Сервитут это аренда

Чем сервитут земельного участка отличается от аренды? Можно ли установить сервитут на арендованном участке?

Сервитут и аренда связаны с определённым земельным участком. Они дают возможность использования земли без получения права собственности. Но между этими понятиями существуют определённые различия.

Сервитут земельного участка

Сервитутом называется право частично использовать чужой участок. Его устанавливают, если без этого полноценное использование земель по назначению невозможно. При этом чётко определяется, как и для чего именно разрешается использовать земельный участок. Законодательно регулируется 23-й статьёй Земельного Кодекса, 274-277 статьями Гражданского, а также постановлениями и нормативными актами органов власти.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Сервитут относится к обременениям на участок. Информация о нём обязательно вносится в единый кадастр недвижимости.

Сервитут неразрывно связан с земельным участком, на который накладывается. А его частный вид – ещё и с тем участком, для нормального пользования которым необходим сервитут. То есть права никаким образом невозможно передать отдельно от земли.

Возможны такие варианты использования:

• для проезда или прохода;
• организации водоснабжения, мелиорации;
• прокладки или ремонта трубопроводов, инженерных сетей и т. п.;
• выпаса или прогона сельскохозяйственных животных;
• доступа к прибрежной полосе;
• охоты, рыболовства, сбора ягод и грибов;
• и т. д.

В зависимости от конечности причины обременение делится на:

1. Срочное (если оно требуется на определённый период).
2. Постоянное (бессрочное).

По тому, кто имеет право пользования, разделяется на:

1. Публичный сервитут, устанавливаемый для неопределённого круга.
2. Частный, который распространяется на одно или несколько конкретных лиц.

Аренда земельного участка

При аренде участка одна сторона передаёт его другой во временное пользование за определённую плату. Аренда заключается для того, чтобы заниматься определённым видом деятельности, разрешённым на данном участке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Этот вид отношений регулируется как Земельным (статьи 22, 36, 65), так и Гражданским Кодексами (статьи 260, 606, 607). В отдельных случаях учитываются и Федеральные законы (например, № 178-ФЗ).

Арендуемый участок можно передать в субаренду, использовать права аренды в качестве залога или уставного капитала. Если специально не оговорено иное, согласия собственника на это не требуется. Но его нужно уведомить. Все права и обязанности по договору переходят к субарендатору. Передача аренды возможна только в пределах срока действия договора.

Арендодателем может выступать как государство (или муниципалитет), так и частное лицо-собственник. Государственные и муниципальные земли поступают в аренду через аукцион. Участки, находящиеся в собственности граждан, передаются в аренду по договору.

Арендатор имеет преимущественное право по сравнению с другими лицами на заключение нового договора аренды. А при заключении договора относительно государственных или муниципальных земель часто возможен их последующий выкуп.

Чем сервитут отличается от аренды

Оба этих понятия обозначают право использования участка, принадлежащего другому лицу или государству. Но они различаются между собой.

Основные отличия между ними состоят в следующем:

1. Сервитут подразумевает меньшее использование участка, а часто и не всего, а только какой-то части.
2. Публичный сервитут распространяется на всё население. А правами аренды обладают определённые лица.
3. Аренда всегда подразумевает оплату.
4. Сервитут нельзя передать другому лицу, использовать в качестве залога и т. п.
5. В отдельных случаях сервитут личного участка устанавливается по решению суда. А сдавать ли его в аренду, частное (или юридическое) лицо определяет самостоятельно и добровольно.
6. Аренда всегда имеет ограниченный срок действия.

Сервитут на участке, сдаваемом в аренду

Частный сервитут устанавливается соглашением с собственником участка (а при его несогласии – в судебном порядке). Если этот участок сдаётся, арендатор не имеет права ни заключать такой договор, ни препятствовать ему. Мешать пользованию в существующих рамках он также не вправе.

Установление обременения может ограничить возможность использования участка, то есть права арендатора. Поэтому перед заключением договора арендодатель обязан предупредить его о существующем сервитуте.

Порядок установления сервитута в таком случае не отличается от обычного. Публичный сервитут устанавливается распоряжениями государственных или муниципальных органов. Частный определяется договором между его сторонами. Возможно и установление в судебном порядке, если договориться не удалось. В таком случае лицо, требующее сервитута, подаёт иск, ответчиком по которому выступает собственник. Сервитут регистрируется в кадастре недвижимости в качестве обременения участка.

Владелец участка, подпадающего под частный сервитут, может потребовать за него плату. Её размер определяется по договорённости или в судебном порядке.

Арендатор может потребовать расторжения договора, если:

1. Сервитут делает невозможным или сильно затрудняет то использование земли, для которого оформлялось право пользования.
2. И при этом обременение заключено после арендного договора, или же о нём арендатор не знал.

На публичный сервитут арендатор также влиять не может. Например, в законе специально оговорено, что при аренде лесного участка он не имеет права ограничивать использование участка населением для разрешённых целей.

Как можно увидеть – сервитут и аренда предоставляют право использовать участок. Но это происходит по разным причинам и с различными возможностями. Один и тот же участок может и попасть под обременение, и сдаваться в аренду.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Основные отличия аренды от сервитута



Необходимость в понимании, чем отличается аренда от сервитута, заключается в том, что на практике ввиду неразработанности гражданского законодательства в области регулирования сервитутных отношений часто возникает вопрос о возможности или невозможности применения к данным общественным отношениям в случае доведения их до судебных споров аналогии закона, а именно нормы главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные взаимоотношения.

Применение аналогии закона предусмотрено пунктом 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому к отношениям, которые прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

Вопрос как раз и возникает в том, противоречит ли применение норм аренды существу отношений, связанных с правами и обязанностями по сервитуту. Для этого нужно проанализировать их основные сходства и различия.

Первое, на что нужно обратить внимание, это на расположение статей об аренде и о сервитуте в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Нормы о сервитуте располагаются в первой части Гражданского Кодекса Российской Федерации, в разделе II «Права собственности и другие вещные права», в главе 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».

Пункт 1 статьи 216 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает, что сервитут наряду с правом собственности является вещным правом.

В свою очередь нормы об аренде располагаются во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации, в разделе IV «Отдельные виды обязательств», в главе 34 «Аренда».

Таким образом, очевидным различием аренды и сервитута является не только их отнесение к разным главам, но и разделам и даже частям Гражданского Кодекса Российской Федерации. Но большую значимость имеет то отличие, что сервитут относится к вещным правам, а аренда — к обязательствам.

Рассмотрим, как законодатель определяет эти два правовых института.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Законодатель не дает нам точных определений аренды и сервитута, однако указывает на существенные для них признаки через формулировку реализации соответствующих правомочий.

Как видно, статья 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации именует стороны арендных отношений как арендодатель или наймодатель и арендатор или наниматель.

Статьи о сервитуте не дают наименований сторонам сервитутных отношений, однако теория гражданского права их называет как сервитуарий (лицо, в пользу которого установлен сервитут) и собственник или реже сервитутодатель (собственник, обремененного сервитутом земельного участка) .

Аренда всегда носит добровольный порядок, в соответствии с которым на данные взаимоотношения распространяются положения о свободе договора. Понуждение к заключению договора не допускается, стороны определяют условия самостоятельно в соответствии со своим интересом в заключении данной сделки.

Сервитут лишь относительно и в очень малой степени доброволен. Сама формулировка в пункте 1 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации подчеркивает, что он устанавливается по требованию одной из сторон. Пункт 3 данной статьи лишь позволяет другой стороне лишь только установить сервитут по соглашению сторон, в ином случае спор будет передан на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации сервитут может быть срочным или постоянным. По общему правилу он является постоянным, если иное не установлено договором или не отпадут основания, по которым он был установлен.

В соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ввиду вышеизложенного существенные отличия между арендой и сервитутом также наблюдаются в сроках.

Аренда в большинстве случаев устанавливается на ограниченный срок, на что акцентируют соответствующие нормы, сервитут же как правило носит постоянный характер, так как если иное не будет установлено договором, он будет действовать до тех пор, пока не отпадут основания его установления и то, если прекращения сервитута в этом случае потребует собственник земельного участка .

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами («Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, по сути плата за сервитут носит компенсационный характер, однако компенсация предусмотрена не во всех случаях. Согласно пункту 7 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату только в том случае, если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям. Признак существенности является оценочным и очень размытым, в связи с чем суды не всегда могут учесть все обстоятельства, чтобы вынести справедливое решение о компенсационных выплатах за сервитут.

Плата за аренду представляет собой встречное предоставление, без которого бы возникало неосновательное обогащение со стороны арендатора. Встречность предоставления означает равнозначность между выполняемыми обязательствами и суммой уплаты за их исполнение.

В соответствии со статьями 274 и 277 Гражданского Кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается только на недвижимое имущество (земельный участок, здания, сооружения и прочее).

Аренда же в этом плане практически безгранична, она может быть установлена как на движимые, так и на недвижимые вещи, за исключением потребляемых, что устанавливает пункт 1 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В связи с этим круг объектов сервитутных и арендных прав также не совпадает, в чем также заключается существенное отличие.

Таким образом, основываясь на вышеизложенных различиях, имеющих существенное значение для определения противоречия или непротиворечия применения норм, регулирующих арендные отношения, сущности сервитута, можно сделать очевидный вывод, что аналогия закона здесь неприменима. На таких же позициях стояли суды всех трех инстанций по делу № А12–15922/2017, однако в мотивировочной части этого не отразили, возможно опасаясь формирования соответствующей судебной практики.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 7.04.2018).;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения: 7.04.2018).;

3. Под ред. Гонгало Б. М.. Гражданское право: Учебник. — М.: Статут, 2017. — 511 с.;

4. Микрюков В. А., Микрюкова Г. А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. — М.: Статут, 2016. — 127 с.

Возможность сервитута в пользу арендатора

Гриценко Иван, партнер CMS, Russia.

Медведев Кирилл, юрист CMS, Russia.

Согласно действующему законодательству частный сервитут устанавливается в интересах собственника недвижимого имущества. Таким сервитутом, обычно обеспечивающим проход и проезд, обременяется соседний земельный участок, принадлежащий другому лицу. Однако на практике распространены ситуации, когда землепользователи соседних земельных участков вовсе не являются их собственниками. Обсудим юридическую возможность установления частного сервитута в интересах арендатора земельного участка.

О необходимости сервитутов

В хозяйственной практике нередки ситуации, когда владелец недвижимого имущества, например здания, не может полноценно его использовать, поскольку к этому зданию нет удобного подъезда. Но при этом существует возможность проложить подъездную дорогу через соседний земельный участок, принадлежащий другому лицу. Схожая ситуация возникает и при прокладке инженерных коммуникаций. Трубы и кабели прокладываются по территории соседних участков, принадлежащих различным собственникам, причем и после окончания работ необходим доступ на эти участки для обслуживания коммуникаций.

В этих примерах и собственник здания, и собственник коммуникаций не могут пользоваться своим имуществом без договоренности с собственниками соседних участков, предоставляющих доступ к нему. Такое ограниченное право пользования соседними земельными участками обеспечивается установлением сервитута. Вопрос об установлении сервитута часто возникает при интенсивном застраивании ограниченной территории. Рассмотрим типичную ситуацию, в которой участвуют два юридических лица: Девелопер А и Девелопер Б.

Девелопер А приобрел права на земельный участок, предполагая построить на нем несколько зданий торгового центра. Участок примыкает к крупной автомобильной дороге. Через некоторое время Девелопер А по финансовым соображениям решил разделить земельный участок на участок А и участок Б. На участке А он сам строит торговый центр, а права на другой участок передал (не безвозмездно) иному юридическому лицу — Девелоперу Б для строительства им своего торгового центра.

Понятно, что ценность участка Б и целесообразность строительства на нем зависят от наличия удобного подъезда к нему со стороны автодороги. В рассматриваемом случае такой подъезд возможен только через территорию первого торгового центра на участке А. Естественно, что Девелопер Б, он же владелец будущего второго торгового центра, настаивает на весомой гарантии того, что ни в процессе строительства, ни впоследствии Девелопер А не станет препятствовать проезду на территорию участка Б. Такая гарантия является важным условием сделки между девелоперами и определяет ее цену. Такой гарантией может стать обременение участка А частным сервитутом на право проезда Девелопера Б.

Прежде чем продолжить обсуждение ситуации, сделаем несколько замечаний:

• формальное определение сервитута дано в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
• для целей настоящей статьи под «чужим объектом недвижимого имущества» понимается «чужой земельный участок». Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому владельцу;
• сервитут может быть публичным и частным. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, т.е. в интересах неопределенного круга лиц. Частный сервитут устанавливается по соглашению между определенным физическим или юридическим лицом, требующим установления сервитута, и собственником смежного земельного участка;
• сервитут формально возникает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП);
• права лиц, использующих обремененный частным сервитутом участок, определяются соглашением о сервитуте (ст. 274 ГК РФ). Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать плату от лица, в интересах которого установлен сервитут.

До сих пор не уточнялось, какие именно права на земельные участки имеются у девелоперов. Вариантов немного (право собственности; право долгосрочной аренды; право постоянного (бессрочного) пользования), однако именно от вида права на земельные участки зависит успешность процедуры обременения участка А частным сервитутом.

Идеальная модель

В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования им. Таким образом, ГК РФ описывает конкретную имущественно-правовую модель, указывая принцип взаимоотношения сторон в ней:

• Девелопер А является собственником обременяемого участка А;
• Девелопер Б является собственником участка Б и (или) уже построенного им здания торгового центра на нем;
• в этом случае стороны заключают между собой соглашение о сервитуте, установив срок его действия (срочный или бессрочный), определив размер платы за сервитут и точно указав границы части участка А, на который распространяется его действие;
• при недостижении сторонами соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом. Если Девелопер Б докажет, что проезд на его участок можно обеспечить только путем обременения участка А сервитутом, вероятность удовлетворения такого требования судом будет весьма велика;
• государственная регистрация осуществляется на основании соглашения сторон о сервитуте либо судебного решения.

В данной модели возможность и сроки установления частного сервитута зависят только от воли договаривающихся сторон. Участие органов государственной власти сводится в основном к регистрации достигнутого соглашения.

Реальная ситуация

В рассмотренной идеальной модели, полностью урегулированной законодательством, Девелопер А являлся собственником земельного участка А. Однако на практике такая ситуация является скорее исключением, нежели правилом. Можно предположить, что Девелопер А и Девелопер Б арендуют данные земельные участки, что особенно вероятно в случае расположения таковых в Москве или Московской области. Тогда необходимо определить, кто является собственником участка А и с кем Девелопер Б должен заключить соглашение о сервитуте.

В настоящее время в Российской Федерации большинство земельных участков находится в государственной собственности. При этом далек от завершения процесс разграничения земель на находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов Федерации и в муниципальной собственности. Однако и в отсутствие зарегистрированного собственника существуют правовые механизмы, позволяющие вводить такие земли в хозяйственный оборот. Так, Законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Распоряжение такими участками осуществляют органы местного самоуправления муниципального района, в границах которого эти участки расположены. Обычно земельные участки предоставляются на время строительства в аренду, причем арендодателем является уполномоченный орган местной власти.

Таким образом, в реальной ситуации при установлении частного сервитута появляется третий участник — местная власть в виде главы муниципального образования либо муниципального органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками. Еще раз заметим: само муниципальное образование может и не быть собственником земельных участков, но при этом оно обладает всеми полномочиями собственника (Российской Федерации) распоряжаться ими.

В этом случае соглашение о частном сервитуте заключается между Девелопером Б, местными муниципальными властями и Девелопером А, арендные права которого обременяются. Процедура заключения такого соглашения зависит от местных правил, регулирующих землепользование. Вполне возможно, что местные правила никак не регулируют процедуру заключения соглашения о частном сервитуте. Однако в любом случае при заключении трехстороннего соглашения о сервитуте представляются необходимыми следующие действия:

• глава муниципального образования издает распорядительный акт об установлении частного сервитута;
• в соглашении о сервитуте устанавливается размер платы Деволопера Б за сервитут в адрес муниципального образования;
• в договоре аренды земельного участка А дополнительно указывается, что его часть обременена сервитутом;
• распорядительный акт об установлении сервитута и соглашение о сервитуте являются основанием для государственной регистрации сервитута.

Отметим, что вопрос о компенсации Девелоперу А законодательно не урегулирован. Такая компенсация желательна, поскольку обременение части участка А ограничивает его хозяйственное использование. В этом случае возможна компенсация путем пропорционального уменьшения арендной платы либо соответствующими платежами Девелопера Б, либо обоими указанными способами.

Итак, если обременяемый участок принадлежит Девелоперу А на праве аренды, установление частного сервитута также возможно. Однако в данном случае в процедуре установления частного сервитута участвует третья сторона в лице муниципальных властей, от которой зависит срок завершения всей процедуры. При этом если Девелопер А и Девелопер Б уже договорились между собой об установлении сервитута, то им все равно придется доказать необходимость этого местным властям.

Сервитут в пользу арендатора участка

Обременение соседнего участка А частным сервитутом возможно, если Девелопер Б является собственником здания или иной недвижимости, расположенной на участке Б. Но как быть в том случае, если Девелопер Б еще только собирается строить и при этом остро нуждается в гарантиях того, что не будет испытывать никаких проблем с доступом к своему будущему зданию? Иными словами, возможно ли установление сервитута в пользу арендатора земельного участка еще до начала строительных работ и задолго до оформления им права собственности на еще не построенную недвижимость?

Как уже говорилось, арендатор недвижимого имущества, в отличие от собственника, не имеет права требовать установления сервитута. В рассматриваемой ситуации это означает, что Девелопер Б не может требовать ни от Девелопера А, ни от муниципальных властей установить сервитут в судебном порядке. Но означает ли это, что собственник земельного участка либо орган муниципальной власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками, не вправе сами с согласия всех сторон заключить с арендатором земельного участка соглашение о сервитуте и зарегистрировать его в ЕГРП?

С практической точки зрения Девелопер Б, будучи арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, заинтересован в обеспечении права прохода и проезда так же, как в случае, если бы сам являлся его собственником. Очевидно, что он не сможет построить здание, если Девелопер А будет препятствовать проезду подрядчиков, строительной техники и рабочих по участку А.

В свою очередь, и Девелопер А, хотя бы на стадии переуступки прав аренды на участок Б, заинтересован в оформлении сервитута, поскольку это делает участок Б более привлекательным для покупателей и увеличивает цену сделки. Однако при оформлении договорных отношений необходимо учитывать не только экономические интересы сторон, но и буквальные формулировки закона, которые часто не совпадают с их волей. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах и по требованию лица, которое является собственником самого земельного участка либо владеет находящейся на нем недвижимостью либо которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

В последней редакции ГК РФ от 17 июля 2009 г. данная статья расширена. К перечню лиц, в интересах которых может быть установлен сервитут, добавлены «иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами». Однако до настоящего времени такие «иные лица» (например, арендаторы недвижимого имущества) законом не указаны.

Законодатель не включил арендаторов недвижимости в перечень лиц, в пользу которых может быть установлен сервитут. Поэтому вопрос о возможности установления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка, а также о возможности последующей государственной регистрации такого сервитута остается дискуссионным. Мы предвидим возражения со стороны Федеральной регистрационной службы по поводу того, что соглашение, устанавливающее сервитут в пользу арендатора незастроенного земельного участка, ничтожно, так как противоречит ст. 274 ГК РФ (данная статья не упоминает арендаторов в качестве лиц, в интересах и по требованию которых может быть установлен сервитут). Из текста указанной статьи следует, что перечень лиц, по требованию и в интересах которых может быть установлен сервитут, может быть расширен исключительно законодателем путем принятия соответствующего федерального закона. Следовательно, данное положение является императивной нормой, а арендатор незастроенного участка не может быть стороной соглашения о сервитуте.

Однако целью императивных норм является защита публичных интересов либо более слабой стороны договора. При заключении соглашения о сервитуте с арендатором незастроенного земельного участка собственник обременяемого земельного участка не только реализует свое право на распоряжение принадлежащим ему имуществом, но и учитывает интересы более слабой стороны гражданского оборота, заинтересованной в установлении сервитута.

В рамках систематического толкования гражданского законодательства полагаем возможной аргументацию того, что ст. 274 ГК РФ не запрещает собственнику земельного участка заключить с арендатором соседнего незастроенного участка соглашение о сервитуте, а лишь регламентирует один из случаев, когда собственник земельного участка обязан заключить соглашение по требованию другого лица. Однако до тех пор, пока данная позиция не будет подтверждена судебной практикой, существует риск отказа в государственной регистрации таких частных сервитутов.

При внимательном изучении регионального законодательства о землепользовании мы отметили несколько случаев, когда муниципальные власти сознательно пошли на расширение перечня лиц, в интересах которых может устанавливаться сервитут, включив в него арендаторов земельных участков.

Другие способы обеспечения интересов арендатора участка

До тех пор пока существует правовая неопределенность в отношении возможности предоставления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка, остается открытым вопрос, может ли быть обеспечено право прохода и проезда по чужому земельному участку без регистрации сервитута.

В рассматриваемой ситуации такое право может быть обеспечено путем заключения с Девелопером А отдельного договора о проходе и проезде через участок А. В зависимости от того, является ли Девелопер А собственником или арендатором участка А, обязательство последнего может быть сформулировано активно — как обязательство предоставить и обеспечить проход и проезд либо пассивно — как обязанность не препятствовать проходу и проезду определенных лиц.

Однако данный договор менее эффективно защищает интересы Девелопера Б, поскольку в отличие от сервитута обязательства по такому договору прекратятся в случае смены собственника либо арендатора участка А.

Возможен и иной вариант. Если проходящая по участку А подъездная дорога будет зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, то обременить сервитутом можно саму дорогу, а не участок А. Согласно ст. 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но также и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Такая схема реализована в отношении железнодорожных подъездных путей, ведущих сразу к нескольким предприятиям. Однако в качестве альтернативы сервитуту в этих случаях может быть заключен и долгосрочный договор аренды подъездного пути.

Неопределенность в отношении возможности установления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка должна быть устранена на законодательном уровне. Арендатор незастроенного участка заинтересован в предоставлении сервитута не меньше, чем его собственник. Учитывая объективные потребности делового оборота, полагаем целесообразным либо включить арендаторов земельных участков в перечень лиц, имеющих право требовать установления сервитута, либо дополнить законодательство положением, согласно которому собственники земельных участков вправе сами устанавливать сервитут в пользу арендаторов на основании соглашений о сервитуте.

287. Может ли арендатор обременять сервитутом переданное ему имущество и (или) получать плату за пользование находящимися в аренде объектами недвижимости?

Нормы ГК, посвященные сервитуту, не упоминают о возможной коллизии интересов в случае, когда недвижимость, которая обременяется сервитутом, находится в аренде. Между тем на практике споры между собственниками соседних участков или иного недвижимого имущества зачастую затрагивают интересы других лиц, обладающих правами на недвижимую вещь, в отношении которой устанавливается сервитут.
Арбитражная практика исключает для арендатора возможность быть стороной в соглашении о сервитуте в качестве лица, на имуществе которого устанавливается обременение (см. постановления ФАС СЗО от 30.10.2001 N2679; ФАС ПО от 13.06.2006 NА49-13314/2005-7/18, от 20.06.2006 NА49-629/2006-24/12; ФАС ЦО от 07.08.2006 NА68-ГП-568/4-05). С большой долей условности в качестве судебного акта, содержащего противоположную позицию, можно указать на ФАС СЗО (см. постановление от 09.10.2003 NА21-2148/03-С2). В последнем случае кассационная инстанция согласилась с судом первой инстанции в том, что соглашение о сервитуте должно заключаться с участием третьего лица – арендатора. Однако, судя по тексту документа, юрисдикционный орган пришел к такому выводу в результате установления того факта, что земельный участок, находящийся в аренде, на котором устанавливается сервитут, заасфальтирован и право собственности на асфальтовую площадку зарегистрировано за арендатором участка.

Также в качестве общей тенденции можно заметить, что суды практически не учитывают интересы арендаторов при установлении сервитута. В частности, ФАС ДО (см. постановление от 29.11.2005 NФ03-А51/05-1/3602) посчитал необходимым установить сервитут сразу на двух земельных участках, окружающих истца и находящихся в аренде у разных субъектов, указав, что установление сервитута одновременно в отношении двух участков позволит истцу в случае невозможности проезда по территории одного смежного участка осуществить проезд по территории другого участка. При этом кассационная инстанция посчитала необоснованными доводы одного из арендаторов о том, что установление сервитута будет иметь для него существенные неблагоприятные экономические последствия, поскольку заявитель не представил необходимых доказательств. Данное решение едва ли соответствует мысли законодателя, закрепленной в п.5 ст.23 ЗК.
ФАС МО (см. постановление от 16.08.2004 NКГ-А40/6690-04) отказал в удовлетворении иска арендатора о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, предусматривающего установление сервитута, на том основании, что таким актом сервитут не устанавливается, следовательно, он не нарушает прав и законных интересов арендатора. В другом случае ФАС МО (см. постановление от 07.10.2004 NКГ-А40/8796-04) признал, что установление сервитута ограничивает в первую очередь право пользования субъекта, однако данный вывод был сделан лишь с целью обоснования привлечения лица в качестве ответчика. Сервитут же и в этом случае был установлен, несмотря на возражения со стороны субъекта права пользования.
Единственным встретившимся нам судебным актом, в котором суд учел интересы арендатора при рассмотрении иска об установлении сервитута, является ФАС ВВО (см. постановление от 28.11.2005 NА17-382/14-2004). Кассационный суд, вслед за судом первой инстанции, указал, что заявленное истцом требование об установлении сервитута нарушает права и законные интересы другого участника гражданских правоотношений – арендатора. Впрочем, основной причиной отказа в иске явился, по-видимому, тот факт, что истец имеет возможность пользоваться принадлежащими ему зданиями, благодаря доступу к ним со стороны другого земельного участка.
Следует согласиться с тем, что иск об установлении сервитута должен быть предъявлен к собственнику земельного участка, а не арендатору, равно как и соглашение об установлении сервитута заключается с собственником, а не с арендатором. Именно такой вывод следует из п.1 ст.274 ГК. В то же время вполне очевидно, что установлением сервитута в первую очередь могут быть нарушены интересы не собственника, а лица, которое в настоящий момент владеет и пользуется недвижимым имуществом, обремененным сервитутом.
Поскольку нормы, посвященные сервитуту, не предусматривают возникновения каких-либо правоотношений между арендатором и сервитуарием, думается, интерес арендатора может быть защищен только посредством предъявления иска к собственнику в рамках арендных правоотношений.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Вид права	Владение	Пользование	Распоряжение
Собственность	Да	Да	Да
Аренда	Да	Да	Нет
Сервитут	Нет	Да	Нет

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

• размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
• проведение изыскательских работ;
• ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

№ п/п	Задача	Результат	Срок
1	Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении соглашения об установлении сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории	Поданное заявление	1 рабочий день
2	Рассмотрение уполномоченным органом заявления о заключении соглашения об установлении сервитута	уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах; предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах; направленный заявителю проект соглашения об установлении сервитута; принятое решение об отказе в установлении сервитута с обоснованием такого отказа	21 рабочий день (30 календарных дней)
3	Проведение кадастровых работ для осуществления государственного кадастрового учета сведений о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут (за исключением случая когда сервитут устанавливается на весь земельный участок, а также когда срок соглашения о сервитуте менее 3 лет)	Кадастровый паспорт с внесенными сведениями о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут	15 рабочих дней (21 рабочий день)
4	Заключение соглашения о сервитуте между заявителем и уполномоченным органом	Заключенное соглашение о сервитуте	1 рабочий день
5	Государственная регистрация обременения (сервитута) (за исключением случая, когда срок соглашения о сервитуте менее 3 лет)	Зарегистрированное в органах Росреестра соглашение о сервитуте	10 рабочих дней (14 календарных дней)
	Итого (при сроке сервитута менее 3 лет)		23 рабочих дня (33 календарных дня)
	Итого (при сроке сервитута более 3 лет)		48 рабочих дней (68 календарных дней)

Процесс оформления договора аренды

№ п/п	Задача	Результат	Срок
1	Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участка	Поданное заявление	1 рабочий день
2	Формирование и направление межведомственных запросов	Получение из органов государственной власти запрашиваемых документов	23 рабочих дня
3	Рассмотрение поступившего заявления и проверка документов, подготовка проектов решений (договоров)	Проект решения должностного лица уполномоченного органа	20 рабочих дней
4	Подписание проекта договора аренды	Договор аренды, подписанный должностным лицом уполномоченного органа	2 рабочих дня
5	Предоставление подписанного договора аренды заявителю	Полученный договор аренды, подписанный с обоих сторон	3 рабочих дня
6	Государственная регистрация договора аренды	Договор аренды, зарегистрированный в органах Росреестра	10 рабочих дней
	Итого		59 рабочих дней (83 календарных дня)

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

• на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
• на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

• линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
• трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
• объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

• земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
• земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
• земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

• значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
• значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
• в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

Что это такое?

Виды обременения:

• Аренда земли.
• Ипотека.
• Арест участка.
• Закладная на надел.
• Присвоение статуса охранной либо защитной зоны.
• Концессия.
• Публичный либо частный сервитут (в чем разница между этими двумя понятиями узнаете ).

Временное владение земельным участком

Данный вид обременения определяется как «аренда».

Аренда — это договор, который подлежит регистрации при условии, что он распространяется на срок более 12 месяцев. После регистрации данного документа в Едином Государственном реестре собственник свои права теряет, но может всё равно распорядиться объектом, например продать при условии сохранения аренды. Арендатор может продолжать и дальше пользоваться наделом. Обременение переходит к новому покупателю.

Ограниченное право пользования собственностью

В законодательстве определяется как «сервитут».

Сервитут может быть установлен на основании судебного решения либо договора между собственниками участков, находящихся по соседству. Ст. 274 ГК РФ определяет понятие сервитута и право его установления.

Суть данного обременения в том, что территорию используют для прокладки труб, инженерных сооружений, проезда либо прохода. Это ограничение права на землю в пользу собственников соседних участков. При этом он делится на частный — в пользу конкретных граждан, и публичный — государственных интересов либо неопределённых лиц.

На первый взгляд кажется, что между этими двумя понятиями нет отличий. Но на самом деле они существенны.

Отличия

Право собственности включает в себя правомочия:

• Распоряжение.
• Владение.
• Пользование

Собственник может полностью владеть территорией и распорядиться им, например продать. Арендатор может владеть и пользоваться землей — сдать в субаренду. При сервитуте разрешается только пользоваться (как владельцам сервитута разрешается использовать ЗУ узнаете ).

Статья 39. 22 ЗК РФ предполагает, что это обременение применяется только в таких случаях:

• На земле были размещены какие-то линейные объекты, сооружения, связанные с защитой либо связью.
• Необходимо производить изыскательские работы.
• Работа по использованию недр.

Главным отличием видов ограничения являются взимаемая плата и вопрос регистрации.

В ГК сервитуту и аренде отведены статьи в разных разделах. Последняя относится к разделу IV — «Отдельные виды обязательств», первый — к разделу II «Права собственности и другие вещные права». Таким образом аренда — это обязательство, а сервитут — вещное право.

Чем ещё отличаются:

	Аренда	Сервитут
Отношения	Называются и определяются ст. 606 ГК РФ.	Наименования отношениям не даются.
Добровольность	Собственник может дать разрешение на аренду, может и не дать.	Устанавливается на основании требования одной стороны. При этом если вторая сторона сервитут не признаёт, первая может обратиться в суд.
Срок	Определяется собственником этого участка.	Может быть срочным либо постоянным.
Плата	Определяется договором.	Компенсация ограничения пользования своим участком. Плату можно потребовать лишь тогда, когда сервитут приведет к довольно существенным затруднением. Доказать, что затруднение существенно, бывает очень сложно, поскольку понятие размыто.
Субаренда и залог	Да.	Нет.
Прекращение	В означенный срок либо может начаться снова по желанию сторон.	В снятии публичного сервитута заключается проблема, так как последний устанавливается в интересах органов власти либо населения. В законе нет точных критериев для отмены.
Что можно взять	Не только недвижимое имущество (квартиру), но и недвижимое (машину).	Только недвижимое имущество.

Разница в процедуре регистрации

Согласно договору аренды возможно:

• Строить дома либо какие-то другие строения.
• Сдавать участок в субаренду.
• Выкупить землю через 5 лет.

Но есть и условия:

• Участок можно использовать только по его прямому назначению. Например, сельхозработы.
• Состояние земельного надела не может быть ухудшено вследствие деятельности арендатора.
• При регистрации обязательно прописывается срок аренды, а также срок передачи земельного участка обратно собственнику, определяется сумма аренды, сроки ее уплаты.

Согласно договору сервитута, можно:

• Пользоваться землей для прокладки коммуникаций.
• Построить что-то на месте, куда попасть можно только через соседний участок.
• Пройти или проехать через территорию другого, если к участку нет прямого доступа.
• Необходимо провести на границе между участками какие-то ремонтные работы.

Размер арендной платы за сервитут устанавливается в каждом случае индивидуально и на основании каких либо фактов. Всё зависит от того, что нужно будет делать на участке, как это повлияет на землю, каковы расходы для исполнения сервитута (например, нужно будет расчистить территорию от деревьев), сколько стоят ремонт и поддержание в должном порядке инженерных коммуникаций.

Также сервитут предполагает безвозмездное пользование, если в нем заинтересованы все стороны.

Оба ограничения правомерны с момента регистрации в государственном реестре. Однако, если сервитут был публичным, также нужно решение каких-либо органов. Если для наложения сервитута понадобилось решение суда, нужно его приложить. Когда сервитут накладывается на кусочек участка, необходима выписка из кадастрового реестра с указанием намеченных границ открытого доступа (как готовят такую схему границ сервитута узнаете ). Подать в суд на установление сервитута может владелец того участка, на который нельзя никоим образом заехать\дойти, только через соседние. Публичный сервитут означает, что перечень лиц, которые к участку могут получить доступ, отсутствует.

Разница:

• При регистрации сервитута надо заплатить государственную пошлину: физическое лицо 1000 руб., юридическое 4000.
• Аренда на срок менее года не регистрируется в государственном реестре (лишь по желанию сторон). Если срок действия больше года, то обязательно.
• Сервитут будет регистрироваться в любом случае.

Для размещения каких-то линейных объектов (водопровод, канализация, кабельные линии), дешевле всего воспользоваться сервитутом, поскольку плата за него будет значительно меньше, чем за аренду. Также экономится время, поскольку на оформление договора аренды потребуется 83 календарных дня, сервитута — от 30 до 68.

Больше информации о том, как происходит государственная регистрация сервитута, найдете .

Если срок пользования землей не более 3 лет, сервитут позволит сэкономить финансы — не нужно проводить кадастровые работы, чтобы поставить на учёт часть земли, и не надо уплачивать государственную пошлину.

Но это ограничение поможет не во всех случаях. Ст. 39.20 ЗК говорит о том, что заключенное соглашение не должно препятствовать использованию земли. Например, чтобы разместить наземные электрические провода, придется поставить земельный участок либо его часть на кадастровый учёт и заключить договор аренды.

>В чем отличия договора аренды земельного участка и сервитута земельного участка?

Что такое аренда?

Аренда – сделка, заключаемая между двумя сторонами, одна из которых предоставляет в пользование принадлежащей ей участок (арендодатель) другой стороне (арендатору). Главное условие – обязательное целевое использование земель.

Предоставлять землю в аренду могут как физические лица, так и организации, и даже государство.

Оформление арендных отношений происходит в соответствии с законами: статья 22 ЗК и статья 606 ГК.

При передаче земель от арендодателя к арендатору заключается договор, в котором указываются стороны сделки, их права, обязанности, размер арендной платы, условия досрочного расторжения, срок передачи земли в пользование. Отношения между арендодателем и арендатором всегда устанавливаются на конкретный срок. Максимальный период составляет 49 лет. Более подробно об аренде земли на такой срок мы расскажем в отдельной статье.

Что такое сервитут?

Сервитут предоставляет право лимитированного пользования имуществом, принадлежащим другому лицу или государству. Законодательно данное право закреплено в статье 274 ГК и в статье 23 ЗК.

Инициатива введения обременения исходит как от частного лица в интересах конкретного круга лиц (частное ограничение), так и от государственного органа в интересах огромного числа людей (публичное обременение).

При смене собственника участка ограничение остается закрепленным за данной территорией.

Основное отличие этих понятий

Существенным отличием аренды и сервитута является их отношение к трем основным правомочиям: владению, распоряжению и пользованию. При введении обременения передается только одно из правомочий – пользование, остальные остаются за собственником.

При оформлении арендных отношений арендатор приобретает два правомочия – пользование и владение. Только распоряжение является прерогативой владельца земельного надела.

Виды прав	Распоряжение	Владение	Пользование
Собственность	+	+	+
Аренда	—	+	+
Сервитут	—	—	+

Другие отличия

1. Установление обременения возможно в принудительном порядке, когда одна из сторон не изъявляет никакого добровольного желания. Арендные отношения заключаются всегда на условиях взаимного согласия.
2. Права арендодателя на время заключенного арендного соглашения ограничиваются. Владение землей на этот период предоставляется арендатору. При введении обременения права собственника земельной территории остаются за владельцем, сервитуарий получает только ограниченное право пользования.
3. Арендный договор является срочным документом. Возможность его расторжения должна быть записана в нем как одно из условий. Обременение бывает постоянным или срочным, расторжение его происходит только в соответствии с Гражданским кодексом: при отдельном заключении соглашения или при передаче дела в суд.
4. Плата за введение обременения является платой за компенсацию причиненных неудобств, она всегда незначительная. Прибыль из установления ограничения извлекать нельзя. Арендная плата дает возможность получения прибыли.
5. Арендные отношения оформляются не только на недвижимость, например, на технику. Обременение всегда устанавливается только на недвижимое имущество. Публичное ограничение вводится исключительно на землю.

Данные различия между заключаемыми сделками являются достаточно весомыми. При этом существует возможность заключения одной из них (сервитута) при наличии другой (аренды): ограничение пользования может быть введено на территорию арендованной земли.

Процедура регистрации

Арендный договор

Процедура регистрации отношений между арендодателем и арендатором происходит несколькими способами, которые различаются от того, кто является владельцем.

1. Для частного владения достаточно заключить арендный договор. Если он подписан на период более года, необходимо его заверение у нотариуса. Затем проходит регистрация документа в госоргане.
2. Для земельного надела, относящегося муниципалитету или государству, необходимо подать заявку на участие в аукционе и внести задаток. Только при победе в торгах, или если никто более не претендует на участок, можно заключить арендный договор. Далее необходимо его зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение на ограничение

Процедура введения сервитута также осуществляется несколькими способами, которые зависят от вида устанавливаемого ограничения пользования земельным участком.

1. Для частного установления обременения достаточно подписать соглашение между двумя сторонами: собственником земельного надела и лицом, заинтересованным в ведении ограничения. Затем соглашение должно быть оформлено в Росреестре.
2. Для публичного сервитута проводятся предварительные слушания для всех заинтересованных сторон. На их основании издается правовой акт с указанием зон ограничений. Собственники земель, которые затронуты обременением, должны быть уведомлены об этом. Последним этапом является регистрация в Росреестре сервитута на земельный участок, который в аренде.

Таблица основной разницы

Критерии сравнения	Аренда	Сервитут
Суть сделки	Участок поступает в распоряжение арендатора на определенный срок.	Сервитуарий получает ограниченное право пользования небольшой частью участка.
Кому принадлежат права на участок	Арендатору на время действия арендного договора.	Собственнику участка.
Документ, оформляющий сделку	Договор аренды подписывается всегда двумя сторонами.	Только соглашение заключается на добровольной основе. В случае судебного решения или правового акта согласия собственника не требуется.
Плата	Аренда носит возмездный характер и позволяет получать прибыль.	Сервитут может быть безвозмездным. Плата, которая устанавливается за его введение, является только компенсацией. Извлекать прибыль не допустимо.
Лицо, принимающее решение о сделке	Всегда собственники земель.	Сторона, заинтересованная в установлении сервитута (не собственник), суд или муниципалитет.
Добровольность сделки	Всегда только с обоюдного согласия	Может быть, как по согласию сторон, так и в принудительном порядке.
Возможность расторжения	В соответствии с условиями в документе.	Только в соответствии со статьей 276 ГК.

Перечисленные в этой статье отличия между арендой и сервитутом помогут вам четко понять обозначение и смысл этих понятий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.