11 сентября 2019 в 7:55
Станислав Шаршуков / REALTY.TUT.BY
Недавно мы рассказывали, как земля в Беларуси может переходить в собственность иностранных государств и юридических лиц. Сегодня же мы разберемся, когда участки могут предоставляться в собственность гражданам нашей страны и когда они могут у них изыматься. Кроме того, мы попробуем понять, какие бонусы человек получает, когда становится собственником земли.
Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Юристы компании REVERA Александр Штрикуль и Александр Антонов рассказывают, что земельные участки могут находиться у граждан Беларуси на следующих правах:
- собственности;
- пожизненного наследуемого владения;
- временного пользования;
- аренды (субаренды).
От себя отметим, что в реальной жизни на праве собственности земля принадлежит гражданам реже, чем, например, на праве наследуемого владения. И, изучив детали, этому можно найти объяснение.
Содержание
Как земля переходит гражданам?
Вид права на землю, на котором может быть предоставлен участок, определяется в зависимости от целей его использования, говорят юристы.
По общему же правилу земельные участки предоставляются по результатам аукционов. Например, торги по продаже права собственности на землю возле столицы для строительства дома проходят на базе Минского областного центра инвестиций и приватизации. Стартовая цена аукционов как на право аренды, так и на право собственности земельных участков определяется на уровне не ниже кадастровой стоимости с применением специальных коэффициентов. И это выходит не всегда дешево. Например, начальная цена наделов площадью 0,6−0,7 гектара в собственность в Ждановичах составляет 50−60 тысяч рублей.
Отдельные категории граждан (члены многодетных семей, состоящие на учете нуждающихся и другие категории) могут получить земельные участки без аукционов и бесплатно. Как правило, им земля достается на праве пожизненного наследуемого владения для строительства и эксплуатации жилого дома. Кроме того, земля может быть передана без торгов и платы по решению президента. При этом круг льготников отличается, в зависимости от расположения участка (в Минске/ городах/ пригороде/ сельской местности).
Могут ли люди отчуждать земельные участки?
Формально законодательство не содержит запрета на отчуждение земельных участков, говорят юристы. Но при этом они отмечают, что в Беларуси не сформирован сам рынок земельных участков как таковой.
Земельные наделы отчуждаются только вместе со зданиями, которые расположены на земельном участке. Если же участок предоставлен для строительства, то до завершения строительства или консервации строящегося объекта отчуждать землю можно только исполкому. То есть просто приобрести голый участок в собственность, а потом продать его не получится.
Может ли государство лишить человека права собственности на землю?
Можно выделить две основных категории оснований лишения прав на землю. Первая — это виновные основания. Например, неуплата земельного налога по истечении двух налоговых периодов, использование земельного участка не по целевому назначению и так далее.
Вторая — изъятие земельных участков для государственных нужд. Перечень государственных нужд в законодательстве хоть формально и прописан, но в то же время он неконкретный. В частности — размещение и обслуживание объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, реализация генпланов городов и так далее. Из-за этого на практике и случаются ситуации, когда малоэтажная застройка сносится, а взамен появляется многоэтажная. Основание для этого — наличие проекта детального планирования на эту территорию.
Общие же основания для изъятия у собственников земли аналогичны основаниям изъятия участков в аренде, временном пользовании или пожизненном наследуемом владении. Поэтому нет большой разницы, на каком праве вам принадлежит земля, если ее хочет забрать государство.
При этом Кодекс о земле полноценно защищает интересы землепользователей при изъятии участков для государственных нужд. Там прописаны два важных момента: 1) государство возмещает убытки, причиняемые изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества; 2) при наличии волеизъявления землепользователя ему безвозмездно предоставляется компенсационный земельный участок.
А что с убытками?
Что касается убытков, то тут нередки споры об их размере, говорят юристы. Но право определять его в Беларуси предоставлено только 21 государственной организации, в то время как за рубежом размер убытков часто определяют независимые частные структуры или даже суд.
