Как могут обмануть продавца квартиры?

Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

• возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
• экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
• после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

• подготовка объекта и сбор обязательной документации;
• поиск покупателя;
• предварительный договор и расчет за недвижимость;
• заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

• отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
• желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
3. Технические бумаги на квартиру.
4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

• обратившись в местную газету;
• поместив объявление на сайте в интернете;
• развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

• реквизиты участников сделки;
• стоимость продаваемой квартиры;
• адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
• метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
• срок, в который покупатель должен получить квартиру;
• распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
• порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
• если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
• если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
• когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
• необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Совершенно секретно: как покупатели обманывают продавцов квартир

В мошеннических схемах, как правило, пострадавшая сторона — это покупатель. Ему могут «втюхать» чужую квартиру, квартиру с наследниками или дальними родственниками, а на рынке новостроек — квартиру, которая никогда не будет построена. Продавец редко становится жертвой мошенников (про «черных риелторов» не будем говорить, это уже совсем бандитский криминал). Но и тут есть свои Остапы Бендеры.

Цифровая подпись

Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.

Плата за доброту

Представьте себе, что вы нашли покупателя, который готов приобрести вашу квартиру. Но есть нюанс, брать он будет ее в ипотеку, а на первоначальный взнос не накопил. Покупатель выглядит солидно, носит очки, в общем, вызывает доверие. Он просит продавца завысить стоимость квартиры на величину первоначального взноса и написать ему расписку, будто вы получили этот первоначальный взнос. Банк как бы учтет эту сумму как первоначальный взнос и одобрит кредит. Но случается непоправимое, и сделка «срывается». Мошенники требуют вернуть деньги по расписке, которых они не давали.

Квартиры от застройщиков с акциями

Обманутый дольщик

Проблема обманутых дольщиков вылилась в то, что сотни тысяч человек не смогли вовремя или вовсе получить свое жилье. Государство кинулось эту проблему решать. И совершенно логично, что предприимчивые граждане решили воспользоваться госрвением. В столичном Комитете по реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в долевом строительстве обнаружили 66 заявлений с признаками фальсификаций от граждан, претендующих на статус дольщиков дома на улице Народного ополчения, писали СМИ в 2013 году. Проблема усугублялась тем, что некоторые застройщики продавали квартиры через различные фирмы «Рога и копыта». Доходили ли эти деньги до конечного продавца, нужно было доказывать.

Залог по карте

Об этой схеме рассказал генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. Мошенник звонит продавцу и говорит, что в данный момент он (покупатель) находится в другом городе, а увидев объявление продавца в интернете о продаже квартиры (дома), уже загорелся желанием купить его, но боится упустить такой прекрасный объект, поэтому хочет внести аванс на банковскую карту, а, когда приедет, ещё раз осмотреть объект, и купить его. Просит продавца сообщить данные его банковской карты, естественно, получает ВСЕ данные и снимает деньги с карты продавца.

Обман с деньгами

Классика жанра — это вручить продавцу сумму меньшую по договору или фальшивыми купюрами (тут уже, правда, серьезная статья светит, до 15 лет). Сделки все чаще совершаются через банковскую ячейку или по безналу, но классика, на то и классика, чтобы жить вечно.

Мелочь, а неприятно

Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:

«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».

На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.

При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».

Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников

27 Октября в 14:30 13205

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

79 4 Cтатьи по теме:

• За что государство может отнять квартиру?

  Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

• Как правильно сдавать квартиру в аренду

  Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

• Как не стать обманутым дольщиком?

  Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры

Источник фотографии

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Подозрительные покупатели

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Аванс и задаток

Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Мошенничество при передаче денег

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

Аферы с банковской ячейкой

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Как обманывают продавцов квартир

Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.

Расписка за фактически неполученные деньги

Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.

Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.

Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.

Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.

Обезопасить себя возможно двумя способами:

• получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
• работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.

Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса

Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим. Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса. Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.

На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.

Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:

• не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
• выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.

Заплатили меньше или фальшивыми купюрами

Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности. Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться. Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.

Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.

Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.

Вот как можно обезопасить себя:

• осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
• проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
• арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.

Как остаться без квартиры при залоге

Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма. А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов. Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.

Далее возможно следующее:

• вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
• подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).

Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.

Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.

Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:

• внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
• при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
• осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
• не соглашаться на сомнительные схемы.

Как обманывают риэлторы – 28 схем мошенников в 2019

6 ноября 2019 GetHom эксперт 67 920

В этой статье собрана наиболее полная информация в интернете на 2019 год по тому, как обманывают риэлторы при покупке, продаже или аренде квартиры. Собраны все схемы мошенничества и хитрости в работе риэлтора. А в конце статьи рассмотрены наиболее их опасные представители. Это рейдеры и черные риэлторы. Для тех вообще нет границ. Они готовы на всё, даже на убийство, ради вашей недвижимости.

Важно знать все уловки и опасности от риэлторов. Люди, которые в первый раз сталкиваются с посредниками, могут не знать их схем работы и попасть в ловушку. Информация в статье будет полезна всем, кто сталкивается с риэлторами. Иногда посредники бывают полезны, а иногда они сами могут вам обмануть и оставить без денег или квартиры.

Схемы обмана риэлторов постоянно видоизменяются и становятся более продуманными и жёсткими. Мы рассмотрим основные. Уже на основании этих техник вы сможете распознавать и другие. А так же поймёте, к кому обратиться и что делать для того, чтобы избежать мошеннических схем и не потерять квартиру.

Как обманывают риелторы при покупке квартиры

Рассмотрим варианты обмана в случае, если вы хотите найти себе квартиру и попадаете на посредников. А на риэлтора вы попадёте в 90% случаев. Они создают информационный шум и мусорные объявления. Таким образом, попасть на хозяина крайне трудно. И всё это результат работы риэлторов и их обмана. А берут денег за свой обман риэлторы немало.

Сколько берут риэлторы за продажу и аренду квартиры

Тысячи объявлений

В первый же контакт с риэлтором вас уже начинают обманывать. Эта схема называется липовая квартира. Посредники тысячами тиражируют объявления с несуществующими квартирами и своим номером телефона. Это делается для того, чтобы зацепить покупателя. Когда вы позвоните по понравившейся квартире, то вам скажут, что она уже продана или под авансом, но есть другая ещё лучше и вы можете её посмотреть. В итоге такого обмана риэлтор находит себе клиентов.

Определить такое объявление просто. Информация будет неполной. Не будет этажа, общей площади, точного адреса. Параметры будут противоречивыми. А фотографии взяты из интернета и слишком хорошие для такой стоимости квартиры. Цену обычно выставляют низкую и привлекательную. Цель таких объявлений — только зацепить жертву, а дальше уже продолжить работу по реальным предложениям.

Реальная квартира с номером риэлтора

Второй однотипный способ — это взять объявление хозяина, скопировать фотографии и растиражировать объявление по всем сайтам, но уже со своими контактами. Делается это без согласия хозяина. Это нечестный способ, потому что посредник просто копирует фотографии, изменяет описание и выставляет квартиру от своего имени.

Обман заключается в том, что клиент думает, что квартира от хозяина, а попадает к риэлтору. И приходится тратить много времени на звонки и выяснение кто хозяин, а кто просто пытается нажиться и взять комиссию. Благодаря этому обману, риэлтор вклинивается в продажу квартиры и хочет заработать несколько тысяч долларов.

Квартира знакомых, я помогаю продать

Такие риэлтора даже часто пишут, что квартира от хозяина. И уже по телефону рассказывают, что я родственница, соседка, подружка и просто помогаю продать. Вы думаете, что можно пойти посмотреть, значит, комиссии не будет. В итоге, когда приходите в квартиру, становится понятным, что это обычный посредник и он хочет комиссию. А по телефону вас обманули для того, чтобы вы пришли на просмотр.

Обман ради наживы. На нём теряются время и нервы. Потому что приходишь смотреть квартиру от хозяина, а там опять посредники. Очень раздражающий способ. И главное, что по телефону вам совсем не скажут о комиссии. Только когда вы уже будете в квартире и станете обсуждать вопрос цены. Тут и возникнет комиссия, что вы должны дополнительно 2 тысячи долларов. Я не посредник, я соседка, но я же должна заработать.

Хозяин обычно говорит, что, например, мои 40 тысяч, а вознаграждение соседки Маши решайте сами. Соседка Маша кричит, что без двух тысяч я не допущу проведение сделки и убеждает хозяина, что, скорее всего, купить хотят мошенники, так как не согласны на наши условия и не хотят платить комиссию. Хозяин знает соседку больше времени, чем вас и ей доверяет. В итоге люди ругаются и расходятся. Вас обманули, хозяин не продал. А риэлтор дальше ищет жертву.

Цепочка показов с самыми страшными вариантами

Очень распространённый приём. Вас будут водить по квартирам, которые соответствуют частично параметрам, но в ужасном состоянии. В такие квартиры, из которых хочется сразу выйти и бежать. Обычно показывают 5-7 таких квартир. Для того, чтобы вы разочаровались и были более податливы к решениям.

Риэлтор обманывает, что это лучшее, что есть сейчас на рынке. Вы расстроены. Думаете, что всё, ничего хорошего нет, и придётся жить в старой квартире. И тут психологический приём. Посредник показывает квартиру, которую ему выгодно продать и вам подходит по всем параметрам. Это обычно 7-10 квартира. Она была изначально, просто вас подводили к покупке и тратили ваше время на показы страшных вариантов.

Подставные покупатели и люди с авансом

Вас торопят и не дают спокойно принять решение о покупке. Если риэлтор понимает, что квартира вам точно должна понравиться и по всем параметрам подходит, то он может позвать дополнительных покупателей в момент, когда вы будете её смотреть. Посредник заранее договаривается, чтобы, когда вы будете в квартире, пришли ещё люди и интересовались покупкой. Создаётся ажиотаж, и вас подталкивают к заключению сделки.

Этим же способом можно воздействовать и по телефону. При вас посреднику звонят и говорят, что готовы дать аванс, если хозяин немного уступит. Посредник это рассказывает вам и говорит, что если купите без торга, то квартира ваша. В ход идут любые психологически приёмы для того, чтобы получить комиссию и заработать.

Вы дали аванс, а вам его не возвращают

Мало кто из риэлторов разбирается что такое аванс, а что такое договор задатка. Между этими понятиями есть большая разница в юридических последствиях. Посредники говорят — давайте оформим задаток, а его даже нельзя упоминать в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Передача денег там называется авансом, либо обеспечительной суммой. Это первый обман. Договор задатка нельзя оформить в предварительном договоре.

