Снижение процента по ипотеке

Аналитики «Эксперт РА» ожидают повышения ипотечных ставок до 10% уже в первом полугодии 2020 года. На таком уровне они могут задержаться, пока не улучшится экономическая ситуация, вызванная обвалом нефти и пандемией коронавируса Читать в полной версии Фото: Владимир Астапкович / РИА Новости

В 2020 году после исторических минимумов ипотечная ставка может превысить уровень 10% при развитии умеренного и кризисного сценариев, говорится в обзоре «Угроза заражения» рейтингового агентства «Эксперт РА» (есть у РБК). Власти объявляют меры по поддержке рынка, но полностью нивелировать эффект от макроэкономической ситуации не смогут.

Как будут меняться ставки

В начале 2019 года на рынке наблюдался рост стоимости ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки Банком России (до 7,75%) в декабре 2018 года. Ипотечная ставка поднялась с 9,66% на начало года до 10,56% в апреле, на этом фоне снижались объемы выданных и рефинансированных кредитов. Тренд завершился в июне, когда ЦБ принял решение о понижении ключевой ставки, а вслед за регулятором понижать ставки начали и банки. Жилищные займы дешевели девять месяцев подряд, к концу года ставка опустилась до 9%, а в январе 2020 года — до нового рекордно низкого значения — 8,79%. ЦБ пока не раскрывал данные за февраль.

Тем не менее в 2019 году прирост ипотечной задолженности замедлился до 17% против 24% годом ранее: банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов (падение на 14%) на 2,8 трлн руб. (сокращение на 5%). Средние ставки были выше уровней 2018 года, на динамику портфелей повлияли также рост цен на недвижимость и снижение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом, считают аналитики. В 2020 году «Эксперт РА» ожидает нового падения выдач жилищных займов — уже не на 5%, а на 10%, чему поспособствует новое вероятное повышение ставок уже в первом полугодии 2020 года.

«На фоне роста доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков из-за волатильности на финансовых рынках проценты по ипотеке с большой вероятностью превысят 10% уже в первой половине года», — считают в «Эксперт РА».

Некоторые банки уже начали поднимать ставки по жилищным займам из-за волатильности на рынках, вызванной распространением коронавируса COVID-19, разрывом сделки ОПЕК+ и последовавшим почти двукратным обвалом цен на нефть до $25–27 (по сорту Brent). Это сделали «ЮниКредит» и Транскапиталбанк, Райффайзенбанк и Росбанк, «Открытие». Крупнейшие игроки на рынке — Сбербанк и ВТБ — пока не меняли условий по ссудам. Центральный банк на прошлой неделе оставил ключевую ставку неизменной (6%).

«Ряд банков уже повысил ставки по ипотеке, по всей видимости, это станет общерыночной тенденцией. Рост стоимости фондирования неизбежно приведет к увеличению ставок по ипотеке, что может вызвать снижение темпов выдачи», — рассуждает управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков. Кроме того, в условиях ухудшения макроэкономической ситуации ряд клиентов также могут отказаться от заключения сделок, добавляет он. Для компенсации падения спроса регулятор уже смягчает регулирование в этой сфере, но полностью нивелировать эффект текущей макроэкономической ситуации эти меры не смогут, заключает Волков.

В институте развития в жилищной сфере «Дом.РФ» придерживаются более оптимистичной точки зрения. «Заметный рост ставок — до 10% и более — возможен при неблагоприятном развитии событий и для кредитов на вторичном рынке», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Он обращает внимание, что, несмотря на рост доходности ОФЗ (с 5,7–6,2 до 7,9–8,2%) и повышения ставок по вкладам, крупнейшие банки сохраняют ставки по ипотеке.

«Динамика ставок по ипотеке будет во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей. Однако реализация комплексной поддержки ипотечного рынка сможет воспрепятствовать росту ставок», — считает Гольдберг. Так, по его словам, перевод выдачи и сопровождения ипотечных кредитов в электронный вид, повышение ликвидности рынка ипотечных облигаций помогли бы сохранить ставки вблизи текущего уровня.

Какие сценарии возможны на рынке

«Эксперт РА» рассматривает три сценария развития событий на ипотечном рынке:

• позитивный предполагает, что участники сделки ОПЕК+ скоро договорятся, валютный курс стабилизируется, инфляция не будет разгоняться и ЦБ воздержится от повышения ставки. В таком случае аналитики ожидают рост ипотечного портфеля на 10–15% и снижение средней ставки до 8,5% к концу года;
• при наиболее вероятном, по мнению «Эксперта РА», умеренно негативном сценарии рост портфеля замедлится до 10% и объем выдач сократится до 2,5–2,6 трлн руб., а ипотечная ставка задержится на отметке около 10%. Такой сценарий возможен при ускорении инфляции и пересечении таргета ЦБ в 4% в 2020 году, повышении ключевой ставки до 7–7,5%, цене нефти марки Brent на уровне $40–45 за баррель;
• кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает падение среднегодовой цены на нефть до 35 долл./барр., отказ Центрального банка от валютных интервенций, значительное обесценение рубля и разгон инфляции до 7–8% годовых. При его реализации объем выдач ипотеки упадет на 20–25%, до 2,1–2,2 трлн руб., считают аналитики.

Влияние на рост ставок по ипотеке окажут несколько факторов. «В первую очередь это стоимость фондирования, потому что ставки по вкладам уже начали повышаться, наблюдается рост доходности ОФЗ и в целом пересмотр риска по развивающимся рынкам из-за волатильности. Доходность ОФЗ — стандартная мера риска, и банки при установлении ставок на нее тоже ориентируются», — говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Ставки, в свою очередь, окажут негативное влияние на объем новых выданных кредитов.

«Ставки по ипотеке, скорее всего, зафиксируются на уровне около 10% в течение нескольких ближайших месяцев. Позже, если ситуация стабилизируется, ставки постепенно пойдут на спад», — добавляет эксперт. В «Эксперт РА» ожидают, что в случае кризисного сценария ставки приблизятся к «заградительному» уровню — 11%. «В рамках умеренно негативного сценария мы ожидаем ставки около 10% плюс-минус несколько десятых процентного пункта», — добавляет Щурихина.

В 2020 году рост цен на жилье продолжится, так как увеличатся затраты застройщиков на импортные материалы и технику из-за обвала рубля. Кроме того, в начале года может возрасти инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений. Рост цен на жилье влияет на объем выдач, отмечается в исследовании. Так, в 2019 году жилье дорожало и в условиях стагнации реальных доходов населения, в результате сократилось число заемщиков, которые могли позволить себе взять больший по размеру жилищный кредит. Подорожание жилья привело к увеличению среднего размера кредита на 10%, с 2 млн до 2,2 млн руб. «Если цены на недвижимость продолжат расти, то объем ипотечных выдач, скорее всего, будет сокращаться. Кроме того, будет увеличиваться средний размер кредита, так как заемщики в условиях неблагоприятной динамики доходов населения и роста цен на жилье не смогут накопить большой первоначальный взнос», — замечает Щурихина.

В результате аналитики ожидают ухудшения качества ипотечного портфеля, который считался одним из наиболее качественных активов в банковском секторе. В 2020 году снизится платежеспособность населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, сократятся рабочие места в наиболее подверженных влиянию коронавируса сферах. «Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля», — говорится в отчете.

Как помогают рынку

Власти уже объявляли меры по поддержке банков и заемщиков, в том числе и в сфере жилищного кредитования. Центральный банк, например, снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%, что сделает их более доступными. Регулятор также объявил о послаблениях для заемщиков, заразившихся коронавирусом.

В среду, 25 марта, президент Владимир Путин в обращении к россиянам рассказал о предложении ввести каникулы по ипотечным и потребкредитам при падении месячных доходов заемщика более чем на 30%. В этом случае можно будет приостановить обслуживание долга и пролонгировать заем.

В зоне особо риска находятся заемщики, работающие в сферах, пострадавших от пандемии (туризм, авиаперевозки, сфера услуг и развлечений), а также те, кто получает серую зарплату, говорится в исследовании «Эксперт РА».

Большинство россиян-ипотечников ждали понижения ключевой процентной ставки. Это решение Банка России давало им право на реструктуризацию имеющейся задолженности. Ключевая ставка понизилась до рекордных 4,25%, но существенное уменьшение процентов по ипотеке не произошло. Некоторые крупные банки отказались реструктуризировать действующие займы.

О тонкостях ипотечного кредитования — в материале ForPost.

Без льгот и рефинансирования

По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), количество рефинансированных ипотечных займов в России снизилось на 36% в 2019 году — до 171 тыс. ссуд. Объём данных кредитов также снизился в 2019 году на 27%, до 380 млрд рублей, передаёт ТАСС.

В 2018 году банки рефинансировали свыше 60–70 тыс. ипотечных кредитов в квартал. Тогда ипотечные заёмщики реализовали отложенную потребность в рефинансировании кредитов на фоне быстрого снижения ключевой ставки вплоть до 7,25%. В 2019 году бюро кредитных историй зафиксировало увеличение среднего размера рефинансированных кредитов. За год он вырос с 1,9 млн рублей до 2,2 млн рублей.

