Оценки земельных участков

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

• 1. заключение договора на проведение оценки;
• 2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• 3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• 4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• 5. составление отчета об оценке.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки.

На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

• · цель оценки;
• · стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
• · правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

• · категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
• · разрешенное использование земельного участка;
• · форма собственности;
• · кадастровый номер;
• · сервитуты и ограничения вещных нрав на земельный участок;
• · наличие застройки;
• · определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;
• · составление договора на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

• 1. Юридическое описание и регистрационные данные:
  • а) договор на передачу титула собственности;
  • б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
  • в) информация о собственнике или арендаторе;
  • г) характеристика сервитутов;
  • д) правила зонирования и функционального использования;
  • е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.)
  • ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения но теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
• 2. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую- либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены изданных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

• а) размер (площадь);
• б) форма (конфигурация);
• в) топография (рельеф);
• г) ландшафт;
• д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
• е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
• 3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
• 4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
  • а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
  • б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
  • в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
  • г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество

и состояние дорог;

• д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
• е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
• ж) состояние окружающей среды;
• з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
  • · природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,
  • · экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.
  • 5. Анализ экономических факторов:
    • а) цены соседних участков;
  • б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
  • в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
  • г) данные о стоимости аренды земельных участков;
  • д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
  • е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
  • ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
    • · находится в эксплуатации,
    • · временно не эксплуатируется,
    • · земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
• 6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка. К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации

• 1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует.
• 2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
• 3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

• · целевое назначение и разрешенное использование;
• · преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• · текущее использование земельного участка;
• · перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• · ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется использовать метод:

сравнения продаж;

• · выделения;
• · распределения;
• · капитализации земельной ренты;
• · остатка;
• · предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Окончательное заключение о стоимости объекта оценки выносится на основе обобщения, при котором проводятся:

• · итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
• · проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
• · проверка правильности расчетов;
• · согласование результатов, полученных разными подходами и единое окончательное заключение о рыночной стоимости.

В зависимости от конкретной ситуации, объема исходной информации результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут в большой или меньшей степени отличаться друг от друга. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости недвижимости на основании наиболее подходящих и надежных данных. Обычно показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, для того чтобы придать им определенные веса, и на этой основе сделать заключение об итоговой величине стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости недвижимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Составление отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке — это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах.

• 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• 2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254—256.
• 3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
• 4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р. Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом. Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

Состав информации, детальность и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять следующим принципам. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:

• — понять содержание отчета и примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований, идентифицировать, источники использованной им информации и степень достоверности таковой;
• — проверить выполненные расчеты (как промежуточные, так и конечного результата оценки) и воспроизвести их и для других комбинаций исходных данных.
• · Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная пли полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Информация является обоснованной, если она соответствует реальной действительности и позволяет пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком в процессе оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
• · Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемые в отчете термины не должны допускать двоякого толкования. Все специальные термины, используемые в тексте отчета, должны быть разъяснены.
• · Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
• · Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной (принцип достаточности). Информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
• · своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
• · в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
• · если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;
• · отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
• · для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы
• · отчет об оценке должен быть пронумерован постранично и прошит. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Задача

рыночный стоимость земельный участок

Определите рыночную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода по инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Дзд=Сзд*Кул

Кул= Rн+Нвк=0,18+1/25=0,22

Дзд=3000*0,22=660тыс.руб.

• 1. Дзем=700-660=40тыс.руб
• 2. Сзем=40/0,18=222тыс.руб.

Ответ: Рыночная стоимость земельного участка составляет 222тыс.руб.

Оценка стоимости земельного участка

Категории земель:

Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.

• неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним — «оценка земли»;
• ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».

Виды стоимости земельного участка:

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная:

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость:

Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц .

Ликвидационная стоимость:

Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость:

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Характеристика земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Характеристика земельного участка

Уникальные свойства каждого объекта недвижимого имущества определяются совокупность его характеристик. Система характеристик позволяет индивидуализировать земельный участок среди аналогичных участков, определить его основные свойства, количественные и качественные показатели.

Характеристика земельного участка

Индивидуализация земельного участка, как объекта недвижимости, невозможна без описания его характеристик. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня характеристик земли, однако анализ нормативных актов позволяет классифицировать характеристики следующим образом:

• 1) Физические (технические);
• 2) Характеристика правового статуса земельного участка;
• 3) Экономические;
• 4) Дополнительные.