Полезная статья по теме: Задаток, аванс или предварительный договор – что лучше

Но когда вам отказываются возвращать аванс, аргументируя, что это задаток, и он не возвращается, то это обман номер два. Прочитайте статью выше и вы поймёте, что почти в 90% случаев, как бы не писали в предварительном договоре, оформляется именно аванс. Бывает, прописывают штрафные санкции и обеспечительную сумму, но если написан аванс, то вам его обязаны вернуть. Если вам не возвращают деньги, говоря, что это задаток, то вас просто обманывают.

Просмотр во время, когда нет недостатков

Вам риэлтор не станет рассказывать о недостатках квартиры. Ему это просто не выгодно. Задача риэлтора – продать. Если соседи пьющие и буянят, то приведут утром, пока они спят. Если напротив дома собираются пробки на дороге, то посредник покажет квартиру, когда машин почти нет.

Если вид из окна пугает днём, то квартиру обязательно покажут только в вечернее время. Например, из окна видно кладбище, заводы или свалка. И таких моментов масса. Поэтому смотреть квартиру нужно несколько раз и в разное время суток. И всё проверять самостоятельно. Но больше всех в опасности те, кто соглашается купить через риэлтора.

Мы проверяем квартиру юридически

Этот обман на первом месте. Трудностей будет много. Риэлторы только морочат голову и создают видимость работы. Везде сплошной обман. На самом деле оказывают только информационные услуги и никакой гарантии не несут. Вы можете купить квартиру с проблемными документами и даже об этом не знать. Пока не появится предыдущий хозяин и не подаст на вас в суд о признании сделки недействительной.

Так обманывают во всех агентствах и все посредники. Ну не может бывший продавец колбасы или учительница, после стажировки 2 месяца разбираться во всех юридических тонкостях с документами на недвижимость. Это та область, где юристы вначале учатся 5 лет в университете, а потом годам нарабатывают опыт и знания.

А тут бывший дворник Нина рассказывает, как она проверит документы и вас защитит. Представляете уровень защиты? Его просто нет. Через посредников можно купить любую квартиру и потом 10 лет судиться, а риэлтору будет без разницы. Главное — взять комиссию и забыть. Они по своему агентскому договору не несут никаких гарантий. Для них не имеет значения, какие там документы на квартиру и что потом будет с вами. Главное — получить комиссию и продать. Остальное не важно.

Как защититься от этого обмана

Вы должны понять, что риэлтор — это только продавец. Он хочет продать то, что ему выгодно. Лучше искать квартиру самостоятельно. Но даже если нашли через риэлтора, то доверять документы им не стоит. Нужно нанять юриста по недвижимости. Услуга сопровождения сделки от него стоит в десять раз дешевле, чем сомнительные услуги посредников.

Документы на квартиру — это самая важная часть. Потому что, если с документами проблемы, то уже не важно, где расположен дом и какой вид из окна. Вы потеряете и квартиру, и деньги, которые заплатили за неё. Поэтому я настоятельно рекомендую нанимать юриста. Он имеет опыт, знания и может гарантировать чистоту сделки. В Америке все сделки проходят только с привлечением юристов. Поэтому махинаций и афёр на рынке недвижимости там значительно меньше.

Фильм расследование о том, как риэлторы обманывают людей

В видео подробно описаны все схемы обмана посредников. Их фишки и методы работы. Очень рекомендую к просмотру. После этого фильма вы всё поймёте о риэлторах, и обращаться к ним совсем не захочется. Потому что сплошной обман и так постоянно. Есть, может быть, риэлторы, которые не обманывают, но я в Украине таких не встречал. У всех одинаковые фишки и схемы работы.

Когда вы продаёте свою квартиру, риэлторы готовы на всё, чтобы сделка прошла через них. В этом случае их заработок будет 5% от стоимости квартиры. А это несколько тысяч долларов. Эти деньги и толкают посредника на обман. Он готов использовать весь арсенал уловок и схем, чтобы заработать.

Объявления-приманки

Посредник расклеивает объявления на столбах и даёт объявления на интернет ресурсах о том, что купит квартиру для себя 1-2-3 комнатную в любом состоянии и гарантирует быстрый расчёт. Это просто приманка и обман. Когда вы позвоните по номеру телефона, то окажется, что это обычный посредник. Этим способом риэлтор находит квартиру от хозяина для дальнейшей продажи. Конечно, не выкупает. Просто заносит в базу и начинает искать клиентов.

Мы готовы дать аванс, какая минимальная цена

В квартиру приходят посредник и подставное лицо, такой же посредник или его подружка. Они играют, устраивают сцену, что квартира нравится и они готовы дать аванс, если будет хороший торг по цене. Так как вы хотите продать и, видя, что люди серьезно настроены, то скидываете цену до минимально возможной. Например, было 40, уступаете до 38, только чтобы забрали. Это же реальные покупатели, и риэлтор говорит, что готовы купить прямо сейчас.

В конце встречи посредник и подставное лицо говорят, что всё, договорились. Встретимся на следующий день и подпишем все бумаги. На следующий день вы воодушевлены продажей и ждёте звонка. А вам звонят и говорят, что сделка сорвалась, они передумали.

Но всё это постановка и игра актёров. Никто квартиру и не думал покупать. Просто посредники прожимали Вас по цене вниз для того, чтобы узнать за сколько вы реально готовы отдать. После этого по всем объявлениям ваша квартира выставляется уже не за 40, а за 38. И торговаться с вами будут именно с этой суммы. Обман очень жесткий. Впечатления потом крайне неприятные и риэлторов после такого вообще видеть не можешь.

Риэлтор снизил цену в объявлении

Крайне распространённая практика. Риэлтор копирует ваши фотографии и выставляет на всех сайтах вашу квартиру, но с ценой дешевле, чем у Вас. Как так, почему моя квартира стоит 50, а риэлтор выставил за 48? Этим он завлекает покупателя. Теперь позвонят не по вашему объявлению, а на телефон посреднику. Он приведет клиента и покупатель будет очень удивлён, почему цена квартиры 50, было же написано 48.

В голове у покупателя не состыковка, но мысленно он уже не верит, что квартира стоит 50. Покупателю кажется, что его обманывают. Но так и есть. Риэлтор обманул и продавца и покупателя. Расчет тут на то, что квартира понравится покупателю и начнутся торги, где в конечном итоге сойдутся на сумме 48 или дешевле. А посредник таким обманным путём заработает свою комиссию.

Можно фотографировать?

Для способов выше желательно сделать новые фотографии. Можно и у продавца скопировать, но новые фотографии всегда лучше – клиентам кажется, что квартира другая. Под видом покупателей риэлтор приводит такую же посредницу Машу, которая просит сделать несколько фотографий для мужа и показать ему дома. Ходит, фотографирует, снимает видео.

После этого, через пару дней вы увидите все эти фотографии на всех сайтах. Посредник наштамповал объявлений от своего имени и со своим номером телефона. Теперь ему будет легче продавать вашу квартиру. А вас просто обманули.

Подставные покупатели

Очень часто вместо реальных клиентов, риэлтора приводят подставных покупателей. Каждый служит для своей цели. Один торгуется с вами до последнего, другой хочет дать аванс и торгуется ещё дешевле. Третий ходит, делает фотографии квартиры, четвертый просто пришел посмотреть, чтобы потом предлагать своим клиентам.

И все эти люди тратят ваше время на показ квартиры и просмотры. Очень много бесполезных звонков и показов. Много обмана и уловок. Всё для того, чтобы заработать деньги на вас и продать вашу квартиру. Они не работают в ваших интересах. Риэлтор работает только во имя своего заработка. И ваше затраченное время его не волнует.

Сколько зарабатывают риэлторы на самом деле

Реальные покупатели, но не вашей квартиры

Обман связан и с обычными покупателями, которые ищут себе квартиру через посредника. Тоже весёлая категория людей. Они полностью доверяют свой выбор риэлтору, предварительно рассказав ему параметры поиска. Хитрый риэлтор будет использовать вашу квартиру просто в цепочке показов. Люди могут сказать, что хотим посмотреть двухкомнатные, все кроме первого этажа и тех квартир, что выходят на дорогу. Только чешки и 16-этажки.

В итоге посредник ведёт их и на первый этаж сталинки с окнами на автомагистраль. Также покажет однокомнатную, но с большой площадью. Покажет трёхкомнатную в пятиэтажке. Покажет всё, что хоть как то похоже на ваши параметры, но вам не подходит. Ему важно продать то, что есть, а не искать то, что вы хотите.

Иногда такой обман случается случайно. Посредница сама не знала, куда выходят окна и где расположен дом. Часто она сама впервые в квартире и не может этого знать. Так и работают. В квартире не бывал, зато 5% заплати за показ. Но часто ведут в заведомо неподходящие квартиры специально.

Просто они преследуют свои цели. В итоге из-за некомпетентности и обмана посредников хозяин квартиры тратит время на показы, а покупатели ходят и смотрят ненужные им предложения. Пострадали все, а у риэлтора такая работа – морочить голову, мешать, и на этом зарабатывать. Обман в этом хорошо помогает.

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры

В этой области уже часто работает не сам риэлтор, а в сговоре с хозяином. Одну и ту же квартиру можно сдавать хоть каждый месяц и получать комиссию. Можно приводить клиентов и сдавать её раз в неделю или вообще сдать разным людям. Схем очень много, но суть одна – вас выселяют на улицу и деньги не возвращают. А риэлтор ни за что не отвечает и просто оказал информационные услуги.

Продажа базы квартир

Этим занимаются агентства-однодневки и бесстрашные риэлтора. Им не нужно иметь квартиры в наличии, не нужно даже водить показывать. Они приглашают вас в офис и просят оплатить 500-1000 гривен за доступ к базе квартир, где вы точно найдёте себе жильё. Подписывают договор.

Но это всё обман. После передачи денег и подписания договора об информационных услугах фирма просто переезжает в новый офис. В каждом офисе они работают не больше недели. Если вам предлагают передать деньги до того, как вы увидели квартиру, то это именно эта схема обмана.

Этим пользуются и откровенные кидалы, как выше, и все остальные риэлторы. Они создают десятки и сотни объявлений во всех возможных ресурсах с текстом, что сдаётся квартира дёшево в хорошем районе на длительный срок. Цена квартиры значительно дешевле рынка.