«Запрос на рефинансирование действующей ипотеки существует и сейчас. Мы продвигаем несколько кейсов, связанных с изменением ставки по ипотечным займам. Посмотрим, чем всё это закончится», — сообщила ForPost исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.

Светлана Крюкова взяла двухкомнатную квартиру в ипотеку в 2015 году. Кредитный договор был заключён со Сбербанком. В нём сказано, что при снижении ключевой ставки кредитор может рассмотреть вопрос рефинансирования ипотеки.

В беседе с корреспондентом ForPost Крюкова сообщила, что обратилась в Сбербанк с соответствующим заявлением. Пришёл ответ, который девушку немного шокировал.

«На данный момент в банке нет программ снижения ставок по действующим жилищным кредитам. Условиями кредитного договора предусмотрено право банка на снижение процентной ставки по действующей ипотеке. При этом снижение ставки не является обязанностью банка и производилось для клиентов в соответствии с Программой снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В случае её возобновления информация будет опубликована на сайте банка», — сказано в ответе Сбербанка, который имеется в распоряжении редакции.

Сейчас в Сбербанке действует только одна программа по снижению процентных ставок по ипотеке — это перевод кредита на условия программы «Ипотека для семей с детьми». Её участниками могут стать семьи, где родился второй ребёнок или последующие дети в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Дети должны быть гражданами Российской Федерации, а квартира приобретена в ипотеку на первичном рынке у юрлица.

Вне закона

В действующем законодательстве есть пять критериев, согласно которым человек может претендовать на льготы по ипотеке или ипотечные каникулы. Их могут получить официально безработные, получившие инвалидность I или II группы, а также оказавшиеся нетрудоспособными на срок более двух месяцев.

Каникулами могут воспользоваться заёмщики, у которых доход снизился на 30%, а размер ежемесячных платежей стал превышать 50% от среднемесячного дохода. Также льготы получат ипотечники, у которых в семье выросло число лиц на иждивении, в результате чего совокупный доход семьи заёмщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ещё одно важное условие: залоговая квартира должна быть единственным жильём, а размер ипотечного кредита не превышать 15 млн рублей. Закон ограничивает количество предоставляемых каникул: льготой можно воспользоваться один раз в жизни в отношении одного кредита. Его действие распространяется на ранее выданные ипотечные договоры независимо от срока их оформления.

«Для клиентов, пострадавших от коронавируса, заболевших или находящихся на вынужденном карантине, Сбербанк принял решение в индивидуальном порядке предоставлять «каникулы» по кредитным платежам на срок до 6 месяцев без начисления штрафов и неустоек. При этом для их получения не нужно посещать отделение банка. Подать заявление, а также предоставить подтверждающий документ можно на сайте банка. По ипотечным займам все услуги доступны через сервис «ДомКлик», — сказано в официальном заявлении Германа Грефа, опубликованном на сайте Сбербанка.

Светлана Крюкова и ещё тысячи заёмщиков по всей стране не попадают ни под один из вышеупомянутых критериев.

«Пункт в договоре ипотечников, который затрагивает возможность снижения ставки по ипотечному кредиту в связи со снижением ключевой ставки, — это вероятностная величина, которая требует дополнительного согласования. Раньше банк мог удовлетворить эту просьбу клиента. Сейчас времена сложные. Конечно, говорить о кризисе в Сбербанке определённо не стоит, но то, что у него снижается прибыль, — весьма вероятно. Поэтому, если у банков есть право не удовлетворять какие-то требования заёмщиков, которые ведут к снижению доходов, то они этим воспользуются. Предлог кредитные учреждения всегда найдут», — сообщил в беседе с корреспондентом ForPost кандидат экономических наук, эксперт РИСИ Михаил Беляев.

Позиция банков

Президент Ассоциации российских банков, доктор юридических наук, академик РАН Гарегин Тосунян в беседе с корреспондентом ForPost отметил, что банки могут рассмотреть рефинансирование действующей ипотеки после понижения ключевой ставки, но не обязаны этого делать.

«По одному или двум банкам не нужно обобщать ситуацию. Очень многие кредитные учреждения идут на реструктуризацию долга», — подчеркнул Тосунян.

Он отметил, что при понижении ключевой ставки никто не снимает с банков выполнение обязательств перед вкладчиками. В новых экономических реалиях они вынуждены выплачивать по вкладам высокие проценты.

На финансовом рынке нет механизма, который бы давал банкам право снизить проценты по депозитам после понижения ключевой ставки. Пока кредитные учреждения не смогут снизить свои обязательства, близкие к ключевой ставке, они будут отказывать в реструктуризации долга.

В пресс-службе Банка России корреспонденту ForPost сообщили, что законодательство не обязывает кредитора пересматривать процентные ставки по кредитам в связи с изменением ситуации на рынке кредитования, в том числе из-за снижения ключевой ставки.

Поэтому вопросы реструктуризации задолженности или рефинансирования кредита являются исключительной компетенцией банка и должны решаться в рамках договорных правоотношений между заёмщиком и кредитором. Если договориться со своим кредитором об изменении условий кредита не получилось, заёмщики могут рефинансировать кредит в других банках.

В пресс-службе подчеркнули, что на данный момент действует государственная программа поддержки ипотеки. Под неё подпадают заёмщики, имеющие двух и более детей либо ребёнка-инвалида. У них есть право на снижение процентной ставки по действующему кредиту до 6% годовых (у жителей Дальнего Востока — 5%) либо получение нового льготного ипотечного кредита.

В субъектах РФ также действуют различные государственные жилищные программы для финансовой помощи отдельным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Участниками программ могут быть сотрудники бюджетной сферы, многодетные или молодые семьи и другие люди.

«Если Сбербанку клиенты не нужны, то есть другие банки, где могут реструктурировать кредит по более низкой процентной ставке. Нужно смотреть условия. Если в другом банке они более выгодные, то почему бы там не рефинансировать ипотеку? Это путь номер один для решения проблем. Второй путь — это ипотечные каникулы в случае, если заёмщик потерял работу и оказался в сложной жизненной ситуации. Других вариантов рефинансирования действующей ипотеки я не вижу», — подчеркнула исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.

Проблемы перехода

По данным Лазаревой, пока реструктуризация ипотеки в другом банке не носит массовый характер. Люди не обладают полной информацией о кредитном учреждении, которое предлагает им рефинансировать «длинный» кредит.

«Вторая причина: заёмщики всё-таки надеются договориться с кредитором и до последнего оттягивают перевод ипотечного займа в другой банк», — добавила она.

У президента Ассоциации российских банков, доктора юридических наук, академика РАН Гарегина Тосуняна иная точка зрения. Он считает, что на российском финансовом рынке нарушена конкурентная среда. На нём есть монополисты, которые создают условия, чтобы «их представления о собственном величии, значимости и непотопляемости были в превосходной степени, а остальные банки выступали в ненадёжном свете».

«Монополисты рассуждают так: если заёмщик уйдёт от меня в другой банк, то я наложу на него санкции, которые предусмотрены в договорах. Сам заёмщик считает, что столкнётся с рядом рисков при переводе ипотечного кредита в другой, по его мнению, не самый надёжный банк. Люди уверены, что в России всего четыре-пять банков надёжные, а остальным не стоит доверять. Это основные сдерживающие факторы рефинансирования ипотечных займов в других кредитных учреждениях», — отметил Тосунян.

Ещё одна причина непопулярности данного финансового инструмента — комиссии, которые зачастую возникают при досрочном закрытии ипотеки, переводе средств из банка в банк. Люди не хотят переплачивать лишнее и поэтому стараются найти общий язык с банком, где у них оформлен жилищный кредит.

Отсутствие клиентоориентированности

По мнению кандидата экономических наук, эксперта РИСИ Михаила Беляева, у этой стороны вопроса есть и морально-этическая составляющая. Он отметил, что крупные банки пренебрежительно относятся к своим клиентам.

По его мнению, банкиры должны были предупредить заёмщиков о том, что они временно приостанавливают программу рефинансирования действующей ипотеки. Они обязаны были через электронные средства связи попросить заёмщиков воздержаться от подачи заявлений на реструктуризацию долга на основании понижения ключевой ставки.

«Банк должен был попросить прощения за причинённые неудобства. В данном случае, например, Сбербанк никого не предупредил, а отказывал в рефинансировании в явочном порядке. На мой взгляд, флагману нашей финансовой системы нужно более уважительно вести себя по отношению к клиенту. Они не от хорошей жизни обращаются за этой финансовой услугой», — добавил Беляев.

Он отметил, что в России банки работают на выгодных для себя условиях, получая прибыль в единице процента. Европейские банки получают доход в долях процента.

«Вот где ювелирная работа. Наши банки привыкли находиться в монопольном положении, диктовать клиенту свои условия, не связанные с договором, получать определённую ставку рефинансирования и на неё накидывать 10% и считать, что так и надо. Я уверен, рано или поздно жизнь заставит российские банки более лояльно относиться к людям. Конечно, клиенту от этого легче пока не стало. Ему нужно решать вопрос здесь и сейчас, а не в следующей жизни», — резюмировал Беляев.

Роберт Вочовский

Ставки по ипотеке к концу 2020 года могут опуститься до 7% и ниже благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и госпрограмме льготных кредитов, считают эксперты. Помешать этому могут вторая волна коронавируса или новые «черные лебеди» Читать в полной версии Фото: Марина Лысцева / ТАСС

К концу 2020 года средние ставки по ипотеке могут опуститься ниже 7%, прогнозирует агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР): влияние на стоимость кредитов окажет льготная программа, максимальная ставка по которой не превышает 6,5%, а также снижение ключевой ставки Банком России (сейчас находится на уровне 4,5%). Ипотечные ставки ниже 7% реалистичными считают и аналитики рейтинговых агентств Moody’s и АКРА.

Как вел себя ипотечный рынок

С прошлого года средняя ставка по ипотеке снижалась ежемесячно вслед за ключевой ставкой ЦБ. В феврале 2020 года, перед началом кризиса, она достигла 8,69%, в марте снижение практически остановилось, но возобновилось уже в апреле, когда рынок понял, что ЦБ не пойдет на ужесточение денежно-кредитной политики на фоне кризисных явлений из-за пандемии.

В апреле ставка опустилась на 30 б.п. — до нового исторического минимума 8,32%. Тогда власти объявили о запуске с 17 апреля новой льготной программы ипотечных кредитов под 6,5%, которая продлится до 1 ноября. Такая ставка сохранится в течение всего срока кредита, так как государство будет компенсировать банку разницу между рыночной ставкой и льготной. Кредит можно взять только на новостройки.

Регулятор пока не опубликовал информацию о выдачах новых кредитов в мае, но на этой неделе председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что, по предварительным данным, в мае ставка по ипотеке составила уже 7,4%. «И где-то треть кредитов выдана как раз по льготной ставке 6,5%», — отметила она. В мае ипотечный рынок действительно начал восстанавливаться, свидетельствуют данные «Дом.РФ»: банки выдали 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. Это больше, чем год назад: на 1,4% в количественном выражении и на 8% — в денежном.

В июне ЦБ пошел на радикальное снижение ключевой ставки сразу на 100 б.п., до 4,5%.

Как на ставки влияет льготная ипотека

В НКР считают, что резкое снижение ипотечной ставки в мае было во многом обусловлено влиянием программы льготной ипотеки с господдержкой. Многие банки уже предлагают и более низкие ставки по этой программе: по данным «Дом.РФ», это «Открытие», ПСБ, ЮниКредит Банк, Росбанк и Россельхозбанк. Повышение лимитов по программе, объявленное президентом Владимиром Путиным, сделает ее еще привлекательнее. Максимальный размер кредита для участия вырастет с 3 млн руб. в регионах и 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге до 6 млн и 12 млн руб. соответственно.

В НКР ожидают, что ставка по рыночным продуктам к концу года будет ниже 7,5%, что в сочетании с низкой льготной ставкой по госпрограмме и приведет к уменьшению средней стоимости ипотеки до уровня ниже 7%. «Устойчивое снижение ставок будет основным драйвером ипотечного рынка, частично компенсируя сокращение реальных доходов населения и ужесточение риск-политики банков», — заявлено в комментарии агентства.

«Средняя ставка по ипотеке действительно может снизиться до 7% к концу года, поскольку в новых выдачах будут смешаны низкая льготная и чуть более высокая коммерческая ставки», — считает старший кредитный эксперт агентства Moody’s Ольга Ульянова. Аппетит к ипотечным кредитам имеется как у заемщиков, так и у кредиторов, рассуждает она, но заемщикам объективно не хватает финансовых ресурсов на покупку жилья, поэтому именно льготная программа должна стать основным драйвером в этом сегменте. «Замещая коммерческие предложения банков, льготная ипотека в 2020 году может составить до половины новых выдач, если не учитывать еще одного популярного продукта — рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов по более низким ставкам», — ожидает аналитик. По данным «Дом.РФ», доля рефинансирования в выдачах за первый квартал превысила 15%.

Единственное серьезное ограничение программы состоит в том, что она не распространяется на вторичное жилье, которое традиционно пользуется большой популярностью у россиян, берущих ипотечный кредит, уточнила Ульянова. По итогам первого квартала доля вторички в выдачах составила около 70%.

