Документы при купле продаже

Список документов от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году

Статья обновлена: 13 октября 2019 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.com. Мне доверили вести статьи для собственников квартир на тему продажи, а точнее какие документы для это потребуются в 2020 году. Я не стала здесь перечислять все документы, а создала несколько страниц по вариантам. Я выделила именно эти варианты, потому что они часто встречаются в комментариях у посетителей сайта и у моих клиентов. Лучше ознакомьтесь со всеми вариантами, мало ли какие покупатели попадутся.

На страницах по ссылкам я стараюсь держать список документов в актуальном состоянии и обновлять, если меняются какие-либо законы или правила регистрации сделок. Также есть инструкции как и где его можно получить тот или иной документ.

Вариант №1 — когда квартиру покупают полностью за наличные (без ипотеки, субсидий и прочего)

В этом варианте обычно нужно меньше всего документов. Перечень перечислен по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Вариант №2 — когда покупатели с ипотекой

Здесь уже покупателям/банку потребуются дополнительные документы для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Список перечислен в этой статье — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Вариант №3 — когда покупатели с материнским капиталом

Это вариант, когда покупатели только с материнским капиталом без ипотеки — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupateli-s-materinskim-kapitalom.html

Вариант №4 — когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой

В этом варианте нужны понадобятся дополнительные документы не только для Пенсионного Фонда, но и для банка. Список по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-matkapitalom-i-ipotekoj

Вариант №5 — когда в собственниках продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети

Если в квартире есть несовершеннолетние собственники (имеют доли), то для продажи такой квартиры нужно разрешение органов опеки и попечительства, чтобы провести сделку купли-продажи. Весь перечень узнайте по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik. Неважно сколько несовершеннолетних собственников, один или несколько — документы те же. Также по ссылке мы вставили дополнительные документы, если покупатели окажутся с ипотекой, с маткапиталом или все вместе.

Если же несовершеннолетний ребенок не имеет в собственности долю, а всего лишь прописан в квартире, то разрешения органов опеки не нужно.

Какие бумаги необходимы для оформления сделки?

Перечень документов, которые должен предоставить продавец, напрямую зависит от покупателя недвижимости. И данный перечень в первую очередь зависит от того, каким образом будут производиться взаиморасчеты между покупателем и продавцом. Если покупатель приобретает квартиру за наличный расчет, то потребуется небольшой перечень документов для оформления сделки.

Если сделка будет оформляться с использованием мат. капитала или ипотечных средств, продавцу придется предоставить более обширный пакет необходимых для регистрации данной сделки документов.

Список для того, кто продает

Тому, кто реализует свою квартиру, потребуется предоставить подтверждающую финансовую документацию, которая подтверждает отсутствие у собственника недвижимости долгов по оплате услуг:

1. Копия финансово-лицевого счета на данную жилплощадь или же справка установленного образца об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Получить такой документ продавец может в РЭУ, бухгалтерии ЕИРЦ или же в ДЕЗе.
2. Выписка из домовой книги. В данном документе содержится информация о всех прописанных на данной жилплощади лицах.
3. Документы, которые подтверждают отсутствие обременений.

Большая часть обременений должна в обязательном порядке быть зарегистрирована в гос.реестре. Без регистрации данные обременения не могут стать препятствием для реализации данной недвижимости.

Важно! Все обременения должны в обязательном порядке быть занесены в особый документ, а именно в выписку ЕГРН. Из данного документа покупатель может получить всю интересующую его информацию.

В том случае если среди собственников недвижимости есть дети или недееспособные граждане то для продажи такой недвижимости потребуется получить разрешение органов опеки. Опека даст согласие только, если данным лицам будет предоставлена другая жилплощадь взамен той, что продается и только при условии, что их имущественные интересы не будут ухудшаться.

Если имущество принадлежит супругам, то один из них будет являться продавцом, а второй будет выступать в качестве титульного собственника. Соответственно для продажи квартиры супруг выступающий в роли продавца должен будет получить разрешение от второго супруга на проведение данной сделки.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Правоустанавливающие

Что из документации нужно будет спросить у продавца при покупке квартиры? Первое, в чем должен убедиться покупатель, — что продаваемая недвижимость принадлежит тому человеку, который ее продает и то, что он имеет законное право ею распоряжаться. Перечень документов, подтверждающих право на недвижимость:

1. договор дарения;
2. договор обмена;
3. договор купли-продажи;
4. договор по которому имущество было передано в собственность гражданину по приватизации;
5. решение судебной инстанции;
6. договор о долевом участии или инвестировании;
7. свидетельство, подтверждающее право наследования.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Техническая документация

Внимание! Для того чтобы узнать информацию о технических данных приобретаемой квартиры недостаточно простого ее осмотра, так как на глаз площадь квартиры и законность перепланировки определить практически невозможно.

Данную информацию можно узнать из специальных документов, которые выдаются в Кадастровой палате и БТИ. На каждую квартиру согласно действующему законодательству в обязательном порядке должен быть оформлен технический паспорт (технический план с 2012 года). В документе отображены все характеристики продаваемой квартиры.

Также необходимую информацию можно получить из выписки из ЕГРН.

Дополнительные

Для того чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры могут потребоваться и дополнительные документы:

1. Справка, подтверждающая дееспособность – в том случае если собственником продаваемого жилья является пожилой человек. Такая справка подтверждает дееспособность продавца на момент заключения сделки. Получить ее можно по месту регистрации в психоневрологическом диспансере.
2. Справка из органов опеки и попечительства – если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Данная справка будет подтверждением того, что имущественные интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены в результате заключения данной сделки.
3. Нотариально заверенное разрешение супруга – в том случае если собственниками квартиры являются супруги. К согласию супруга будет необходимо приложить свидетельство о заключении или расторжении брака, а также свидетельство о смерти в том случае, если второй супруг скончался.

В том случае если для покупки квартиры использовались средства мат.капитала, то необходимо получить справку о том, что в результате данной сделки имущественные интересы несовершеннолетнего не будут нарушены.

Перечень для того, кто покупает

Покупатель для заключения договора должен будет предоставить:

1. Документ, который удостоверяет его личность, т.е. паспорт.
2. Свидетельство о регистрации брака (если покупатель состоит в браке).
3. В том случае если квартира приобретается в собственность одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на покупку.

• Скачать бланк согласия супруга на покупку недвижимого имущества
• Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимого имущества

При покупке полностью за наличный расчет

Документы необходимые для регистрации сделки:

1. Специальное заявление о регистрации данной сделки.
2. Квитанция подтверждающая оплату гос. пошлины.
3. Договор о заключении сделки купли-продажи квартиры.
4. Паспорт как продавца, так и покупателя.

Когда берут в ипотеку

Покупка недвижимости с применением ипотечных средств происходит чаще всего в один день.

1. На сделке заемщик должен будет заключить как страховой, так и кредитный договор.
2. После этого банк перечисляет денежные средства на счет продавца или же покупателя (в таком случае покупатель совместно с продавцом должен будет положить денежные средства в банковскую ячейку).
3. Далее между сторонами подписывается договор о купле-продаже квартиры.
4. После чего документация подается на гос.регистрацию.

При использовании материнского капитала

В том случае если средств мат. капитала недостаточно для приобретения квартиры, то необходимо будет заключить договор купли-продажи и заверить его в Росреестре.

Собственные средства, которые использует покупатель для покупки жилья он должен передать продавцу в виде задатка или же аванса, а уже после продавец получит часть средств, которые покупатель использует из мат. капитала.

ВАЖНО: Квартира находиться в залоге у гражданина, который ее продает до того момента как он получит оставшуюся сумму.

Также при заключении сделки могут понадобиться и дополнительные документы:

• Договор между тем, кто приобретает и тем, кто продает.
• Копия о гос. регистрации права собственности.
• В том случае если сторона, выступающая в роли продавца, предоставляет покупателю рассрочку и соответственно переход права собственности будет осуществлен только после полного расчета между сторонами, то в ПФР необходимо будет предоставить еще и справку о размере оставшейся суммы, а также обязательство покупателя оформить эту квартиру в долевую собственность после полной оплаты на всех членов его семьи.

Для большинства российских граждан как покупка, так и продажа квартиры достаточно ответственное мероприятие. Чаще всего данной сделке предшествует определенная подготовка как материального так и морального характера. Каждый шаг сделки очень важен и тут не должно быть ошибок.

Необходимо с особой тщательностью изучить все тонкости и нюансы и выяснить, что для этого предпринять. Сделку следует начать не только с поиска покупателя или продавца, но и с подготовки всех необходимых для этого справок и документов. Полностью готовый пакет документации является важной частью предстоящей сделки. Подготовкой документов следует заняться заблаговременно, чтобы в процессе оформления сделки не возникло непредвиденных трудностей.

Видео

Смотрите подробнее, какие документы необходимы для купли-продажи квартиры в видео ниже:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры

Для того, чтобы сделка прошла успешно и в полном соответствии с действующим законодательством, покупателю необходимо знать, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры. Немаловажным делом станет проверка юридической чистоты, законность правообладания и легитимность сделки по отчуждению.

Чтобы избежать проблем с регистрацией права на собственность, притязаний со стороны посторонних, а также беспрепятственно пользоваться жильем, покупатель предпринимает ряд мер с целью проверки документов, качества жилья и иных параметров предстоящей сделки.

Проверка квартиры перед покупкой

В процессе подбора жилья, покупатель предъявляет свои требования к квартире. Чтобы не пожалеть о сделке в самое ближайшее время, покупатель предпринимает следующие действия, прежде, чем составить предварительный договор или оформить задаток:

1. Осмотр территории, изучение инфраструктуры и ближайших домов. Осмотр следует начинать с придомовой территории, двора.
2. Внешний вид дома, в котором расположена квартира: есть ли трещины, в каком состоянии балконы и пр.
3. Состояние подъезда. Внутри покупатель должен обратить внимание на степень чистоты лестничных пролетов, площадок, лифта, исправен ли мусоропровод, состояние соседствующих с квартирой дверей.
4. Осмотр внутри квартиры производится в следующем порядке: планировка, наличие перепланировки, толщина стен, высота потолков, качество ремонта, наличие плесени и грибка, подтеков на стенах и потолке, состояние инженерных коммуникаций, работа вытяжки, газовых приборов, сантехнического оборудования.
5. Вид из окна важен, так как от него зависит психологический комфорт проживающих.

Оптимальным вариантом станет обследование квартиры совместно с экспертом, который сделает оценку степени изношенности и техническое состояние будущего приобретения, либо обратиться к независимое экспертное бюро для проверки и оценки квартиры.

Проверка документов

Правоустанавливающие документы

Если предварительно квартира прошла проверку и покупателя устраивает и состояние квартиры и ее окружения, самое время перед покупкой квартиры проверить, какие документы нужно требовать с продавца недвижимости.

У продавца запрашивают сведения об обстоятельствах, при которых недвижимость перешла в собственность к владельцу (договор мены, купчая, дарственная, наследство, приватизация и т.п.) Следует проверить правоустанавливающие документы на наличие исправлений, подделки, заверены ли они нотариусом, есть ли отметка о регистрации.

Рекомендуется внимательно ознакомиться с документами, изучить пункты, в которых могут быть прописаны условия, неисполнение которых влечет за собой расторжение сделки (например, обязательства по выплате в адрес продавца после покупки квартиры и подписания документов). Настораживающим фактором станет и быстрая продажа квартиры сразу после вступления в наследство.

История квартиры

Чтобы узнать всю историю квартиры и узнать о ее предыдущих владельцах, а также основаниях переоформления собственности, у продавца запрашивают выписку из ЕГРП, реестра прав на недвижимость). Из данного документа уточняют обо всех действиях с недвижимостью, начиная с 1998 года, а также проверяют наличие споров в отношении жилья или наложенного ареста. Если жилье являлось предметом спора, следует помнить, что существует установленный по закону срок давности – в течение 3 лет.

В некоторых случаях получить выписку ЕГРП не удастся ввиду отсутствия сведений в ЕГРП. Это означает, что с момента ведения реестра, в течение многих лет никаких сделок с данным объектов не проводилось. Максимальную уверенность в чистоте недвижимости может дать отправка запроса в отдел жилищной политики на предмет законности прав владельца.

Проверка качества

О качестве и техническом состоянии квартиры можно судить из техдокументации, получаемой в БТИ. Осмотр квартиры вместе с изучением плана позволит выявить несоответствия и проверить на наличие неузаконенной перепланировки. При выявлении несоответствий рекомендуется отказаться от сделки или подождать, когда продавец приведет документы в порядок.

Проверка личности продавца

Нелишним в процессе подготовки к сделке станет проверка личности продавца и подлинность его права распоряжения имуществом. Особенное внимание следует уделить сделке, выполняемой не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Необходимо помнить об обязательности нотариального заверения подобной документации. Помимо этого, проверяют сроки действия доверенности, а также круг компетенций, которыми наделено доверенное лицо. Отдельно проверяют дееспособность продавца, так как законной будет признана сделка, заключенная со здоровым, психически дееспособным человеком. Справки их психоневрологического и нарко-диспансеров позволят быть абсолютно уверенными в дееспособности личности.

Притязания третьей стороны

С помощью домовой выписки проверяется факт наличия прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц. Если на момент сделки кто-либо останется прописанным по данному адресу, необходимо узнать, сохранят ли данные граждане право на проживание после отчуждения собственности. В некоторых случаях среди зарегистрированных жильцов обнаруживаются безвестно отсутствующие лица. В данном случае существует риск оспаривания сделки по прошествии времени со стороны нашедшегося гражданина.

Особая процедура предусмотрена законодательством в отношении жилья в которой собственниками выступают несовершеннолетние дети. В этих сделках потребуется обязательное разрешение от органов опеки по месту нахождения собственности.

Если квартира были куплена прежним владельцем совместно с супругой, потребуется письменное согласие на продажу от нее, вне зависимости от текущего семейного положения.

Документы к сделке от продавца

Если вся информация удостоверена и никаких препятствий к сделке со стороны закона нет, назначают дату оформления договора купли-продажи и проверяют, какие документы должны быть у продавца.

К сделке продавец должен предоставить следующие документы:

1. Гражданский паспорт.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Техпаспорт, кадастровый паспорт.
4. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по налоговым сборам.
5. Справка о своевременности платежей ЖКХ и отсутствии долга.
6. Выписка из домовой книги, справка о составе семьи по адресу отчуждаемой квартиры.
7. Нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
8. Разрешение отдела опеки (если собственник – ребенок до 18 лет).
9. Нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Только, если все требуемые документы будут предоставлены, возможна регистрация перехода права собственности в Росреестре и, следовательно, заключение договора купли-продажи с подписанием передаточного акта.

>Какие нужны документы при покупке квартиры и что еще важно требовать с продавца для сделки?

Какой закон регламентирует покупку?

Перечень документов для оформления сделки по приобретению жилплощади определён Федеральным законом от 21.07.1997г. под номером 122. Данный документ устанавливает регламент государственной регистрации прав при приобретении недвижимости.

Согласно закону какие документы нужны при покупке квартиры?
Перечень документов, который должен предоставить продавец, включает в себя следующие позиции:

1. Свидетельство собственности на объект.
2. Правоустанавливающий документ (договор дарения, завещание, документы по приватизации и др.).
3. Паспорта продавца и покупателя.
4. Выписка из домовой книги.
5. Справка из налоговой об отсутствии задолженности.
6. Справка из УК об отсутствии долгов по оплате ЖКХ.
7. Выписка из ЕГРП о возможных обременениях.
8. Техпаспорт из БТИ с поэтажным планом.
9. Согласие супруга (и) если собственник состоит в браке. В случае смерти супруга приложением служит свидетельство о смерти.

И ещё несколько комментариев по данным пунктам. Обязательно уточните максимальную информацию о собственнике – продавце.

Проверка его личности позволит исключить возможность недееспособности гражданина, во избежание признания сделки недействительной.

Перед покупкой изучите список прописанных на жилплощади лиц и убедитесь в том, что они из квартиры выписаны. В этом вам поможет архивная (расширенная) выписка из домовой книги. В ней, кроме прописанных на данный момент граждан, могут присутствовать лица, временно отсутствующие на жилплощади.

Если жилплощадь приобретается во вторичном фонде, внимательно изучите поэтажный план из техпаспорта. Возможно, в квартире была проведена незаконная перепланировка, о которой продавец умолчал. Приобретая такое помещение с незаконной перепланировкой, вы рискуете получить затем проблемы. Если факт перепланировки вами замечен и документально изменения не зафиксированы, оговорите с продавцом этот момент. Он должен перед продажей оформить все изменения документально или снизить цену, чтобы их оформили вы.

Существуют недопустимые перепланировки, которые узаконить будет нельзя. Обратитесь за консультацией к специалистам, чтобы в дальнейшем избежать проблем с приобретённым жильем.

Все документы следует тщательно проверить на подлинность. Если хотя бы один из них окажется поддельным или полученным незаконным путём, сделка будет признана недействительной. Чтобы узнать, принадлежит ли квартира именно этому человеку, поговорите с соседями или сделайте запрос в интернете.

Особенно внимательно отнеситесь к продавцам, имеющим различные психические расстройства. Их действия можно оспорить в любой момент и покупатель может потерять деньги.Потребуйте у продавца, предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учёте в данном учреждении

В данном случае также возможно участие в сделке подставного лица. Зафиксированы случаи, когда все документы подлинные, а на сделке присутствует не владелец. После заключения договора появляется настоящий владелец и требует аннулировать сделку. Поэтому тщательно проверьте паспорт продавца и сверьте данные со Свидетельством.

Особой внимательности требует проверка завещания, если столкнетесь с квартирой получаемой по наследству.

Перед сделкой, завещание должно быть проверено у нотариуса, на предмет наличия лиц, права которых могли быть ущемлены в процессе принятия наследства.

Если собственников несколько

Квартира людей, состоящих в браке, чаще всего находится в совместной или долевой собственности. В некоторых случаях одна из долей принадлежит детям (совершеннолетним или несовершеннолетним) или недееспособным членам семьи.

Пакет документов для покупки такой жилплощади должен пополниться следующими бумагами:

1. Свидетельства каждого владельца доли.
2. Разрешение органов опеки на продажу.
3. Письменная доверенность или нотариально заверенное согласие супруга.

Образец заявления о согласии супруга на сделку

Регламент проведения процедуры продажи

Началом сделки в последовательности оформлении покупки квартиры служит подписание предварительного договора. Предварительный договор может включать в себя пункт передачи аванса.

После его оформления начинается процедура проверки пакета документов. Для этого лучше обратиться к специалистам, так как попытка сэкономить средства на данном этапе часто приводит к плачевным результатам.

После изучения документов, составляется договор купли продажи и передаточный акт.

Скачать договор купли-продажи

Пример передаточного акта

Завершающим этапом покупки квартиры является регистрация прав собственности в Росреестре. В данной организации покупателем заполняется заявление в которое вносятся все сведения о предыдущих собственниках жилья. Указываются основания передачи собственности на квартиру.

Форма заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество

Образец заполнения для случая представления заявления и прилагаемых к нему документов почтовым отправлением

Пример заполнения для случая представления заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов

Образец заполнения для случая представления заявления и прилагаемых к нему документов лично

К заявлению на регистрацию прилагаются договор купли-продажи, передаточный акт, кадастровый паспорт объекта. Сотрудники Росреестра дают расписку в получении данных документов.Свидетельство о собственности покупатели получают через месяц после подачи документов.

Государственная регистрация предполагает уплату госпошлины, оплата которой по договорённости сторон производится любой из них. После получения документа покупатель становится полноправным владельцем жилья и может приступать к оформлению необходимых документов, которые уже выдаются после покупки квартиры.

Некоторые особенности покупки различных видов жилплощади

Существуют нюансы при покупке различного вида жилья и оформления документов на них.

Квартира от застройщика

Перед покупкой подобного жилья изучите проектную декларацию объекта. Важно знать, есть ли у организации-продавца разрешение на строительство. Учредительный договор и свидетельство о госрегистрации строительной фирмы, документы на землю, обоснование и экспертизу проекта. Проверьте также наличие в сдающемся доме коммуникаций, чтобы после не возникла необходимость установки их за собственный счёт.

Квартира в новостройке – объект новый. Который не имеет истории.Вы будете являться первым её собственником, поэтому никаких правоустанавливающих документов от предыдущего владельца вам изучать не придётся.

Комната в общежитии

Пакет документов на покупку подобного объекта включает в себя дополнительные документы. В оформлении сделки существует масса «подводных камней», учет которых необходим в обязательном порядке.

Комната в общежитии – жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, покупка такого вида собственности имеет свои особенности. Главная из них – преимущественное право покупки доли. Количество владельцев долей в подобном жилье может достигать 10 -15. Собрать отказы от права покупки крайне сложно. Риэлторы предлагают в этом случае оформить вместо покупки договор дарения. Решение принимать вам, но в этом случае есть риск остаться и без денег, и без комнаты.

Опытные юристы советуют следующее:

1. Указывайте в договоре купли-продажи реальную цену комнаты.
2. Проверьте наличие рассылки писем-уведомлений всем соседям и дождитесь истечения месячного срока на их ответ.
3. Если ждать месяц не желаете, оформите отказ от преимущественного права покупки всех совладельцев с помощью нотариуса.
4. Сверьте метраж комнаты по факту и указанный в документах. Дело в том, что в комнатах часто владельцами ставятся перегородки, которые нарушают первоначальный план жилья. В результате образуются , к примеру, коридорчики, которыми пользуются все, а фактически это часть вашей квартиры.
5. Выясните в Росреестре сведения обо всех совладельцах. Существует риск приобретения доли в квартире, часть которой является муниципальной собственностью. А это уже совсем другая история.

Квартира – студия

В отличие от комнаты в коммуналке или общежитии, такой вид жилплощади, имея примерно ту же стоимость, все-таки является изолированным объектом.

Следовательно, покупка её более схожа с приобретением обычной квартиры. Состав пакета документов такой же, как при покупке обычной квартиры.

Но часто квартиры подобного типа в домах старой постройки это бывшие однушки. Особое внимание при покупке квартиры-студии во вторичном фонде нужно уделить изучению поэтажного плана. Владельцы однокомнатных квартир часто производят перепланировку их в квартиры-студии, не узаконив изменения должным образом.

При покупке проверьте наличие проекта перепланировки и технического заключения, они должны быть согласованы с государственными органами. Если в доме, где вы хотите приобрести квартиру-студию,установлено газовое оборудование, наверняка перепланировка незаконна. Так как объединять кухню с гостиной при наличии на кухне газовой плиты запрещено. Также нельзя располагать санузел в пространстве квартиры без наличия перегородок или тамбуров.

Как убедиться в условиях действительности сделки?

Чтобы покупка недвижимости была законной и не принесла неприятностей, специалисты советуют проверить её соответствие главе 9 Гражданского Кодекса РФ. Для этого удостоверьтесь в следующем:

1. Сделка соответствует установленной законом форме (составление договора купли-продажи и регистрация его в Росреестре).
2. Продавец совершает сделку по доброй воле.
3. Не нарушаются права третьих лиц.
4. Документы оформлены в соответствии со статьёй 454 ГК РФ. Все документы являются подлинными.
5. Договор купли-продажи содержит следующие пункты.

• наименование документа, сведения о сторонах;
• предмет договора – передача конкретной квартиры, на каких условиях, порядок принятия квартиры;
• цена сделки — прописана конкретная сумма, порядок определения цены;
• описание процедуры передачи квартиры (целесообразно указать дату освобождения квартиры продавцом);
• список граждан, зарегистрированных в квартире и дата снятия их с учёта;
• указание того, что оплата перехода прав собственности оплачивается покупателем;
• ответственность сторон в случае аннулирования сделки;
• подписи сторон в конце договора.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры

Просмотров 77

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, продавец квартиры должен собрать документы, которые подтверждают отсутствие за квартирой долгов, ее исправное техническое состояние, отсутствие притязаний со стороны третьих лиц. Это нужно для того, чтобы обезопасить нового владельца квартиры, гарантировать чистоту сделки.

Все бумаги важно правильно оформить с учетом нюансов конкретной продажи: ипотечная сделка, несовершеннолетний собственник, долевая собственность, зарегистрированные дети. В статье расскажем подробно о том, какие документы потребуются в 2020 году, чтобы выйти на сделку купли-продажи в том или ином случае, и где их получить.

Стандартный пакет документов

Ниже рассмотрен стандартный пакет документов, который понадобится для проведения сделки.

Паспорта всех собственников квартиры

Для собственников, которые не достигли 14 лет, потребуется свидетельство о рождении. Несовершеннолетние продавцы, у которых уже есть паспорт, должны взять его на сделку. У них уже есть право подписи в присутствии родителей, которые тоже должны прийти на оформление договора с паспортом.

Правоустанавливающий документ

Это документ, на основании которого устанавливается право собственности на недвижимость:

• если квартиру купили — договор купли-продажи;
• если получили по наследству — свидетельство о вступлении в наследство;
• получили взамен аварийного жилья — решение суда;
• приватизировали — договор о передаче в частную собственность.

Правоподтверждающий документ

По решению Росреестра, С 1 июня 2016 года перестали выдавать свидетельства о регистрации права. Теперь владение квартирой подтверждает только выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения об основных характеристиках объекта недвижимости. В ней указываются все собственники и информация об обременении. Если квартира находится в залоге у банка, то в выписке это будет отмечено. Заказать ее можно в Росреестре.

Если сделку ведет юрист, то он закажет выписку непосредственно перед сделкой. Обычно, покупатели хотят быть уверенными в актуальности этого документа, поэтому важно, чтобы дата выдачи была свежая.

Справки об отсутствии задолженностей

Новому владельцу необходимо удостовериться, что за квартирой не числятся долги по коммунальным платежам.

После подписания предварительного договора и получения задатка, продавец идет в управляющую компанию и попросит копию с финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Обычно требуется внести авансовый платеж. На справке об отсутствии задолженности обязательно проставляется печать и подпись уполномоченного сотрудника.

Если управляющая не заключила договоры с подрядными организациями, то придется посетить их напрямую. То есть собрать отдельно справки об отсутствии задолженности за электроэнергию, воду, газ, капитальный ремонт дома.

Подтверждение, что в квартире никто не прописан

До апреля 2018 года для продажи квартиры требовалось взять у паспортиста справку об отсутствии зарегистрированных и выписку о ранее проживающих жильцах. В апреле 2018 года вступил в силу приказ МВД №984 о переходе на электронный документооборот.

Теперь этот документ можно получить несколькими способами:

1. Через портал Госуслуги. Услуга называется «Выдача справки об отсутствии лиц, зарегистрированных по месту жительства в жилом доме».
2. В главном управлении по миграционным вопросам при МВД Российской Федерации.
3. Через Многофункциональный центр.

Справка выдается собственнику квартиры бесплатно.

Образец договора купли-продажи

Если продавец и покупатель не хотят обращаться к риэлтору или юристу, то перед ними встает ответственная задача — самостоятельно заполнить договор купли-продажи.

Воспользуйтесь услугами профессионалов. Юристы обладают опытом и квалификацией, необходимой для того, чтобы прописать в договоре все нюансы предстоящей сделки. Оформитель даст вам обходной лист, в котором будет указано, где получать справки для продажи квартиры.

Какие еще документы могут понадобиться

А вот перечень документов, которые нужны не всегда, но могут потребоваться при определенных обстоятельствах:

Технический паспорт квартиры:

В этом документе отражены все технические особенности квартиры и дома. Из него можно узнать:

• площадь всей квартиры и отдельных помещений;
• были ли перепланировки;
• материал стен дома и перекрытий;
• технический износ дома.

Технический паспорт в обязательном порядке понадобится для сделки с применением ипотечных средств. Покупатель может запросить техпаспорт, чтобы удостовериться, что в квартире не было перепланировок. Если этого документа нет, то его можно получить в БТИ или в МФЦ, услуга стоит 900 рублей.

Свидетельство о браке или разводе — если после покупки недвижимости у собственника поменялась фамилия, то понадобится это подтвердить свидетельством о браке или разводе.

Согласие супруга на продажу квартиры. Согласие супруга потребуется только в том случае, если квартира была куплена в браке. Документ должен быть заверено нотариусом. Ориентировочная стоимость документа — 1500 рублей.

Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ потребуется только в том случае, если у квартиры несовершеннолетние собственники. По закону родители обязаны обеспечить ребенка равноценным жильем, взамен продаваемого. Об этом сказано в п. 2,3 ст. 37 ГК РФ. Без альтернативного варианта для покупки органы опеки могут отказать в продаже квартиры.

Заявление рассматривается от 10 дней до месяца. Учитывайте этот момент, согласовывая сроки выхода на сделку с покупателем.

Доверенность. Нотариально заверенная доверенность требуется в том случае, если документы в МФЦ сдает доверенное лицо. Это может быть юрист, который ведет сделку или родственник, если продавец не может сдать их лично.

Доверенность может быть также и на получение денег. Этот пункт прописывают, если собственник физически не может присутствовать на сделке. Часто такие ситуации бывают, когда хозяин квартиры проживает в другом городе или по состоянию здоровья ему тяжело прийти на подписание договора.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Этот документ требуется от собственника редко. Обычно, в ситуациях, когда есть подозрения в адекватности продавца, или если он находится в очень преклонном возрасте, чтобы исключить старческое слабоумие.

Какие нужны документы для ипотечной сделки

Если сделка происходит с использованием ипотеки, то потребуется расширенный пакет. После подписания предварительного договора и получения задатка или аванса, банк проводит оценку квартиры. В связи с чем, технический паспорт становится обязательным документом.

Уточните у сотрудника банка, в котором покупатели берут ипотеку, какие требования предъявляются к техпаспорту. Некоторые оценщики хотят видеть относительно свежий документ.

Не каждая квартира подходит под ипотеку и будет одобрена банком. У каждой кредитной организации свои требования, которые нужно уточнить пред задатком. Обычно оценщик обращает внимание на такие факторы:

• год постройки дома;
• этажность строения;
• материал перекрытий;
• износ дома;
• наличие переоборудования коммуникаций;
• наличие перепланировок;
• подлежит ли дом сносу, и не является ли он аварийным.

Некоторые банки требуют от собственников справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это требование также нужно уточнить.

Сделка с использованием материнского капитала

Если покупатель собирается использовать материнский капитал для приобретения квартиры, то в момент сделки продавец получает только часть стоимости своей недвижимости. Материнский капитал на счет продавца перечисляет государство, точнее пенсионный фонд. Максимальный срок зачисления 2 месяца, он может быть сокращен.

На сделке важно увидеть сертификат. В нем указана сумма на счету. Это избавит от сюрпризов, если вдруг недобросовестный покупатель уже использовал часть субсидии.

Если собственник квартиры несовершеннолетний

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника потребуется:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие обоих родителей;
• паспорт одного из родителей (или опекуна);
• паспорт или свидетельство о рождении собственника, если паспорт ему еще не выдавался.

Как уже было сказано выше, несовершеннолетний может продать квартиру или свою долю в ней только в том случае, если ему будет куплено взамен равноценное жилье. Органы опеки будут смотреть на такие факторы:

• площадь;
• населенный пункт;
• состояние нового жилья.

Если у ребенка есть другая квартира, то деньги от продажи его доли родители обязаны положить на счет, открытый на его имя. Снять деньги он сможет только по достижению 18 лет. Сделка с участием несовершеннолетнего не будет быстрой.

Документы для получения аванса или задатка

Для получения задатка от собственника нужен паспорт и оригиналы документов на квартиру. После получения задатка у него должен остаться экземпляр предварительного договора. Его нужно взять с собой на подписание основного договора купли-продажи.

На задатке должны присутствовать все собственники жилья! Если кто-то не может прийти лично, то за него может действовать третье лицо. Потребуется нотариально заверенная доверенность. Продавец пишет расписку о том, что взял задаток.

Если продавец передумал продавать свою недвижимость, то задаток придется вернуть покупателю в двойном размере. Если передумает покупатель, аванс придется вернуть, а задаток по договору не возвращается.

Чтобы грамотно составить предварительный договор, воспользуйтесь услугами юриста. Он поможет избежать потери денег в случае, если возникнут форс-мажорные обстоятельства.

Регистрация права собственности

Переход права регистрируется в Росреестре. МФЦ является посредником, и помогает в получении услуги. При себе необходимо иметь:

1. Заявление: от продавца — о переходе права, от покупателя — о регистрации права собственности.
2. Оригиналы паспортов всех участников сделки, свидетельство о рождении несовершеннолетних до 14 лет.
3. Если документы сдает доверенное лицо, то его паспорт и доверенность на его имя.
4. Договор купли-продажи. Количество экземпляров равно количеству всех участников сделки плюс один экземпляр для архива Росреестра.
5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если продавец купил недвижимость в браке.
6. Разрешение на сделку органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
7. Квитанция об уплате госпошлины за переход права — 2000 рублей. Ее оплачивает покупатель.

Для ипотечных сделок к этому перечню прибавляются:

1. Заявление на регистрацию ипотеки в силу закона от банка.
2. Закладная.
3. Кредитный договор.

Если квартира находится в залоге, то потребуется письменное разрешение от банка на продажу. Рекомендуем почитать: Продажа квартиры с обременением

Список документов для регистрации договора внушительный. На сидение в очередях и сбор справок обычно уходит много времени. Будьте готовы к тому, что придется побегать, чтобы собрать весь пакет.

Чтобы самостоятельно продать квартиру, необходимо не только располагать временем, но и знать юридические тонкости этого процесса. Важно правильно подготовить все бумаги, знать, где сдавать и где получать документы. Это непростая задача.

Хотите избавиться от необходимости ходить по инстанциям? Обращайтесь к нашим специалистам, они сделают эту работу за вас. Опыт проведения самых сложных сделок купли-продажи позволит специалистам разобраться в вашей ситуации и найти оптимальное решение. У нас на сайте вы всегда сможете задать вопрос и получить предварительную бесплатную консультацию юриста.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Какие Документы для договора купли продажи квартиры нужны, ведь ошибки в договоре могут привести к ничтожности этого документа и как следствие к приостановке или даже отказе в регистрации права на покупателя.

Статья актуальна на 2020 год

Документы для договора купли продажи квартиры

Действительно, составить предварительный и основной договор купли-продажи квартиры не имея документов на недвижимость и удостоверений личности участников сделки, невозможно.

Ведь данные из этих документов в обязательном порядке вносятся в Договор купли-продажи или любой другой договор по отчуждению недвижимости.

Документы для договора купли продажи квартиры или их достоверные копии нужны обязательно!

Ведь в договоре необходимо описать участников сделки и объект недвижимости, а также цену и порядок расчетов.

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание участников(субъектов) сделки

• Паспорт или другое законное удостоверение личности участника сделки старше 14 лет
• Свидетельство о рождении для участника сделки, младше 14 лет

Из этих документов вы возьмете персональные данные:

• Фамилию, имя, отчество(если есть)

• Дату и место рождения.

• Реквизиты документа.

Гражданский кодекс не требует прописывать реквизиты документа в Договоре , но если в сделке участвуют кредитные или бюджетные деньги эти данные необходимо прописать: серия и номер документа, кем и когда выдан, код подразделения.

• Место регистрации (или проживания, наличие регистрации(прописки) для сделки НЕ обязательно)

Если участник сделки снят с регистрационного учета, в договоре прописывается его место жительства.

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание объекта недвижимости

• Свидетельство о государственной регистрации права

• Правоустанавливающие документы- договор, соглашение или иной документ, которым описывалась предыдущая сделка.

• Кадастровый паспорт (если есть выписка из ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, он не нужен)

• Свежая выписка из ЕГРН — самый достоверный документ, потому что содержит все данные по объекту недвижимости, внесенные в реестр. Посмотрите какую выписку об объекте недвижимости теперь выдает Росреестр Выписка из ЕГРН
  с 01.01.2020 года значение выписки из ЕГРН в сделке купли-продажи недвижимости многократно возрастает, так как в ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ внесены поправки. Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он полагался на данные из ЕГРН и убедился в отсутствии обременений на объект недвижимости.
  Прочтите полезную статью: Что такое обременение

К тому же теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может рассчитывать на единовременную компенсацию, в размере стоимости, при утрате прав на это жильё. (ст. 68.1, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно с помощью сервисов заказа Кто Там

В договоре необходимо прописать на основании чего Продавец владеет данным недвижимым имуществом — это правоустанавливающие документы.
Они прописаны в Свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права в разделе: документы-основания.

На правоустанавливающем документе посмотрите регистрационную надпись ( штамп Росреестра о проведенной регистрации права) и внесите в договор дату записи в ЕГРП (ЕГРН).

Если правоустанавливающий документ Продавца подавался на регистрацию в электронном виде и удостоверен ЭЦП регистратора, запросите свежую выписку из ЕГРН или посмотрите данные о последней зарегистрированной сделке по этой квартире на сайте Росреестра

Как проверить подлинность электронного документа

читайте в статье: Электронная выписка из ЕГРН

Из Кадастрового паспорта необходимо взять:

• кадастровый номер

• адрес объекта

• площадь
• расположение на этаже

Кадастровый паспорт сейчас является частью выписки из ЕГРН, поэтому его не имеет смысла заказывать отдельно!

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание порядка расчетов

• банковские реквизиты участников сделки при безналичном расчете

• реквизиты Кредитного договора — дата и номер, срок возврата долга, процентная ставка, если расчет производится за заемные деньги. Важно указать с кем и где заключен Кредитный договор.
• сертификаты о предоставлении субсидий (маткапитал, малоимущим, молодая семья, погорельцам и т.д). Реквизиты этих документов обязательно необходимо включить в договор.

Пособия по самостоятельному составлению договоров

Чтобы вам проще было составить договор для сделки самостоятельно — посмотрите специальные подробные консультации от автора

Сервис «Конструктор договоров»

Если у вас нет устойчивого навыка составления договоров, наделать ошибок проще-простого.

Чтобы не допустить ничтожности договора — воспользуйтесь специальной программой «Конструктор договоров»

Стоит прочесть:

• • Ошибки в договоре приведут к приостановке регистрации.

• Как распознать мошенников

Всегда рада разъяснить. Автор

Какие документы нужны для договора Метки:документы для оформления сделки

Процесс купли-продажи квартиры является серьезным, который требует огромной точности и надежности.

В нашей статье мы подробно опишем о необходимых документах при покупке или продаже квартиры, об органах, в которых их можно получить, а также о предварительном договоре купли-продажи жилого помещения и о его важности.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Необходимые документы

Для продавца

Продавец должен предоставить следующие документы:

• Документы, которые подтвердят личность каждого собственника квартиры (паспорт).
• В случае наличия, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
• Документ, на основании которого можно подтвердить права продающего на квартиру. Подобным документом может, является договор дарения или покупки-продажи, а также документы о приватизации, решение суда, свидетельство о вступлении прав на наследования недвижимости.
• В случае его утери восстановление можно осуществить в Регистрационной палате или в БТИ (для договоров о приватизации).
• Договор купли-продажи жилплощади. Рекомендуем вам оформлять договор только у юриста, который поможет с правильным составлением, а также сможет учесть все нюансы сделки и интересы участников. Сам документ подписывается в Регистрационной палате при присутствии регистратора сделка.
• Справка о составе семьи или выписка из домовой книжки, где указываются лица, прописанные в квартире или их отсутствие.
• В случае если одним из владельцев квартиры является ребенок нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Для получения последнего документа нужно, чтобы оба родителя (за исключением тех случаев, когда кто-то из родителей лишен родительских прав) или же опекуны пришли в органы опеки и попечительства и представили нужные документы.

Перечень документов: выписка из домовой книжки, свидетельство о праве собственности на недвижимость, техпаспорта продаваемого жилого помещения, документ удостоверяющий личность ребенка (паспорт или свидетельство о рождении), а также паспорта обоих родителей. Далее нужно написать заявление о продаже недвижимости и о покупке новой. В течение двух недель органы опеки проанализируют ситуацию и вынесут свое решение.

Если жилое помещение было приобретено в браке, то для его продажи требуется согласие супруга на продажу, которое заверит нотариус. Даже в тех случаях, если супруги уже разведены. В случаях если квартира была получена в качестве подарка или наследства или же был подписан брачный договор – согласие не требуется. Если же один из супругов умер – требуется свидетельство о смерти.

Для покупателя

Покупатель должен предоставить такие документы:

1. Договор покупки-продажи жилого помещения.
   Покупатель должен удостовериться, что все данные указанные в договоре — отвечают действительности и что в самом договоре ошибок нет. Договор должен обязательно иметь следующие данные: информация об однозначном установлении имущества (адрес, расположение, площадь и т.д.), цена покупаемой-продаваемой недвижимости, о собственниках квартиры, а также об их выписке из продаваемой жилплощади.
2. Документ, который удостоверит личность покупателя — паспорт.
3. Если покупка производиться женатой парой в равных долях, то нужно предоставить свидетельство о браке.

В случае если жилое помещение покупается в единоличную собственность, то нужно предоставить заверенное нотариусом согласие супруга на заключение договора.

Если покупка квартиры происходит на средства, полученные от кредита: ипотека, субсидия, материнский капитал и другое, то нужно представить дополнительные документы:

1. Кредитный договор (ипотеки или другой).
2. Закладная.
3. Справки из двух медучреждений: наркологического и психоневрологического, которые подтвердят, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях.
4. Другие документы, если их затребует банк.

Предварительный договор купли-продажи: роль и значение

Подобный договор является фиксатором сделки и гарантом намерений для обеих сторон на ранее оговоренных условиях.

Подобный документ упрощает отношения между продавцом и покупателем в случаях, когда сделку нельзя совершить в данный момент.

Покупатель благодаря договору получает гарантию, что жилое помещение будет продано только ему и по ранее оговоренным условиям, а продавец — гарантию того, что он сможет продать квартиру в определенный срок и согласно условиям.

Согласно действующему законодательству в предварительном договоре указывается

основная информация, которая касается сделки: данные о самой квартире (площадь, состояние и т.д.), цена и механизм проведения самой сделки — оплата. В обязательном порядке указываются и сроки проведения сделки, за которые должен быть подписан основной договор.

После истечения сроков и не подписания основного договора, одна из сторон может обратиться в суд и затребовать заключение сделки купли-продажи на основании предварительного договора. Сделать это нужно в течение шести месяцев со времени истечения сроков.

Возможные риски, связанные с покупкой квартиры через предварительный договор

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Реальное отсутствие серьезных гарантий

Предметом такого документа является намерение заключить основной договор в дальнейшем, а не непосредственная покупка или продажа жилья, а, значит, в будущем нет реальных гарантий, что покупатель получит желаемую квартиру в срок.

Также через суд невозможно признать собственность на квартиру, в связи с тем, что в самом предварительном договоре не указывается передача жилого помещения покупателю. При дальнейшей передачи дела в суд существует риск ответного иска о признании такого договора незаключенными или недействительным.

Договор может быть признан недействительным или незаключенным

В предварительном договоре должны быть указаны все параметры квартиры, а также основные условия сделки.

В случае, если параметры указанные в договоре, ошибочные или отсутствуют такой договор может быть признан незаключенным или недействительным, после обращения в суд.

Двойная продажа квартиры

В документе не указывается о передаче права собственности на квартиру, да и предварительный договор не подлежит регистрации в Регистрационной палате, а значит, недобросовестный продавец может в дальнейшем договориться с кем-то на более выгодных условиях и продать квартиру ему.

Ипотека на покупку дома с земельным участком это отличная замена обычной квартире.

Подробную информацию о процедуре выделения доли из общей долевой собственности вы найдете в этой статье.

Как правильно использовать счет эскроу при оплате покупки квартиры и стоит ли им пользоваться? Узнайте об этом .

Возможная потеря денег в случае подписания договора с застройщиком

Через суд покупатель может вернуть лишь вложенные средства с учетом уплаты минимальной неустойки, но если застройщик был признан банкротом, есть вероятность потери средств без возможности их возврата.

В итоге, подписание предварительного договора купли-продажи дает некоторые гарантии обоим сторонам, а также возможность защитить свои интересы через судовые инстанции, но требует огромной точности в оформлении, тем не менее, существует ряд рисков, которых трудно избежать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»