Закон об отмене долевого строительства

Верховной Радой во втором чтении принят закон, отменяющий обязательную уплату заказчиками строительства паевого взноса в развитие инфраструктуры населенного пункта.

Речь идет о Законе Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине». Вступит он в силу после подписания президентом, передает СтройОбзор.

Как отметила инициатор и соавтор закона, заместитель председателя Комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, отмена коррупционных паевых взносов позволит привлечь миллиарды инвестиций в украинскую экономику.

ПЕРЕХОДНЫЙ ГОД

После принятия законопроекта в первом чтении было принято решение, что отмену паевых взносов необходимо отсрочить и сделать для этого переходным 2020 год.

«Между первым и вторым чтением был найден компромисс, а именно: паевые взносы застройщиков на развитие инфраструктуры отменяются с 2021 года, а в 2020 году они будут фиксированными: 4% от стоимости возведения жилых объектов, 2% от сметы строительства нежилых строений и 0% для строительства промышленных объектов», — прокомментировала заместитель председателя парламентского комитета по вопросам экономического развития Роксолана Подласая.

Так, с 1 января и до конца 2020 года законом установлен переходный период, во время которого долевое участие будет выплачиваться исключительно денежными средствами по следующим ставкам (если меньший размер не установлен решением органа местного самоуправления, действующим на день вступления в силу настоящего закона):

• для нежилых зданий и сооружений — 4% общей сметной стоимости строительства объекта;
• для жилых домов — 2% стоимости строительства объекта рассчитывается в соответствии с основными показателями опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, утвержденных центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную жилищную политику и политику в сфере строительства, архитектуры и градостроительства;
• для всех промышленных объектов паевой взнос отменяется.

А вот с 1 января 2021 года принятым законом полностью отменяется долевое участие в развитие инфраструктуры населенного пункта, путем исключения статьи 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Также, документом исключается часть 5 ст. 30 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» и дополнена ст. 7 частью 6. В ней речь идет о том, что органам, осуществляющим управление в сфере градостроительной деятельности, архитектурно-строительного контроля и надзора, запрещается требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, материальных или нематериальных активов, в том числе осуществления строительства объектов.

Справка СтройОбзор. Сегодня действующее законодательство предусматривает обязательную уплату заказчиками строительства паевого взноса в развитие инфраструктуры населенного пункта: в размере 4% от стоимости жилищного строительства и 10% нежилой застройки. Перечень объектов, заказчики строительства которых освобождены от уплаты паевого участия, приведены в части 4 ст. 40 Закона «О регулировании градостроительной деятельности».

Источник: СтройОбзор

Договор долевого участия давно стал основным способом покупки квартиры в строящемся доме, а после появления государственной программы субсидирования ставки по ипотеке на ДДУ стали переходить даже те застройщики, которые раньше использовали другие схемы продажи. Новость о том, что в России могут запретить продавать недостроенное жилье, вызвала резонанс на рынке недвижимости. Портал Novostroy-SPb.ru решил разобраться, чего стоит ожидать, если соответствующие поправки в 214-ФЗ все же будут внесены.

В первую очередь, предлагается заменить страхование гражданской ответственности застройщика банковской гарантией. Таким образом, компания сможет привлекать средства дольщиков в размере, не превышающем сумму банковской гарантии. Вторая часть поправок, которые планируют внедрить к 2020 году, – отмена долевого строительства.

По мнению коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, первая часть законопроекта может быть реализована и полезна для рынка, но вторая совершенно не реалистична и не подкреплена какой-либо готовностью рынка к столь радикальным переменам.

Одной из причин возможной отмены ДДУ стали опасения роста числа обманутых дольщиков. По мнению Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, сейчас на рынке наблюдается непростая ситуация: некоторые застройщики ведут очень рискованную политику, давая большие скидки на квартиры, тем самым увеличивая риск недостроя и появления обманутых дольщиков. «Представители власти, видя такую ситуацию, считают необходимым еще больше урегулировать строительную отрасль, для того, чтобы избежать проблем с недостроенными домами», – отметила Елена.

По мнению начальника отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, причина возникновения инициативы отказа от ДДУ со стороны властей Московской области в том, что в настоящее время регион находится в состоянии строительного бума, и столь радикальные меры предлагаются по причине несостоятельности разобраться с этой ситуации. Светлана Денисова считает данную меру слишком радикальной: «Инициатива эта укладывается в формулу: лучшее средство от перхоти – гильотина».

Стоит отметить, что при всей критике 214-ФЗ, закон работает и работает неплохо. «Рынок наконец-то вошел в фазу более или менее цивилизованного ведения дел. Риски дольщиков – минимальны: нет двойных продаж, сделки уже больше года как страхуются», — говорит Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент».

Эксперты опасаются, что отмена ДДУ не защитит покупателей жилья, а наоборот, даст толчок для развития «серых» схем продажи квартир. По мнению Дмитрия Ермышева, в случае отказа от долевого строительства, рынок новостроек ожидает возвращение в 90-е. «Будут кооперативы, предварительные договоры купли-продажи, способов – масса», – сказал Дмитрий и добавил, что в этом случае дольщики останутся без какой-либо защиты со стороны закона.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», тоже считает, что новый закон не сможет как-либо защитить покупателей новостроек: «Объемы рынка могут сократиться в разы, а мошенники работают и с готовым жильем, поэтому я сомневаюсь, что риски покупателей снизятся».

Безусловно в современных российских реалиях подобные ожидания экспертов звучат довольно правдоподобно. Однако отсутствие защиты со стороны государства – не единственное негативное последствие отмены ДДУ. Очевидным следствием этого станет рост цен на первичном рынке, который в условиях кризиса приведет к тому, что собственное жилье смогут себе позволить лишь небольшое число семей.

«Введение банковских гарантий увеличит стоимость строящегося жилья незначительно – до 5%», – считает Алексей Гусев. В данном случае покупателям необходимо помнить, что за любую повышенную надежность придется платить. Но подорожание на несколько процентов не способно существенно повлиять на рынок недвижимости.

Если привлечение средств дольщиков будет запрещено, застройщикам придется использовать банковское кредитование. «Ставка по кредитам строительным компаниям в среднем составляет 18% годовых, а срок строительства дома – 2,5-3 года, значит рост себестоимости составит минимум 30-40%», – сказал Алексей.

Любой рост расходов на строительство в итоге ложится на плечи покупателя, значит, даже тем представителям формирующегося среднего класса, которые все же смогут купить квартиру, возможно придется довольствоваться худшими условиями, поскольку стоимость готовой однокомнатной квартиры может сравниться с ценой двухкомнатной на ранней стадии строительства.

Другим следствием отмены ДДУ, по мнению Светланы Денисовой, станет то, что с рынка уйдут средние и мелкие застройщики, которые не смогут получить доступ к банковскому кредитованию, в итоге снизится конкуренция, что станет еще одной причиной для роста цен.

Альтернативным способом получения денег на строительство является привлечение инвесторов. Но в этом случае встает вопрос, будут ли выгодны последним подобные вложения. «Компаний, способных построить дом на свои деньги – практически нет, и замораживать такие суммы никто не станет, их выгоднее будет инвестировать в другие отрасли», – отметил Дмитрий Ермышев.

Менее очевидны социальные последствия отмены долевого строительства, при этом их также стоит принимать в расчет. Как рассказал Арсений Васильев, принятия закона обернутся снижением объемов ипотечного кредитования, ростом безработицы в строительной отрасли, а также снижением налоговых отчислений в региональный бюджет.

При всех негативных последствиях отмены долевого строительства проблема обманутых дольщиков все же достаточно серьезна, и от нее нельзя просто так отмахнуться. Вице-президент NAI Becar Илья Андреев считает, что должны существовать эффективные механизмы контроля деятельности застройщиков. Он приводит в пример «строительные кассы», существующие в Германии: «Банк-партнер аккумулирует у себя денежные средства покупателей жилой недвижимости путем создания специальных депозитных счетов и финансирует строительство за 3-4%, невысокая ставка обусловлена сотрудничеством с застройщиками, по сути привлекающими для банков клиентов». Однако подобная схема с большим трудом может быть реализована в России, поскольку сложно представить банк, работающий за 3-4%.

Дата публикации 13 августа 2015

С 2020 года на российском рынке недвижимости можно будет приобрести лишь готовую квартиру в построенном доме. Как стало известно газете «Ведомости», глава российского государства Владимир Путин настроен на скорейший отказ от долевого строительства. На необходимость ужесточения регулирования президент указал застройщикам на совещании, прошедшем вечером 30 мая. Об этом изданию рассказали близкие к участникам встречи источники.

Уход от долевого строительства по закону должен начаться с 1 июля 2019 года, но глава государства настаивает на том, чтобы это было сделано раньше, «чуть ли не в этом году». Продажу квартир в недостроенных домах могут запретить уже через два года, пишет издание. При этом собеседник газеты отметил, что девелоперы пришли к президенту с надеждой добиться смягчения требований.

Российский лидер еще в декабре указал на то, что «у нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним». По итогам прошлого года в России насчиталось 122 тысячи обманутых дольщиков.

1 марта в своем послании Федеральному собранию президент сказал, что вложившиеся в строительство жилья граждане, должны быть под надежной защитой. «От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул тогда глава государства.

Антон Плющенко

— Мы даем регионам возможность создавать специализированные организации специально для достройки проблемных объектов за счет средств и государственного бюджета, и бюджетов регионов, и других инструментов, — заявил председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Помимо этого, поправки исключили любые опосредованные схемы привлечения средств дольщиков — в частности, через паевые инвестиционные фонды и ценные бумаги.

— Никаких ПИФов, никаких ценных бумаг при покупке квартиры больше использоваться не будет. Никто не должен обманывать людей, — заявил Николаев.

В документе также говорится, что все российские новостройки, включая апартаменты, будут продаваться только по договорам участия в долевом строительстве.

Кроме того, разрешается направлять средства материнского капитала на приобретение жилья через эскроу-счета.

Также законопроект помогает решить проблему двойных продаж на рынке новостроек. Квартиру получат те покупатели, чей договор долевого участия зарегистрирован первым в Едином госреестре недвижимости. А тот гражданин, чей договор долевого участия зарегистрирован позже, сможет рассчитывать на денежное возмещение. В документе при этом прописана норма по уточнению рыночной стоимости при выплате возмещения обманутым гражданам. «Если раньше такое возмещение рассчитывалось из той стоимости, которая была на момент заключения договора, то теперь мы очень четко прописали, что при выплате возмещения гражданам рыночная стоимость жилья будет рассчитываться, исходя из текущей рыночной стоимости аналогичного жилья», — заявил парламентарий.

Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства. Какие основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).

У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства. Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую. Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?

Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

С 1 июля 2018 года начнет работать новая схема продажи жилья. Что такое счета-экскроу?

По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение застройщикам, для которых предусмотрен упрощенный порядок.

В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах — тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.

В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое, застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами, продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.

Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее — за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.

Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.

С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.

Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не «консервируются» до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан

Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.

В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Дольщиков защитят от недостроя: реестр застройщиков, эскроу-счета и фонд долевого строительства

В то же время банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые полномочия банков должны защитить деньги дольщиков от растраты или нецелевого использования.

Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.

И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.

Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.

А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.

Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.

В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.

Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

В программе по субсидированию строительства деревянных домов установят способы отбора

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.
«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».
Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

• Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

• Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

• Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

• После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.