Есть на практике вопросы и с безвозмездным предоставлением компенсационных участков, особенно в Минске. Часто в предоставлении таких участков отказывают без законных на то оснований, говорят юристы.
Мы же отметим, что в последнее время компенсационные участки в Минске вообще не выделяются.
Есть ли выгода от собственной земли?
Как видим, огромной выгоды от приобретения участка в собственность в Беларуси нет. Во-первых, за это надо платить. Во-вторых, земельный участок невозможно продать без наличия на нем какого-то капитального строения. В-третьих, право собственности на землю никак дополнительно вас не защищает на случай, если государство решит изъять ваш участок.
Именно поэтому большинство людей, кому сейчас участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, не спешат приобретать его в собственность, хоть и имеют такую возможность. Ведь за это им нужно будет заплатить как минимум кадастровую стоимость земли, не получив при этом никаких явных преимуществ.
18.12.2017 | Рубрика: Полезные советы
В Беларуси существует государственная и частная собственность на землю.
Помимо права собственности, земельный участок может принадлежать гражданину Беларуси на одном из следующих вещных прав:
— пожизненное наследуемое владение;
— временное пользование;
— аренда.
Вещное право по сравнению с правом собственности, как правило, не допускает свободное распоряжение земельным участком (продажу, дарение).
В постоянное пользование земельные участки предоставляются только юридическим лицам Республики Беларусь.
Купля-продажа земельных участков, равно как и другие формы отчуждения (мена, дарение, рента), а также аренда и ипотека, допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, причем при условии сохранения целевого назначения земельных участков.
Купля-продажа и иные формы отчуждения земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении временном пользовании либо аренде является недействительной.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Сделки с земельными участками заключаются обязательно в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделок.
Граждане могу приобретать земельные участки у государства и у граждан. Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, устанавливается гражданином самостоятельно в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.
За пользование земельными участками, находящимися в частной собственности, пожизненном наследуемом владении или временном пользовании, уплачивается земельный налог. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, уплачивается арендная плата, определяемая договором аренды земельного участка.
Размеры предоставляемых участков: 5-15 «соток» в городах, 10-15 «соток» — в пригородных зонах г. Минска и областных центров, 15-25 «соток» — в сельских населенных пунктах, до 1 га – для ведения личного подсобного хозяйства (в частную собственность) и дополнительно до 3 га – в аренду, до 100 га – для ведения фермерского хозяйства.
Земельные участки могут предоставляться в частную собственность гражданам Республики Беларусь для:
строительства и (или) обслуживания жилого дома;
обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, отделенной от других квартир вертикальной стеной и расположенной непосредственно на земельном участке;
ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа — зарегистрированным в этих населенных пунктах или в иных населенных пунктах, расположенных на территории сельсовета;
коллективного садоводства;
дачного строительства.
Земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность.
Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение для:
строительства и обслуживания жилого дома;
обслуживания принадлежащих гражданам на праве собственности или ином законном основании жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме;
ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – гражданам, зарегистрированным в этих населенных пунктах или в иных населенных пунктах, расположенных на территории сельсовета;
ведения фермерского хозяйства;
коллективного садоводства;
дачного строительства;
традиционных народных промыслов (ремесел).
Земельные участки могут находиться в пожизненном наследуемом владении иностранных граждан при наличии в совокупности следующих условий:
они наследуют земельный участок, который находился в пожизненном наследуемом владении гражданина Беларуси, или они наследуют объект недвижимости, который находится на этом земельном участке;
они являются родственниками наследодателя.
Во временное пользование земельные участки предоставляются на срок до 10 лет для:
огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
строительства (установки) временных индивидуальных гаражей.
Запрещается передача в аренду земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках здания, сооружения.
Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для строительства, должен быть не менее нормативного срока строительства или эксплуатации капитального строения. Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок.
Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.
Александр Жук, магистр права, директор юридической компании «СПРАВА Консалтинг».