Ипотечная ставка обычно хорошо реагирует на динамику ключевой ставки Банка России, которая опустилась достаточно сильно, поэтому сокращение средней ставки по новой ипотеке до уровня ниже 7% вполне реалистично, указывает и аналитик АКРА Валерий Пивень.

Избежит ли ипотечный рынок падения

В НКР прогнозируют, что ипотечному рынку в 2020 году падения удастся избежать и объем новых выдач достигнет 2,9–3 трлн руб., что соответствует уровню 2018–2019 годов. В случае второй волны пандемии высока вероятность умеренного сокращения рынка — на 5–10%, до 2,6–2,7 трлн руб.

Базовый прогноз «Эксперт РА» предполагает объем выдач ипотеки по итогам года на уровне 2,5–2,6 трлн руб., отмечает аналитик рейтингового агентства Екатерина Щурихина. По итогам года доля первичного жилья в выдачах новых кредитов благодаря программе кредитования под 6,5% может достигнуть половины вместо 30–33% за последние три года, отмечает она.

По оценке «Дом.РФ», средняя ставка по ипотеке в 2020 году составит 7,5–8%, если не начнется вторая волна коронавируса, сообщили РБК в пресс-службе госкорпорации. По итогам года в «Дом.РФ» ожидают выдачи около 1 млн кредитов на 2,5 трлн руб.: «В случае быстрой нормализации ситуации с эпидемией и перехода экономики и доходов населения к росту во втором полугодии текущего года спрос на ипотечном рынке будет еще выше».

Восстановление объема выдач до уровня 2019 года пока остается под вопросом, полагает Пивень: «Сокращение новых выдач в апреле было достаточно существенным. А эффект изменений в экономике еще предстоит оценить».

Что может помешать снижению ставок

Ключевыми рисками для ипотечного кредитования в 2020 году станут снижение доходов населения из-за кризиса и роста безработицы на фоне пандемии, а также сохранение рисков распространения второй волны коронавируса осенью-зимой, что может привести к повторному введению ограничительных мер, утверждает Щурихина. С другой стороны, в последнее время реальность во многом зависит от «черных лебедей», будь то усиление санкционной риторики, падение цен на нефть или пандемия, перечисляет Ульянова. Если под воздействием непредсказуемых факторов ключевая ставка развернется вверх, то и на рынке ипотеки будет затишье, замечает она.

У банков могут возникнуть проблемы с переоценкой стоимости фондирования, замечает Пивень. «Сейчас рынок будет нащупывать, где предельно низкая маржа по ипотеке, с учетом ограниченной операционной эффективности банков снижение маржи может сделать либо снижение ставок, либо выдачу кредитов непривлекательными», — предупреждает эксперт.

Выплаты по ипотеке съедают значительную часть семейного бюджета. Если знать, как снизить процент по ипотеке, можно существенно уменьшить расходы на кредитные выплаты. Изменить процентную ставку и сократить переплату может получиться не у всех, но в любом случае необходимо знать про возможные варианты ипотечных программ в России.

Можно ли снизить проценты по ипотеке?

Снижение процентной ставки – не фантастическая операция. Клиент на самом деле может улучшить условия кредитования, как на стадии заключения договора, так и после подписания соглашения.

Речь идет о ситуации, когда ипотечная ставка немного выше той, которая в текущий момент действует на рынке. Если при оформлении ипотечного кредита клиент использовал льготы или акционное предложение от банка, то в таком случае ставка вряд ли станет еще ниже.

Самая благоприятная ситуация для клиента – периоды снижения ключевой ставки. Если она падает, то уменьшаются и проценты по ипотеке.

Для уменьшения ставки важно, чтобы кредитополучатель:

• не имел просрочек по кредитным выплатам (имеет хорошую кредитную историю);
• оформил страхование имущества и, желательно, страхование жизни и здоровья.

Как снизить процентную ставку по ипотеке в банках России?

Есть несколько способов снизить ставку:

• предоставить банку хорошие гарантии выплат и получить выгодную ставку еще до подписания договора;
• получить государственные дотации;
• оформить рефинансирование (перекредитование) в банке, который выдал ипотеку, или в стороннем банке;
• попросить кредитное учреждение о реструктуризации – изменении условий выдачи кредита.

Самый безболезненный способ – добиться, чтобы банк снизил процент по ипотеке сразу после одобрения заявки. Для этого нужно:

• обращаться туда, где открыт зарплатный счет;
• предоставить максимально полный пакет документов;
• внести крупный первоначальный взнос – около 40% от стоимости жилья;
• оформить поручительство;
• предоставить дополнительный залог, если нужно.

Если появились основания для льгот уже после подписания договора, все равно нужно обратиться в банк с документами, подтверждающими льготный статус.

Это касается ситуаций, когда, например, один из супругов поступил на военную службу и может рассчитывать на военную ипотеку. Либо в семье родился еще один ребенок, и теперь есть возможность погасить часть кредита материнским капиталом.

В крайнем случае снизить ставку поможет обращение в суд. Но этот способ актуален только для случаев, когда банк нарушил условия кредитного договора. Например, повысил процентную ставку без предупреждения. Перед тем, как обратиться в суд, нужно обязательно проконсультироваться у юриста и убедиться в своей правоте. Иначе можно проиграть дело и выплатить большую сумму на судебные издержки.

О других двух способах – рефинансировании и реструктуризации – мы остановимся ниже подробнее.

Снижение ставки ипотечного кредита с помощью рефинансирования

Рефинансирование – это новый кредит на более выгодных условиях, который выдается для погашения старого. Чаще всего банки РФ предлагают «обновить» чужие кредиты (других организаций). Но можно обратиться и в свое финансовое учреждение. Банки не хотят терять клиентов, поэтому, как правило, соглашаются пойти на уступки в отношении ставок.

Для ответа на вопрос по ипотеке «Снизят ли проценты?» важно понимать, какая была ключевая ставка в момент оформления договора, и какая действует сейчас. В кризисных для экономики годах (2014-2015) значение ключевой ставки достигала значения 15-17%. Соответственно, процентные ставки кредитов были очень высокими. Если ипотека оформлялась в этот период, то сейчас точно нужно совершать рефинансирование кредита и уменьшать ставку. Потому что в 2019 году размер ключевой ставки – 6,25%.

Рефинансирование в том банке, который выдал кредит, гораздо проще, чем в стороннем. Не нужно собирать документы заново, менеджеры оформят все самостоятельно. От клиента понадобится только заявление.

Для рефинансирования в другом банке потребуется подготовить все документы, которые необходимы и для подачи первичной заявки. Кроме того, появятся дополнительные расходы:

• оплата независимой оценки недвижимости;
• оплата государственной пошлины для оформления новой ипотеки;
• покупка нового страхового полиса.

К слову, с помощью рефинансирования можно решить и другие проблемы:

• изменить валюту кредита;
• объединить несколько долгов в один.

Снижение ставки по ипотеке с помощью реструктуризации

Реструктурирование ипотеки – это изменение условий действия кредита из-за улучшения или ухудшения финансовой ситуации клиента. При этом банк не снижает процентную ставку, но другими способами помогает изменить финансовую нагрузку.

Обратиться в банк за реструктуризацией в банк можно, если:

• доход значительно увеличился;
• доход значительно сократился.

Клиентам, чей доход повысился, выгодно увеличить сумму ежемесячных выплат, чтобы сократить итоговую переплату. Банк в итоге теряет часть запланированной прибыли, но все равно чаще всего соглашается на изменение условий. Нужно будет обязательно подтвердить увеличение дохода. Лучше всего подойдет справка 2-НДФЛ или справка по форме банка. Но могут быть рассмотрены договор подряда, договор о сдаче недвижимости в аренду и т.д.

Клиенты, чей доход значительно упал, могут написать заявление о реструктуризации, чтобы не испортить кредитную историю и не влезть в долги. Можно уменьшить сумму регулярных выплат в соответствии с падением дохода. Если финансовая ситуация совсем плохая, банк может предложить и другие варианты:

• кредитные каникулы – долга на определенное время замораживается;
• выплата только процентов;
• изменение периодичности выплат.

Пойти на уступки и согласиться на реструктуризацию банк может только в том случае, если еще не было задержки платежа. Понадобиться документальное подтверждение причины сокращения дохода. Это может быть справка о состоянии здоровья, уведомление о сокращении с работы или справка супруги о начале декретного отпуска.

Как снизить процент по ипотеке в Сбербанке?

В Сбербанке действует два способа уменьшения финансовой нагрузки:

• реструктуризация;
• рефинансирование.

Ситуации, когда Сбербанк предлагает реструктуризацию:

• призыв в армию;
• декретный отпуск;
• потеря трудоспособности по состоянию здоровья;
• снижение зарплаты или потеря работы.

Процентную ставку Сбербанк в рамках реструктуризации не изменит, но может:

• изменить валюту;
• изменить срок выплат (можно увеличить срок выплат до 30 дней);
• отсрочить на определенный срок выплату ипотеки.

Что нужно сделать, чтобы запустить процесс реструктуризации в Сбербанке?

• Собрать документы и передать их кредитному менеджеру в банке или написать заявление онлайн.
• Подождать, пока банк обработает заявку и сообщит решение.
• В случае одобрения необходимо будет подписать дополнительное соглашение.

Данные о реструктуризации Сбербанк, как и другие банки, передает в бюро кредитных историй. Это не очень хорошо сказывается на кредитной истории клиента.

2 способ улучшить ипотеку – рефинансировать ее. Сбербанк предлагает рефинансировать ипотечные кредиты других банков. При этом есть возможность объединить ипотеку с дополнительным долгом (потребительским кредитом, кредитной картой). Комиссия за оформление ипотеки не взимается.

• снижен процент по ипотеке в 2020 году может быть до 9% (минимальное значение, точный расчет производится индивидуально;
• сумма – от 300 000 рублей;
• срок – до 30 лет.

Залогом может стать:

• квартира;
• таунхаус;
• жилой дом;
• комната в квартире или часть жилого дома.

Заявление на рефинансирование ипотеки Сбербанк принимает от клиентов в возрасте от 21 года до 75 лет с официальным трудоустройством.

Чтобы совершить рефинансирование, нужно:

1. Подать заявку на рефинансирование.
2. Дождаться одобрения.
3. Сбербанк погасит долги в других банках.
4. После этого начнется выплата ипотеки в Сбербанке.

Краткие выводы

Что важно знать об ипотечном кредитовании:

• Процент по ипотеке можно снизить до подписания договора и после.
• ДО подписания помогут большой пакет документов, поручители, дополнительный залог, зарплатный счет в банке.
• ПОСЛЕ подписания – рефинансирование, реструктуризация или обращение в суд.
• Рефинансирование помогает снизить ставку по действующей ипотеке в стороннем банке или в том, где оформлялся кредит.
• С помощью реструктуризации не может быть снижена ставка, но есть другие варианты изменения кредитования по просьбе клиента.
• Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки в других банках (снижение до 9%) и реструктуризацию ипотечных кредитов, выданных Сбербанком.

Рекомендуем еще

Льготная ипотека Газпромбанк Ставка от 6.1% Льготная ипотека для всей семьи! Лиц. № 354Рефинансирование ТрансКапиталБанк Ставка от 6.24% Проценты с возу — ипотека легче Лиц. № 2210Строящееся жилье Альфа-Банк Ставка от 5.99% Стройте жилье выгодно! Лиц. № 1326Залоговый кредит+ Норвик Банк (Вятка Банк) Ставка от 8.8% Решение по паспорту в день заявки Лиц. № 902

Часто задаваемые вопросы

Как снизить процент по действующей ипотеке?

Для итогового уменьшения переплаты можно:

• регулярно производить досрочное гашение – ставка не уменьшается, а стоимость кредита сократится;
• произвести рефинансирование на более выгодных условиях;
• реструктуризировать долг – крайняя мера, помогающая справится с финансовыми трудностями;
• воспользоваться субсидиями для уменьшения переплаты – программы для молодых и многодетных семей.

Какие существуют варианты снижения ставки по ипотеке?

Желательно задуматься о снижении ставки на этапе оформления. Выбрать подходящий банк, найти самую выгодную программу, оформить страховку. Можно воспользоваться субсидированием для сокращения цены займа: семейными программами или использовать маткапитал. Также:

• оформление сделки на аккредитованных ресурсах (вроде ДомКлик от Сбербанка) позволяет снизить ставку;
• больший первоначальный взнос сокращает переплату;
• по действующему договору можно изменить условия с помощью рефинансирования;
• для корректировки процентов в тяжелой финансовой ситуации рекомендуется реструктуризация.

Факторы, влияющие на ставку по ипотеке?

Ставка формируется из множества критериев. Именно:

1. Тип недвижимости. Процент на первичное жилье ниже, чем на объекты вторичного рынка. Ставки на квартиры ниже, чем на доли и частные дома.
2. Выбранная программа. Условия финансовых организаций примерно равны, но незначительные особенности могут существенно повлиять на характеристики ипотеки.
3. Возраст и статус заемщика. Для некоторых категорий условия выгоднее: военных, молодых супругов, многодетных родителей. Важна и кредитная история. Чем она хуже, тем выше ставка.
4. Страхование. Отказ от полиса наверняка приведет к пересмотру ипотечных условий в пользу банка.