Средняя стоимость метра коммерческой недвижимости

Аналитики оценили динамику цен на аренду и покупку офисных и торговых помещений в 14 российских городах-миллионниках Читать в полной версии

В первые пять месяцев 2017 года в большинстве российских городов-миллионников увеличились цены на покупку и аренду коммерческой недвижимости. Такие выводы содержатся в исследовании сервиса объявлений Domofond.ru, эксперты которого проанализировали стоимость предложения коммерческой недвижимости в крупнейших городах России.

«Рынок коммерческой недвижимости стабилизируется. В крупных городах России бизнес оправился после затянувшейся стагнации и начал расширяться, покупая или арендуя новые площади. Определенное влияние оказало и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам. В результате цены на вакантные площади повышаются по сравнению с прошлым годом в большинстве российских городов-миллионников», — говорит руководитель проекта Domofond.ru Анна Березина.

Продажа коммерческой недвижимости

Наиболее дорогой коммерческой недвижимостью в российских городах остаются торговые площади. За первые пять месяцев 2017 года цена продажи помещений под магазины увеличилась по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в десяти городах-миллионниках, отмечается в исследовании. Лидером оказался Санкт-Петербург, где средняя цена предложения торговых площадей выросла на 72%, до 167,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Казани средние цены поднялись на 29%, до 122,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Москве средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 13%, с 361,2 тыс. до 407,7 тыс. руб в год. Уменьшение стоимости торговых помещений отмечено в Екатеринбурге (-4%) и Перми (-1%). В Самаре по сравнению с прошлым годом цены на торговую недвижимость не изменились.

В сегменте офисной недвижимости цены выросли в девяти городах. По данным Domofond.ru, значительное повышение отмечено в Казани, где офисы в среднем подорожали на 19%, с 75,4 тыс. руб. до 89,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Москве по сравнению с прошлым годом офисные помещения выросли в цене на 16%, до 336 тыс. руб в год., а в Санкт-Петербурге — на 13%, до 149,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Средние цены на помещения свободного назначения также выросли. Особенно заметно увеличение их стоимости в Казани (16%) и Москве (15%). Кроме того, помещения свободного назначения ощутимо подорожали в Нижнем Новгороде, где в первые пять месяцев 2017 года за них просили в среднем 74,6 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 13% больше, чем в прошлом году. Самое значительное снижение цен отмечено в Екатеринбурге (-9%). Также подобная недвижимость подешевела в Красноярске (-7%), Ростове-на-Дону (-5%) и Самаре (-1%).

Аренда коммерческой недвижимости

Аренда коммерческих помещений выросла в большинстве городов-миллионников. Согласно исследованию, в сегменте торговых площадей средние ставки аренды сильнее всего увеличились в Новосибирске: в среднем на 24%, до 16,7 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м в год. В Казани стоимость аренды поднялась на 18%, до 12,8 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — на 14%, до 23,7 тыс. руб. В Москве владельцы коммерческой недвижимости просят за помещения под магазины в среднем 49,6 тыс. руб. в год за 1 кв. м. Это значительно больше, чем в других российских городах, но только на 3% выше ставок в аналогичный период 2016 года. Падение цен отмечено в Екатеринбурге (-7%) и Красноярске (-2%).

Во всех городах-миллионниках, согласно исследованию, аренда помещений свободного назначения обходится дороже офисов. Так, по данным сервиса объявлений, в Москве арендные ставки на помещения свободного назначения поднялись на 17%, до 24,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Казани увеличение составило 15%, до 9,56 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — 14%, до 15,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Красноярске аренда помещений свободного назначения подешевела на 4%, а в Перми — на 1%. В Воронеже арендные ставки за год не изменились.

2 июня 2014 г.

Объекты некапитального строительства и федеральные программы

Сборные, контейнерные или передвижные павильоны – удобная коммерческая площадь для малого бизнеса, привлекающая предпринимателей своей мобильностью. Обычно в них размещаются небольшие кафе, киоски, ресторанчики. Однако, нужно понимать, что объект некапитального строительства стоит на земле. Если земельный участок не является собственностью бизнесмена, то, чаще всего, он взят в аренду у местных властей. Такая ситуация может тянуться годами – часто «бизнес на колесах» по нескольку раз меняет владельцев. Но если муниципалитету понадобится занятый участок, то договор аренды, как правило, может быть разорван досрочно без особых проблем.

С подобной ситуацией уже столкнулись многие предприниматели – в преддверии Олимпиады в Сочи и Чемпионата мира по футболу-2018 некапитальные объекты на картах городов, мешавшие строительству спортивных сооружений, были безжалостно снесены. Попытки переоформить недвижимость как капитальное строительство чаще всего ни к чему не приводят – суды признают такой перевод незаконным.

Еще одна опасность для владельцев разборных павильонов – федеральные программы. К примеру, в 2012 году при строительстве трасс в Подмосковье было снесено немало объектов некапитального строительства. Так что при покупке коммерческой недвижимости, в первую очередь, следует выяснить, к какому типу она относится и проверить правоустанавливающие документы.

Недвижимость с обременением и двойная продажа

Коммерческие объекты – весьма привлекательная недвижимость для разного рода мошенников. Одной из опасностей является наличие обременений со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты. Типичный случай: продавец реализует свой объект, скрыв наличие обременения, получает предоплату, но в процессе сделки банк предъявляет свои права на заложенное имущество. В итоге, покупатель рискует не только упустить сделку, но и лишиться внесенных средств.

По такой же схеме происходят и двойные продажи – мошенники получают от нескольких покупателей задаток, но дальше Росреестра дело не идет, поскольку дважды зарегистрировать право собственности на один и тот же объект физически невозможно. А наивному покупателю предстоят длительные судебные разбирательства, которые не всегда приносят успех.

Инженерная инфраструктура

При покупке коммерческой недвижимости может возникнуть ряд проблем с переоформлением инженерных коммуникаций, особенно если это происходит уже после сделки. Если документы содержат какие-либо неточности или ошибки, то их исправление сопряжено со значительными расходами. Помимо юридических формальностей, следует учесть, что различные виды деятельности требуют разных затрат энергии и ресурсов. Если в стандартном офисе основную нагрузку создают компьютеры и кондиционеры, то, скажем, хлебозавод требует совершенно других мощностей.

Особенно внимательно следует изучить этот вопрос предпринимателям, покупающих помещения для открытия пекарни, мини-завода или предприятия бытовых услуг.

Как снизить риски при покупке офиса

Несмотря на возможные неприятности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, избежать убытков и проблем можно. Главное, внимательно отнестись к подбору объекта и заключению сделки. В первую очередь проверьте прошлое недвижимости – обо всех предыдущих операциях расскажут выписки из Росреестра, в них также содержится информация о наличии запретов и обременений. Не забудьте ознакомиться с правоустанавливающими документами на интересующую коммерческую недвижимость – из них можно узнать, кому принадлежит объект и признан ли он капитальным. Чтобы избежать проблем со сносом строения, узнайте, не планируется ли в вашем районе реализация строительных или дорожных программ.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то эксперты советуют новичкам вкладывать деньги в покупку готового бизнеса или качественных офисных и складских помещений. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ поиск недвижимости , офис , коммерческая недвижимость

Цены и динамика по России

По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.

Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2019 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2018 года.

Где лучше открыть гостиницу в России?

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России

Тип	Цена в Q1 2018, руб. за кв. м	Цена в Q2 2018, руб. за кв. м	Цена в Q3 2018, руб. за кв. м	Цена в Q4 2018, руб. за кв. м	Цена в январе 2019, руб. за кв. м	Динамика за год
Помещение свободного назначения	36 190	35 000	35 156	37 000	37 500	4%
Производственное помещение	8 333	8 000	8 056	8 496	8 571	3%
Гостиница	46 600	44 500	45 000	47 059	47 697	2%
Офисное помещение	50 012	49 630	49 000	50 000	50 185	0%
Складское помещение	9 764	9 091	9 000	9 355	9 810	0%
Помещение общественного питания	42 000	39 830	41 667	41 136	41 429	-1%
Торговое помещение	48 569	44 330	44 396	47 000	47 170	-3%
В целом	36 935	34 850	34 884	36 486	37 273	1%

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

Цены и динамика по городам-миллионерам

В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.

По состоянию на начало 2019 года среди городов-миллионеров самые доступные площади свободного назначения и торговые помещения предлагаются на продажу в Омске: 24 000 руб. и за 33 735 руб. за кв. м соответственно.

Москва ожидаемо стала городом с наиболее высокими ценниками почти на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц. По средней цене за отели на первом месте Санкт-Петербург (137 174 руб. за кв. м).

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Как открыть мини-отель?

Динамика цен на помещения свободного назначения в городах-миллионерах

Город	Цена в IQ 2018, руб. за кв. м	Цена в январе 2019, руб. за кв. м	Динамика
Новосибирск	45 593	54 982	21%
Краснодар	44 444	52 372	18%
Волгоград	23 000	26 492	15%
Санкт-Петербург	112 782	127 692	13%
Красноярск	48 810	53 333	9%
Ростов-на-Дону	48 611	52 381	8%
Воронеж	43 357	46 008	6%
Екатеринбург	52 459	55 000	5%
Самара	39 807	41 667	5%
Казань	59 069	60 797	3%
Уфа	54 912	56 452	3%
Пермь	39 899	40 330	1%
Челябинск	38 462	37 927	-1%
Омск	25 000	24 000	-4%
Нижний Новгород	50 000	46 600	-7%
Москва	160 000	144 404	-10%

Лидером по росту цен предложения на помещения свободного назначения стал Новосибирск: стоимость квадратного метра здесь выросла на 21%, в январе 2019 года за квадратный метр продавцы просили в среднем 54 982 рубля. На втором месте оказался Краснодар с ростом на 18% до 52 372 рубля за кв. м. Третью строку занял Волгоград: стоимость выросла на 15%, до 26 492 рублей за кв. м. В Москве цена предложения помещений свободного назначения снизилась существеннее всего – на 10%, до 144 404 рублей за кв. м.

Новосибирск, Sergo221972/

Динамика цен на офисные помещения в городах-миллионерах

Город	Цена в IQ 2018, руб. за кв. м	Цена в январе 2019, руб. за кв. м	Динамика
Санкт-Петербург	99 162	117 549	19%
Красноярск	56 286	65 258	16%
Воронеж	48 333	53 571	11%
Челябинск	36 849	40 000	9%
Волгоград	32 648	35 235	8%
Нижний Новгород	60 000	64 000	7%
Краснодар	51 852	55 000	6%
Москва	170 782	180 553	6%
Екатеринбург	60 959	62 963	3%
Новосибирск	58 358	59 802	2%
Самара	44 868	45 977	2%
Уфа	60 000	60 150	0%
Казань	60 434	60 073	-1%
Омск	36 320	35 677	-2%
Ростов-на-Дону	62 147	60 000	-3%
Пермь	49 231	45 000	-9%

В сегменте офисной недвижимости цены предложения больше всего поднялись в Санкт-Петербурге. В январе 2019 года средняя цена составила 117 549 рублей за кв. м, что на 19% выше, чем в I квартале 2018 года. На втором месте – Красноярск с ростом на 16%: в январе кв. метр здесь стоил 65 258 рублей. На третьем месте – Воронеж с ростом на 11%, до 53 571 рубля за кв. м.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Динамика цен на торговые помещения в городах-миллионерах

Город	Цена в IQ 2018, руб. за кв. м	Цена в январе 2019, руб. за кв. м	Динамика
Краснодар	65 070	77 778	20%
Красноярск	45 000	52 830	17%
Уфа	65 312	74 324	14%
Екатеринбург	70 175	78 387	12%
Санкт-Петербург	148 243	157 143	6%
Челябинск	52 542	55 149	5%
Казань	76 000	79 365	4%
Самара	59 637	61 315	3%
Омск	33 233	33 735	2%
Воронеж	50 000	50 000	0%
Волгоград	34 177	34 146	0%
Ростов-на-Дону	69 333	69 000	0%
Новосибирск	67 164	66 249	-1%
Пермь	60 000	59 003	-2%
Нижний Новгород	68 627	66 225	-4%
Москва	272 628	237 211	-13%

Наибольшее повышение цен предложения на торговые помещения произошло в Краснодаре: на 20%, с 65 070 до 77 778 руб. за кв. м. На втором месте Красноярск с ростом 17%. Третье место заняла Уфа (+14%). В Москве произошло самое большое падение: здесь стоимость квадратного метра торговых площадей упала сразу на 13%, до 237 211 рублей.

В Воронеже, Волгограде и Ростове-на-Дону стоимость «квадрата» не изменилась.

Краснодар, Sivenkov/

Динамика цен на гостиницы в городах-миллионерах

Город	Цена в IQ 2018, руб. за кв. м	Цена в январе 2019, руб. за кв. м	Динамика
Нижний Новгород	42 955	73 333	71%
Волгоград	33 744	43 953	30%
Казань	66 480	84 437	27%
Санкт-Петербург	110 000	137 174	25%
Красноярск	47 459	58 824	24%
Пермь	32 552	34 553	6%
Ростов-на-Дону	39 063	41 250	6%
Омск	27 778	28 818	4%
Екатеринбург	40 881	40 557	-1%
Краснодар	49 216	46 071	-6%
Новосибирск	40 000	35 180	-12%
Самара	34 615	28 590	-17%
Челябинск	30 025	22 821	-24%
Москва	135 200	90 810	-33%
Воронеж	41 483	26 260	-37%
Уфа	56 322	20 455	-64%

Более чем 70-процентный рост цен на гостиницы в Нижнем Новгороде, так же как 64-процентное падение в Уфе объясняется существенным сдвигом в структуре предложения на сравнительно небольшом городском рынке. На втором месте Волгоград с ростом на 30%: в январе гостиницы здесь предлагали по 43 953 рубля за кв. м. На третьем месте Казань с ростом на 27%, до 84 437 рублей за кв. м. В Санкт-Петербурге цены предложения выросли на четверть, в Москве сократились на треть.

Можно ли строить магазин в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?