Где можно заключить договор купли продажи квартиры

Содержание

Где оформить и подписать договор купли-продажи квартиры — порядок процедуры

Автор статьи Юрий Карлович Пильчевский Время на чтение: 7 минут АА

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

  • нотариуса,
  • юриста,
  • агента по недвижимости,
  • сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

  1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
  2. Определённым образом установить продаваемый объект.
  3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
  4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

  1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
  2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
  3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
  4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

  • Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
  • Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
  • Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

  • свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
  • справки из жилищных учреждений;
  • паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать .

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

  1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
  2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

Если оформлением сделки с недвижимостью занимаются представители продавца или покупателя, необходима доверенность на представительство, оформленная у нотариуса.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Нотариальное оформление купли-продажи является обязательным только в случаях, если реализуется квартира несовершеннолетнего или недееспособного, а также при наличии других собственников.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

  • Росреестре;
  • Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • справка из отдела кадастра и картографии;
  • свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
  • при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры . Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Правила покупки квартиры в новостройке читайте .

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Автор статьи Юрий Карлович Пильчевский Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости. Написано статей 233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Договор купли-продажи квартиры

14 373 просмотров

В преимущественном числе сделок по отчуждению имущества заключается стандартный договор купли-продажи. Для его составления можно прибегнуть к помощи специалиста — нотариуса, юриста или составить соглашение самостоятельно. Выбрав вариант оформления документа без сторонней помощи, нужно действовать последовательно и аккуратно: ознакомиться с законодательными актами, регулирующими вопрос составления договора купли-продажи, изучить тонкости процесса.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами и влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.

Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.

Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2020 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договора купли-продажи

Чтобы никто не усомнился в законности сделки, не мог ее оспорить, необходимо составить договор в соответствии с положениями норм права:

Закон/статья

Основные положения

О форме договора

ст. 550, ст. 434 ГК РФ

Согласно документу, допустима только письменная форма соглашения о покупке-продаже имущества.

ст. 554 ГК РФ

О необходимости предоставления конкретной информации о предмете договора купли-продажи.

ст. 558 ГК РФ

Гласит о необходимости указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования.

О содержании квартиры

ст. 210 ГК РФ

Осуществлять оплату коммунальных услуг должен собственник. При переходе права собственности обязанности по содержанию недвижимости переходят к новому владельцу.

Об оплате

п. 5 ст. 488 ГК РФ

До момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением.

ст. 555 ГК РФ

В договоре обязательно указывается цена объекта. Это позволяет идентифицировать предмет сделки.

О передаче имущества

ст. 556 ГК РФ

Статья отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ – передаточный акт, и указать это в одном из пунктов.

О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя

ст. 461 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ

Призвание нормы права — обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение — осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки.
Кроме того, если Покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы.

О недействительности договора

ст. 167 ГК РФ

При недействительности ДКП покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества.

О нотариальном заверении, госрегистрации

ст. 551 ГК РФ, закон №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости

Регламентируют необходимость госрегистрации.

ст. 131 ГК РФ

Переход права собственности на объект недвижимость нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдает документ, где указан новый собственник.

Ознакомление с основными положениями документов даст представление о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Однако необходимо учитывать условия совершения сделки, сопутствующие обстоятельства. Например, если отчуждение квартиры касается несовершеннолетних детей, супругов, следует учитывать их интересы, ссылаясь на статьи Семейного кодекса (ст. 34, ст. 35 СК РФ).

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Соглашение о продаже жилья заключается в письменной форме. При этом оно может быть:

  • простым;
  • нотариально заверенным.

Простая письменная форма оправдывает свое название. Она содержит только основные положения, дополнительные условия и подписи сторон. Договор в простой письменной форме не требует нотариального заверения. Такое оформление оправдано, если контрагенты друг другу доверяют, исключают возможность недобросовестности.

Даже если по законодательству не требуется нотариальное заверение, все же стоит обратиться к нотариусу. Он несет ответственность за проверку документов, может быть привлечен в качестве свидетеля, подтверждающего дееспособность и вменяемость сторон.

Вторая возможная форма — нотариальная. Вообще любой договор купли-продажи может быть заверен, но некоторые требуют обязательного заверения. В это число входят соглашения:

  • которые составляются при продаже доли квартиры, или оформляемые между несколькими содольщиками, заключающими один договор (ст. 42 закона №218-ФЗ);
  • о продаже квартиры лица, не достигшего 18 лет, или недееспособного гражданина (ст. 54 закона №218-ФЗ);
  • пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).

От того, является ли удостоверение добровольным или обязательным, зависит стоимость услуг нотариуса. Дешевле обойдется заверение документа, предусматривающего обязательную нотариальную форму (0,5% от суммы, но не более 20 000 руб.). Если можно заключить простой договор, стоимость услуг нотариуса зависит от цены квартиры и может достигать 100 тыс. руб. (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

В документе отражено соглашение между физическими лицами — Продавцом и Покупателем квартиры, о возникновении, изменении и прекращении взаимных прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если стороны пришли к согласию по всем существенным условиям.

В соглашении выделяют существенные и дополнительные условия. К категории «существенных» относят те, без наличия которых документ о купле-продаже квартиры считается незаключенным.

Существенными условиями являются:

  1. Наименование «Договор купли-продажи». Ниже ставится дата, место (город, населенный пункт) заключения.
  2. Стороны. Указываются личные сведения о Покупателе и Продавце: ФИО, паспортные данные (серия, номер, дата и место рождения).
  3. Предмет. В данном случае — это квартира. В соответствии со ст. 554 ГК РФ необходимо указать сведения, позволяющие идентифицировать передаваемый объект недвижимости. Для квартиры — это соотнесение помещения к жилому фонду, наименование (квартира, комната, часть дома), адрес, этажность и прочие характеристики.
  4. Суть договора. В документе указывается характер сделки (купля-продажа).
  5. Цена. Это обязательное условие, предусмотренное ст. 555 ГК РФ. Если стороны не договорились о стоимости недвижимости, не указали ее в договоре, документ считается незаключенным. Цену можно обозначить за весь объект или за единицу площади. В последнем случае цена будет определяться исходя из фактического размера квартиры.
  6. Перечень граждан, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения. Следует указать основания, по которым лица остаются проживать в объекте (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец должен обозначить, кто из членов семьи и какое время будет проживать в квартире после ее продажи, и каковы конечные сроки их выписки.

Помимо основных существуют дополнительные условия, оговариваемые сторонами.

Дополнительные условия

В перечень дополнительных условий можно включить:

  1. Способ расчета. В данном пункте отражается, каким способом будет производиться оплата продавцу (за наличный расчет, по безналу, через банковскую ячейку), в какие сроки (до подписания или регистрации соглашения, после совершения сделки).
  2. Обязанность по оплате госпошлины и прочих платежей, связанных с оформлением. Стороны могут поделить расходы между собой или один контрагент обязуется возместить расходы другому.
  3. Сроки передачи квартиры. Продавец и Покупатель оговаривают сроки подписания передаточного акта.
  4. Состояние объекта. Можно перечислить, в каком состоянии передается квартира, устраивает ли ремонт покупателя, нет ли претензий по поводу планировки, расположения относительно соседних домов. Такие, казалось бы, незначительные пункты могут обезопасить от претензий покупателя в будущем, его требований признать сделку недействительной.
  5. Пункт об отсутствии долгов. Желательно, чтобы продавец сослался на предоставление справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Ответственность сторон. Продавец и покупатель должны знать, что их ожидает в случае нарушения обязательств. Это могут быть штрафы, санкции.
  7. Обеспечение обязательств. При оформлении договора купли-продажи квартиры чаще всего гарантией выступает залог или задаток. При этом составляется дополнительный договор задатка.
  8. Основания для расторжения соглашения в одностороннем порядке либо по согласию сторон.
  9. Порядок разрешения споров. Как правило, разногласия разрешаются в судебном порядке.
  10. Действия в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Дополнительные условия указывать не обязательно, но пренебрегать ими не стоит. Указанные в соглашении, они подлежат исполнению. Расширяя круг взаимных обязанностей, каждая из сторон имеет возможность максимально обезопасить себя от риска потери имущества, денег.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами 2020


Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами

Существует множество типовых договоров. При самостоятельном составлении документа необходимо проанализировать представленные образцы, обратить внимание на существеннее и дополнительные условия, дополнить свой вариант новыми пунктами.

Скачать бланк типового договора купли-продажи

Акт приема-передачи

Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.

Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.

После подписания передаточного акта вся ответственность за квартиру (в том числе оплата коммунальных платежей) переходит покупателю.

Пример акта приема-передачи квартиры

Скачать пример акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.

Договор купли-продажи действителен до тех пор, пока не выполнены все перечисленные в нем условия. Это правило оговорено п. 3 ст. 425 ГК РФ.

Если деньги переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершенной. Однако бывают курьезные ситуации, когда в документе содержатся условия, ограничивающие действия нового собственника. Например, одним из пунктов может быть условие не заводить собаку или не проводить ремонтные работы в выходные дни. Пока их выполнение будет актуально, соглашение считается действующим.

Нюанс! Даже после окончания срока действия договора стороны несут ответственность за нарушение его условий.

Пока договор не выполнен, то есть, не произведена его регистрация, стороны могут отменить сделку в согласительном порядке. После исполнения договора отменить его уже не получится. Придется либо обращаться в суд, либо проводить обратную сделку.

Иск об отмене купли-продажи можно подавать в течение 3 лет с момента совершения сделки, однако срок обращения может быть продлен, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.

Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий — Покупателю.

Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если:

  • оферта (предложение заключить соглашение) была принята другой стороной, были достигнуты договоренности по всем пунктам документа;
  • имущество передано согласно оговоренным условиям.

Отсутствие госрегистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. То есть до регистрации покупатель уже является Владельцем имущества, но не может им фактически распоряжаться (Постановление Пленума ВС РФ 10/22 от 29.04.2010 г.).

В большинстве случаев номер договора не обозначается. Если номера нет, но необходимо его поставить, пишется «б/н».

При необходимости указать регистрационный номер, следует обратить внимание на печать Росреестра.

На ней будет указана дата и номер регистрации.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.

Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:

  • подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
  • право на покупку квартиры в будущем;
  • возможность оформить аванс (задаток);
  • возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.

Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

Составить договор можно одним из способов:

  • самостоятельно;
  • с помощью риелтора;
  • с помощью юриста;
  • у нотариуса.

Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.

Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.

Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:

  1. Выяснит обстоятельства совершения продажи. Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки с учетом интересов обеих сторон.
  2. Основываясь на собственном опыте, внесет пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.

Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.

Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса — возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.

Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.

Рекомендуем почитать: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

Госрегистрация договора купли-продажи предусмотрена п. 2 ст. 558 ГК РФ, однако в статье есть примечание. Если он был заключен после 01.03.2013 г., госрегистрация не требуется.

Обратиться в Росреестр все же придется для регистрации перехода права собственности, о чем вносится запись в ЕГРН. Вот тут договор пригодится, без него изменения не внесут.

На данный момент для подтверждения права собственности необходимо получить выписку ЕГРН. Ранее выданные свидетельства о госрегистрации остаются действительными.

Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, можно подать жалобу в суд. В результате выносится решение о госрегистрации, а беспричинно уклоняющийся собственник будет обязан возместить второй стороне ущерб, вызванный задержкой.

На что обратить внимание покупателю и продавцу, нюансы

Каждая сделка имеет свои особенности, поэтому при составлении договора нужен индивидуальный подход. Из возможных нюансов — проживание собственника не в России, продажа коммуналки. Для каждой «особенности» есть свое решение.

Продажа по доверенности

Что делать, если собственник квартиры не может присутствовать при совершении сделки? Конечно, оформить доверенность. Она может быть одноразовой, специальной или генеральной.

При оформлении одноразовой доверенности возможности поверенного ограничены конкретными действиями, в данном случае — совершением купли-продажи. Специальная доверенность выдается на ограниченный срок и содержит перечень действий, которые может выполнить поверенный.

Наибольшими полномочиями располагает обладатель генеральной доверенности. Это человек, которому нужно доверять, как самому себе. Он совершает любые юридически значимые действия от лица доверителя.

Представителем по одноразовой доверенности может быть риелтор. Доверенность на совершение определенных действий заверяется у нотариуса.

При заключении договора с доверенным лицом покупателю рекомендуется убедиться, что Продавец жив, дееспособен. Лучший из вариантов — пообщаться с Продавцом по скайпу. Также следует изучить доверенность, обратить внимание на срок ее действия.

Особенности договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Форма собственности «коммунальная квартира» почти изжита, однако такую недвижимость все еще можно купить. Особенность квартиры — наличие нескольких собственников, за которыми закреплена определенная территория.

Договор купли-продажи в коммуналке должен иметь обязательное нотариальное удостоверение.

При продаже комнаты ее собственник обязан предложить совершение сделки другим жильцам, поскольку они имеют право преимущественной покупки. Ответ жильцов оформляется в письменном виде и содержит отказ или согласие совершить покупку. Если в течение одного месяца соседи не дали ответ, продавец может больше не ждать и заключать договор о продаже с третьим лицом. При этом важно сохранить доказательства обращения к совладельцам имущества. Без соблюдения данной процедуры договор может быть признан недействительным по требованию заинтересованного лица.

Один из вариантов «обойти» правило о праве преимущественной покупки — подарить часть недвижимости Покупателю, а затем продать остальную. При этом велик риск мошенничества со стороны Покупателя. Кроме того, родственники могут заявить о притворности договора дарения, и разбирательств в суде не избежать.

Особенности при наличии обременения

Нередко покупатель сталкивается с проблемой обременения на квартире. Жилье может быть в залоге, ипотеке или сдано в наем. Особенность договоров при подобных обстоятельствах — необходимость привлечения третьих лиц.

Если продается квартира в ипотеке, следует получить согласие банка на продажу.

Если квартира арендована, право на ее использование остается у нанимателей. При этом в ДКП следует указать, что до определенной даты в квартире будут проживать наниматели.

Вступление в силу ДКП — не основание для прекращения найма. Лица, проживающие в квартире, вправе ею пользоваться на тех же условиях, что и при прежнем собственнике.

Можно ли самим составить договор купли-продажи квартиры

Составить договор самостоятельно не составит труда. Другой вопрос — гарантирует ли он безопасность сделки, будет ли принят на регистрацию сотрудником Росреестра. Только практикующий юрист сможет учесть все «подводные камни» при формулировании пунктов соглашения.

Почему нужен юрист при составлении договора купли-продажи, становится понятным при изучении судебной практики по делам об их расторжении. Неясное изложение пунктов-требований может стать причиной серьезных проблем.

Например, если Покупатель не выплатит оговоренную сумму, а в документе указано «…при невыполнении обязательств по уплате стоимости квартиры расторгнуть договор», и при этом регистрация перехода права собственности уже произошла, продавец рискует остаться без квартиры. Важно, чтобы было указано: «… расторгнуть договор и вернуть имущество», причем конкретизировать, когда должен произойти возврат «… в течение 30 дней». О подобных нюансах знает только юрист.

Если договор составляется между близкими людьми, родственниками, и риск недобросовестности исключен, можно воспользоваться типовым договором, распечатать его в 3 (как минимум) экземплярах, подписать, при необходимости — заверить у нотариуса и отнести в Росреестр.

Чтобы не допустить ошибок при оформлении документа, лучше заранее заказать справку ЕГРН и выписать оттуда достоверные данные.

Вопросы юристу

  • Мною был потерян договор купли-продажи. Можно ли его восстановить?Да, получить дубликат можно. Проще всего обратиться ко второй стороне сделки и сделать копию. Кроме того, можно сделать запрос нотариусу, если имело место нотариальное заверение документа. Получить договор можно в Росреестре, если сделка совершалась позже 1998 г. Для этого делается запрос архивных данных и оплачивается госпошлина в размере 200 р.Подробнее: Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере
  • Если в договоре ошибка, будет ли он действителен?Если ошибка существенна, влечет неверное толкование основных положений, придется заменить договор. Более простой способ — составить дополнительное соглашение об изменении какого-либо пункта, его аннулировании или дополнении. Подписывать допсоглашение могут только Продавец и Покупатель или их законные представители. При этом им необходимо иметь при себе паспорт, а также документы, подтверждающие изменение обстоятельств. Впоследствии должным образом оформленное допсоглашение направляется в Росреестр с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРН. Стоимость изменений составит 350 руб.

Если гражданин не знает нормативно-правовых актов, регулирующих заключение договора купли-продажи, не сталкивался с оформлением отчуждения недвижимости, необходимо обратиться к специалисту из области юриспруденции. Какие пункты обязательны в договоре при продаже квартиры? Нужна ли госрегистрация соглашения? Когда происходит передача прав собственности? При каких условиях можно самостоятельно заключить договор? Юристы сайта ros-nasledstvo.ru знают ответы на эти и другие вопросы. Обращайтесь за бесплатной консультацией. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

  • С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

  • С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.
Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

  • Основные документы:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.
Как выглядит согласие супруга (пример):

Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

  • Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.
Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).
Образец договора купли-продажи квартиры:



Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.
Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

  • С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.
Список расходов:
— Государственная пошлина – 2000 рублей.
— Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
— Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).
— Справка из Росреестра – 200 рублей.
— Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.
Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
    — Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
    — Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
    — Проектную декларацию.
    — Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:


Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.
Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.
Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Просмотров 250

Совершение любой юридически значимой сделки подразумевает заключение договора. И в случае продажи недвижимости его содержание и форма имеют свои ключевые особенности. Знать их обязательно, поскольку упущение даже незначительной, на первый взгляд, детали способно стать причиной возникновения неблагоприятных последствий.

ДКП (договор купли-продажи) представляет собой соглашение о возмездном отчуждении права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю (ст. 549 ГК РФ).

Заключенный по всем правилам договор также является документальным подтверждение совершения сделки и основанием для исполнения комплекса мероприятий по переоформлению купленной квартиры.

Документ, как и сделка, может быть двухсторонним и многосторонним, в зависимости от количества действующих лиц (по закону допускается заключение соглашения одновременно между несколькими продавцами и/или покупателями). И признается действительным только при наличии подписей всех сторон либо их уполномоченных представителей.

Сущность, правила и порядок заключения ДКП регулируется гл. 27–28 Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей пар. 7 гл. 30 второй части законодательного акта.

Единой, утвержденной законодательством формы для составления ДКП квартиры нет. Как и строгих указаний относительно содержания документа.

Однако сторонам сделки стоит иметь в виду, что утвержденные в нем пункты не должны противоречить действующему законодательству (нарушать интересы и права собственников и других правообладателей объекта недвижимости), и, вместе с этим, достаточно полно отражать сущность и предмет соглашения.

Достичь этого помогут приведенные ниже рекомендации.

Форма

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменном виде, в формате единого документа.

При его изложении допустимо использовать ПК и любую другую пишущую технику (после необходимо распечатать) либо писать текст вручную. Главное, чтобы написанное было разборчивым и читаемым, не содержало ошибок и исправлений.

В некоторых ситуациях договор проходит нотариальное удостоверение. По закону это необходимо тогда, когда квартира продается по частям (несколько продавцов или покупателей) либо объектом сделки является только одна ее доля.

В остальных случаях стороны по обоюдному согласию вправе прибегнуть к услугам нотариуса, если хотят обеспечить сделке дополнительные гарантии.

Как уже отмечалось выше, перечень пунктов ДКП утверждается сторонами. В документе может быть указано все, что они посчитают нужным и важным для себя. А стандартный договор выглядит так:

  1. Место и время совершения сделки (достаточно отметить город и дату подписания акта).
  2. ФИО, адрес проживания и реквизиты удостоверения личности всех фигурантов сделки (продавца, покупателя, их доверенных лиц).
  3. Местонахождение жилплощади, ее квадратура, количество комнат.
  4. Указание на право собственности продавца в отношении объекта сделки, тип подтверждающего документа, его реквизиты, место выдачи и т. п.
  5. Стоимость квартиры, определенная по соглашению сторон.
  6. Способ и порядок передачи денег (за наличный расчет, безналичный, через посредника).
  7. Момент исполнения обязательства (срок, в который продавец должен будет полностью освободить жилплощадь и сдать ее покупателю).
  8. Наличие/отсутствие обременений жилья, законных прав не нее со стороны третьих лиц.
  9. Порядок несения расходов по оформлению документа.
  10. Ответственность сторон за нарушение условий договора (неуплата суммы договора в срок либо отказ в своевременном освобождении жилплощади продавцом, а также неисполнение прочих значимых для сторон пунктов может повлечь за собой последствия, прописанные в договоре).
  11. Перечень приложений к договору (здесь должны быть указаны документы, которые прежний собственник недвижимости передает покупателю, бумаги, подтверждающие полномочия фигурантов сделки и пр.).
  12. Количество экземпляров договора.
  13. Место для проставления подписей сторон.

Договор также может включать в себя:

  • Положения акта приема-передачи квартиры (подписание документа необходимо для подтверждения сдачи объекта приобретателю и отсутствия претензий к его состоянию со стороны последнего). Данная часть договора отображает согласие покупателя принять жилплощадь в таком виде, в котором его передает продавец, поэтому рекомендуется привести здесь основные характеристики объекта, в том числе и его недостатки (во избежание недоразумений и споров в дальнейшем).
  • Расписку о получении денег. Актуально при наличном расчете «из рук в руки», когда передача средств осуществляется на этапе подписания договора, а не после регистрации. В документе необходимо указать размер сумму, полученной продавцом, а также является она полной либо это просто был только задаток.

Все моменты, не оговоренные сторонами и не прописанные в договоре, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданским и Жилищным кодексом РФ).

Приложения к договору

Для подтверждения правомочий сторон и изложенных в договоре обстоятельств участникам сделки должны быть предъявлены следующие документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Доверенность на представителей.
  3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц (от лица которых совершается сделка).
  4. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей, постановление суда и органа опеки и попечительства — для опекунов, попечителей).
  5. Справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности продавца на продаваемую квартиру, наличии/отсутствии обременений и залога.
  6. Кадастровый паспорт жилого помещения.
  7. Выписка из базы данных ресурсопоставляющих организаций об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  8. Справка о проживающих в квартире лицах.

Если положения акта приема-передачи жилплощади и расписка о получении денег были составлены в виде отдельных документов, их также следует взять с собой на заключение ДКП.

С указанных бумаг следует снять копии и приложить к каждому экземпляру договора.

Можно ли самим составить договор купли-продажи

ДКП по умолчанию составляется в простой письменной форме, т. е. без привлечения третьих лиц, нотариуса и посредников.

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право. По сути, продавец и покупатель вправе без какого-либо постороннего вмешательства договориться о купле-продаже недвижимости, изложив достигнутое соглашение на бумаге и скрепив его личными подписями (это все, что необходимо знать о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры).

Однако при составлении документа, во избежание ошибок и неточностей, рекомендуется обратиться к помощи юристов, которые составят проект договора, соответствующий действующему законодательству и максимально учитывающий интересы сторон.

Купля-продажа предусматривает участие как минимум двух сторон, и при составлении договора должно учитываться мнение каждой из них. Это — неотъемлемое условие действительности сделки. А потому при разработке плана и содержимого документа участвует как продавец, так и покупатель.

Однако непосредственную ответственность за процесс, по обоюдному согласию, может взять на себя кто-то один. Также распространенным вариантом является передача полномочий по составлению договора третьему лицу, более сведущему в данном вопросе (например, юристу).

Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо

Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.

Покупатель

Продавец

Несовершеннолетний (ребенок 14 лет)

Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном.

Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун).

Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет)

В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя).

Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление.

Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки)

Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру.

Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Ограничения на составление и подписание договора купли-продажи не распространяются на эмансипированных несовершеннолетних детей, которые могут быть признанными таковыми по достижении 16 лет, если:

  • работают по трудовому договору или контракту;
  • занимаются предпринимательской деятельностью и зарегистрированы как ИП.

Полный объем правомочий открывается несовершеннолетним с согласия обоих родителей (усыновителей, опекунов) и органа опеки и попечительства. Если законные представители ребенка давать свое разрешение не хотят, он может добиться необходимого статуса через суд.

Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

При необходимости или желании удостоверить ДКП нотариально стороны могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его территориального расположения.

Для этого им нужно в полном составе, до заключения сделки, явиться в нотариальную контору, удостоверить свою личность и правомочия на совершение сделки посредством предъявления перечисленных выше документов (см. раздел «Приложения к договору»), после чего, в присутствии нотариуса, подписать договор.

Нотариус, в свою очередь, подтверждает дееспособность обратившихся лиц, проверяет полученные от них документы и совершает действия по удостоверению договора:

  • подписывает каждый экземпляр ДКП;
  • проставляет печать;
  • вносит данные о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Нотариус, как квалифицированный юрист, также вправе осуществлять содействие по составлению договора купли-продажи. За это он берет плату согласно установленному в данном регионе тарифу (подробности можно узнать на официальных порталах нотариальной палаты субъекта РФ).

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Законодательные положения о необходимости государственной регистрации ДКП уже не актуальны. Вместо этого оформлению подлежит переход права собственности на купленный объект недвижимости (ст. 551 ГК РФ).

Сделать это нужно уже после заключения договора, в присутствии обеих сторон сделки. А ответственность за процедуру возьмет на себя орган госрегистрации (Росреестр) по месту расположения объекта недвижимости.

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

Современная процедура оформления ДКП между физическими лицами не предусматривает присвоения документу номера.

Восстановить утраченный или поврежденный договор можно через нотариуса. Для этого достаточно предъявить ему удостоверение личности и сообщить другие недостающие сведения. Но это возможно только, если документ ранее был удостоверен нотариально.

Также о переходе права собственности и основаниях этому можно узнать в Росреестре, запросив развернутую выписку из ЕГРН.

С какого момента договор считается заключенным

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор признается официально заключенным с момента, когда:

  1. Лицо, предложившее совершение сделки, получило согласие на нее от другой стороны (применительно к ДКП недвижимости это означает — обоюдное подписание документа).
  2. Продавец передал объект покупателю — сдал ключи, снял регистрацию по месту жительства, свою и членов своей семьи (официально — после подписания передаточного акта).

Право собственности на приобретенную жилплощадь возникает у покупателя уже после его государственной регистрации (см. ст. 223 ГК РФ).

Срок действия

Период действия, на который заключается договор, не ограничен, так как в число временных сделка купли-продажи не входит.

После подписания ДКП производится государственная регистрация перехода права собственности на жилье, и прекратиться оно может только в случае отчуждения недвижимости по новому договору (купли-продажи, дарения) либо после смерти собственника.

Расходы на оформление

Если стороны составляют договор самостоятельно, их расходы будут заключаться только в оплате госпошлины за госрегистрацию жилплощади — 2 000 рублей.

При нотариальном удостоверении взимается государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ: 0,5 % от стоимости договора, но не более 20 000 рублей.

Также нотариусы выставляют счет за предоставление услуг правового и технического характера: 6 000 рублей, если ДКП подлежит обязательному удостоверению, и 8 000 рублей, если нотариус был привлечен по желанию сторон (указанные расценки актуальны для г. Москвы).

Существенные, обязательные условия договора

Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.

Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:

  • покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
  • продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
  • объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
  • каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.

Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.

Сколько должно быть экземпляров

При составлении ДКП важно учитывать, что в результате оформления у всех непосредственных участников сделки должно остаться по 1 экземпляру.

Дополнительно также может потребоваться еще один образец для нотариуса.

На что обратить внимание продавцу и покупателю, нюансы

Сторонам договора купли-продажи квартиры перед заключением сделки важно учесть следующие моменты:

  1. Утверждение о том, что нельзя принудительно снять с регистрации по месту жительства несовершеннолетних детей и других прописанных в квартире родственников — неверно. По закону все члены семьи прежнего владельца утрачивают право пользования жилплощадью вместе с ним (ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Подробнее: Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником
  2. Находящиеся под опекой члены семьи прежнего собственника при особых обстоятельствах сохраняют право пользования квартирой, и перед ее продажей владельцу необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства.
  3. Договор может быть признан недействительным при выявлении нарушений в ходе заключения сделки (недееспособность или временная неадекватность сторон, давление, шантаж на кого-либо из участников и пр.).

Именно риск возникновения обстоятельств из 3 пункта заставляет продавца и покупателя обращаться к нотариусу, поскольку он обладает достаточными полномочиями и значимостью для того, чтобы отсечь лишние сомнения касательно действительности договора.

Как составляется договор купли-продажи квартиры? На первый взгляд все просто: достаточно строго придерживаться плана, правил подписания и удачный исход сделки гарантирован. Но на деле это совсем не так.

Во-первых: интересы каждого продавца и покупателя могут кардинально отличаться, не говоря уже об индивидуальных особенностях сделки.

Во-вторых: никто не застрахован от ошибок, а недостаточно «подкованные» граждане — особенно, а ведь даже банальная невнимательность может обернуться для них плачевными последствиями.

Выше описан далеко не весь список причин обратится за помощью к нашим юристам. А дополнительным бонусом станет удобство (для получения консультации вам практически не придется отрываться от текущих дел) и экономичность (задать интересующий вопрос вы можете совершенно бесплатно).

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту>Типовой договор купли-продажи квартиры

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город Москва. Первое января две тысячи одиннадцатого года.

Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 01.01.1900 года рождения, место рождения: г. Москва, пол мужской, паспорт 00 11 123456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированный по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны, и

гражданка РФ ПЕТРОВА МАРИЯ ИВАНОВНА, 01.01.1900 года рождения, г. Москва, пол женский, паспорт 00 11 123456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированная по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ продаёт, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира.

2. Указанная квартира состоит из одной жилой комнаты, имеет общую площадь 32,6 (тридцать две целых и шесть десятых) кв. м.

3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от 01.01.2000г., зарегистрированного 10.01.2000г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за № 000/111/2000-222, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 77 АА 123456, выданным 10.01.2000г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2000г. сделана запись регистрации № 000/111/2000-333.

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

5. Квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что указанная квартира правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

6. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован.

7. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 (трёх) дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро — и иным оборудованием и не обременённую задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (Бремя содержания имущества), 211 (Риск случайной гибели имущества), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности), 288 (Собственность на жилое помещение), 289 (Квартира как объект права собственности), 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 401 (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), 434 (Форма договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 451 (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (Порядок изменения и расторжения договора), 453 (Последствия изменения и расторжения договора), 454 (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (Передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (Последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (Ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 554 (Цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (Порядок передачи недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст. ст. 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование, и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (Собственность каждого из супругов), 37 (Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 (Назначение жилого помещения и пределы его использования) ЖК РФ сторонам известно.

15. Расходы по заключению настоящего договора несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

16. Настоящий договор составлен и подписан в трёх экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

17. В соответствии со ст. 131, 551, 558 ГК РФ настоящий договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Как оформить куплю-продажу квартиры в 2020 году

Совершая операции, касающиеся недвижимости, актуально, как оформить куплю-продажу квартиры. Чтобы организовать всё максимально корректно, многим нужен подробный пошаговый указатель. С мотивами выгодной реализации квартиры в 2020 году в Москве или ином городе, ознакомьтесь, как выглядит пошаговая инструкция и покупка-продажа квартиры в 2020 году.

Оформление купли-продажи квартиры

Прежде чем определить, как оформляется сделка купли-продажи квартиры, разберём, что представляет подобный договор. Оформление сделки купли-продажи – соглашение, по которому продавец и покупатель производят обмен, когда квартира меняется на определённую сумму средств. Все совершенные операции продаваемой недвижимости характеризует чёткая последовательность.

Соглашение вступает в силу сразу после подписания документации сторонами. Однако, если собственник квартиры больше ни в чём не участвует, для оформляющего на этом всё не заканчивается. Рассмотрим, что необходимо сделать, чтобы процедура прошла успешно.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область +7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Самостоятельно

Самостоятельный образ проведения сделки купли-продажи квартиры имеет ряд преимуществ. Подобным образом можно легко контролировать такой процесс, а также существенно сберечь средства на услугах нотариуса либо прочего посредника. Вместе с тем, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, требуется иметь некоторые знание в этой сфере, придётся подробно вникнуть в нормативы, что может существенно затянуть данную процедуру.

Помочь оформить куплю-продажу квартиры вправе нотариус. Тогда он будет нести юридическую ответственность за заключение сделки и сможет рассказать все подводные камни процедуры. Однако, за его услуги придётся заплатить солидную сумму.

В агентстве

Соглашение купли-продажа квартиры 2020 года возможно организовать при участии агента. Риелтор поможет не только оформить документальную составляющую сделки, но и может найти контрагента, а также проконсультировать по всем вопросам, касающимся реализации недвижимости.

Определяя, как происходит сделка купли-продажи квартиры, следует оговорить, что отчуждаться может, как всё помещение, так и его доля. Та и другая сделка имеют свои отличия. Рассмотрим особенности, как происходит проведение каждой из них.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа осуществляется в письменном виде. К договору ещё прикладывается акт приёма-передачи. Перед составлением основного документа часто подписывается предварительное соглашение, а также бумага, свидетельствующая о даче задатка.

Купля-продажа доли в квартире

Правила отчуждения доли помещения гласят, что если подобная часть продаётся в долевой собственности, то обязательно нотариальное удостоверение сделки. Если же помещение пребывает в единоличной или общей собственности, подойдёт и простая форма соглашения. Исключением послужит выделение доли супругу из единоличной собственности.

Проходить процесс будет с учётом следующих особенностей:

  • владелец должен предоставить документацию на объект;
  • потребуется оформить отдельный счёт по оплате коммунальных услуг;
  • прежде чем продать свою долю постороннему лицу, необходимо предложить купить её остальным гражданам, владеющим оставшимися долями;
  • предупреждение о продаже доли оформляется в письменном виде.

Купля-продажа между родственниками

Соглашения между родственниками оформляются аналогично тем, что и составляются между чужими людьми. Обычно такие сделки являются фиктивными, поскольку никакие средства друг другу родственники не дают.

Часто к подобному методу прибегают как к альтернативе составления завещания.

Сроки

Совершение того или иного действия всегда влечёт за собой вопрос, как быстро оформится процедура. Длительность составления соглашения будет зависеть от способа, выбранного для его заключения (самостоятельно или с привлечением 3-х лиц). А вот срок регистрации займёт до 18 суток.

Требования к содержанию договора

Во вводной части документа прописываются данные сторон, если это юрлица, помимо наименования, указывается также организационно-правовая форма. Далее, обязательным элементом в самом тексте считается предмет договора. Тут подробно говорится об объекте: его тип, вид собственности, адрес, площадь и т.д.

Ещё одним обязательным условием является цена. Прописывается она в рублях или рублёвом эквиваленте определённой суммы в валюте. Иногда в документации прописывают также обязательство тех или иных граждан сняться с учёта. В тексте также говорится о лицах, проживающих в помещении, за которыми сохраняются права пользования квадратными метрами. Если у покупателя есть какие-либо ограничения в использовании имущества, это также обязательно прописывается в договоре.

Помимо вышеизложенных моментов, без которых бумага признаётся недействительной, в соглашении могут быть и дополнительные условия, варьирующиеся от конкретных обстоятельств. К ним относят:

  • как и когда будут производиться расчёты;
  • описание состояния помещения;
  • когда фактически произойдёт передача имущества;
  • отсутствие обременений на объекте;
  • порядок несения ответственности в случае нарушения положений соглашения;
  • форс-мажор и др.

Необходимая документация

Определяя, что нужно для сделки купли-продажи квартиры, этапы которой предусматривают регистрацию передачи права собственности в базе Росреестра, документы для МФЦ потребуются от сторон разные.

Бумаги для продавца

Интересуясь, как правильно оформить сделку, главный документ от продавца – это бумага, подтверждающая правомочия на имущество. А также необходимы:

  • технический или кадастровый план помещения;
  • если владелец объекта либо один из них несовершеннолетний, придётся взять разрешение от органов опеки;
  • бумага, удостоверяющая личность (при необходимости доверенность);
  • если операцию проводит один из супругов – согласие второго;
  • справка об отсутствии долгов;
  • выписка из домовой книги.

Документация для покупателя

Покупателю для регистрации ДКП также потребуется взять:

  • паспорт (для малолетних свидетельство о рождении);
  • заявление;
  • свидетельство о заключении брака и согласие супруга (если сделку заключает один из них);
  • квитанцию об уплате госпошлины (стороны самостоятельно договариваются, кто будет её платить).

Договор следует принести в 3-х экземплярах: по 1-му для каждой стороны, и один остаётся у регистрирующего органа.

Куда обращаться

Материалы по купле-продаже квартиры несут в одну из следующих инстанций:

  • Регистрационная палата;
  • МФЦ.

Действия перед заключением сделки

Прежде, как проходит сделка купли-продажи, требуется к ней серьёзно подготовиться и проверить все составляющие.

Проверка собственников квартиры и продавца

Существующие этапы сделки предполагают изначально проверить реализатора имущества. Необходимо определить, кто является собственником помещения, и он ли его продаёт. Особое внимание следует обратить на случаи продажи квартиры по доверенности. Это наиболее распространённый способ для мошенников. Важно убедиться, в том что документ подлинный, а хозяин квадратных метров в курсе о планируемой сделке.

Подлинность документов

Когда заключается договор, от контрагента нужно требовать только оригиналы любых материалов или их нотариально удостоверенные копии.

Сегодня подделать можно всё, даже копию паспорта либо ту же доверенность, потому важно внимательно изучить всю документацию.

Наличие обременения квартиры

Перед покупкой недвижимости важно удостовериться, что на ней нет никаких обременений: она не числится в залоге, кредите либо на неё нет прав у третьих лиц.

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Порядок продажи и покупки квартиры предполагает определённую последовательность действий. После перепроверки контрагента и всей документации можно перейти непосредственно к заключению самого соглашения.

Заключение договора

Процедура оформления соглашения на реализацию жилья подразумевает подписание, как правило, стандартного документа. Процесс, как проходит заключение сделки, стороны регулируют самостоятельно, потому сами вправе выбирать, каким образом его составить, что прописать и куда отнести на регистрацию.

Передача квартиры

Проведения сделки купли-продажи помещения сопровождается его передачей. Она может проходить в тот же день, что и подписан документ, в самом соглашении может прописываться дата, когда квартира передастся ответственными лицами. По факту такой процедуры составляется акт приёма-передачи.

Передача денег

Зачастую, при купле-продаже недвижимости продавцы зачастую требуют залог. Его передача оформляется распиской. Как будет передана оставшаяся сумма, стороны решают между собой. Для совершения подобных действий многим удобно воспользоваться таким вариантом, как заняться помещением денег в ячейку. Это обеспечит конфиденциальность сторон, а также послужит гарантией того, что реализатор сможет получить свои деньги только после выполнения всех обязательств, предусмотренных соглашением.

Ещё один надёжный способ – банковский перевод. Но также если лицо пользуется услугами риелторов, организовать передачу средств можно через агентство. Оно выступит своего рода посредником, который сможет проследить за тем, чтобы обе стороны выполнили все свои обязательства и только после этого был произведён расчёт.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Несмотря на всю подписанную документацию, окончательно право собственности на объект будет у новоиспечённого владельца только после регистрации сделки купли-продажи квартиры. Куда обратиться и где можно оформить право собственности ранее уже упоминалось, это органы юстиции, подобные услуги предоставляют и МФЦ.

Документы

Чтобы зарегистрировать квадратные метры и получить справку, которая подтвердит этот факт, потребуются такие материалы:

  • паспорта всех участников операции;
  • доверенность (при необходимости);
  • разрешение органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний);
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающая документация;
  • заявление;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В каких случаях может быть отказано

Квартира регистрируется, если поданы все необходимые документы. Отказать в этом могут если:

  • несоответствие заявление установленному формату;
  • в материалах отображены неверные данные, есть подчистки, исправления и т.д.;
  • бумаги поданы лицом, у которого нет на то права или доверенности;
  • не уплачена госпошлина;
  • не подписано заявление;
  • выявлены противоречия заявленных и ранее зарегистрированных прав;
  • существует судебное разбирательство, касающееся заявленного объекта;
  • на недвижимости арест или запрет совершать какие-либо юридически значимые с ней действия;
  • при реализации доли имущества нет отказа других его владельцев от приоритетной покупки.

Нюансы

Когда будет заключаться сделка, рекомендуем не упускать из виду нижеперечисленные моменты:

  • не давать слишком большой задаток и не забывать, что при этом должна оформляться расписка;
  • не соглашаться, чтобы продавец в документации специально занижал стоимость покупки, иначе в дальнейшем с него можно будет взыскать только эту сумму;
  • важно проверить все бумаги, даже если покупка будет осуществляться от застройщика;
  • изначально лучше всего составить предварительное соглашение.

При незнании всех нюансов зачастую есть смысл обратиться за помощью к специалистам. Правильный договор – гарантия возможности обратиться с ним за защитой своих прав в судебном порядке.

Возможные риски при покупке квартиры

С рисками, которые могут возникнуть из-за приобретения недвижимости, ознакомьтесь в ниже представленном видеоматериале.

На что стоит обратить внимание

Когда будет совершаться сделка, следует быть особенно внимательными. Важно понимать, что одно некорректное действие может привести к потере больших денег, а также к лишению человека жилплощади. Совершить ошибку здесь очень легко, а исправить её бывает порой невозможно. С особой тщательностью проверяйте все предоставленные бумаги, самого контрагента, а при возможности воспользуйтесь услугами юриста.

Законодательство не стоит на месте, в нормативы постоянно вносятся коррективы. Чтобы правильно провести сделку купли-продажи, следует учитывать следующие нововведения:

  • реализация доли в обязательном порядке регистрируется у нотариуса;
  • аналогичное правило действует при разделе имущества, нотариальному удостоверению подлежит вся документация;
  • если на проданную квартиру выявлено право собственности менее 5-ти лет, сделка облагается 13-ти процентным налогом (исключением послужит наследование имущества, его рента и приватизация).

Плюсы

Из рассматриваемой манипуляции с недвижимостью можно выделить следующие положительные моменты:

  • соглашение можно составить между любыми людьми, в том числе и между родственниками;
  • в бумаге разрешается указывать любые дополнительные условия, которые помогут детальнее урегулировать процесс исполнения договора
  • оспорить грамотно составленный документ будет непросто.

Минусы

Как и везде, здесь можно выделить свои недостатки:

  • трудоёмкость процедуры, которая требует много времени и знаний;
  • есть вероятность попасть на мошенников;
  • возможны дополнительные расходы на услуги риелторов, нотариусов и т.д.

Полезное видео

Можно ли продать квартиру без посещения нотариальной конторы, а также как будет происходить купля-продажа квартиры без нотариуса, смотрите в представленном ниже видео.

Покупка недвижимости – трудоёмкий и серьёзный процесс, требующий от сторон особого внимания. Проводиться он должен по всем правилам, установленным нормативами путём подписания соответствующего соглашения. Однако, если всё сделать грамотно, реализовать либо приобрести новый объект будет не так уж и трудно. Важно помнить, что права на него в полном объёме возникнут только после внесения таких ведомостей в ЕГРН.

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

13 273 просмотров

К вторичной недвижимости относится недвижимость, которой уже владел один или несколько собственников. Приобретение такой квартиры сопряжено с определенными рисками: Покупатель может связаться или с мошенником, или просто с неблагонадежным Продавцом. Чтобы этого не произошло, необходимо следовать специальной пошаговой инструкции для покупки жилья на вторичном рынке.

Способы и варианты покупки квартиры на вторичном рынке

Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.

Покупка квартиры напрямую у собственника

Этот вариант встречается чаще других, т.к. требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.

Покупка квартиры в ипотеку

Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк. Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи. Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты. Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.

Главный недостаток ипотеки – большие переплаты (от 35% до 300% от стоимости жилья). Окончательный размер переплаты зависит от сроков погашения кредита. Чем дольше Заемщик отдает деньги, тем больше он теряет. Дополнительно оплачиваются комиссии банка и обязательное страхование квартиры.

Покупка квартиры на материнский семейный капитал (МСК)

На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок. Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети. По состоянию на 2020 год размер МСК составляет 466 617 рублей.

Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат. Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию. Так что приобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.

Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.

Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости. Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.

После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки. Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.

За счет средств МСК нельзя купить квартиру у близкого родственника. Речь идет про супругов, родителей и детей, бабушек и внуков, дедушек и внуков, братьев и сестер. Этот запрет вытекает из п. 3 ст. 37 ГК РФ, а его нарушение может быть рассмотрено как желание обналичить маткапитал и квалифицировано по статье «Мошенничество». Т.е. мать семейства не сможет купить квартиру у своей мамы (бабушки детей, их близкого родственника), зато сможет купить квартиру у своей тети. Подробнее: Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий. Речь идет про следующий алгоритм:

  1. Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
  2. Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
  3. Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
  4. Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
  5. Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
  6. Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
  7. Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.
  8. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).

Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Сначала Покупателю нужно найти квартиру, устраивающую его по всем параметрам. Для этого необходимо либо изучить сайты по продаже недвижимости, либо обратиться к опытному риэлтору. За свои услуги специалист потребует комиссию, обычно равняющуюся от 2% до 8% от суммы сделки. Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию. Свидетельство можно запросить, а репутацию – проверить на Интернет-сайтах для написания отзывов.

Даже если в сделке участвуют третьи лица (риэлтор, Доверенный представитель Продавца и т.д.), Покупателю нужно настаивать на личной встрече с собственником. Именно у него необходимо напрямую уточнять все детали. Чтобы максимально снизить риск работы с мошенниками, Покупателю рекомендуется взять копию паспорта Продавца а, при необходимости, и копии паспортов других участников сделки. Подлинность идентифицирующих документов можно проверить на официальном сайте МВД РФ.

На этапе осмотра жилого помещения у Продавца нужно запросить технический паспорт на квартиру. Планировка по документу и фактическая планировка внимательно сверяются. Если Покупатель заметит где-то расхождения, ему понадобится уточнить у Продавца, была ли перепланировка официально узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Впоследствии Продавец должен будет предоставить справку из БТИ, которая подтвердит допустимость такой перепланировки. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может обернуться для Покупателя проблемами, т.к. его обяжут возвратить жилье к первоначальному виду и уплатить штраф.

Также внимание уделяется техническому и санитарному состоянию квартиры. Покупателю нужно проверить:

  • насколько ровными являются полы, стены и потолки;
  • нет ли на них плесени, трещин, сколов;
  • хорошо ли открываются и закрываются двери, окна;
  • есть ли в квартире системы коммуникаций (газопровод, водопровод, электричество, отопление), и как хорошо они работают;
  • как хорошо работают сантехнические приборы.

Если в квартире имеются какие-либо недочеты, далеко не каждый Продавец поспешит честно о них рассказать. Так что Покупателю понадобится самому рассматривать каждый угол и расспрашивать Продавца о любой мелочи.

В ходе осмотра Продавцу нужно задать уточняющие вопросы по поводу объекта отчуждения, а именно:

Вопрос

Разъяснение

Кто числится действующим собственником квартиры по документам?

Если владельцев несколько, это может указывать либо на долевой принцип владения недвижимостью, либо на совместный принцип владения недвижимостью (для супругов). В идеале Продавец должен быть единственным собственником, – тогда он не будет связан правоотношениями с другими хозяевами, и ему не понадобится тратить время на сбор дополнительной документации.

Как и когда Продавец получил право собственности на квартиру?

Важно, чтобы право собственности возникло у Продавца как минимум 3-5 лет назад. Если Продавец начал владеть квартирой совсем недавно, или если вокруг нее только-только утихли судебные тяжбы, это повод задуматься.

Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица?

Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи. Если же в квартире есть временно выписанные лица (служащие в армии, отбывающие наказание в тюрьме), то Покупателю рекомендуется отказаться от сделки. Такие граждане смогут продолжить пользоваться квартирой на законном основании даже после того, как она окажется продана.

Не наложены ли на квартиру аресты, ограничения, обременения?

Позже слова Продавца подтвердятся информацией из выписки ЕГРН.

Если квартира перешла к Продавцу в качестве наследства, то сделка считается рисковой, т.к. свои права на недвижимость в любой момент времени могут заявить другие наследники. Потенциально опасна покупка квартир, которые были приватизированы или куплены на материнский капитал. Такие сделки должны были проводиться с обязательным учетом имущественных интересов несовершеннолетних детей.

Иногда родители по незнанию или по прямому умыслу ущемляют права своих отпрысков, – например, выписывают их прямо перед приватизацией или не выделяют им доли в квартирах, которые были куплены на маткапитал. Впоследствии любые сделки с такими жилыми помещениями могут быть признаны недействительными, если о факте нарушения прав детей узнают ООП или Прокуратура. Покупатель рискует лишиться жилья.

Если осмотр квартиры устраивает Покупателя, стороны переходят к обсуждению основных условий сделки. Участники договариваются об окончательной стоимости объекта недвижимости. Обычно Продавцы выставляют цены на 20-30% больше тех сумм, которые они действительно хотят и рассчитывают получить. Так что Покупатели вполне могут торговаться. Торги особенно уместны, если имеются следующие факторы (напрямую влияющие на понижение цены):

  1. Угловое расположение квартиры.
  2. Отсутствие балкона или лоджии.
  3. Необходимость ремонта или замены какой-либо составляющей.
  4. Неблагоустроенный район (отсутствие вокруг школ, детских садов, больниц, удаленность от транспортных развязок, окраинное расположение и пр.).
  5. Квартира уже находится под обременением в виде ипотеки (т.е. когда-то Продавец приобрел эту недвижимость в кредит, а сейчас – продает ее с согласования и разрешения банка).
  6. В квартире числятся собственниками или жильцами Опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане). Наличие таких лиц всегда обязывает Продавца обращаться в Органы опеки и попечительства, а, значит, выливается для Покупателя в длительное ожидание. Такие квартиры не особенно востребованы на рынке недвижимости, так что Покупатель может запросить у Продавца скидку.

При обсуждении цены важно придерживаться принципов разумности и объективности. Если стоимость квартиры окажется слишком занижена, налоговые службы рассмотрят это как налоговое преступление. При определении стоимости нужно учитывать:

  1. Справку из БТИ о текущей стоимости квартиры.
  2. Цены и тренды, которые существуют на рынке недвижимости для квартир с аналогичными параметрами. По желанию стороны могут обратиться к помощи независимого оценщика.

Если сделка проводится с участием банковской организации, то цену квартиры определяет именно независимый оценщик. Для банка важно оценить все риски, не продешевить и провести куплю-продажу по стоимости, максимально приближенной к рыночной. За услуги независимого оценщика понадобится заплатить от 5000 до 40 000 рублей (в зависимости от площади квартиры и ее местонахождения). Стороны самостоятельно выбирают и прописывают в основном договоре купли-продажи, кто будет покрывать эту статью расходов (либо Покупатель, либо Продавец, либо оба вместе).

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.). Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено.

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

  • паспорт Продавца;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
  • технический паспорт из БТИ;
  • при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
  • если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
  • если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
  • если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

  • стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
  • справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
  • копию своей трудовой книжки;
  • подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
  • отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
  • копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.

Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.

В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.


Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Составление основного договора купли-продажи квартиры

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

  1. В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
  2. Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности. Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е. фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

  • место и дата заключения соглашения;
  • персональные реквизиты сторон сделки;
  • адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
  • стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок проведения расчетов;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок несения расходов;
  • порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
  • ответственность сторон в случае срыва сделки;
  • дата вступления настоящего договора в законную силу;
  • подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата. Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

  1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
  2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
  3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

В тексте договора следует зафиксировать, что Продавец получит всю сумму только после перерегистрации права собственности в Росреестре. Так Продавец едва ли сможет обмануть Покупателя и исчезнуть с деньгами раньше положенного срока.

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ. Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными.

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя. Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

Образец договора купли-продажи квартиры

В качестве образца обычного (стандартного) договора купли-продажи квартиры может использоваться нижеприведенный документ.


Скачать образец договора купли-продажи квартиры

А вот в качестве образца договора купли-продажи квартиры в ипотеку рекомендуется использовать следующее соглашение.



Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Завершающий этап: регистрация договора в Росреестре, взаиморасчеты, налоговый вычет

В конце Покупателю потребуется обратиться в Росреестр с основным договором купли-продажи и остальными документами, которыми сопровождалась сделка. Здесь заявитель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Обычный договор купли-продажи квартиры регистрируется в течение 7 дней, а договор купли-продажи квартиры в ипотеку – в течение 5 дней. Если договор заверял нотариус, то на регистрацию и вовсе уходит 3 дня.

Обычно взаиморасчеты осуществляются на самом последнем этапе (однако отталкиваться нужно все же от положений ранее заключенного договора). Расчет может быть наличным или безналичным. Если стороны договаривались об уплате «налички», следует:

  • составить Расписку о передаче и получении денег (как в случае с авансом/задатком);
  • Покупателю – взять на встречу с Продавцом своего свидетеля.

При безналичном расчете не рекомендуется просто переводить деньги 2-ой стороне. Лучше воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом. Это позволит Покупателю заранее положить деньги в специальное хранилище и «заморозить» их. Продавец получит доступ к средствам сразу после того, как выполнит все договоренности и передаст ключи новому собственнику.

По завершении сделки Покупатель может частично компенсировать свои расходы, получив имущественный налоговый вычет. Для этого понадобится обратиться в местную налоговую инспекцию. На налоговый вычет могут претендовать только официально трудоустроенные граждане, с каждой зарплаты которых в государственный бюджет страны регулярно отчисляется НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет удастся получить в следующих случаях:

  1. Покупатель купил квартиру напрямую у собственника.
  2. Покупатель купил квартиру в ипотеку (здесь полагается даже 2 вычета – это компенсация расходов на покупку квартиры и компенсация по ипотечным процентам).

И, наоборот, имущественный налоговый вычет не полагается в следующих случаях:

  1. Покупатель купил квартиру у своего близкого родственника (родителя, супруга, ребенка, брата или сестры).
  2. Покупатель купил квартиру у своего работодателя.
  3. Покупатель использовал для покупки квартиры государственные субсидии (например, материнский капитал).

Советы, нюансы, особенности: что нужно знать Покупателю

Существуют и другие положения, о которых Покупателю всегда следует знать и помнить. Речь идет про следующие пункты:

  1. Квартира обязательно должна быть приватизирована в прошлом.
  2. Квартира не должна находиться в аварийном или ветхом доме. Получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении можно в администрации по месторасположению приобретаемой недвижимости.
  3. Покупать вторичное жилье выгоднее всего весной и осенью. Зимой рынок находится в упадке из-за праздников, а летом – из-за отпусков.
  4. При проверке юридической чистоты квартиры Покупателю следует надеяться только на себя, ведь основные риски несет именно он (а не банк, страховая компания, регистрирующий орган и пр.).
  5. Посещать квартиру для осмотра рекомендуется в светлое время суток. При осмотре жилья и/или при изучении документов нельзя торопиться. Все вопросы нужно задавать прямо, без стеснения.
  6. Рекомендуется поговорить о выбранной квартире не только с самим Продавцом, но и с его соседями по подъезду или двору. В ходе подобной неформальной беседы Покупателю могут открыться важные подробности о жилье, районе, особенностях оплаты коммунальных услуг и пр.

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура. Сначала Покупателю понадобится выбрать оптимальный способ приобретения, исходя из своих финансовых возможностей. Это может быть покупка напрямую у собственника, покупка в ипотеку, покупка с использованием маткапитала. Далее потребуется найти выгодное предложение, внимательно осмотреть жилье, расспросить владельца обо всех нюансах. Только после этого начинается сбор документации и составление договоров. Не знаете, с чего начать куплю-продажу вторичного жилья конкретно в Вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Евгений

У меня знакомые проверяли все сами ж, а через 6 лет их жизни в квартире выяснилось, что есть в квартире доля ребенка, ставшего совершеннолетним. Что-то там напутали в пенсионном с выпиской. В общем, я к чему — можно искать объявление по авито и найти не проблема (сам проверял), но например, мне спокойней спится, когда знаю, что дело ведет профессионал.

Где можно заключить договор купли продажи квартиры

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *