Сервитуты в гражданском праве

В гражданских отношениях нередки ситуации, когда лицу необходимо задействовать определенные функции собственности, но в оформлении полноценного права пользования нет потребности или для этого нет возможности.

В таких случаях устанавливается право сервитута.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Определение

Сервитут — это ограниченное право пользования вещью.

Объектом сервитута является собственность (в российском законодательстве – земельная собственность и другая недвижимость), которая предоставляется в ограниченное пользование лицу или кругу лиц. Субъект сервитута – это лицо, которому предоставляется ограниченное право пользования.

Подробная регламентация этого права изложена в статье 274 ГК и в комментариях к ней.

Вещь, в пользу которой устанавливается сервитут (например, для обеспечения возможности ее эксплуатации) называется господствующей, а собственность, которая обременяется этим отношением, называется служащей.

Обременение служащей вещи сервитутом не отменяет и не изменяет существующих прав (собственности, аренды) на нее. Ее собственник остается полноценным владельцем, накладываются лишь определенные ограничения на реализацию имущественного права: владелец обязуется предоставлять свой участок (или его отдельные части) в пользование субъектам сервитута в установленном порядке.

Сервитут может устанавливаться не только в ходе добровольного соглашения, но в судебном порядке, если заинтересованная сторона сможет доказать наличие потребности в получении этого права (п. 3 ст. 274 ГК).

Ограниченное право пользования подлежит государственной регистрации.

Виды

По числу субъектов и по их характеру сервитуты подразделяются на частные и публичные.

• Частный сервитут устанавливается между физическими или юридическими лицами и служит их интересам. Публичный сервитут устанавливается в пользу государственных или муниципальных органов, а также в пользу местного населения.
• Выделяются возмездные и безвозмездные сервитуты. Если частный сервитут в большинстве случаев предполагает возмещение субъектом затрат, связанных с пользованием собственностью, то возмещение ущерба за ограничение имущественных прав при публичном сервитуте практикуется редко.
• По времени действия сервитуты подразделяются на срочные и бессрочные.
• По виду объектов выделяются земельные, городские и сельские (на полевые участки) сервитуты.

Арендаторы часто интересуются, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа.
При покупке квартиры можно получить налоговый вычет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Хотите оформить в собственность участок, взятый в аренду на 49 лет? есть подробная инструкция.

Принципы и цели

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Ограниченное право пользования устанавливается со следующими целями:

• Обеспечение сезонных сельскохозяйственных работ (уборка урожая, прогон и выпас скота).
• Установка и эксплуатация инфраструктуры и коммуникаций (автодороги, водопроводы и др.).
• Проведение исследовательских работ.
• Обеспечение доступа к прибрежной зоне.
• Проведение геодезических и межевых работ.
• Забор водных ресурсов для нужд населения.

Принципы сервитута, выделяемые в гражданском праве:

• В отличие от аренды, право сервитута нельзя передавать третьим лицам.
• Сервитут не прекращает своего действия при смене собственника служащей вещи.
• Потребности лица, претендующего на получение права пользования, должны иметь объективные обоснования своей пользы.
• Собственник не должен создавать препятствий для пользования объектом сервитута даже в тех случаях, когда эксплуатация имущества субъектами этого права приносит ему убытки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.

Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.

В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка, граничащего с соседним обслуживающим участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:

— для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

— для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

— для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п. 1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п. 3 ст. 64 ГрК РФ).

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, в договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.

3. По общему правилу сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута осуществляется в едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в едином государственном реестре прав.

В том случае, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель, вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.

В том случае, если не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц, владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, предполагается применение статьи 424 ГК РФ, то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

+Читать далее…

6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ слова «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации» будут заменены словами «строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием».

Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие «линейные объекты», под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.

7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: «В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка».

Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.

Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является:

— отпадение оснований установления сервитута;

— невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.

Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка, в отношении которого он установлен, либо землепользователь.

8. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ГрК РФ;

— ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах»;

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;

— Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;

— Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

9. Судебная практика:

— Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;

— Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.

Сервитуты в российском гражданском праве Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.26 ББК 67

DOI 10.24411/2312-0444-2019-10017

СЕРВИТУТЫ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Курум Давудовна ГАЙБАТОВА, доцент кафедры Муслимат Магомедовна AЙГyMОВA,

гражданского права Дагестанского государственного магистрант кафедры гражданского права

университета, кандидат юридических наук Дагестанского государственного университета

E-mail: Kuruma13@yandex.ru

Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Аннотация. В статье дано авторское определение понятия сервитута, проанализированы способы установления сервитута. Актуальность темы статьи обусловлена недостаточной законодательной регламентацией и высокой значимостью данного института.

В статье рассматриваются виды сервитутов. Обращается внимание на то, что основными дискуссионными вопросами являются вопросы, связанные с правовой природой сервитутов; ролью сервитутов в современном российском законодательстве; содержанием и порядком осуществления сервитутных прав; способами установления сервитута.

Анализируются позиции ученых относительно возможности возникновения сервитута в силу при-обретательной давности, принудительного установления сервитута, а также платы за пользование сервитутом исходя из соразмерности.

Результатом исследования стали выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства, касающегося сервитутов.

Ключевые слова: сервитуты, публичные серви-туты, российское гражданское право, земельный участок, недвижимое имущество, приобретательная давность.

The result of the research was the conclusions and proposals for the improvement of civil law regarding easements.

Keywords: easements, public easements, Russian civil law, land, real estate, acquisitive prescription.

Сервитут представляет собой один из видов ограниченных вещных прав, получивших закрепление в современном Гражданском кодексе Российской Федерации. Сервитут (от лат. ввт^Шв — обязанность, обязательство, повинность) является одним из древнейших институтов законодательства. Возникнув в эпоху древнего римского права, сервитут широко применяется в современном законодательстве разных стран мира, однако в России до настоящего времени он не получил заслуженного признания.

Как представляется, одной из причин этого можно считать то, что в российском гражданс-

ком праве еще не сложилась развитая система ограниченных вещных прав, тогда как ее формирование имеет большое значение для повышения эффективности вовлечения недвижимого имущества в гражданский оборот. Значимую роль здесь играет сервитут, что обусловлено тем, что благодаря сервитутам появляется возможность разумного сочетания права собственности и иных вещных прав на недвижимость.

Говоря о сервитуте в российском гражданском праве, прежде всего, как представляется, следует определить понятие, правовую природу, способы возникновения сервитутов, виды сервитутов,

№ 1/2019

Хотя в гражданском праве существует много определений понятия «сервитут», разработаны его общие признаки, основания возникновения и проблемы защиты, некоторые вопросы по-прежнему не разрешены, в силу чего необходимо дальнейшее изучение сущности правоотношений, возникающих из сервитутов. Остаются дискуссионными и вопросы о составе сервитут-ных правоотношений, видах сервитутов.

Ряд дискуссионных вопросов отражен в Концепции развития гражданского законодательства РФ и проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где сервитутам отводится значимое место.

В законодательстве сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком.

В пункте 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ отмечено, что «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)». Как видим, здесь содержатся два разных определения, связанных с сервитутом, однако ни одно из них нельзя назвать определением сервитута. Другими словами, в гражданском законодательстве отсутствует полное и точное определение сервитута.

Представляется более правильным следующее определение: сервитут — это вещное право ограниченного целевого пользования собственника земельного участка другим, непосредственно граничащим земельным участком или другим соседним земельным участком.

Рассматривая природу сервитута, его можно понимать как ограниченное вещное право, представляющее собой право на чужую вещь, которая уже присвоена другим лицом. В основе правовой природы сервитута, выражающей его специфику, лежит идея дуализма, которая заключается в том, что, с одной стороны, сервитут — это право (благо), дающее возможность ограниченного пользования чужой вещью, а с другой — это обременение права собственности, определенным образом сужающее имеющиеся у собственника возможности.

Неоднозначное понимание сервитутов является следствием непрекращающихся в науке споров относительно возможности четкого раз-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

граничения вещных и обязательственных прав, а также целесообразности подобного деления в силу переплетения в одних и тех же конструкциях вещно-правовых и обязательственно-правовых элементов.

Причина этого видится в том, что распространение практики применения сервитутов в нашей стране происходит в условиях недостаточной законодательной регламентации, что вызывает значительные трудности.

В частности, в гл. 17 ГК РФ закреплено всего пять статей (статьи 274—277), содержащих лишь общие положения о признаках, целях установления, основаниях приобретения и прекращения сервитутов, подробная же их регламентация отсутствует.

Например, в гл. 274 сказано, что «сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Научные дискуссии вызывает проблема способов установления сервитута.

Так, в п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ сказано, что сервитут может быть приобретен в силу соглашения о его установлении либо на основании решения суда. С одной стороны, существует позиция о необходимости исключения такого способа, как установление сервитута в судебном порядке, а с другой — мнение о возможности расширения этого перечня путем включения в него приобретения сервитута по давности1.

Однако многие ученые считают необходимым установление сервитута в судебном порядке.

В то же время ряд других исследователей высказываются против судебного порядка установления сервитута в связи с тем, что, по их мнению, судебный акт как основание установления сервитута нарушает один из важных принципов: приобретение и осуществление лицами прав своей волей и в своем интересе2.

Как считает М.М. Пестов, «установление принудительного сервитута является реакцией законодателя на потребности современного общества, обусловленные увеличением численности населения при сохранении общей сухопутной площади земного шара»3.

В подтверждение этому данный автор обращается к истории развития сервитутного пра-

№ 1/2019

ва, в частности, в римском праве сервитут мог быть установлен в судебном порядке только в случае раздела общей собственности на земельный участок. В дореволюционном российском праве сервитуты возникали практически по тем же основаниям, что и в римском праве (добавлялось возникновение сервитута в силу закона и не предусматривалось однозначное закрепление указанного дорожного сервитута)4. При этом набор подобных прав весьма разнообразен и включает, в том числе, право прохода по соседскому земельному участку, что сближает их с сервитутом.

В настоящее время подобный способ возникновения сервитута в отечественном законодательстве отсутствует.

Представляется, что введение института соседских прав станет оптимальной альтернативой установлению как принудительного, так и давностного сервитутов, уменьшив, в первом случае судебную нагрузку, а во втором — исключив необходимость в наличии оценочных критериев, составляющих элементы приобрета-тельной давности.

Как было сказано выше, современное российское законодательство допускает установление принудительного сервитута. В силу этого нам представляется, что установление принудительного сервитута допустимо, но при этом, как отмечает М.М. Пестов, «должен обеспечиваться баланс интересов как сервитуария, так и сервитутодателя»5.

Что касается вопроса о возможности возникновения сервитута в силу приобретательной давности, то некоторые ученые полагают, что сервитут не подлежит установлению по давности, поскольку, во-первых, он не дает правообладателю возможности владеть чужой вещью, а, во-вторых, подобное допущение навредит добрососедским отношениям, поскольку, зная о таком ограничении, собственник вряд ли позволит свободно пользоваться своим участком соседу6.

Однако большинство исследователей выступают за введение данного основания приобретения сервитутного права. Отмечается, что в таком случае перед законодателем встанет задача ограничить негаторный иск определенным сроком исковой давности7.

Не отрицая возможности возникновения сервитута по приобретательной давности, мы считаем, что приобретение сервитута в данном случае должно являться безвозмездным. К тому же для использования чужого земельного участка во многих правопорядках совсем не обязатель-

но установление сервитута. Данная потребность может удовлетворяться путем реализации соседских прав.

Эти права, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «в противоположность сервитутам не дают соседям никаких самостоятельных прав на чужой земле, а только стесняют собственника участка в осуществлении своего права»8.

Следует подчеркнуть, что, составляя сферу регулирования гражданского права, сервитут-ные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права, в особенности земельного права.

Так, в Земельном кодексе РФ (в ред. от 03.08.2018 г.) содержится ряд статей, где дано понятие публичного сервитута и определены особенности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования (статьи 11.8, 23, 39.23—39.26).

Указанные правовые нормы дополняют представления о сервитуте. Однако остаются неурегулированными многие очень важные вопросы, такие, как определение соразмерной платы за сервитут, границы установления сервитута и т.д.9.

Например, в ст. 23 Земельного кодекса РФ сказано, что «правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом», без уточнения, какую именно плату.

С точки зрения Д.Р. Файзуллиной, плата за пользование сервитутом, если говорить о соразмерности, должна быть определена исходя из платежей за землю; собственник земли не должен обогащаться на этих платежах, так как тоже пользуется участком, на который установлен сервитут10.

Такого же мнения придерживается Е.В. Козлова, отмечая, что «собственник не имеет права обогащаться за счет сервитута. Тем не менее сервитуарий должен возместить все убытки собственника, включая упущенную выгоду, в том числе будущую»11.

Полностью соглашаясь с указанными авторами, хотелось бы обратить внимание на то, что в размер платы за установленный сервитут следует включать затраты, которые несет собственник, в том числе вызванные прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими

№ 1/2019

лицами. Вместе с тем данная позиция не охватывает случаи, когда существующее обязательство сохраняется, однако на собственника как должника по такому обязательству возлагаются дополнительные обязанности: компенсация затрат, вызванных уменьшением стоимости заложенного имущества, уменьшением покупной цены, арендных платежей и т.п.

Что касается содержания сервитутов в российском гражданском праве, то Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (п. 5.1.) констатирует как недостаток действующего регу-лирования отсутствие норм о разрешении коллизий и защите сервитутов, неясность определения содержания сервитутов.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Как полагает С.А. Синицин, с которым мы солидарны, «именно в Гражданском ко-дексе Российской Федерации должен быть закреплен содер-жательно целостный перечень возможных сервитутов, состоящих из: сер-витутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза; коммунальных сервитутов; строительных сервитутов, обеспечивающих строительство использованием чужого зда-ния или земельного участка; сервитутов для пользования участками недр; сервитутов мелиорации»12.

В данной статье хотелось бы также сказать о видах сервитутов. Существует множество видов сервитутов, одним из которых являются земельные сервитуты. Следует подчеркнуть, что в российском законодательстве регули-руются, главным образом, земельные сервитуты, без учета правовой идентификации водных, строительных и лесных сервитутов, что свидетельствует о правовой определенности. Концепция развития гражданского законодательства устанавливает новые виды земельных сервитутов: сервитут перемещения; коммунальный сервитут; строительный сервитут; сервитут для пользования участком недр (горный сервитут); сервитут мелиорации.

Согласно Земельному кодексу РФ (в ред. от 03.08.2018 г.) существуют такие виды сервитута, как сервитут (ранее — частный сервитут) и публичный сервитут.

Среди ученых-юристов также возникают дискуссии относительно отнесения к сервиту-там публичных сервитутов. Отдельные из них считают, что публичный сервитут по своей правовой природе следует считать не вещным правом, а ограничением права собственности. Это связано с тем, что, во-первых, публичный сер-

витут не является субъективным правом какого-либо лица в силу отсутствия конкретного управомоченного субъекта права. Во-вторых, нарушается основополагающее правило сервитута, а именно, сервитут неотделим от господствующего участка. При публичных сервитутах господствующая вещь отсутствует, и речи о служении определенной вещи, восполнении ее недостатков не идет. Также надо отметить, что публичный сервитут не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается. К тому же сервитуты устанавливаются согласно нормам гражданского права, а публичные сервитуты — согласно нормам земельного законодательства, чем обусловливаются формальные разграничения13.

Как представляется, данная точка зрения является правильной, к тому же термин «публичный сервитут» не упоминается в действующем ГК РФ.

Существует также классификация сервитута на положительный и отрицательный14.

Положительный сервитут предоставляет управомоченному лицу право оказывать физическое воздействие на чужую недвижимость. Например, проходить, проезжать по ней, прокладывать линейные объекты.

Отрицательный сервитут предоставляет уп-равомоченному лицу право запретить обязанному лицу совершать те или иные действия в отношении собственного имущества последнего, например, строить здания определенной высоты, высаживать тенистые деревья, выводить окна на соседний земельный участок.

По нашему мнению, разделять сервитуты на положительные и отрицательные бессмысленно; и не требуется вводить категорию отрицательного сервитута тем более при одновременном существовании отрицательных сервитутов и соседских прав.

В заключение можно сделать следующие выводы.

Сервитут — это сложный правовой институт. Имеющийся потенциал сервитутов, позволяющий раскрыть сферы их применения, по-прежнему не исчерпан, что позволяет вести дальнейший теоретический поиск и практические наработки по расширению спектра применения сервитутов.

Как представляется, следует согласиться с И.В. Афанасьевым в том, что все имеющиеся пробелы регламентации сервитута можно разрешить в рамках изменений Гражданского кодекса РФ. Однако отдельные вопросы регламентации сервитутов, относящиеся не к общему

№ 1/2019

содержанию сервитута, а к его определенным видам, могут быть закреплены специальным законодательством.

Иными словами, в ГК РФ формируются общие положения о каком-либо виде сервитута, включающие его содержание, с указанием на то, что отдельные характеристики такого вида могут уточняться специальными законами15.

По нашему мнению, нет необходимости разделять сервитуты на положительные и отрицательные, в том числе по причине существования отрицательных сервитутов и соседских прав.

Думается, что введение института соседских прав станет оптимальной альтернативой установлению как принудительного, так и давност-ного сервитутов, уменьшив, в первом случае судебную нагрузку, а во втором — исключив необходимость в наличии оценочных критериев, составляющих элементы приобретательной давности.

1 Пестов М.М. К вопросу о способах установления сервитута // Эволюция российского права: Сб. ст. XVI Междунар. науч. конф. молодых ученых и студентов. 2018. С. 183—185.

2 Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика // Вестник Пермского ун-та. Сер.: Юрид. науки. 2009. № 2. С. 168.

3 Пестов М.М. Указ. соч. С. 184.

4 Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленинградский юрид. журнал. 2017. № 1. С. 104.

5 Пестов М.М. Указ. соч. С. 184.

6 Останина ЕА. Приобретательная давность в контексте правоприменительной практики // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. С. 301.

7 Подшивалов Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. 2017. № 2. С. 141.

8 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК, 1995. С. 180.

9 Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитута // Вестник Владимирского ин-та. 2010. № 3 (16). С. 183.

10 Файзуллина Д.Р. Некоторые вопросы определения размера платы за сервитут // Вестник Восточно-Сибирской Открытой Академии. 2015. № 17 (17). С. 21.

11 Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4 (163). С. 63.

12 Синицын СЛ. Частные и публичные сервитуты в российском и зарубежном праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2018. №2 2. С. 33.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

13 Афанасьев И.В. Сервитут в гражданском праве Российской Федерации: теория и практика применения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2017. С. 23.

14 См.: Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 194—196;

Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

15 Афанасьев И.В. Указ. соч. С. 18.

Библиографический список

1. Афанасьев И.В. Сервитут в гражданском праве Российской Федерации: теория и практика применения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2017.

2. Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4 (163). С. 62—82.

3. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

4. Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленинградский юрид. журнал. 2017. №1. С. 102—112.

5. Останина ЕА. Приобретательная давность в контексте правоприменительной практики // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. С. 274—302.

6. Пестов М.М. К вопросу о способах установления сервитута // Эволюция российского права: Сб. ст. XVI Междунар. науч. конф. молодых ученых и студентов. 2018. С. 183—185.

7. Подшивалов Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права.

2017. № 2. С. 115—146.

8. Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 194—196.

9. Синицын СА. Частные и публичные сер-витуты в российском и зарубежном праве // Право. Журнал Высшей школы экономики.

2018. № 2. С. 26—45.

10. Файзуллина Д.Р. Некоторые вопросы определения размера платы за сервитут // Вестник Восточно-Сибирской Открытой Академии. 2015. № 17 (17). С. 21 — 24.

11. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК, 1995.

12. Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика // Вестник Пермского ун-та. Сер.: Юрид. науки. 2009. № 2. С. 162—168.

13. Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитута // Вестник Владимирского инта. 2010. № 3 (16). С. 178—184.

Законодательством предусмотрены различные варианты права на земельный участок, включая и такие виды, которые предоставляют исключительно возможность временного пользования землей. Одним из таких прав является сервитут. Простыми словами, что означает это слово: такое право как сервитут представляет собой ограниченное вещное право на определенный участок земли. Далее в тексте рассказано, что такое сервитут в каких целях устанавливается.

Определение: что это такое простым языком и для чего он нужен?

Порядок установления этого права полностью регулируется на законодательном уровне. Так, под значением слова сервитутом понимается право лица, не являющегося собственником земли, пользоваться определенным ее участком в ограниченном режиме (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ).

Чаще всего суть и необходимость в его оформлении возникает для обеспечения прохода или проезда через земельный участок. Нередко такое правомочие требуется для проведения ремонтных или строительных работ, реконструкции или эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке (подробнее об основаниях, по которым может возникать сервитут, мы рассказываем ).

1. При необходимости использования лицом участка, собственником которого он не является, передача ограниченного права на землю происходит по договоренности. Такого рода соглашение между двумя лицами является частным сервитутом.
2. Если право пользования землей устанавливается в интересах государства или местных органов власти, то в этом случае сервитут считается публичным.

Подробное сравнение и разница между публичным и частным сервитутами приведена .

Право пользования землей может быть получено в следующих целях:

• проход или проезд через участок;
• проведение дренажных работ;
• забор воды при наличии на участке водных объектов;
• обеспечение сельскохозяйственных нужд (выпас скота, прогон животных, заготовка сена и прочее);
• прокладка линии электропередач, водопровода и прочих удобств;
• проведение ремонтных или строительных работ.

Цель можно прописать в соглашении между сторонами, чтобы четко обозначить для чего предоставляется право пользований землей.

Отличие от аренды земли

Еще одним видом права ограниченного пользования земельным участком является аренда. Земельно-правовой сервитут имеет целый ряд отличий от аренды:

• может быть установлен как в добровольном порядке, так и принудительном, а договор аренды можно заключить исключительно по добровольной договоренности между сторонами;
• предоставляется по решению суда, путем заключения письменного соглашения между сторонами или на основании нормативного акта, а для передачи в аренду объекта стороны просто заключают между собой договор;
• большая часть прав остается у законного собственника земли, а при аренде основная часть прав на участок переходит арендатору;
• может устанавливаться как на платной, так и на бесплатной основе, а договор аренды всегда подразумевает оплату за пользование имуществом, так как сделка является возмездной;
• арендатор вправе извлекать прибыль с земельного участка, а сервитут такой возможности не предусматривает.

Оба права могут быть получены на один участок. Так сервитут может быть установлен на арендованном участке земли, но при этом не исключено нарушение прав арендатора.

Более подробно, все различия между арендой и сервитутом, были рассмотрены нами в этой статье.

Правовое регулирование: понятие и признаки в гражданском и публичном праве

Понятие сервитута и порядок его установления относительно земельных участков раскрывается в ряде нормативно-правовых актов:

1. Частный вид регулируется нормами гражданского права. Этому вопросу в Гражданском кодекса РФ посвящены ст. 216, ст. 274-277.
2. Публичный – устанавливается в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ (ст. 23, ст. 39.23—39.26). Больше информации о том, как происходит установление публичного сервитута, найдете .

Право ограниченного пользования лесными участками устанавливается с соблюдением норм Лесного кодекса РФ (ст. 9 ЛК РФ). Обременение может использоваться при межевании территории, а также для проведения строительных работ, которые регулируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 43, ст. 51 ГрК РФ).

Также учитываются нормы следующих законов:

• № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• № 126-ФЗ «О связи»;
• № 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе»;
• № 4-ФЗ «О мелиорации земель»;
• № 123-ФЗ «О племенном животноводстве»;
• №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Виды обременения

Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитуты разделяют на два вида – частный и публичный:

• Установление первого происходит в соответствии с нормами гражданского законодательства. Необходимость в нем возникает, если лицо, в собственности которого имеется недвижимость, не может выполнить работы, перечисленные в ст. 274 ГК РФ, не воспользовавшись участком, принадлежащим другому лицу. При установлении такого вида ограниченного пользования землей третьему лицу сам собственник территории продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться землей.
• Установление публичного сервитута происходит на основании закона, нормативного акта РФ или какого-либо субъекта страны, органа местного самоуправления, если необходимость в использовании территории возникала в государственных интересах. Публичный сервитут может быть предоставлен только в случаях, перечисленных в п.3 ст. 23 ЗК РФ.

Больше информации о существующих видах сервитута и про их особенности найдете .

Особенности в отношении земель, находящихся в частной и муниципальной собственности

Необходимость в предоставлении возможности права ограниченного пользования может возникнуть как к частной земельной территории, находящейся в собственности юридического или физического лица, так и относиться к участку, который находится в собственности государства.

1. Если земля находится в частной собственности, то заключить соглашение о передачи в пользование определенного участка третьему лицу может только сам собственник. Такими полномочиями не обладают арендаторы земли, землевладельцы или временные пользователи участка.
2. Если земля находится в федеральной собственности, то в роли собственника выступает Росимущество (Постановление Правительства от 05.06.2008 № 432).

Как частные лица, так и Росимущество могут требовать плату за пользование землей:

• В первом случае полученные средства будут личным доходом собственника.
• Во втором случае – средства будут поступать в федеральный бюджет.

Собственник земли может самостоятельно устанавливать размер оплаты за проведение работ на его частной территории. Если же земля находится в собственности государства или муниципалитета, то размер оплаты устанавливается:

• в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1461;
• согласно порядку, действующему в определенном субъекте РФ относительно земель, находящихся в собственности такого субъекта;
• в соответствии с порядком, назначенным местными органами управления, для территорий муниципальной собственности.

1. Если муниципальная собственность была предоставлена в постоянное бессрочное пользование сроком более 1-го года, то заключить соглашение о том, что ЗУ может быть обременен, имеет право и землепользователь.
2. Если территория передается в пользование муниципальному или государственному предприятию, то для заключения соглашения требуется письменное разрешение органа власти, в ведении которого находится данное предприятие.

Если лицо пользуется муниципальным земельным участком на правах арендатора, то при установлении ограничения в пользовании землей его срок не должен превышать срок текущего договора аренды.

Обладатели

Законодательством установлено, что обладателями сервитута являются лица, которые получили право ограниченного пользования территорией, находящейся в собственности иного лица (ст. 5 ЗК РФ). Другими словами, обладатели – это участники земельных отношений, в пользу которых был установлен сервитут.

Чаще всего эти лица получают право пользоваться только определенным участком территории, случаи с предоставлением в пользование всей территории собственника встречаются довольно редко.

Как правило, обладателем является собственник соседнего участка, но в целом удаленность участков роли не играет.

Кто такие обладатели сервитута и каковы их права читайте .

Как оформить?

Частный сервитут устанавливается на основании соглашения, сторонами которого выступают собственник земли и лицо, требующее получения права пользования участком. В таком соглашении указывается:

1. цель предоставления участка;
2. сроки;
3. размер платы за пользование.

• Скачать бланк соглашения об установлении сервитута
• Скачать образец соглашения об установлении сервитута

Если стороны не могут договориться самостоятельно, то решение принимается в судебном порядке. Истец (лицо, нуждающееся в получение права пользования) подает заявление в суд об установлении сервитута на земельный участок.

Основанием для оформления публичного сервитута являются законодательные акты, принятые федеральными, муниципальными или региональными властями в интересах государства. Решение об установлении права ограниченного пользования территорией принимается на общественных слушаниях, при этом согласование с собственником или владельцем земельного участка не требуется.

Больше информации о правилах оформления сервитута найдете в отдельном материале.

Что значит государственная регистрация?

Чтобы сделка имела юридическую силу, соглашение о предоставлении сервитута должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Соответственно, для проведения этой процедуры территория земли или ее часть должна быть поставлена на кадастровый учет.

Основанием для регистрации является соглашение между сторонами, решение муниципальных органов или суда.

Регистрация обременения требуется не всегда. Исключением являются случаи, когда право ограниченного пользования устанавливается относительно земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, на срок, не превышающий 3-х лет, о чем стороны договорились в соответствующем соглашении (п.4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Более подробно о том, как происходит регистрация сервитута, мы рассказываем

Плата

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Законодательство не запрещает собственнику земельного участка требовать соразмерную плату от лиц, получивших возможность использовать территорию (п.12, п.13 ст. 23 ЗК РФ).

Если стороны договорились об оплате за пользование территорией, то соответствующий пункт следует внести в договор. Плата должна быть обоснованной. В нее могут быть включены:

• расходы, связанные с реализацией права пользования;
• стоимость создания охранно-пропускного режима и прочее.

Оплата может осуществляться разово или частями. Соглашение может быть заключено и на безвозмездной основе, если стороны пришли к такому решению.

Каким образом обычно происходит оценка сервитута мы писали в этом материале, а вы сможете узнать как определяется размер и порядок оплаты за пользование сервитутом.

На какой срок устанавливается?

По сроку обременение на пользование землей может быть:

1. Срочным (временным) – срок устанавливается в документе, на основании которого был установлено право пользования.
2. Бессрочным (постоянным) – устанавливается на постоянной основе и прекращает свое действие по вынесению соответствующего судебного решения.

Временное соглашение автоматически перестает действовать после окончания указанного в нем срока.

О том, каким может быть срок сервитута, читайте , а из этой статьи вы узнаете о существующих видах сервитута, в том числе о классификации по срокам.

Может ли быть бессрочным?

В соглашении может и не быть указан конкретный срок пользования земельным участком. Такие права на ограниченное пользование ЗУ называются бессрочными. Прекращают свои действие они исключительно по решению суда. Основанием для подачи иска в суд о снятии обременения может быть нарушение правил пользования чужим земельным участком или отсутствие обстоятельств, которые стали причиной установления права пользования землей (об основаниях для прекращения сервитута мы рассказывали ).

При возникновении необходимости использования чужой земли законодательство позволяет оформить право ограниченного пользования путем установления зоны сервитута. В зависимости от обстоятельств он может быть:

• частным и публичным;
• срочным и бессрочным;
• платным и безвозмездным.

Во всех случаях порядок установления регулируется нормами законодательства, только при соблюдении которых сделка приобретает юридическую силу.

Сервитут ст. 274 ГК РФ — основные виды, порядок оформления и вопрос оплаты

Автор статьи Елена Николаевна Карпова Время на чтение: 7 минут АА

После получения земли в собственность человек получает право на свободное распоряжение своим участком. Такую землю он может передать, продать, подарить, сдать в аренду и так далее. Однако существует ряд ситуаций, при которых его право на свободное распоряжение может быть ограничено. Главным примером подобного ограничения является сервитут. Но что представляет собой сервитут по ст. 274 ГК РФ? Правда ли, что обременение накладывается не только в добровольном порядке, но и через суд? И как выглядит судебная практика по делам, которые связаны с оформление сервитута? Ниже эти вопросы будут в подробностях рассмотрены.

Понятие сервитута в области гражданского права

Сервитут по ГК РФ – это право одного человека на ограниченное пользование каким-либо чужим объектом. Фактически сервитут является вариантом обременения. Его объектом могут выступать недвижимость, различные ценные объекты и земельные участки.

Лицо, в чью пользу назначается обременение, называют сервитуарием. Ограничение устанавливается только в том случае, если человек хочет реализовать своё право на свободное распоряжение имуществом, но в силу объективных причин он не может этого сделать.

Например, человек приобрёл в личное пользование земельный участок, вокруг которого располагаются другие участки — в таком случае у него будет отсутствовать прямой доступ к своей территории, поэтому он имеет право на наложение сервитута на земельный участок соседа, чтобы получить доступ к своему участку.

Право на обременение регулирует ЗК РФ (ст. 23) и ГК РФ (статьи 274-276), а также специальный закон N 341-Ф3, который вносит незначительные поправки в вышеперечисленные кодексы.

Обратите внимание, что сервитут не может выступать в качестве полноценного объекта сделок, поэтому его нельзя обменять, продать, использовать в качестве залога и так далее.

Различают несколько видов обременения в зависимости от некоторых параметров:

• По времени действия — срочный (устанавливается на определённый срок) и постоянный (срок действия отсутствует).
• По характеру принадлежности — частный (земля/имущество принадлежит частным лицам, ИП, ООО, ЗАО и так далее) или публичный (земля/имущество принадлежит муниципалитету или государству напрямую).
• По способу оформления — в добровольном порядке на основании консенсуса сторон и в принудительном порядке на основании решения суда.
• По объёму денежного вознаграждения — возмездный (есть вознаграждение) и безвозмездный (вознаграждение отсутствует).

Виды сервитутов в области земельного кодекса

Такие соглашения широко применяются в области земельного права, где в качестве объекта обременения выступают частные и муниципальные участки.

Сервитут по ЗК РФ подразделяется на две группы в зависимости от того, кем является владелец участка:

1. Частный (владельцем земли являются частные лица, ИП, ООО и другие). Основные случаи — обеспечение доступа к земле через соседний участок, создание коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение и другие) и некоторые другие случаи, которые перечислены в 32 статье Земельного кодекса.
2. Публичный (землей владеет муниципалитет или государство). Основные ситуации — обеспечение доступа к земле через муниципальный участок, создание коммуникаций, мелиорация, выпас и/или прогон домашнего скота, осуществление охоты и рыбалки, сенокос, получение доступа к территориям, которые признаются прибрежной зоной, а также некоторые другие случаи на основании ст. 32 ЗК РФ.

Установление сервитута судом по ст. 274 ГК РФ

Земельный сервитут — это соглашение, которое устанавливается в добровольном порядке или на основании решения суда.

В первом случае потенциальный сервитуарий должен составить и переслать владельцу участка/имущества письменное предложение на оформление обременения.

В этом документе в обязательном порядке должны быть оговорены следующие важные моменты:

• Базовая информация о заявителе (полное имя, год рождения, паспортные данные и так далее).
• Основания для применения обременения.
• Сведения о земельном участке (расположение, площадь и так далее).
• Способ пользования.
• Сроки действия, а также условия и порядок его прекращения.
• Права и обязанности сторон.
• Информация об оплате.
• Срок рассмотрения предложения.

После получения письменного предложения владелец участка может внести встречное предложение, а спор может продолжаться до тех пор, пока обе стороны не придут к консенсусу. После согласования всех важных моментов обе стороны должны подписать соглашение и направить его в ЕГРН для регистрации (образец соглашения о сервитуте земельного участка можно ).

Обратите внимание, что информацию о регистрации: кто производит регистрацию, кто уплачивает государственную пошлину и так далее, рекомендуется прописать в самом письменной предложении, чтобы избежать возможных проблем и недоразумений.

Однако на практике далеко не во всех случаях обеим сторонам удаётся достигнуть консенсуса на добровольных началах. Если владелец земли отказывается подписывать соглашение, то потенциальный сервитуарий может обратиться в суд для реализации своего права. При этом поводом для подачи иска может стать не само наличие оснований для оформления соглашения, а именно сам факт невозможности достигнуть добровольного консенсуса (иначе говоря, человек должен сначала попытаться решить эту проблему самостоятельно).

В судебном иске человек должен доказать, что он не может распоряжаться своим имуществом или землей без оформления сервитута.

Также в исковом заявлении он должен перечислить базовые сведения об обременении:

• сведения об участке,
• способ пользования,
• сроки действия,
• порядок прекращения,
• сведения об оплате и так далее.

После получения иска судья должен рассмотреть заявление и вынести своё решение. Копия судебного постановления выдаётся не только сервитуарию, но и владельцу участка.

Судебная экспертиза, доказывающая необходимость установки сервитута

В большинстве ситуаций для установления обременения необходимо провести специальную экспертизу, которая установит, являются ли требования истца об установлении обременения законными или нет.

Сервитут – это право одного человека на ограниченное пользование чужим участком земли.

Экспертиза также проводится для уточнения некоторых важных условий обременения:

• площадь земельного участка,
• сроки действия,
• порядок прекращения,
• размер вознаграждения за пользование чужой землей и так далее.

Проведение экспертизы является платной процедурой (в большинстве ситуаций оплачивает экспертизу истец-сервитуарий).

Судебная практика — примеры

В судебной практике встречаются случаи как отказа, так и признания обременения. Ниже мы рассмотрим несколько характерных примеров, которые помогут вам понять, от чего зависит решение суда.

Отказ в установке сервитута

Пример №1 — подвальное помещение

Частный предприниматель Иванов И. И. арендовал у муниципалитета подвальное нежилое помещение для коммерческих нужд. Подвальное помещение располагается в многоэтажном здании, которое также принадлежит муниципалитету.

Предпринимателю Иванову И. И. понадобился беспрепятственный доступ к своему подвалу, поэтому он обратился в суд для оформления сервитута на первый этаж муниципального здания (первый этаж арендует сторонний человек Сидоров С. С).

Суд назначил проведение экспертизы и установил, что получить доступ к подвалу можно тремя путями:

1. Через первый этаж помещения, которое арендует Сидоров С. С.
2. Через улицу с помощью лестничного спуска.
3. Через подъезд, который является общей собственностью всех арендаторов.

Фактически экспертиза показала, что Иванов И. И. действительно может получить доступ к своему подвалу через помещение, которое арендует Сидоров С. С, однако, есть и альтернативные способы доступа к объекту (уличный спуск и подъезд). Иначе говоря, у истца есть альтернативные способы доступа к помещению, но он ими не хочет пользоваться. Поэтому в оформлении обременения Иванову И. И. было отказано.

Пример №2 — просрочка платежей за пользование чужим тоннелем

Гражданину Антонову А. А. на правах частной собственности принадлежит небольшой инженерный тоннель. Другой гражданин Сергеев С. С. арендовал часть тоннеля, чтобы проложить в нём свои коммуникационные кабели. За использование тоннеля Сергеев обязался вносить оплату Антонову, но через некоторое время обязательные платежи прекратились. После этого Антонов А. А. обратился в суд с требованием оформить на имущество Сергеева С. С. бессрочный сервитут.

Но в удовлетворении иска на установление обременения было отказано.

Причин для отказа было две:

1. Сервитут используется только в исключительных ситуациях, когда другие варианты разрешения проблемы невозможны. Судебная экспертиза показала, что в случае крайней необходимости кабели из сети можно удалить или переместить, поэтому проблему можно разрешить и другими способами без оформления обременения.
2. Для компенсации ущерба более разумно подавать иск о наличии задолженности по обязательным платежам

После получения отказа Антонов А. А. подал апелляцию в вышестоящий суд. Однако и там он получил отказ на тех же основаниях.

Установления сервитута

Пример №1 — помещение на 4 этаже

ОАО является собственником нежилого многоэтажного строения. На 4 этаже здания имеется небольшое помещение, которое принадлежит другому юридическому лицу со статусом ЗАО. Для доступа к этому помещению используется лестница, которая располагается внутри здания. Для получения доступа к своему объекту на 4 этаже ЗАО заключило с ОАО договор аренды лестницы, однако по истечении срока действия договора ОАО отказалось оформлять новый договор аренды.

ЗАО обратилось в суд с требованием установить частное ограничение на лестницу для обеспечения доступа к своему объекту на 4 этаже. После рассмотрения дела была проведена экспертиза, которая показала, что единственным возможным способом обеспечения доступа к строению на 4 этаже является лестница. Поэтому судебный иск ЗАО был удовлетворён, что привело к установлению сервитута.

ОАО подало апеляцию, но вышестоящий суд остановил решение без изменений.

Пример №2 — участок без доступа

Есть участок 1, который принадлежит гражданину X. Рядом с ним имеется участок 2, которым владеет господин T. При этом участок 2 расположен таким образом, что он с одной стороны примыкает к реке, а с трёх других — к участку 1 гражданина X (участок 1 имеет сложную форму).

Гражданин T написал заявление гражданину X с требованием предоставить ему сервитут для получения доступа к своему участку. Но гражданин X отказался подписывать заявление, поэтому господин T обратился в суд.

Во время суда выяснились следующие факты:

• Ответчик согласен на оформление обременения, но по его мнению истец предолжил абсолютно нерациональный способ оформления обременения (план был составлен таким способом, что ответчику пришлось бы демонтировать большое количество зелёных насаждений и различных объектов).
• Была проведена судебная экспертиза, которая установила, что существуют также и альтернативные способы доступа к участку истца через участок ответчика, которые не предполагают демонтаж зелёных насаждений и различных объектов.

В результате суд удовлетворил иск истца и признал сервитут, однако в качестве обременённой территории был выбран другой участок, предложенный экспертом. Решение судьи основывалось на том, что истец действительно нуждается в обеспечении доступа, но для этого может использовать другой участок, который для ответчика носит гораздо меньшую ценность.

Определение платы за обременение

Закон о сервитуте гласит, что за предоставление земли в чужое пользование владелец участка имеет право получить справедливое вознаграждение. При этом денежная сумма может выплачиваться единовременно либо фиксированными платежами в течение определённого периода (при бессрочном обременении — в течение всего периода установления ограничения вплоть до его отмены).

В случае добровольного обременения размер денежного вознаграждения определяется на основании соглашения сторон (этот факт должен быть зафиксирован в письменном предложении на оформление сервитута).

Если обременение накладывается на основании решения суда, то объём вознаграждения определяется на основании решения специальной комиссии.

Алгоритм подсчёта выглядит так:

1. Сначала комиссия оценивает объём прямых убытков, которые терпит владелец земли в результате наложения обременения. При этом на размер убытков влияют такие параметры, как площадь участка, интенсивность его использования другим человеком, примерная рыночная стоимость и так далее.
2. После этого происходит перерасчёт прямых убытков с учётом повышающих коэффициентов Росземкадастра, которые должны учесть различные косвенные убытки (упущенная прибыль, разница стоимости земли с обременением и без него и так далее).
3. В конце происходит согласование графика выплат с сервитуарием и владельцем участка (обычно применяется схема, по которой сервитуарий обязывается перечислять деньги в пользу хозяина земли 1 раз в месяц).

Решив приватизировать свой сад-огород, необходимо изучить порядок процедуры и собрать все документы для приватизации садового участка. Важно, чтобы пакет был полным и документы были оформлены без ошибок.
Как приватизировать земельный участок под частным домом . В этом процессе есть свои важные нюансы.

Прекращение сервитута

Действие соглашения может быть прекращено в двух основных ситуациях:

1. По требованию владельца участка, если исчезли основания для наложения обременения (например, владелец проложил коммуникации, для установки которых он и потребовал обременение).
2. По решению суда, если сервитут значительно усложняет пользование участком (например, для создания проезда к соседнему участку сервитуарий хочет разрушить различные объекты, которые принадлежат владельцу земли).

Также нужно учитывать, что достаточно часто сервитут (земельное право) оформляется на ограниченный срок. Поэтому по истечении этого периода обременение снимается автоматически.

Дополнительный обзор судебной практики по делам об установлении сервитута:

Теперь вы знаете о том, что представляет собой понятие сервитута в Земельном и Гражданском праве. Подведём итоги. Сервитутом называют ограниченное право пользования чужим имуществом или землёй. Такое обременение накладывается только в крайних случаях — когда отсутствует прямой доступ к участку, когда невозможно проложить коммуникации и так далее. Подобное обременение может накладываться по согласию сторон или через суд. За пользование землёй сервитуарий обязан выплачивать владельцу участка справедливое вознаграждение, размер которого определяется специальной судебной комиссией.

Есть ли налоговые последствия у договора мены земельных участков читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.

Автор статьи Елена Николаевна Карпова Мой стаж юридической практики более 14 лет. Специализируюсь на гражданстве, договорном праве, потребительском праве, правоведении, семейном праве. Написано статей 196

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Понятие и виды сервитутов

Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования к????ого сервитут установлен.

Виды сервитутов

Земельный кодекс в статье 23 предусматривает 2 вида сервитутов:

• · частные;
• · публичные.

Частный сервитут

Ст. 274-277 ГК РФ устанавливают следующее.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• · обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• · прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• · обеспечения водоснабжения и мелиорации;
• · также других нужд собственника недвижимого имущества, к????ые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута будет соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

Частные лесные сервитуты могут устанавливаться на основании договора, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений.

Частные водные сервитуты могут устанавливаться в силу договора, а также и на основании судебного решения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения данным участком.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах к????ых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по к????ым он был установлен.

Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если ??? крайне важно для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

• · прохода или проезда через земельный участок;
• · использования земельного участка;
• · проведения дренажных работ на земельном участке;
• · прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• · выпаса сельскохозяйственных животных;
• · сенокошения;
• · использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• · временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
• · с??бодного доступа к прибрежной полосе.

По правилам публичного лесного сервитута граждане имеют право с??бодно пребывать в лесном фонде.

По правилам публичного водного сервитута каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ.