Можно ли сдавать дачу в аренду?

Каталог сервисов Новости недвижимости Статьи Объявления
Denex.Ru / Статьи / Ошибки при купле/продаже/аренде / Ошибки при покупке дома для сдачи в аренду
Сегодня многие предприниматели заинтересованы в том, чтобы сдавать в аренду не только квартиры, но и коттеджи. Однако для того, чтобы этот вид деятельности был выгодным и приносил прибыль, необходимо понимать, что при покупке частной недвижимости для личного использования и для сдачи в аренду, надо руководствоваться различными критериями выбора. В этой статье речь пойдет о том, как избежать распространенных ошибок, совершаемых при инвестиционном приобретении недвижимости.
Первой ошибкой, допускаемой инвесторами при покупке частного дома для дальнейшей его сдачи, является подбор жилья как «для себя». Помните о том, что вы будете получать дивиденды с приобретенной недвижимости, то есть заниматься бизнесом. А любой вид предпринимательской деятельности, как известно, должен быть продуманным и подготовленным. Нельзя вкладывать свой капитал, руководствуясь импульсивными желаниями купить дом соседа за выгодную цену либо просто потому, что желание владеть недвижимостью в частном секторе давно является вашей заветной мечтой. Сегодня рынок загородной недвижимости не балует обилием предложений качественного и комфортного жилья, сдаваемого в аренду. Если до недавнего времени самым выгодным капиталовложением было приобретение элитной недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в наем, то сегодня стал очевиден тот факт, что рынок респектабельного и фешенебельного жилья перенасыщен. А это значит лишь одно – в скором будущем именно аренда загородной недвижимости будет наиболее популярной, повторив, тем самым, ситуацию с дорогостоящими городскими аналогами.
Второй распространенной ошибкой является неправильный выбор целевого потребителя. Собственник дома должен четко представлять себе, во-первых, на какой срок он готов сдать дом (год, сезон, месяц). Если, например, дом будет сдаваться на продолжительные сроки и предназначаться для постоянного проживания, то расстояние между коттеджем и кольцевой дорогой должно составлять не более 30 километров, а при перегруженности трассы – еще меньше. Во-вторых, кому он намерен сдавать недвижимость, от этого будут зависеть такие показатели как стоимость аренды и непосредственно условия проживания. Так, иностранцы готовы платить за аренду понравившегося коттеджа большую сумму, чем наши соотечественники, хотя владельцы домов предпочитают сдавать жилье соотечественникам, полагая, что это даст им дополнительные гарантии сохранности жилища соответственно его первозданному виду. А вот некоторые владельцы домов категорически отказываются сдавать свое недвижимое имущество семьям с детьми, переживая о внутреннем убранстве сдаваемых помещений.
Третья ошибка – это зачастую неправильно подобранное окружение. Так, быстрее, а, главное, выгоднее сдастся дом, который находится в коттеджном поселке с высокоразвитой инфраструктурой и круглосуточной профессиональной охраной. Помните, что вы собираетесь сдавать комфортное и престижное жилье, значит, выстроенный коттедж в деревенской глубинке, соседствующий с маленькими неказистыми домиками ваших соседей, занятых не прочтением светской хроники и разработкой бизнес-проектов, а тяжелым физическим трудом не выдерживает сравнений с домом, который не только оснащен бассейном и всевозможными благами цивилизации, но и соседствует с таким же респектабельным особняком, а у проживающих по соседству людей схожие интересы.
При покупке дома в аренду обратите особое внимание на его проектировку (ошибка под номером четыре), так как очень часто дом, проектирующийся для нужд определенной семьи, не отвечает требованиям и критериям дома, предназначенного для сдачи в аренду.
Предлагаем ознакомиться с некоторыми особенностями сдаваемого дома, которые сделают его комфортным и популярным местом для проживания и отдыха:
— Оптимальное количество этажей в доме должно равняться двум, максимум трем.
— Комнаты должны быть небольшими.
— В загородном комфортабельном доме должно быть минимум три спальни.
— Лестницы в доме должны быть не только удобными, но и безопасными, особенно если в доме проживают дети. Не экономьте, используя при возведении лестницы металлические конструкции.
— Оборудуйте дом баней, сауной либо бассейном, что значительно увеличит цену на аренду.
— Приусадебный участок приведите в порядок, придав ему ухоженный внешний вид.
— Не забудьте также про парковочные места для машин, которых в идеале должно быть не менее двух.
— Потенциальные арендаторы существенное внимание обращают и на расположенность транспортной развязки, лучше, если она буде проходить в 150 метрах от дома.
Во избежание различных документальных казусов и неприятных ситуаций, советуем досконально, с особой тщательностью проверять всю документацию и на дом, и на землю. Правильно оформленные документы, подтверждающие то, что и домом, и участком владеет одно и то же лицо – залог вашего и ваших арендатор спокойствия. К сожалению, очень часто при оформлении документов и заключении сделки выясняется, что дом оформлен как недострой, что впоследствии создаст определенные проблемы между вами и страховой компанией при оформлении аренды. Бывает и так, что только часть продаваемой земли принадлежит владельцу, а остальная находится в долгосрочной аренде, что довольно рискованно, так как бывали случаи, когда в аренду пытались сдать дом, не имея на это никакого права, так как юридически дом уже находился в аренде.
И последняя, шестая ошибка, суть которой состоит в том, что владелец загородной недвижимости наивно полагает, что потратив один раз крупную сумму на покупку дома, его расходы на этом окончены. Увы, это не так. Обслуживание и содержание строения будут составлять от 500 до 1000 у.е. ежемесячно. Потому как ваши арендаторы не обязаны за свой счет облагораживать дом и приусадебный участок, а также устранять за свой счет различного вида поломки в том случае, если они не произошли по их вине.
Надеемся, что наши советы помогут вам правильно выбрать и приобрести дом, который вы в дальнейшем будете выгодно сдавать в аренду, получая, таким образом, прибыль.23.03.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
— 10 ошибок при купле-продаже жилья
— «Подводные камни» при сделках с коммерческой недвижимостью
— Ошибки при аренде квартиры
— Ошибки при покупке ипотечной новостройки
— Подвохи при покупке дома
Обратите внимание:

В апреле вместе с природой традиционно оживляется рынок съемного жилья. Горожане уже вовсю ищут загородные дома, чтобы с мая – июня арендовать дачу. С другой стороны, городские жители, имеющие «домик в деревне», могут подзаработать: сдать свою квартиру до осени временным жильцам. Как избежать подвохов, обезопасить жилье и загородную недвижимость, сдавая их в аренду — в очередном выпуске нашей рубрики.

Паспорт – всему голова

На форумах в Интернете хозяева сданного жилья и дач часто жалуются на недобросовестных нанимателей: кто стены-полы изуродовал, кто технику и мебель сломал, кто сбежал, оставив огромные счета за междугородние телефонные переговоры. Так что первым делом перед собственником-наймодателем встает вопрос, как обезопасить свою квартиру (дом) и ее обстановку.

Прежде всего, юристы советуют поближе познакомиться с будущим жильцом, а именно – изучить его паспорт и сделать ксерокопию. Это не просто формальность: имея паспортные данные, вы при необходимости сможете обратиться в полицию (для розыска) или в суд, чтобы взыскать убытки за повреждение имущества, телефонные долги и проч.

Обратите внимание: чтобы не попасться на удочку мошенникам, использующим поддельные паспорта, стоит проверить действительность удостоверения личности будущего нанимателя. Сейчас это легко можно сделать самостоятельно, воспользовавшись специальным сервисом на сайте ФМС России. Вам понадобится ввести интересующие паспортные данные, войдя в раздел «Проверка документов».

Что вписать в договор?

Следующий шаг – составление договора. Если вам жаль тратиться на услуги риелтора, то стандартный договор найма жилого помещения или загородной недвижимости запросто можно найти в Интернете. Но не стоит забывать, что во Всемирной паутине наряду с полезной информацией встречаются варианты с ошибками, не соответствующие действующему законодательству и т.д. Поэтому, выбрав образец договора, убедитесь, что в нем присутствуют следующие важные пункты:

1) Срок действия договора и условия его досрочного расторжения. Согласно статье 687 Гражданского кодекса (ГК) РФ договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут по инициативе хозяина квартиры, если наниматель задерживает арендную плату больше двух раз (при договоре на срок более одного года – при 6-месячной задержке), либо в случае разрушения и порчи жилого помещения временными жильцами. В то же время на практике по согласию сторон часто прописывается дополнительный вариант: если хозяин квартиры (дачи) хочет досрочно прекратить аренду, то предупреждает нанимателя за один месяц и позволяет ему прожить этот месяц бесплатно.

Либо — возвращает сумму месячной оплаты, внесенную авансом. При аренде городского жилья такой аванс нередко оформляется в виде так называемого обеспечительного платежа (см. далее).

2) Размер и порядок внесения платы за наем. Имейте в виду: по части 2 статьи 682 ГК одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. То есть, теоретически в договоре можно указать, что время от времени вы будете изменять (повышать) оплату, однако на практике риелторы не рекомендуют использовать такие формулировки, поскольку это сильно отпугивает нанимателей. В то же время стоит прописать, как будет происходить передача денег: на счет в банке, при личной встрече на нейтральной территории или же хозяин ежемесячно будет наведываться в квартиру (загородный дом).

3) Условия оплаты коммунальных услуг. Общее правило сформулировано в статье 678 ГК РФ: наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи, если договором не установлено иное. На практике в договорах чаще всего указывают один из двух вариантов: либо «коммуналку» оплачивает хозяин, а наниматель платит за электроэнергию и за междугородние звонки по телефону, либо все расходы полностью ложатся на квартиросъемщика или арендатора дачи. Последний вариант используется в основном в случаях, когда арендная плата ниже средней по рынку.

4) Список лиц, которые будут проживать в квартире либо на даче вместе с арендатором. Этот ограничивающий перечень предназначается для того, чтобы уберечь жилье от вселения толп родственников-знакомых нанимателя, а то и устройства лагеря гастарбайтеров или даже притона (такие случаи известны).

Составляем опись, берем залог, страхуем

Кроме заключения договора есть еще несколько действенных способов, которые помогают обезопасить от порчи жилье (дачу) и упрощают получение компенсации в случае причинения убытков.

Чаще всего на практике используется обеспечительный платеж (также его нередко называют залогом или депозитом). Суть в том, что при заключении договора арендатор помимо платы за первый месяц найма вносит определенную сумму, из которой наймодатель вправе удержать свои убытки в случае причинения ущерба жилью, мебели и т.д. При аренде квартир эконом-класса эта сумма обычно равна одному месячному платежу. Если же вы сдаете комфортабельную дачу или жилье со свежим ремонтом, новой техникой и т.п., то залог-депозит может быть увеличен по взаимной договоренности. Обратите внимание: обеспечительный платеж ни в коем случае не мешает собственнику жилья дополнительно требовать возмещения вреда, если ущерб, причиненный нанимателем, окажется больше суммы депозита.

Также целесообразно составить опись имущества, которое имеется в квартире (загородном доме), с указанием его состояния на момент заселения жильцов. В список обычно включаются наиболее дорогая мебель, техника, ковры, люстры и т.д. Опись зачастую оформляется в виде приложения к договору найма, в котором делается соответствующая ссылка на нее. Либо оформляется отдельный документ — дополнительное соглашение, если вы решили составить опись уже после заключения договора.

Наконец, наиболее продвинутые наймодатели страхуют недвижимость, которую регулярно сдают в аренду, и (или) оформляют страхование гражданской ответственности собственника жилья. Первый вид страхования позволит получить компенсацию убытков, если квартиру (дачу) повредит наниматель или третьи лица. Второй вид страхования предназначен для случаев, когда временные жильцы причиняют вред соседям. Например, в случае залива чужих квартир претензии предъявляются собственнику жилого помещения, из которого произошла протечка. Страхование гражданской ответственности предполагает, что выплату компенсаций пострадавшим соседям берет на себя компания-страховщик.

Не забудьте про налоги!

Даже если вы сдаете городскую квартиру или дачу всего на несколько летних месяцев, то по закону обязаны уплатить 13-процентный налог с полученного дохода. Делается это путем подачи налоговой декларации в инспекцию по месту жительства, то есть по адресу, указанному в штампе о регистрации в вашем паспорте.

Обратите внимание: декларация подается в срок до 30 апреля года, следующего за тем, в котором получен доход. Скажем, если вы сдадите в аренду дачу или квартиру в этом году, то отчитываться перед налоговиками нужно будет уже в 2014-м. Сам налог, рассчитанный на основе декларации, выплачивается до 15 июля.

Юристы напоминают, что можно выбрать и другой вариант: уплату налога по упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае налоговый платеж ниже (6% от полученного дохода), однако понадобится регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, вести соответствующую отчетность, самостоятельно платить взносы в Пенсионный фонд. Такой путь подойдет скорее тем, кто планирует сдавать жилье или загородный дом на длительный срок.

В следующем выпуске рубрики мы расскажем, как обезопасить себя нанимателям квартир, в том числе с учетом грядущего ужесточения правил регистрационного учета.
Анна Добрюха

Можно ли заработать хорошие деньги, сдав в аренду загородное жилье? Как не пожалеть потом о бесцельно потраченных капиталовложениях? Как найти клиентов на долгосрочное проживание и при этом не остаться в минусе? Построить дом или купить, что же лучше? Москвичам, уставшим жить в каменных джунглях, чего же им больше всего хочется, комфорта или уединенности?

На эти все далеко не однозначные вопросы постараемся найти ответы в этой статье.

Дом под сдачу. Строить самому или купить?

Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?

Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.

Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.

Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.

Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.

Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.

Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.

Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала. Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене. Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.

Как стать успешным рантье и не потерять деньги?

Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?

Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.

Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.

Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.

Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?

Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.

Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.

Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).

Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.

Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?

Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.

Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.

Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.

Успешный доходный дом. Что в нем должно быть?

Если вы решили построить дом и благоустроить земельный участок, для последующей их сдачи в аренду, следует определиться с целевой аудиторией:

• семьи с детьми;
• иностранные граждане;
• одинокие пожилые люди и пр.

Маленькая игровая детская площадка добавит вашей недвижимости преимущество в глазах семейных пар с малышами. А небольшая беседка, в тени деревьев — будет дополнительным удобством для пожилых людей.

Хорошо, если ваш загородный коттедж имеет свой небольшой бассейн, баню или сауну. Место на участке для стоянки 2-3 машин — также повысит арендную плату.

А бетонированная или асфальтированная дорога к дому (с возможностью круглогодичного подъезда) — один из немаловажных факторов. Человек представляя, что ему ежедневно придется проезжать сотни метров по грязи и земле, может отказаться даже от полностью устраивающего предложения.

Как создать комфортную планировку?

При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…

Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.

Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.

Функциональность коммуникаций

При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.

Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.

Оформление документов

Оформляя сделку, следует грамотно составить договор о найме. Если дом арендуется на срок менее года, составляется договор краткосрочной аренды.

В таком договоре не предусмотрено:

• заселение временных жильцов, не указанных в договоре изначально;
• возможность оформлять договор поднайма;
• возможность смены арендатора;
• у нанимателя отсутствует право продлевать срок аренды;
• у собственника нет возможности требовать в суде отсрочки на расторжение договора.

При передаче ключей, следует обязательно заключить акт приемки-сдачи, даже если вы сдаете дом на выходные и праздники. При этом, лучше не полениться и перечислить в нем все ценные вещи и имущество, прописать штрафы за их порчу. В противном случае, по приезду, собственник рискует получить полуразгромленый или разграбленный коттедж.

Что выгодней: долгосрочная сдача в аренду или посуточная?

Несомненно, посуточно сдавая свой дом, дачу или коттедж, можно очень хорошо заработать.

Но учтите, что придется все свободное время уделять мелким организационным вопросам:

1. заниматься уборкой или нанимать клининговую фирму;
2. постоянно искать новых клиентов и контролировать их заселение и выселение;
3. оформлять документы на аренду, вести кассовый учет;
4. оперативно решать мелкие бытовые вопросы.

Практика показывает, что большинство рантье, которые заняты в сфере посуточной аренды, и строят (или арендуют) несколько домов, обычно нанимают в помощь управляющего.

Имейте ввиду, что на этом рынке очень большая конкуренция. С развитием интернета, арендаторам ежедневно доступны тысячи предложений. Наибольшей популярностью у «посуточников» пользуются коттеджи с уникальным дизайном и проектом. Если ваш дом построен по типовому проекту, его будет довольно сложно сдать.

Сколько можно заработать на сдаче своего дома или дачи?

Сдавая дом в Подмосковье площадью 100 — 150 кв. м, в среднем, можно заработать 5-10 тысяч рублей за сутки. Самый «куш» для собственника — это новогодние праздники. Здесь можно заработать до 50 — 100 тыс. руб за сутки.

Так, почему же если это столь выгодно, большинство владельцев недвижимости предпочитают долгосрочную аренду?

Посуточная аренда предполагает множество рисков:

• более частая уборка и износ «расходников»: белья, полотенец, ковров и т. п.;
• менее ответственное отношение арендаторов, которые оставляют после себя гораздо больше поломок и повреждений отделки, что сулит для собственника более частые затраты на ремонт;
• высокий износ мебели — ее презентабельного вида хватает максимум на год-два;
• порча и пропажа вещей;
• нередки случаи вандализма и даже пожары.

Поэтому, если вы сдаете ваш дом посуточно, рекомендуется застраховать как недвижимость, так и имущество.

Долгосрочная аренда намного удобнее. В этом случае, есть малая вероятность, что с домом случиться что-то плохое. К тому же, для собственника, это постоянный, прогнозируемый ежемесячный доход, без «лишнего геморроя».

Выводы

Чтобы стать удачливым бизнесменом на рынке аренды загородного жилья, необходимо учитывать следующие факторы:

1. К дому ведет хорошая, не загруженная дорога. Самые популярные направления в Подмосковье: Рублево-Успенское, Можайское, Новая рига, Киевское, Осташковское и Ярославское шоссе. Загородное жилье на Востоке и Юге Подмосковья абсолютно не пользуются спросом;
2. Достаточно небольшого участка — от 6 до 12 соток, но важно, чтобы он был ухожен и благоустроен. В идеале на нем должны находиться: баня, беседка, мангальная, место для отдыха;
3. Удаленность коттеджа от МКАД — максимум 30 км для длительной аренды, в зимний период — не больше 15 км;
4. Площадь дома — не более 120 — 150 кв. м;
5. Дополнительные удобства: гараж, баня, бетонированный подъезд, бассейн — приветствуются и положительно влияют на стоимость аренды;
6. Плюсом будем если в коттедже: просторные комнаты, несколько санузлов, теплые стены и презентабельный вид;
7. Важный фактор — хорошая экология и окружение. В идеале лес и речка или пруд — в пешей доступности;
8. Участок должен быть огорожен, а поселок охраняться;
9. Хорошие соседи.

Необходимо помнить, что специально покупать коттедж или дачу, чтобы потом их сдавать, абсолютно не выгодно — окупаемость слишком большая. Но если вы уже владеете земельным участком, то это все меняет.

Себестоимость строительства небольшого каркасного дома (120 — 150 кв. м) — 1-2 млн. руб., что дает возможность окупить инвестиции максимум за 3-4 года. Главное — не экономьте на подрядчиках, материалах и коммуникациях — это совершенно оправданные затраты, которые позволят вашему коттеджу приносить доход долгие годы.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

В этой статье рассмотрим строительство двух загородных домов, для сдачи их в аренду, с целью получения дохода. Мы просто на цифрах, представленных строительными компаниями Екатеринбурга, смоделируем финансовую бизнес модель. Допустим, у вас и ваших друзей есть некоторая сумма денег и свободное время, которое вы сможете потратить на эту затею. Сразу делаем пометку, что все расчеты составлены на декабрь 2016 года.

Шаг первый – организация предприятия

Собственно, в этом случае никакого предприятия изначально регистрировать не потребуется. Так как в данном случае физическое лицо самостоятельно покупает землю, строит дом и вот когда он решит сдать его в аренду, то тогда и следует приобрести патент. Стоимость патента на один объект составляет 15 000 рублей в год. Земельный налог составляет 500 рублей в год.

Шаг второй – подбор земельного участка

Кто-то скажет, что это самое простое. Это только на первый взгляд. При покупке участка в каком-то коттеджном (дачном) поселке посмотрите правоустанавливающие документы на землю и какое разрешенное использование земельного участка, посмотрите кадастровый паспорт на предмет ограничений по застройке, попросите технические условия на газ. Если покупаете земельный участок в деревне, то стоит надеяться только на свои силы, так как стоимость подведения газа может быть дороже стоимости самого участка.

Для своих расчетов принимаем, что у нас два физических лица покупают на себя земельные участки, площадью по шесть соток в новом коттеджном поселке Шато 2. Стоимость земельного участка составляет – 65 тысяч рублей за сотку, с учетом подведения газа, электричества и строительства дорог. Отдельно стоит отметить, что электрификация проводится по специальной программе за счет МРСК, и стоит для физического лица за 15 кВт – 550 рублей. Почитать про Шато-2 отзывы можно на городском портале Е1.

Таким образом, за два участка планируется отдать 780 000 рублей. Для минимизации берем у продавца рассрочку на шесть месяцев, что составит в месяц 130 000 рублей.

Шаг третий – выбор проекта для строительства домов

Вот здесь можно развернуться на славу. Можно построить дом различной этажности (до 3-х этажей), из различных материалов. Пятно застройки земельного участка, как правило, ограничено красными линиями в проекте планировки. А проще – нельзя застраивать земельный участок капитальными строениями со стороны соседей ближе 3-х метров, и от проезжей части не ближе 5-ти метров, а также площадь застройки должна быть не более 30% от площади участка.

Если посчитаем площадь застройки нашего участка, то получится, что на одном участке мы сможем застроить не более 180 квадратных метров. Таким образом, получается, что построив дом 160 квадратных метров, на предполагаемом участке остается 20 квадратных метров для строительства бани или гаража. Поэтому, если берете участок для жизни, для строительства собственного дома, то стоит брать не 6 соток, а больше, либо рассмотреть сдвоенный участок.

Проект каркасного дома – 160 м2. Полная стоимость дома составляет 2 242 тыс. рублей, из них материалы составляют 1 377 тыс. рублей, работа 856 тыс. рублей. В стоимость входит сам каркас, фундамент, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также утепление. Сделав несложные арифметические действия, получаем, что стоимость квадратного метра коробки дома составляет 14 000 рублей. Надо заметить, что сейчас строительство коробки дома из пенно или газобетонного блока за квадратный метр, стоит примерно столько же.

Если вы заказываете строительство дома в надежной строительной компании или покупаете готовый домокомплект, то, как правило, проект дома вы получаете в подарок. При выборе проекта закажите подробную смету, так вам станет понятно, сколько будет стоить строительство дома под ключ.

Следует отметить, что при строительстве каркасных домов, можно сэкономить на стоимости работ или услуг. К каждому каркасному дому прикладывается подробная инструкция по сборке (у надежного производителя каркасных домов). Какие-то работы можно сделать самостоятельно, конечно пригласив в помощь друзей. Мы в своих расчетах будем учитывать полную стоимость коробки дома, с материалами и работой.

Шаг четвертый – оформляем документы для разрешения строительства дома

Этот пункт для торопыжек. Если у вас разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, то перед началом строительства дома следует получить разрешение на строительство. Оформление через местные муниципальные конторы будет стоить от 10 000 до 20 000 рублей. Занимает это до двух месяцев. Если же у вас разрешенное использование – дачное хозяйство, то разрешение на строительство оформлять не требуется. Также, если на вашем участке расположены лесные насаждения, то перед началом строительства необходимо получить разрешение на снос/вырубку деревьев и зеленых насаждений.

В нашем случае участок с разрешенным использованием под дачное строительство, разрешение на строительство оформлять не требуется.

Шаг пятый – строительство дома, внутренняя отделка и подключение коммуникаций

Стоимость коробки нашего каркасного одноэтажного дома площадью 160 квадратных метров составляет 2 242 000 рублей. Условно считаем, что внутренняя отделка, с учетом разводки коммуникаций стоит 800 000 рублей.

Стоимость подведения электричества. Подводит нам электричество МРСК до границы участка, за подключение плата составит 550 рублей. Стоимость подведения электричества в дом, с учетом покупки счетчика стоит около 25 000 рублей. Итого – 25 550 рублей.

Стоимость подведения газа. Чтобы подключить газ, потребуется поставить дом на учет. Стоимость (гос. пошлина на регистрацию права собственности и стоимость технического плана с выездом кадастрового инженера) составит около 15 350 рублей. Стоимость проведения газовых труб в дом, стоимость котла, технадзор, исполнительная съемка, пуск и врезка – около 100 000 рублей. Итого – 115 350 рублей.

Стоимость строительства скважины. Оптимально по финансам делать скважину одну на два участка. Мы рассматриваем как раз вариант из покупки двух участков. Стоимость скважины (средняя глубина 50 метров) – 70 000 рублей, насос и автоматика 50 000 рублей. Итого – 60 000 рублей на каждый дом.

Стоимость установки септика. Стоимость септика на 4 человека – 100 000 рублей, установка – 10 000 рублей. Итог – 110 000 рублей.

Благоустройство территории и непредвиденные расходы – 100 000 рублей.

Всего потрачено на строительство, отделку и подключение коммуникаций – 3 452 900 рублей.

Шаг шестой – закупка мебели

Обустройство дома мебелью и бытовыми приборами, полностью подходящими для проживания семьи из четырех человек, обойдется в среднем 700 000 рублей.

Дом готов к сдаче и обойдется нам 4 152 900 рублей. Кстати, не забудьте застраховать дом.

Шаг седьмой – считаем доходы от сдачи недвижимости в аренду

Цена аренды подобного дома примем 50 000 рублей в месяц. Стоимость коммунальных расходов (газ и электричество), в среднем по году, составит 1 500 рублей. Сборы ТСН составляют 1 000 рублей в месяц.

Доходы за год – 60 000*12=720 000 рублей. С учетом того, что дом может простаивать какое-то время, примем поправочный коэффициент и получим ежегодный доход 576 000 рублей.

Расходы за год – 1 500*12 + 1 000*12 + 500 (налог) +15 000 (патент) +3 000 (моющие средства) =48 500 рублей.

Ежегодная прибыль составит 527 500 рублей или в месяц 44 000 рублей. Окупаемость нашего проекта около 7,5 лет.

Вывод. Если сравнивать с получением арендной платы от квартиры в городе, то это явно выгоднее. Причем, из-за грязи и шума в городе, из-за того, что все больше народа работает за компьютером, то это вложение средств будет весьма прибыльным. Тут самое главное – занять лучшие участки с экологической точки зрения, с точки зрения близости к городу, подведения коммуникаций и наличие инфраструктуры, а также адекватная цена за землю.

Купить участок и построить дом, потом свое дело можно передать детям, будьте здоровы и счастливы!

Сдать в аренду часть дома: что говорит закон?

Делить крышу над головой с арендатором. Ничего фантастического в этой идее нет, тем более закон не запрещает этого делать, причем речь идет не только о жилых помещениях в частных домах, но и в многоквартирных. Главное — делать все «в белую», то есть через договор найма и ФНС: подавать декларацию в срок и платить налоги.

Но если вы планируете «развернуться» и сдавать жилье сразу нескольким нанимателям — это совсем другой разговор. В многоквартирном доме такая схема невозможна с 1 октября прошлого года. Тогда запретили хостелы и мини-гостиницы в многоэтажках, а ваш «маленький бизнес» приравняют именно к гостинице, если найдут. Можно нарваться на проблемы.

Что касается индивидуального жилого строения — возможно сделать несколько отдельных входов для проживания разных семей. Главное, чтобы все жильцы были зарегистрированы, как следует.

Работает ли эта история с таунхаусами? Теоретически — да. Но мы советуем задуматься о практическом применении подобной задумки. Во-первых, таунхаус строил не собственник, а застройщик, которой, разумеется, предусмотрел вход в дом только для одной семьи. Во-вторых, площади. Как правило, в таунхаусах они сравнительно небольшие. Подумайте, сможете ли вы комфортно уживаться с нанимателями на 150-и квадратах? В-третьих, зачастую эти 150 квадратов в таунхаусе разделены на этажи, что тоже не может не быть проблемой для сдачи жилья внаем.

Разделяй и властвуй!

Прежде чем принять решение о части своего жилья в аренду, советуем проконсультироваться с опытными юристами. Многие из них сходятся во мнении, что вариантов сдать часть дома в наём — достаточно. Нужно лишь подстраховаться должным образом. Один из советов, разделить между членами своей семьи домовладение, узаконив тем самым отдельные входы. Тогда дом не смогут признать многоквартирным, со всеми вытекающими.

Сдавать в «в белую» или сидеть «в тени» — это решение каждого отдельного собственника. С одной стороны, рассекретить свою деятельность, это значит привлечь внимание контролёров с своему нестандартному способу сдачи жилья в аренду (хотя, если всё по закону, бояться нечего). С другой стороны- неуплата налогов, чревата серьезными санкциями, штрафами и даже уголовной ответственностью (мало, но прецеденты были).

Семь раз отмерь…

Еще один совет экспертов: думать о коммуникациях заранее. Если в доме проживать будет ни одна, а, к примеру, сразу три семьи, то и воды им понадобится в 3 раза больше, и нагрузка на канализацию возрастёт, и на электрические сети. Кроме того, озаботьтесь вопросом, как сделать так, чтобы ваш «маленький бизнес» не мешал соседям. Например, скопление машин арендаторов на «общих» улицах пригородного поселка вряд-ли их порадует, поэтому позаботьтесь о личной стоянке для транспорта нанимателей еще на этапе проектирования.

Подводя итоги отметим, что реализовать идею «общей крыши» в рамках одного дома — реально. Главное тщательно изучить юридические тонкости вопроса и позаботиться о коммуникациях. Тогда сдача в аренду будет приносить деньги без стресса.