Обман заключается в том, что квартиры на самом деле нет и это просто способ найти клиентов. Когда позвоните по такому объявлению, то скажут, что квартира сдана, но есть почти такая же. И просто начнут предлагать другие варианты.

В сговоре с хозяином

Тут начинаются уже интересные вещи. Риэлтор совместными усилиями с хозяином сдают квартиру, а дальше уже развитие событий зависит от наглости хозяина. Создаются все условия для того, чтобы выселить жильцов. Хозяин приходит в квартиру, кричит, ругается, водит посторонних людей. Играет в сумасшедшего и буянит. Всячески мешает спокойной жизни. Люди долго не протягивают и начинают искать другую квартиру.

Цена работы риэлтора – 100 гривен

Если собственников двое, а вы подписывали договор только с одним, то работает почти такая же схема. Обман риэлтора всплывает, когда приходит второй собственник с участковым или крепкими друзьями и выкидывает ваши вещи из квартиры. Потому что без второго собственника договор не будет действительным. Второй хозяин в полном праве выгнать тех, кто занимает его часть квартиры без его согласия. А риэлтор обманула, что всё хорошо, подписывайте, никаких проблем не будет.

Когда первые жильцы съехали, цепочка повторяется. Этот же посредник находит новых и берет ещё 50% комиссии. А хозяину каждый раз остаётся цена полного месяца и залог за последний. Такая схема может повторяться хоть каждую неделю. Это выгодно всем и может служить источником постоянного заработка.

Выгодно так работать и риэлтору. Он в любом случае берет свою комиссию 50% от цены за месяц. А дальше уже не его проблемы, что там было, и почему клиента выселили. Он прикроется информационным договором о предоставлении услуг. А в нём никаких гарантий кроме информации. Риэлтор свою часть по договору выполнил. Выселили этого, начнём искать другого. Отличная схема.

В сговоре с мошенником

Эта схема значительно более выгодная и наглая. Тут риэлтор сотрудничает с мошенником. Благодаря риэлтору снимаем квартиру от хозяина на неделю посуточно. После этого мошенник, вместе с риэлтором, начинает подписывать договора аренды на длительный срок с максимальным количеством людей. Конечно, в эту же квартиру, которую они сняли посуточно, выдавая себя за хозяина.

Обман получается благодаря риэлтору. Он расскажет, что хозяин надёжный, они давно знакомы, и волноваться не стоит. Всё будет нормально, вы можете довериться. Наше агентство давно на рынке и мы дорожим репутацией. Доверчивые люди поверят и доверятся «эксперту рынка недвижимости». А когда доверяют, то документы даже не смотрят. Их могут показать, но это будут фальшивые копии. Тут-то и срабатывают мошеннические знания посредника.

Так за несколько дней усилиями риэлтора можно подписать десятки договоров, взять оплату за месяц и комиссию в 50% от каждого. Это значительные суммы. Допустим, квартира стоит 5 тысяч гривен. Берем за первый месяц, за последний как залог и комиссию для посредника. В сумме получается 12 500 гривен с каждого. Хитрый риэлтор может привести за эти дни до 15-20 клиентов в квартиру. И в сумме у них с мошенником за неделю получиться свыше 180 тысяч гривен.

Чёрные риэлторы

Это люди без каких-либо моральных принципов. Зарабатывают на том, что продают полученные преступным путём квартиры. Обманывают, входят в доверие и предлагают подписать доверенность на продажу квартиры. А после этого и при несогласии вывозят людей в лес, пытают, и в конечном итоге убивают.

Чёрные риэлторы – все актуальные схемы и махинации

Казалось бы, сюжет из 90-х. Но нет. Такие риэлторы всё ещё работают в агентствах. Посредники могут состоять в преступном сговоре с профессиональными преступниками, убийцами и нотариусами. А прикрывают группировку обычно сотрудники полиции и органы власти. И нет никакого списка чёрных риэлторов. Все живут на откате от стоимости квартиры. Повязаны все от директора агентства недвижимости до сотрудников ЖЕКа.

Квартирные рейдеры

Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства. Афёра заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры. Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику.

Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов. Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры. А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами. Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник.

Квартирные рейдеры – кто это и как с ними бороться

В итоге человек теряет часть своей квартиры, а риэлтор и его сообщники успешно продают всю квартиру целиком. Бизнес очень выгодный и в такую переделку попадает множество людей. А риэлторам без разницы что продавать и как может поломаться жизнь человека. Главное — заработок.

Риэлторы мошенники

Не все риэлторы участвуют в криминале. Иногда просто занимаются мошенничеством. Они приобретают права на недвижимость путём обмана и подделки документов. Тут в ход идёт юридическая неграмотность людей. Посредник втирается к жертве в доверие и ищет наиболее быстрый и действенный метод отнять квартиру и присвоить себе.

Доверчивый человек, зная, что риэлторы могут помочь оформить квартиру, подписывает любые документы, которые ему дают. После этого собственника просто выкидывают из его жилья, а квартиру продают. Некоторые люди всё ещё доверяют риэлторам. Ниже мы рассмотрим наиболее частые схемы махинаций посредников.

Продажа, пока вас нет дома

Много квартир уходит из рук собственников этим способом. В особую зону риска попадают временно пустующие квартиры. Если хозяин квартиры уехал на время жить за границу, переехал на лето на дачу, ушел в рейс или в длительную командировку, то его квартира в очень большой опасности.

Мошенники внимательно отслеживают квартиры, в которых никто не находится и хозяина нет в городе. После получения объекта в работу, мошенники делают фальшивую доверенность либо свидетельство о праве собственности. Создают липовую справку из ЖЕКа и прочие документы для сделки. Вещи хозяина вывозят или просто продают квартиру вместе с ними. И дальше уже через своего нотариуса недвижимость переходит к новому собственнику.

Когда хозяин вернётся, то обнаружит, что замки на дверях новые, а в его квартире живут другие люди. Просто выгнать их нельзя, у них есть документы. Дальше начнётся суд и длительный процесс по выяснению кто прав. А провёрнута такая схема благодаря целой преступной группировке, которая уже деньги поделила и скрылась кидать следующих собственников.

Риэлтора очень любят продавать проблемные квартиры. Риск для них незначительный, а заработки очень большие. На одной, можно получить не 2, а 10 тысяч долларов и больше. Поэтому через агентства и реализуются такие горячие предложения. А дальше прикрытие информационным договором, мы не причём, вы сами купили, мы не знали.

Подобная история на видео

Девушка просто сдала квартиру в аренду, а через несколько месяцев узнала, что квартира уже не её, а перешла новым владельцам. В свою квартиру она попасть не может. И за признание сделки не действительной была вынуждена судиться. Аферу провернули по поддельным документам и благодаря купленному нотариусу. Суд затянется на долгое время. А квартира снова выставлена на продажу и риэлторы гарантируют чистоту сделки. Хотят кинуть очередных людей.

Основной договор вместо предварительного

Много людей знает, как выглядит основной договор купли-продажи недвижимости и что такое предварительный договор? Нет, абсолютное меньшинство. В этом разбираются только юристы. Значит, обманным путём риэлтор легко может завладеть квартирой доверчивых людей и оставить их без денег.

Человек хочет продать квартиру. В документах не разбирается. Он полностью доверяет обманщику-риэлтору. Тот, недолго думая, говорит, что вот люди хотят купить и дают аванс, подпишите документы. Подсовывает вместо предварительного договора, сразу основной.

Человек бегло пробежавшись глазами – подписывает. В итоге своей росписью он передал право собственности и лишился квартиры только за сумму аванса в тысячу долларов. И такие истории не редкость.

Ввод в заблуждение и обман

Тут даже ничего сложного не придумывают. Не подделывают документы и не подвергаются опасности. Мошенничество, построенное на обычном для работы посредника обмане. Но масштаб более крупный, чем просто вымогать комиссию. Риэлтор кинул всех своих бывших клиентов и знакомых на 366 тысяч долларов. А сам спокойно наслаждается свободой.

Для реализации ему потребовалось втереться в доверие, обмануть и пообещать купить дешевую по цене квартиру. Но условием была передача её полной стоимости до подписания документов. После этого риэлтор говорил, что его кинули продавцы, он не виноват и дело пропало. В итоге люди остались и без денег, и без квартир. Получили только горький опыт.

Генеральная доверенность

Иногда риэлторы обманным путём хотят получить генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Прикрываясь тем, что так удобнее будет справки получать, никуда вам не нужно будет ходить и продажа пройдёт быстрее. Особенно часто это происходит с теми, кто живёт за границей и не может приехать на время показов и продажи квартиры.

Этот способ — почти стопроцентная гарантия, что вы лишитесь квартиры и денег за неё. Пока посредник ищет покупателей, квартира перепродается несколько раз и последний покупатель по решению суда уже будет добросовестным собственником. Вы квартиру не вернете, а мошеннику-риэлтору может светить год-полтора тюремного срока в лучшем случае, а вообще он даст откат от продажи квартиры и будет гулять на свободе. А вы в это время судитесь и живёте на съёмной квартире.

Квартира под залог

Вы хотите одолжить деньги и обращаетесь к риэлторам или любым другим фирмам за помощью. Всё равно сделка пройдёт через агентство недвижимости. Хитрый риэлтор, быстро просмотрев неопытность клиента в юридических вопросах, легко подсовывает вам вместо договора займа, договор, оформленный как купля-продажа вашей квартиры.

В момент подписания договора вы уже лишились своей квартиры, но ещё, по незнанию, будете выплачивать долг. Двойная выгода для риэлтора. И квартиру отобрал, и часть денег доплатили. Эта практика используется часто. Пока вы выплачиваете долги, вашу квартиру перепродадут несколько раз. И вернуть вы её не сможете даже через суд.

Оформление квартир умерших людей

В Харькове мошенники подделывали документы и продавали квартиры недавно умерших людей. И это случается не только в Харькове, а и в Одессе, Киеве и любом другом городе.

Риэлторы, уголовники и нотариусы работали сообща. Для этого подделывали задним числом доверенности и завещания. А после оформляли договора купли-продажи на новых владельцев.

Информацию для таких афер сливают риэлторы, работники похоронных бюро, участковые и просто желающие заработать. Своей вины не чувствуют. Они же только соучастники. А то, что будущий владелец, скорее всего, лишится своей квартиры и будет годами судиться, никого не волнует. Посредники взяли деньги и забыли.

Фальшивая доверенность

Часто участвует фальшивая доверенность во всех выше изложенных методах. Потому что для её изготовления не требуется много сил, а результат полностью оправдывает вложения. Подделав несколько документов, можно продать квартиру и получить тысячи долларов. Наживаясь на беде остальных людей, которые теперь останутся жить на улице.

Как защититься от махинаций риэлторов

Для того чтобы обезопасить себя и не попадать в опасные ситуации лучше вообще с риэлторами не связываться. Ищете и продавайте квартиру самостоятельно. А посредников старайтесь избегать. Не оставляйте свою квартиру на долгое время. Дайте пожить в ней знакомым людям или попросите родственников навещать. Все способы мошенничества построены на доверчивости и незнании юридических тонкостей.

Для этих целей лучше нанять юриста для сопровождения сделки и оценки рисков. Профессиональный юрист просто не даст случиться такому, что вас выселят из квартиры из-за того, что вы подписали не тот документ. И при продаже и при покупке он поможет вам не быть обманутым покупателями и риэлторами. Читайте внимательно все документы, которые вам подсовывают. Ничего не подписывайте под давлением.

Как обманывают при покупке квартиры

3 058 просмотров

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень часто. Мошенники хотят получить деньги и не отдавать ничего взамен, недобросовестные собственники планируют продать жилье как можно быстрее, чтобы покупатель не увидел всех проблем и так далее. Способов обмана бывает очень много. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные проблемы, возникающие при покупке жилья.

Обман при покупке квартиры в новостройке

Значительная часть проблем и возможности для обмана при покупке квартиры в новостройке возникают в том случае, если жилье приобретается еще на этапе строительства. Это значительно выгоднее, чем покупать уже готовое, но и риск при этом выше.

Самым очевидным и «популярным» способом обмана является банальное невыполнение застройщиком его обязательств. Деньги с покупателей квартир получены, но дом все никак не могут достроить. Возникающие постоянно проблемы в конечном итоге приводят к тому, что стройка замораживается и люди, несмотря на все потраченные средства, так и не получают своих квартир.

Второй вариант может быть полной противоположностью первого. Застройщик хочет как можно быстрее возвести дом, чтобы перейти к другому объекту и получить деньги уже за него. В результате, в угоду скорости, нарушаются все возможные и невозможные правила, требования, нормы и так далее. Клиент получает, в лучшем случае, квартиру в очень плохом состоянии, которая лишь условно соответствует тому, что было сказано в договоре долевого участия. В худшем случае такой дом просто рухнет.

Третий вариант обмана не особо распространен, но иногда еще встречается. Застройщик, игнорируя все требования и правила начинает возводить дом на земле, которая ему не принадлежит, без соответствующих разрешений, плана и так далее. В результате, даже отлично построенный такой дом невозможно ввести в эксплуатацию. Как следствие, клиенты не смогут ничего сделать со своими квартирами.

Обезопасится от всего этого можно. Прежде чем заключать договор, нужно изучить всю доступную информацию о компании-застройщике. Где и что она возводила, какие были отзывы покупателей, какие есть документы на данный объект строительства и так далее. Чем больше собрано информации, тем больше вероятность того, что она хотя бы частично будет верной (информацию в интернете тоже нередко подделывают).

Идеальная ситуация – это когда у застройщика все в порядке с документами, он возвел уже далеко не один десяток домов в том же городе/регионе или хотя бы по стране в целом, есть реальные отзывы клиентов (а еще лучше – знакомые, которые уже купили квартиру в другом доме этого же застройщика) и все оформление происходит строго официально, на каждое действие есть бумага. В таком случае вероятность быть обманутым или столкнуться с проблемами минимальна.

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Проблемы с новостройками хоть и случаются, но это не особо частое явление. А вот на вторичном рынке недвижимости обман в порядке вещей. Чтобы найти честного продавца или, как минимум, обезопаситься, придется сильно постараться. Из всех существующих проблем стоит отметить следующие:

Неудачная квартира

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Наследники и оспаривание права собственности

Огромное значение нужно уделять правоустанавливающим документам на квартиру. В частности, тому, на каком основании текущий собственник получил жилье. Если оно было получено в наследство, то есть серьезная вероятность того, что остальные наследники могут оспорить сделку.

Много собственников

Если у жилья много владельцев, договор купли-продажи должен учитывать интересы каждого. Отсутствие хотя бы одной подписи – повод признать договор недействительным. Это влечет за собой потерю право на жилье. Формально, можно требовать деньги, потраченные на покупку квартиры, на зачастую продавец просто заявляет, что их у него нет и взять негде. Можно попробовать решить проблему через суд, но на практике, эта процедура затягивается на месяцы, а то и годы, без особого конечного результата.

Несовершеннолетние/недееспособные владельцы

Если жилье принадлежит детям или недееспособным лицам, для того, чтобы продать его, требуется разрешение органов опеки. Получить такой документ достаточно сложно, а без него любая сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Квартира принадлежит лицам, состоящим в браке

Исходя из требований законодательства, имущество, приобретенное в браке, принадлежит на равных условиях как мужу, так и жене. В результате, при покупке такой квартиры нужно требовать согласия второй половинки. Без него сделка может быть оспорена в суде.