Характеристики земельного участка используются для его описания в процессе кадастрового учета и внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости. Данные о характеристиках, наличие которых является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему уникального кадастрового номера, содержатся в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в иных подзаконных актах.

Уникальные характеристики земельного участка

Основной объем информации о количественных и качественных свойствах участка содержится в физических (технических) характеристиках. В качестве обязательных элементов физических характеристик выступают:

• 1) Местоположение участка земли. Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
• 2) Площадь и размеры участка земли. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для целей кадастрового учета используется только нормативная площадь земельного участка.
• 3) Адрес/Метроные ориентиры участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
• 4) Топографические и качественные свойства участка. Включают в себя описание поверхностного и подпочвенного слоя земли, ландшафта, контуров и иных топографических данных.

Характеристика правового статуса земли состоит из следующих элементов:

• 1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах, удостоверяющих определенный вид землепользования. К таким документам относятся свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и т.д.).
• 2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета. Виды разрешенного использования земельного участка определяются правообладателем самостоятельно исходя из категории земель, к которой принадлежит участок.
• 3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимости, они могут принадлежат лицу на любом вещном праве, предусмотренном законодательством (право собственности, срочного пользования и т.д.).
• 4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка. Данные виды ограничения прав устанавливаются решением уполномоченных органов или соглашением сторон сделки.

Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:

• 1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ, используется для целей налогообложения. Изменение кадастровой стоимости допускается в судебном порядке.
• 2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости заинтересованными сторонами. Используется для определения цены предполагаемой сделки с земельным участком.

Дополнительные характеристики земельного участка не являются обязательными, а их перечень может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от содержания правоотношения. Наиболее важными такими характеристиками являются:

• 1) Экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка. Имеет существенное значение в случаях приобретения земли гражданами для личного пользования, проживания и т.д.
• 2) Логистические (транспортные) показатели. Позволяют определить доступность земельного участка для транспортной инфраструктуры. Является важной информацией для земельных участков, используемых как в экономическом обороте, так и для целей личного пользования.
• 3) Геологические показатели. В ряде регионов данные этого показателя позволяют определить сейсмичность места расположения участка, что напрямую влияет на будущую цель использования под строительство.
• 4) Иные показатели. Заинтересованные стороны и правообладатели участков вправе выявлять и устанавливать иные характеристики, имеющие значение для определения его свойств.

Определение основных характеристик земельного участка

Обязательные характеристики земельного участка определяются в ходе проведения кадастровых работ. Кадастровые работы заключаются в осуществлении конкретных действий, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель.

Итогом выполнения кадастровых работ является:

• 1) Изготовление межевого плана на участок, который включает в себя как топографическое изображение на карте-схеме, так и детальное описание физических (технических) характеристик.
• 2) Осуществление кадастрового учета, в ходе которого обязательные характеристики участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости.
• 3) Присвоение уникального кадастрового номера.

Как узнать характеристики земельного участка?

Присвоенный земельному участку уникальный кадастровый номер позволяет получить информацию об основных характеристиках земельного участка. Это можно сделать двумя способами:

• 1) Путем получения кадастровой выписки в органах Росреестра. Для получения выписки в электронной или письменной форме заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра с указанием кадастрового номера интересующего участка;
• 2) Путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/

Изменение характеристик земельного участка

Изменение характеристик участка происходит в результате выполнения кадастровых работ и последующего кадастрового учета. Самыми распространенными случаями изменения характеристик являются уточнение границ и площади земельного участка, категории и вида разрешенного пользования землей.

Оспаривание установленных характеристик происходит в судебном порядке и чаще всего используется в случаях уточнения границ смежных участков и изменения кадастровой стоимости земли. Решение судебного органа, которым изменены характеристики участка, является обязательным для исполнения и реализуется путем внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Введение

Актуальность темы данной курсовой работы заключается в том, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей.

Объектом исследования является оценка земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Предметом исследования являются нормы законодательства, которые регулируют оспаривание кадастровой стоимости.

Целью курсовой работы является всестороннее изучение земельного участка как объекта недвижимости, а так же выявление проблем оценки земельных участков, по которым происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Для достижения данной цели необходимо поставить следующие задачи:

• — дать понятие оценки земельного участка, кадастровой стоимости;
• — изучить земельный участок в качестве объекта недвижимости со всех сторон;
• — выявить проблемы оспаривания и пути их совершенствования;
• — определить способы оспаривания кадастровой стоимости;
• — проанализировать изменение кадастровой стоимости способами оспаривания.

