Департамент недвижимости Минэкономразвития России, относительно возможности образования многоконтурного земельного участка путем объединения земельных участков сообщает, что позиция Минэкономразвития России по затрагиваемым в Вашем обращении вопросам изложена в письмах от 16 января 2009 г. N 266-ИМ/Д23, от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 (размещены в информационно-справочных системах в сети «Интернет»), согласно которой многоконтурный земельный участок (земельный участок, границы которого представляют собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (т.е. земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)).
В связи с чем земельные участки, в том числе многоконтурные не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).
Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо земельный участок, которому ранее при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование «единое землепользование» (далее — единое землепользование) могут быть источником образования новых земельных участков.
В данном случае многоконтурный земельный участок либо единое землепользование, могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контуров их границ являются смежными.
В результате указанных объединений может быть образован новый многоконтурный земельный участок либо обычный земельный участок (если в результате объединения будет утрачен признак многоконтурности границы), а существование исходных земельных участков (включая исходный многоконтурный земельный участок либо единое землепользование) прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (статья 11.6 Земельного кодекса).
Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Многоконтурный участок представляет собой особую территорию земли, определенные границы которой состоят из двух и более замкнутых контуров. При этом отдельная часть поверхности, находящаяся в пределах контура, не является земельным участком и не принадлежит к общей площади многоконтурного участка.
Многоконтурный участок может быть образован из земель, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, а также в результате таких процедур, как перераспределение, выдел и т. д.
Раздел многоконтурного земельного участка производится в том же порядке, что и раздел обычной территории. Данный участок может быть как разделен на несколько новых, так и наоборот — совмещен с другим участком, при условии, что обе этих территории являлись смежными и имели общие точки в установленных границах.
Многоконтурный участок может быть разделен только после проведения всех необходимых геодезических и иных работ. Осуществить данное действие может специализированная организация, а именно работающий там кадастровый инженер. С собственником заключается стандартный договор, предмет которого содержит перечень всех необходимых работ.
Проведение межевания и раздела на многоконтурном участке может стоить несколько дороже, чем на обычном. Это объясняется особой сложностью данной территории и необходимостью проведения дополнительных технических действий.
Нередко действующие нормы законодательства запрещают делить подобные участки на несколько. Окончательное решение тут будет зависеть от изначальной площади территории и от иных факторов.
Если вам требуется правовая поддержка и подробная консультация, обращайтесь за качественными услугами к нашим юристам. Они окажут клиенту все необходимую помощь, включая юридическое сопровождение.
www.oformlu.ru
Многоконтурные земельные участки
В соответствии с частью 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре недвижимости) определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков (далее — особенности кадастрового учета) могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Письмом Минэкономразвития от 22 декабря 2009 года № 22409-ИМ / Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» введено понятие многоконтурных земельных участков, позволяющих производить постановку на государственный кадастровый учет земельных участков под линейными объектами (газопроводами).
Под многоконтурными понимаются земельные участки, являющиеся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.
Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.
Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (то есть контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).
Образование многоконтурных земельных участков осуществляется по общим правилам образования земельных участков, установленным Главой I. 1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), с учетом особенностей.
В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования земельных участков:
- образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения.
Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (то есть земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6. Земельного кодекса объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)). В связи с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).
Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков. В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контурам их границ являются смежными.
В отношении многоконтурного земельного участка оформляется один межевой план независимо от количества кадастровых кварталов, в границах которых расположен такой многоконтурный земельный участок.
Каждый контур образуемого (или измененного) многоконтурного земельного участка должен быть обеспечен доступом от земель или земельных участков общего пользования. Такой доступ может быть обеспечен посредством:
- установления зоны с особыми условиями использования территории (например, охранной зоны), если установление такой зоны предусмотрено в соответствии с действующим законодательством применительно к соответствующему земельному участку или объекту недвижимости, расположенному на таком земельном участке;
- обеспечения доступа от земель или земельных участков общего пользования (в том числе посредством установления сервитута) к каждому контуру границы многоконтурного земельного участка.
Государственный кадастровый учет образуемого многоконтурного земельного участка осуществляется в кадастровом квартале, в котором указанный многоконтурный участок располагается целиком (в том числе в условном кадастровом квартале с границами, проходящими по границе кадастрового района или соответствующего кадастрового округа).
В соответствии с частью 8 статьи 38 Закона о кадастре площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость (площади контуров границы). Соответственно проверка соблюдения требований, установленных в статье 11.9. Земельного кодекса к предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков, осуществляется в отношении указанной суммы площадей.
Согласно пункту 3 статьи 11.9. Земельного кодекса границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
Установление земельных участков в охранных зонах газораспределительных сетей
На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), запрещающие проведение определенных строительных и иных работ на данных земельных участках. Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под запрещающие ограничения, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ. Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более 0,3 метра, осуществляется на основании письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей.
Московский областной филиал ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» проводит комплекс землеустроительных работ, включающих в себя постановку на государственный кадастровый учет земельных участков (многоконтурных) под объектами газоснабжения и установление охранных зон для данных объектов.
• Техническая инвентаризация объектов капитального строительства (здания, сооружения, сети) и технический учет (паспорта БТИ, выдача технических заключений);
• Осуществление реальных разделов, определение порядка пользования;
• Проведение кадастровых и геодезических работ;
• Рыночная оценка различного имущества;
• Консультационные услуги, юридическое сопровождение;
• Судебная и внесудебная экспертиза;
• Проектирование;
• Энергоаудит.
Утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков — для проектируемых газораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами — для существующих газораспределительных сетей.
Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету.
Для проведения кадастровых работ организация-собственник газораспределительной сети или эксплуатационная организация направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявку с приложением решения органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации об установлении охранных зон и материалов по межеванию границ этих зон.
По результатам кадастровых работ организации-собственнику газораспределительной сети или эксплуатационной организации выдаются кадастровые планы земельных участков с указанием границ и учетных кадастровых номеров частей земельных участков, входящих в охранную зону.
Установленные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Екатерина Андрусишина, заместитель директора по земельно-имущественным отношениям Московского областного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»