Прописка в квартире

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Дарственная на квартиру вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Обоснованием является якобы тот факт, что так можно избежать уплаты налогов. Это неверное заявление. Во-первых, при заключении договора купли-продажи налог платит продавец, как получатель прибыли. А вот при заключении договора дарения налог обязан платить уже получатель квартиры-покупатель.

Кроме того, в договоре дарения можно указать стоимость жилья, но нельзя уточнять, что дар передается за отдельную оплату. Это противоречит законодательству. Как следствие, покупатель квартиры формально получает жилье в дар безвозмездно. Переданная взамен сумма нигде не фиксируется, иначе договор дарения может быть признан недействительным.

Даритель может в любой момент расторгнуть договор (например, якобы на основании того, что одаряемое лицо плохо следит за подарком) и потребовать вернуть квартиру обратно. При этом, покупатель не может потребовать свои деньги, ведь факт их передачи нигде не зафиксирован.

Обман при покупке квартиры в ипотеку

Казалось бы, как могут кинуть клиента, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры? Действительно, из всех существующих вариантов – это самый безопасный. Но и тут есть свои особенности.

Нужно очень внимательно изучать договора кредита и залога, а также страховой полис. Банки редко идут на прямое мошенничество, так как за это можно с легкостью лишиться лицензии, но вот некоторые моменты они могут умалчивать. Например, огромные штрафные санкции в случае просрочки и так далее.

Общие для всех риски

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Любые проблемы с документами – повод задуматься, нужно ли так рисковать?

Обман от риелторов

Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:

• Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
• Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. Главная цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
• Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.

Распространенные мошеннические схемы

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Продажа нескольким лицам

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму. С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении. Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца. Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него. Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Продажа арендованной квартиры

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Заниженная или завышенная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много). Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена. В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Мошеннических схем и вариантов обмана покупателей квартир существует очень много. Значительная их часть основана на обычной человеческой доверчивости и невнимательности, но есть и действительно очень продуманные схемы, которые сложно выявить. В любой ситуации рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут об основных проблемах, с которыми, возможно, придется столкнуться. Кроме того, сопровождая сделку специалисты автоматически исключают практически все возможные варианты обмана, указывая клиенту на спорные места, расхождения, потенциальную угрозу мошенничества и так далее. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Как действуют мошенники при покупке квартиры в ипотеку?

Оформление квартиры в кредит считается безопасным вариантом, ведь банк проверит все документы на недвижимость на предмет юридической чистоты. Ошибки при сделке исключены, ведь каждый пункт договора проверяется сотрудниками кредитора. Титульная страховка защищает от риска утраты права на собственность. Казалось бы, все меры соблюдены, жилье и участники соглашения тщательно проверены. Однако права продавца даже при ипотечной сделке уязвимы, и большей частью по его собственной вине.

Схема обмана продавца предполагает его согласие на внесение ложной информации в договор в надежде на быструю продажу.

Как действуют мошенники при ипотеке?

Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.

Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.

Чтобы состоялась продажа, продавец фиксирует получение первой суммы под расписку и ждет получения остатка средств от кредитора. Однако этого может не произойти, а сделка срывается. Стороны остаются каждый при своем, но на руках у покупателя остается расписка в получении собственником жилья первого взноса. С этого момента продавец рискует оказаться должником покупателя, который при разрыве договоренности требует возврата якобы переданной под расписку суммы.

Налицо обычное мошенничество, связанное с легкомыслием и доверчивостью продавца, который хотел быстро и выгодно продать недвижимость. Дальнейшее обращение в суд со стороны покупателя с требованием вернуть деньги под расписку приведет к большим неприятностям. Вместо денег за проданную квартиру человек получит солидный долг и обязательство его погасить.

Попытки доказать неправоту покупателей могут только усугубить ситуацию, ведь, когда заемщик сообщал банку о получении первого взноса, он также участвовал в обмане.

Чтобы не попасть в руки мошенников, не стоит соглашаться на изменения договора. Если у покупателя нет средств даже на первый взнос и он готов на обман кредитора, вряд ли имеет смысл надеяться на его порядочность и честность. Есть масса других вариантов получения денег для первого взноса, и при желании серьезный покупатель найдет выход из положения, не вовлекая в мошенничество других.

Ипотечная сделка менее рискованна, поскольку банк заинтересован в соблюдении законности и юридической чистоты. Главное, чтобы сам продавец понимал важность каждого нюанса сделок с недвижимостью и не соглашался на участие в подозрительных мошеннических схемах.

Оцените, пожалуйста, мы очень старались! Читайте также

Покупатели квартиры с ипотекой: риски продавца

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

• денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
• возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
• сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Военная ипотека для продавца квартиры: основные условия

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

• внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
• перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
• уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
• следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
• проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

Ипотека Сбербанка: документы для продавца

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

• оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
• копия паспорта продавца;
• копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
• копия кадастрового паспорта;
• справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
• технический паспорт;
• для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
• заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
• заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
• доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

• Обсуждение сделки.
• Согласование с банком.
• Оценка независимым экспертом.
• Передача банку документов на недвижимость.
• Подписание кредитного договора.
• Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

• Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
• Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
• Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
• Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
• Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
• Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Проблема

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.

Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

• акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
• проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
• отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
• проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

• невозможность завышения стоимости жилья;
• затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
• запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
• недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.