Курсовая работа состоит из введения, трёх глав, поделенных на пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

кадастровый земельный оспаривание стоимость

Характеристика оценки земельного участка

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые. Участок называется делимым, если его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в России по экономическому назначению разделен на семь категорий земель. А именно:

— Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. Они занимают Земли городов и населенных пунктов 4% территории страны.

• — Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
• — Земли особо охраняемых территорий. Эти земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
• — Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.
• — Земли водного фонда.
• — Земли запаса.

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Оценка земельного участка — это цена недвижимости, которую определяют по рыночной стоимости оценщики. Оценщик — это специалист, имеющий лицензию на оценочную деятельность.

Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся различные виды имущества (ГК РФ):

• — отдельные материальные объекты (вещи);
• — совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• — право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• — права требования, обязательства (долги);
• — работы, услуги, информация;
• — иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Этапы проведения оценки описаны в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256, а также в Стандартах и правилах оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Проведение оценки состоит из следующих этапов:

• 1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
• 2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в том числе возможный осмотр объекта оценки;
• 3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• 4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• 5. составление отчета об оценке.

Оценка стоимости земельных участков может быть организована при наличии следующих документов:

• — Документы, подтверждающие определенные права на земельный участок;
• — Документы, показывающие границы территории. Копия кадастрового паспорта с соответствующими техническими отметками — обязательное условие для того, чтобы оценка стоимости участка была начата;
• — Справки, указывающие на обременение какими-либо обязательствами (залог, контракты). В некоторых случаях присутствует дополнительное налогообложение. Экспертиза земельных участков учитывает обременения как фактор, понижающий рыночную стоимость недвижимости, и позволяет более точно оценить землю.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

• — целевое назначение;
• — форму собственности;
• — разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земельные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом и договорами.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли в поселениях с численностью населения:

• — свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;
• — от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;
• — до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений — от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

• — запретом на изменение целевого назначения земельного участка;
• — запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
• — требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
• — запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;
• — запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;
• — запретом на изменение внешнего вида недвижимости;
• — условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;
• — иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

• — в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участковили об установлении особых правовых режимов использования земель;
• — в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;
• — в документах государственного земельного кадастра;
• — в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

• — безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
• — возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• — возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему нормативно-правовыми актами.

Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Понятие оценки земель

Экономическое состояние земель

Сведения об экономиче­ских характеристиках земель­ных участков вносятся в доку­менты государственного зе­мельного кадастра на основа­нии данных государственной кадастровой и иной оценки зе­мель и положений норматив­ных правовых актов органов государственной власти .

В мировой практике экономической оценки земель выработано достаточно большое число различных методов, позволяющих обоснованно определять ценность той или иной территории в зависимости от ее улучшения, наличия на ней недвижимости, возможностей ее эффективного применения для организации деятельности пользователей и интересов землевладельцев. Существующая международная практика установления стоимости объектов недвижимости основывается на определении индивидуальных показателей их оценки по рыночной стоимости объектов. Главное значение при таком подходе приобретают изучение рынка недвижимости, действующей системы налогообложения и установления арендной платы, учет факторов, влияющих на уровень цен на недвижимость, локальный экономический анализ фактического использования объектов недвижимости по уровню их доходности с определением наиболее эффективного варианта использования.

Сложившаяся в нашей стране практика оценки недвижимости не выработала единых методологических подходов к решению этой проблемы. Более того, существующие методы оценки земли и других объектов недвижимости практически не связаны между собой, не имеют единой методологической базы и носят сугубо отраслевой характер.

Особенность отечественной практики оценки стоимости земель заключается в том, что методология оценки формировалась в период существования централизованной экономики. Поэтому оценка является отраслевой и носит нормативный характер, так как в основу расчета оценочных показателей закладывались фиксированные экономические параметры (цены, затраты, прибыль, продуктивность и пр.).

С развитием рыночных отношений показатели оценки были положены в основу установления текущих платежей за землю (земельный налог, арендная плата) и нормативной цены земли безотносительно уровня складывающихся рыночных цеп на землю.

Другая особенность отечественной системы оценки земли состоит в том, что она основана на обработке массовых данных.

С учетом этого, а также ряда других причин (наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о хозяйственной деятельности предприятий, неадекватность затрат на улучшение земель полученному экономическому эффекту и др.) неприемлемо механическое перенесение принятых в международной практике методов оценки земель без предварительного анализа условий и направлений их возможного использования.

Под оценкой принято понимать совокупность действий, направленных на сопоставление, сравнение и анализ имеющейся информации о том или ином объекте. На основе этих данных формируется окончательный результат, свидетельствующий о ценности рассматриваемого объекта как такового, или в сравнении с другими аналогичными объектами. В результате сбора всех данных может быть получена своеобразная шкала показателей, которая и будет основой для последующей оценки объектов. Оценка предназначена служить экономическим барьером против нерационального использования объекта в сложившейся экономической ситуации. Следовательно, она выступает как регулятор интенсивности его использования.

Оценка-это совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости. Стоимость земли — обобщенная характеристика, включающая затратную и рентную составляющие .

Оценка земли — это система показателей производительности и народнохозяйственной ценности сельскохозяйственных угодий. Оценка стоимости земли, недвижимости, имущества, строений, основных средств — это официальная оценка, которая заключается в определении стоимости объектов, проводимой при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета.

Оценка земель проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. При этом используется натуральные и стоимостные показатели.

Оценка земель производится по методикам, разрабатываемыми отраслевыми министерствами и ведомствами с участием научных учреждений и утверждаемым в установленном законом порядке. Сведения об оценке отражаются в земельно-кадастровых документах.

Принципы оценки земель

Само понятие «оценка» подразумевает процедуру (процесс) комплексного обоснования и расчета возможной рыночной стоимости объекта с учетом ею особенностей и рыночной конъюнктуры, использования разнообразных принципов и методов. Под целью оценки понимают вид стоимости объекта недвижимости и тип прав, которые к нему относятся. Функция оценки показывает сферу применения ее результата. В зависимости от функции оценивания применяется определенный набор методов и соответствующих критериев оценки, а после проведения всех необходимых расчетов итоговые выводы и заключения оценщика делаются в соответствии с функцией данной конкретной оценки

Большое значение при выборе тех или иных методов оценивания имеют подходы или принципы, на которые ориентирована оценка земли. Среди основных принципов определения стоимости земли обычно выделяют следующие принципы:

-наилучшего и наиболее эффективного использования;

-спроса и предложения;

-изменения;

-замещения;

-соответствия;

-прогрессии или регрессии;

-конкуренции;

-вклада;

-ожидания.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земель из всех возможных (разрешенных) вариантов ее использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он кладется в основу оценки. Применение при оценке земель данного принципа позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, его земельной собственности. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе данного принципа, должна использоваться и при определении нормативов земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.

Принцип спроса и предложения заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо учитывать действие закона спроса и предложения, так как он влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. В наших условиях этот принцип не оказывает существенного влияния, однако, по мере становления земельного рынка его значимость будет наверняка расти.

Принцип изменения предполагает учет при оценке земли возможных изменений социально-экономических условий. Экономическая нестабильность, присущая нынешнему этапу российской экономики, обязательно должна учитываться при оценке территорий, особенно в тех случаях, когда определяется характер использования земли.

Принцип замещения заключается в том, что стоимость объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта, в том числе и земельного участка. Следовательно, стоимость земли определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести на рынке аналогичный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип соответствия подразумевает, что на оцениваемой территории все экономические факторы, обусловливающие ее максимальную полезность и доходность, сбалансированы наилучшим образом. Реализация данного принципа в соответствующих методиках оценки позволяет в необходимых случаях выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип прогрессии или регрессии показывает, насколько оцениваемый объект приближается или отличается по стоимости от окружающих его объектов, отличающихся от него своими размерами и качеством, и тяготеет к стоимости последних.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов. Применение данного принципа целесообразно в условиях рыночного равновесия и в операциях с частной собственностью.

Принцип вклада определяет, насколько дополнительный вклад средств в обустройство (улучшение) земли увеличивает его рыночную стоимость.

Принцип ожидания показывает, что стоимость земли в долговременной перспективе постоянно растет из-за увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец земли в буквальном смысле должен ждать повышения доходности от сдачи ее в аренду. Принцип лишь отражает то, что использование земли принципиально носит длительный характер. Поэтому, давая оценку, следует помнить, что она далеко не всегда равна средней цене, что сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой .

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

• законы федерального значения;
• постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
• ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
• нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

• доходный;
• сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете: