы и заполнить заявление.
5. Дождаться решения. Если оно отрицательное, причем по документам понятно, что отказ был немотивированным, есть смысл обращаться в суд.

Перечень требуемых для узаконивания документов:

• Паспорт заявителя. Если у жилья несколько собственников, потребуются документы каждого из них.
• Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Данный документ заверяется нотариально.
• Документы на недвижимость. Обычно это выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, но могут быть и другие варианты. Например, договор дарения.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект произведенных работ. Если они производились без проекта, то его придется заказывать отдельно.
• Заключения ответственных инстанций о возможности узаконивания произведенной перепланировки.

Заключения не обязательно запрашивать самостоятельно, так как на это уходит достаточно много времени. Их может запросить сам сотрудник МФЦ (Мои документы). В то же время, если получать такие бумаги лично, то сразу станет понятно, будет ли решение скорее положительным, чем отрицательным или наоборот.

Общая сумма расходов составит порядка 30-60 тысяч рублей. Из них:

• Консультация обойдется примерно в 2 тысячи рублей.
• Проект перепланировки будет стоить около 15 тысяч рублей.
• Согласование всех документов обойдется еще приблизительно в 5 тысяч рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцем: примерно 1-2 тысячи рублей каждое.
• Новый техпаспорт: порядка 10 тысяч рублей.

Указаны лишь предварительные суммы. Они могут сильно изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона проживания и других факторов.

Процедура узаконивания перепланировки может занять порядка 2-3 месяцев. Из этого времени около 1 месяца придется готовить документы для подачи заявления, и еще 2 месяца ждать решения. Все это верно только в том случае, если не придется обращаться в суд. В противном случае срок автоматически увеличивается минимум на 2-3 месяца.

Как продать с неузаконенной перепланировкой?

Если планировка не узаконена и заниматься данным вопросом нет времени, сил, денег или желания, то можно продать ее и так. Рассмотрим подробнее данную процедуру.

1. Найти покупателя. Этим можно заниматься самостоятельно (расспросить знакомых, подать объявления в газеты и на сайты) или нанять специалистов из агентства недвижимости. Их услуги обойдутся в копеечку, но, если нет времени заниматься всем лично – это лучший вариант.
2. Подготовить все документы.
3. Обсудить с потенциальным покупателем все особенности и условия будущей сделки. Рекомендуется заранее уточнить тот факт, что в жилье без разрешения проведена перепланировка.
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Получить деньги.

Документы

Для сделки понадобятся следующие бумаги:

• Паспорт продавца.
• Техпаспорт на квартиру.
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и другие бумаги, которые подтверждают право собственности на жилье).
• Выписка из домовой книги.
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Со стороны продавца расходы будут сравнительно небольшими, при условии, что он не будет пользоваться услугами агентства недвижимости. Фактически, единственное, за что придется заплатить с гарантией – это выписка из ЕГРН. Свежая версия стоит 350 рублей.

Сроки

При желании, если подготовить все документы заранее, всю сделку можно закрыть всего за 1 день. В среднем на процедуру купли-продажи жилья уходит от 1-2 недель до 1 месяца.

При продаже в ипотеку

Что делать, если квартиру продать нужно обязательно, но в ней есть неузаконенная перепланировка, а покупатель настаивает на оформлении ипотечного кредита? К сожалению, это один из многих недостатков несогласованной перепланировки. Банк просто не возьмет такое жилье в качестве обеспечения. С другой стороны, оформлять кредит будет покупатель. Потому, если он сможет договориться или, что еще лучше, предоставить в качестве залога другую недвижимость, то никаких проблем не будет.

Последствия

Как уже было сказано выше, факт продажи жилья (переход права собственности) никак не сказывается на уже назначенных штрафах. Проще говоря, платить придется все равно, зато риска потерять жилье уже не будет. Это уже станет проблемой нового собственника. Никаких ограничений нет, потому претензии покупателя относительно выполненной перепланировки можно смело игнорировать. Он сам должен проверять жилье при покупке.

Факт перепланировки не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, даже при обращении в суд. Единственное исключение: если в договоре прописан данный пункт. Логично, что продавец должен настаивать на его исключении. Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой практически не отличается от стандартной реализации недвижимого имущества. Как следствие, проблемы и риски будут точно такими же. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что именно заслуживает наиболее пристального внимания. Они также могут выступать в качестве представителей клиента как при общении с потенциальным покупателем, так и при возможном отстаивании интересов продавца в суде. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением