Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку Читать в полной версии Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян
Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.
«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.
По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности
В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.
Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире. Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.
«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.
Коммунальная квартира (Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс)
Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.
Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.
В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.
Как будут расселять согласно закону о реновации
Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе. В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.
«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.
Как сделать из квартиры коммуналку
Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.
Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.
Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.
Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире (Фото: Фотохроника ТАСС)
Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.
В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.
Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.
Как расселяли коммуналки по лужковской программе
При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.
Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС )
«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.
Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».
В издательстве «Кучково поле» вышла книга «Большая Садовая, 10. История московского дома, рассказанная его жителями». Её автор, Дмитрий Опарин, собрал устные истории людей, которые жили в доме, где Михаил Булгаков написал «Белую гвардию», а Сергей Есенин прятался в ковре. По просьбе Strelka Magazine Сергей Сдобнов поговорил с автором книги о том, как в истории одного дома отражалась вся городская жизнь центра Москвы.
Дмитрий Опарин / фото: личный архив
Дмитрий Опарин — старший преподаватель исторического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, научный сотрудник НИУ ВШЭ и Музея М. А. Булгакова, вместе с фотографом Антоном Акимовым написал книгу «Истории московских домов, рассказанные их жителями».
— Как начиналась работа над книгой о биографиях жильцов дома на Садовой, 10?
— В 2014 году меня пригласили в Музей Булгакова для создания выставки по истории дома. Тогда я и не думал, что из этого небольшого проекта получатся целых две выставки, интерактивный макет, который до сих пор экспонируется в музее, сайт и, наконец, получится книга. В итоге собрали уникальный и огромный материал по одному из самых известных домов Москвы.
План владения Ильи Пигита. 1903. ЦГА Москвы. ОХД до 1917 года. Ф. 179. Оп. 63. Д. 444. Л. 2
— Вы поднимали разные архивы, опрашивали жителей, смотрели домовые книги. Как история России отразилась в этих документах?
— При изучении любого старого дома можно найти свидетельства о разнообразии городской среды в столице. С момента своего основания здание на Садовой, 10 — доходный дом с квартирами, которые до революции арендовали обеспеченные москвичи, в 1920-е — рабочая коммуна. Потом в доме образовалось более 50 коммуналок, управляемых жилищным товариществом. Здание пережило разруху 1980–1990-х годов. Вместе с хаосом пришла и творческая свобода: хиппи организовали сквот в квартире бывшего домовладельца. В наше время там располагаются офисы и дорогие, дурно отделанные корпоративные квартиры. Впрочем, остались ещё островки старой Москвы — квартиры, где семьи живут не одно десятилетие.
Историю Москвы можно проследить даже по одной квартире №5.
До революции самая роскошная и большая квартира в доме — 10 комнат — принадлежала его владельцу — караимскому фабриканту и благотворителю Илье Давидовичу Пигиту. После революции в квартире жили его племянники, среди них Анна Пигит — левая эсерка, осуждённая за революционную деятельность при царе. Она отбывала наказание на Нерчинской каторге, где познакомилась с Фанни Каплан. В 1918 году, незадолго до покушения на Ленина, Каплан остановилась у Анны на Большой Садовой. В годы Большого террора Анну Пигит арестовали за контрреволюционную агитацию и расстреляли, в 1956 году она была реабилитирована.
Акулина Ивановна Шелепова и сестра соседки по коммунальной квартире Валерия Кузьминична Полонская у окна в бывшем зале. 1947 год. Из личного архива внучки А. И. Шелеповой Любови Анатольевны Люкшиной
В 1924 году в этой квартире были прописаны 14 человек, к 1940-м проживали более 30, и до 1950-х годов количество жителей только увеличивалось. В середине века большую часть населения квартиры составляли рабочие: токарь, кондуктор трамвайного парка, швея, ткачиха, электромонтёр. К 1986 году коммуналку расселили. Несколько комнат заняли художники и музыканты, вскоре квартира превратилась в сквот, который просуществовал до 1996 года. До ликвидации сквота там сохранялись уникальные интерьеры: кессонированные потолки с окрашенной под дерево лепниной, богато оформленный десюдепорт, роспись на стенах, дубовый паркет и двери в стиле модерн. Вместо сквота теперь офис.
— В доме три года жил Михаил Булгаков и неодобрительно отзывался о нравах соседей. В одной из комнат коммунальной квартиры он написал «Белую гвардию», «Дьяволиаду» и другие тексты, а некоторые жильцы оказались прототипами персонажей писателя. Что подмечал Булгаков в жизни своих соседей, как он относился к жилищной политике 1920-х?
Писатель действительно не любил этот дом, несколько раз сжёг его в своих произведениях.
— Булгаков очень бедствовал, когда жил в квартире №50, страдал от бытовых условий и соседства с пьяницами. С другой стороны, эта коммунальная фактура стала материалом для его гениальных, почти чеховских рассказов о 1920-х годах. Но Булгаков сумел выбраться из коммунальной 50-й квартиры, населённой рабочими, в более интеллигентную — №34, где проживал ещё дореволюционный арендатор — Артур Манасевич.
— Вы разговаривали с бывшими жителями дома, которых расселили в 1960–1970-х. О чём они вспоминают, с гордостью или неохотой?
— Они с огромной теплотой и ностальгией вспоминали своё детство — игры во дворе, общий быт, дружную атмосферу в коммуналках, некоторое единение, когда соседи сидели с детьми, пространство, в котором не было антисемитизма или социального высокомерия. Может, они идеализируют своё прошлое, но в целом, несмотря на индивидуальный опыт каждой семьи, люди жили очень дружно и весело, говорю об этом с опорой на их послевоенные воспоминания. Я очень благодарен бывшим жителям дома за то, что они поделились своими рассказами о прошлом, фотографиями и проявили большой интерес к нашему проекту: давали вещи на выставки, искали для меня своих бывших соседей, вытряхивали семейные архивы, приглашали по сути незнакомого человека в гости.
Вид на дом с внешней стороны Садового кольца. 1970-е. Архив Музея архитектуры имени А. В. Щусева
— Жители дома вспоминают не только о своём жилье, но и о Москве XX века. Какие изменения в облике города они отмечали? Что было важно запомнить обитателям центра Москвы?
— Кто-то расстраивался из-за исчезновения Палашевского рынка, другие горевали по поводу того, что в саду «Аквариум» больше нет летнего деревянного кинотеатра в стиле модерн. Практически никто уже не переживал из-за сноса церкви Святого Ермолая в 1932 году. Мало кто её помнил. Но когда я прохожу мимо места, где стоял этот храм XVII века, то постоянно чувствую досаду. Жители современной Москвы застали Большую Садовую уже в этом сталинском виде, после реконструкции 1935 года.
Люди вспоминали не только вид своего района, но и исчезнувшие повседневные практики: пропали точильщики ножей, старьёвщики, женщины с бидонами молока, которые приезжали на Белорусский вокзал, мороженое больше не продают по половинке или четвертинке, потерял свою притягательность каток на Патриарших прудах.
Нет больше на улице Горького продуктового магазина «Грузия», а в гостинице «Пекин» закрылась кулинария с китайскими пельменями.
— Герои вашей книги рассказывают, что они в довоенные годы, иногда и после войны, ещё детьми, не закрывали окна и пробегали по чужим кухням, чтобы попасть в другую часть двора. Что известно о том, как менялась степень доверия друг к другу в разные годы?
— Люди действительно теснее общались, и не только с соседями по коммунальной квартире, но и с другими жильцами дома. Когда я брал интервью, жители рассказывали о многих из своих соседей: все ходили в одну школу, на одни рынки, в те же бани и кинотеатры, на тот же каток и в общий сад.
Во дворе и вокруг дома дети под присмотром взрослых высаживали цветы. До войны жильцы загорали на крыше, делали там уроки, ребята лазали по всему зданию — от чердака до подвала, чёрный ход можно было назвать общественным пространством.
Старая Москва распалась не после 1917 года, не во время репрессий или войны, а из-за расселения коммунальных квартир: бывшие дореволюционные арендаторы выезжали из домов своих предков, стирались этнические кварталы города — татарский, ассирийский, еврейский.
Современный вид дома № 10. Фотограф А. Акимов
— В девяностые в квартире, которая ранее принадлежала первому домовладельцу, открылся сквот. Там собирались художники, хиппи, музыканты из «Чёрного обелиска» и «Среднерусской возвышенности», американские журналисты, снимал свой фильм «Жизнь на земле» Артур Аристакисян. Почему в центре Москвы, и не только в этом доме, возникали сквоты, хотя недвижимость на Садовом кольце уже тогда росла в цене?
— Многие в то время покинули коммуналки, выехали из центра и получили отдельные квартиры. В 1990-е никто не хотел брать квартиры в старом разрушающемся жилом фонде. Поэтому на эти площади оказалось так легко нелегально заселиться. Если вспомнить культуролога Паперного: 90-е — период «культуры-1», время настоящей свободы, настоящего творчества и лёгкости.
1 / 2
Лепнина, сохранившаяся в вестибюле первого подъезда. Фотограф А. Акимов
2 / 2
Фрагмент оригинальной межкомнатной двери в квартире № 34. 1990-е. Фотограф А. Задикян.
— Вы сотрудник Музея Булгакова — расскажите, как удалось отвоевать место для культурного учреждения в центре Москвы у бизнесменов и бандитов? Как относились к культу Булгакова жители дома?
— Это долгая и запутанная история: музей получил помещения благодаря Мариэтте Чудаковой, Наталье Романовой и другим людям, неравнодушным к Москве и Булгакову.
К почитанию Булгакова жители относились скорее положительно, но им не нравились побочные эффекты: росписи в подъезде, ночующие фанаты, праздные и шумные гости. Булгаков — автор великого романа, но не только его.
Невероятная популярность Булгакова, примитивное понимание его произведений, пошлость, которая сопутствует трактовке его работ, в том числе и визуальной, — эти элементы культа сохранились в обществе и сейчас.
Фотографии из книги «Большая Садовая, 10. История московского дома, рассказанная его жителями»