Аккредитив при покупке недвижимости

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачатьздесь.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка	Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк	За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ	В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк	0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк	0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк	0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Просмотров 265

На безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры напрямую влияет выбор формы расчетов. Деньги за квартиру можно передать наличными, что является одним из худших решений. Предпочтительнее — оформить договор об аренде банковской ячейки и заранее заложить нужную сумму, или оформить аккредитив. Последнее означает, что деньги будут переданы Продавцу только при соблюдении определенных условий.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Основные понятия, с которыми придется столкнуться при оформлении счета:

• банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
• банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
• «забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.

Движение средств при оформлении аккредитива происходит виртуально, то есть с одного счета на другой. Можно провести аналогию такого способа расчета с банковской ячейкой. Суть операций одинакова — без исполнения Продавцом обязательств оплата невозможна. Простыми словами, при аккредитиве «ячейкой» будет не сейф, а банковский счет.

При совершении сделок с недвижимостью банковский аккредитив «работает» следующим образом:

1. Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
2. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
3. На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
4. Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
5. Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
6. В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
7. Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

Рекомендуем почитать: Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Каким бывает аккредитив

Имея твердое намерение прибегнуть к безопасному расчету посредством банка, стоит учесть, что бывает несколько разновидностей аккредитива:

1. Отзывной, при котором Покупатель, открывший счет, может в любой момент его аннулировать, забрав положенную сумму. Такой вариант не используется при оформлении купли-продажи квартир, поскольку несет много рисков для Продавца.
2. Безотзывной — не может быть аннулирован Покупателем по собственной воле.
3. Безакцептный — означает, что по итогу сделки Продавец, исполнивший все обязательства, может обратиться в банк за получением суммы без получения согласия (акцепта) со стороны Покупателя.
4. Покрытый (депонированный) — аккредитив, при котором банк-эмитент перечисляет на счет исполняющего финучреждения средства, положенные Плательщиком или предоставленные ему в виде кредита. Деньги хранятся на счете банка-исполнителя весь срок действия аккредитива.
5. Непокрытый. При таком обязательстве банк-эмитент дает исполнителю разрешение на использование денег с корреспондентского счета в пределах суммы аккредитива.
6. Подтвержденный — означает, что банк-исполнитель произведет платеж независимо от того, поступят ли средства от эмитента.
7. «С красной оговоркой» — аккредитив, при котором исполняющий банк по разрешению эмитента производит авансовый платеж в пользу продавца до момента предоставления документов.

В международной и отечественной практике для произведения взаиморасчетов торгующих предприятий используются и другие виды аккредитивов: револьверный, циркулярный, резервный. На рынке продажи недвижимости самый используемый из аккредитивов — безотзывной покрытый.

Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры

При сделках по отчуждению жилья наиболее надежным считается безотзывной аккредитив. По такой схеме работает Сбербанк, качественно предоставляющий услуги за приемлемую оплату.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывное обязательство не может быть отменено без согласия получателя. Чтобы изменить или отменить такой аккредитив, банк-эмитент должен:

• по распоряжению Покупателя направить в адрес Продавца уведомление об изменении или упразднении обязательства;
• в ответ получить согласие Продавца.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)

Договор купли-продажи, предполагающий оплату через аккредитив, имеет свои особенности. В обязательном порядке он содержит пункты, раскрывающие тонкости сделки. В них указывается:

• какой банк выступает в роли эмитента;
• наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
• данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
• перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
• особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
• сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
• ответственность сторон за нарушение обязательств.

Аккредитив открывается на определенный срок. Лучше установить его больше, чем ожидаемый период выполнения Продавцом обязательств. Сделка может быть приостановлена в Росреестре по причине нехватки документов, справок из Органов опеки и попечительства, согласия третьих лиц на продажу имущества. Для сбора документов понадобиться время.

Плюсы и минусы расчетов через аккредитивный счет

Иногда стороны сознательно отказываются от использования безопасного безналичного расчета, предпочитая принять личное участие в пересчете денег и закладке суммы в банковскую ячейку. Выбор за клиентом, ведь как и любая система, аккредитивная форма имеет свои достоинства и недостатки:

Плюсы	Минусы
Безопасность для обеих сторон. У Продавца нет сомнений в платежеспособности Покупателя, а последний может не сомневаться в получении квартиры.	Сделка проводится дольше по нескольким причинам: банку потребуется время на проверку подлинности документации; процедура замедляется сложным документооборотом.
При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.	При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.
Деньги с электронного счета невозможно украсть.	Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.
Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.	Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Если на аккредитивном счете находятся деньги, ожидающие перевод покупателю, нет гарантии, что они будут возвращены. Согласно законодательству, ликвидирующийся банк вправе требовать возврат заемных средств, сам же отвечает по обязательствам по мере возможности. Даже если в организации есть ресурсы для возврата вкладчикам привлеченных средств, клиенты банка, открывшие аккредитив, остаются ни с чем, поскольку обязательства перед ними погашаются в 3-4 очередь. Единственный выход снизить риск потери денег при использовании аккредитива — выбрать для взаиморасчетов банки, работающие длительное время и имеющие положительную репутацию, например — Сбербанк России.

Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

• продлить срок аккредитива;
• внести изменения;
• отказаться от сделки.

Схема оформления аккредитива в Сбербанке проста:

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

• 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
• 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Документы для открытия аккредитив в Сбербанке

Открыть счет можно имея при себе:

• паспорт;
• договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
• заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

Бланк сопроводительного письма Сбербанка

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

На практике платит за оформление аккредитива тот, кто инициирует такую форму расчетов. Поскольку открытие счета снижает риски обмана для обеих сторон, можно договориться о разделе затрат пополам.

Приобретение квартиры связано с аккумулированием больших денежных сумм, привлекающих мошенников. Чтобы не стать жертвой обмана, не потерять накопленные средства или имущество, следует выбрать надежную форму расчетов. Одна из таких — оплата через аккредитив. При этом перед контрагентами ставятся задачи, которые можно разрешить только с помощью опытного юриста.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом? Сколько стоит оформление? В какой банк лучше обратиться? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Аккредитив газпромбанка при покупке недвижимости

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЧтобы обезопасить проведение сделки по продаже квартиры и иного дорогостоящего имущества, стороны прибегают к использованию банковского аккредитива. Это необходимо, поскольку сделки купли-продажи недвижимости сопряжены с движением значительных денежных сумм.

Основные понятия

Аккредитив – одна из форм условного обязательства банковского учреждения, согласно которому оно должно произвести безналичную оплату продавцу после предъявления им заранее утвержденного пакета документов.

Говоря простыми словами, банк соглашается перечислить деньги на счет бывшего владельца после предъявления всех документов, указанных в договоре аккредитива и купли-продажи недвижимости. Он становится гарантом сделки. Покупатель именуется аппликантом (плательщиком), а продавец – бенефициаром (выгодоприобретателем, получателем денежных средств).

В этом документе прописаны все существенные нюансы будущей операции:

• порядок выплаты средств;
• условия оплаты за имущество;
• способы извещения всех сторон о завершении сделки купли-продажи и исполнении обязательств;
• реквизиты и контакты участников.

Специалисты различают множество видов аккредитивов (обычные, депонированные, резервные, открытые, переводные), каждый из которых регламентирует особый порядок обеспечения и исполнения сделки. При покупке недвижимости чаще отдают предпочтение безотзывному виду, который прямо запрещает одностороннее изменение и расторжение договора, это допустимо лишь с согласия всех сторон.

Сфера применения аккредитива обширна. С его помощью страхуют свои риски физические лица, приобретающие недвижимость у застройщика либо на вторичном рынке жилья. Используется подобная форма расчетов при реализации обменных схем по договорам купли-продажи квартир (так называемая альтернативная сделка), при оформлении ипотеки.

Порядок расчета

На примере покупки квартиры расчет при помощи аккредитива выглядит так:

1. Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
2. Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
3. Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
4. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
5. Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
6. Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).

При заключении договора надо обратить внимание на следующее:

1. Правильность внесения данных об участниках, продаваемой недвижимости (цена в национальной и иностранной валюте при необходимости).
2. Описание условий аккредитива (его вид, порядок и сроки выплаты, пакет документов).
3. На кого возлагается оплата расходов (комиссии банка) и ответственность за своевременную регистрацию договора по купле-продаже квартиры.
4. Что считается исполнением обязательств покупателя и продавца.

Преимущества и недостатки

Для физических лиц аккредитивы при покупке недвижимости имеет следующие преимущества:

1. Обеспечение безопасности. Обе стороны застрахованы от имущественных потерь, так как сохранность денежных средств и недвижимости гарантируется банком. Вся процедура сделки более прозрачна, чем при использовании банковской ячейки.
2. Исполнение договора. Участники защищены от недобросовестности другой стороны, так как в сделке присутствует третье лицо – банковское учреждение, играющее роль куратора. В одностороннем порядке нельзя изменить ранее оговоренные условия. Согласие на корректировку безотзывного аккредитива дают все участники сделки.
3. Полная оплата.Банк на законодательном уровне отвечает за выполнение утвержденных условий. Покупатель обязан предоставить банку денежные средства для обеспечения сделки либо заключить соответствующий кредитный договор. Забрать деньги или использовать их на другие цели нельзя.
4. Компромисс. Продавец и покупатель сами выбирают оптимальный порядок выплат и не зависят от рыночной ситуации.
5. Законность. Банк следит за правильностью оформления всех документов, удостоверяется в «чистоте» продаваемого имущества. Покупатель вступает в право собственности после расчета и исполнения всех условий сделки. Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.
6. Автоматическое продление и закрытие. Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.

‘ alt=»»>

Недостатки аккредитивной формы расчетов:

1. Длительность. Ход сделки контролируется третьей стороной (банком), которая тратит дополнительное время на проверку документации, подачу запросов в регистрирующие органы и т.д.
2. Выплаты одному лицу. В аккредитивах при покупке недвижимости быть аппликантом может только одно лицо, то есть, деньги получает конкретный человек.
3. Наличие комиссии. За открытие и сопровождение банки взимают определенный процент от перечисленной суммы, также устанавливают тарифы за дополнительные услуги.
4. Передача сведений. Банк вправе сообщать налоговым органам о совершении купли-продажи и размере зачисленных средств.

Какие банки предлагают аккредитив

В таблице отражены основные условия и тарифы по предоставлению аккредитивовна сделки с недвижимостью.

Банк	Тарифы за квартал, руб.*
Сбербанк	Между физлицами: 1500-5000 руб., 0,2 % от общей суммы платежа.
	Между физлицом и организацией (юрлицом): 2500-15000 руб., 0,5% от общей суммы платежа.
ВТБ24	Для физлиц в рамках ипотеки: 1500-4500 руб.
	Между физлицами, организацией и физлицом: 1200-4500 руб., 0,2 % от суммы.
«Россельхозбанк»	0,15-0,2%, 1000-15000 руб.
«Альфа-банк»	0,15-0,2%, минимально 50 USD.
«ЮниКредитБанк»	0,5%, минимально 12500 руб.

*Банком могут устанавливаться разовые или процентные комиссии за любые операции (пролонгацию, авизование, закрытие аккредитива и т.д.).

Документы, необходимые для открытия аккредитива во всех вышеуказанных банках:

• удостоверение личности от каждой стороны (паспорт);
• основание (оригинал договоров купли – продажи);
• заявление аппликанта (продавца) на аккредитив;
• сопроводительное письмо бенефициара (покупателя).

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что это такое? Юридическая терминология

Что это такое, банковский аккредитив, сможет пояснить юридическая терминология, основанная на положениях статей Гражданского кодекса РФ. Согласно статьям 867-873 ГК РФ, аккредитивные расчеты – это передача денег в установленном ранее размере, определяемом условиями предварительно заключенного договора между контрагентами.

Гарант – банковское учреждение, с которым покупатель заключает специальный договор при покупке недвижимости. В рамках распоряжения дается указание о перечислении безналичных денежных средств на расчетный счет продавца при наступлении оговоренных условий. При продаже объекта недвижимости таким условием часто назначается момент завершения государственной регистрации перехода права собственности в Регпалате.

Адресат платежа – продавец, получатель указанной в договоре купли-продажи денежной суммы после завершения процессуальных действий.

Правоприменение данной операции обеспечения

Правоприменение при покупке объекта недвижимости может быть только прямое. С помощью данной банковской операции обеспечивается законность и прозрачность проводимой продажи. Продавец получает гарантию получения денег. Покупатель избегает риска возможного обмана, в том числе и непреднамеренного, со стороны продавца.

С целью обеспечения законности аккредитив может быть инициирован только приобретающей стороной. Нужно правильно выбирать вид банковского поручения. Наивысшую степень гарантии обеспечивает безотзывный покрытый аккредитив.

При срыве проводимой операции во время покупки недвижимости по регистрации права собственности происходит отмена поручения эмитента при обращении в банковское учреждение с документами, подтверждающими неправомерность действий продающей стороны. Расторжение договора аккредитива также происходит в автоматическом режиме после истечения указанного в нем срока действия. Это положение следует учитывать продавцу, поскольку не редки ситуации, когда сделка еще не завершена по независящим от сторон причинам, а договор с банком уже утратил силу и денежные средства в полном объеме возвращены покупателю.

Аккредитив или банковская ячейка: что выбрать?

Рассмотрим практические преимущества и недостатки использования двух способов обеспечения гарантии выполнения финансовых обязательств между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Что выбрать из них – решать каждому нужно самостоятельно.

Начнем традиционно с недостатков. Банковский аккредитив не желателен в следующих ситуациях:

• продавец хочет скрыть истинную стоимость сделки (обычно это необходимо, если объект недвижимости был в собственности мене 3-х лет и подоходный налог может составлять ощутимую сумму);
• нет желания оплачивать достаточно дорогостоящую услугу банковской гарантии;
• продавец не хочет терять часть причитающихся ему денег за счет взимания комиссии за снятие наличных средств после завершения сделки;
• нет полной договоренности по условиям проведения сделки.

Банковская ячейка исключает взимание комиссии, процентов за перевод денежных средств и т.д.

А теперь перейдем к несомненным преимуществам банковского аккредитива перед закладкой денег в ячейку:

• оформление гарантирует после продажи квартиры получение всей суммы денег продавцом;
• отсутствует необходимость обеспечивать безопасность крупной суммы наличных средств;
• предоставляется длительный срок, в течение которого проводится оформление документов в регистрационных органах;
• получение денег может осуществлять в любой точке земного шара,
• что актуально для случаев, когда участники сделки проживают в разных городах, регионах и даже странах;
• возможность предусмотреть различные нюансы проводимой сделки по покупке квартиры или другого объекта недвижимости.

Три основных преимущества данного типа расчета – это безопасность, прозрачность с точки зрения законодательства, комфорт внесения и получения денежных средств.

Стоимость банковского аккредитива

Открытие Чаще всего – фиксированная ставка или строго определенная сумма Первичная проверка пакета документов Примерно 0,15 % от суммы проводимой сделки Раскрытие аккредитива В зависимости от банка от 5000 до 15 000 рублей Получение наличных денег Комиссия банка не превышает 5%, но редко встречается на уровне ниже 1 %

Порядок проведения расчетов с использованием аккредитива

Существующий общепринятый порядок проведения расчетом между контрагентами во время заключения сделки подразумевает под собой 5 важных этапов. Рассмотрим основные нюансы и тонкости этого процесса.

ШАГ ПЕРВЫЙ. Начинается расчет за недвижимость при помощи гарантии банковского аккредитива с выбора его вида. Опытные юристы рекомендуют всегда отдавать предпочтение безакцептному (или безотзывному) виду банковской гарантии. Это решение прописывается в договоре купли-продажи в пункте, касающемся формы и способа проведения взаиморасчетов в ходе осуществления передачи права собственности.

Далее оба участка сделки должны договориться о следующих базовых принципах:

• выбор банковского учреждения;
• согласование тарифов и комиссий, в том числе и касающихся процедуре раскрытия аккредитива и получения наличных денежных средств;
• договоренность о предоставлении всех необходимых документов;
• составлении фабулы договора в виде проекта и последующее визирование документа в чистовом варианте.

ШАГ ВТОРОЙ. Это этап взаимодействия с выбранным банковским учреждением. Рекомендуется в момент заключения договора на открытие аккредитива и внесения всей необходимой для обеспечения сделки суммы присутствие и продавца, и покупателя. После оплаты комиссии и внесения денежных средств в объеме, указанном в договоре купли-продажи квартиры или иного объекта недвижимости, покупатель дает банковскому учреждению поручение осуществить перевод на расчетный счет продавца при выполнении определённых условий.

ШАГ ТРЕТИЙ. Определение условий выполнения сделки и сроков её осуществления. Здесь очень важно правильно оценить шансы провести сделку в установленные законом сроки. Помните о том, что при проведении процедуры государственной регистрации права собственности могут быть приостановки данного процесса. Поэтому указывайте реальные сроки.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. Банком оформляются документы, подтверждающие открытие аккредитива при покупке недвижимости. Оригинал можно получить в том банке, который осуществляет операцию. Бенефициару для получения подтверждающих документов также можно обратиться в банк. Подтверждение выдается только после внесения покупателем всей суммы денежных средств на специальный счет, распоряжаться которым он не сможете до полного выполнения всех прописанных условий совершения сделки.

ШАГ ПЯТЫЙ. Это раскрытие аккредитива в банке после завершения сделки или её срыва в силу различных обстоятельств. В первом варианте раскрытие проводит продавец, во втором – покупатель. Для раскрытия в банк предоставляются документы, подтверждающие окончание процесса. Это могут быть выписки из Росреестра о внесении соответствующих изменений о данных собственника или расписка из Росреестра о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

После проведенного изучения предоставленных документов сотрудниками банка проводится процедура передачи денежных средств бенефициару (продавцу объекта недвижимости).

Пять видов аккредитива в банке

Правильно выбранный аккредитив и банк – это залог проведения операции продажи квартиры или другой недвижимости. Поэтому предлагаем узнать информацию о том, какие виды аккредитивов предлагаем современный банк и в чем преимущества того или иного типа проводимой операции.

Безотзывный аккредитив – это, пожалуй, единственный подходящий к сделке по продаже недвижимости вид. Он полностью исключает возможность управления счетом и находящимися на нем деньгами как покупателем, так и продавцом до момента окончания сделки.

Отзывной аккредитив – банк вправе прекратить действие совей гарантии при обращении покупателя без разрешения от продавца.

Покрытый аккредитив – деньги в полном объеме внесены в банк на расчетный счет. Операции с ними до окончания сделки или предусмотренного договором срока невозможны. Деньги перечислены по поручению. Эмитента в банк бенефициара.

Непокрытый вид аккредитива – банк все внесенные эмитентом денежные средства депонирует на своём счете и в банк бенефициара их не перечисляет. Операции с деньгами также невозможны. Банк продавца недвижимости получает возможность совершения операций по корреспондентскому счету в случае выполнения всех условий сделки.

Подтвержденный аккредитив гарантирует перечисление денег продавцу даже в случае неисполнения своих обязательств эмитентом (покупателем квартиры).

Использование в ипотеке

Использование аккредитива в ипотеке встречается часто. Банк предпочитает именно этот способ предоставления гарантии продавце, поскольку происходит безналичная передача денег. Применяется безотзывный аккредитив, покрывающий сумму, оставшуюся после вычета первоначального взноса и стоимости квартиры, превышающей подтвержденную рыночную оценку объекта.

При заключении договора между контрагентами указывается в части документа, касающейся способа проведения оплаты разделение на два этапа. В ходе первого этапа покупатель передает любым, удобным ему способом часть суммы, составляющей первоначальный взнос и превышение оценки. Далее проводится регистрация переходящего права собственности с оформлением залогового имущества. И только после этого происходит раскрытие аккредитива банком эмитента в пользу бенефициара.

Приобретение недвижимости имеет статус одного из самых сложных и специфических процессов, при которых покупателю необходимо убедиться в юридической чистоте сделки, соотношением цены и качества выбранного объекта, а также в добросовестности продавца. Собственно, из-за этого и привлекают посредников для заключения сделки. Аккредитив Сбербанка при покупке недвижимости довольно часто выступает в данной роли как определенная банковская гарантия. В большей мере требуют использование услуги такого вида покупатели объектов, поскольку именно они заинтересованы в безопасности сделки, оплачивая ее.

Что такое аккредитив

Аккредитив – это специальный банковский инструмент, который гарантирует 100% безопасности финансовой сделки. Гарантом в таких случаях является банковское учреждение. Открытие аккредитива предполагает перечисление денежных средств на счет банка, где они будут храниться до момента присвоения права собственности клиенту на недвижимость.

Аккредитив Сбербанка берет на себя ответственность при покупке недвижимости за соблюдение сторонами всех условий сделки. Главным условием для оформления данной услуги служит официальный формат договора о приобретении недвижимости. Без подобного документа невозможно использование аккредитива.

Сбербанк: аккредитив для физических лиц

Данная услуга Сбербанка предполагает наличие некоторых особенностей:

• Изначально накануне сделки сотрудниками банка тщательно изучаются обязательства обеих сторон, участвующих в сделке;
• Затем приобретающей стороне необходимо открыть аккредитивный счет в Сбербанке;
• После чего средства надо внести в банк, причем оплачивать услуги посредника также стоит на этом этапе;
• Денежные средства будут доступны для снятия продавцу при наличии доказательств о выполнении всех обязательств относительно покупателя.

Застраховать деньги по аккредитиву не предоставляется возможным, поскольку правила финансовой компании не предписывают этого. Аккредитив Сбербанка могут использовать как физические лица, так и юридические.

Читать также статью Оценка квартиры для ипотеки Сбербанк

Процесс сделки

Отзывы клиентов свидетельствуют только о положительных сторонах услуги аккредитива Сбербанка. Из-за чего и возрастает все большее количество новых потребителей данного продукта. Ведь хранить средства в самой надежной и крупной финансовой организации страны не только безопасно, но и выгодно. Стоимость аккредитива доступна практически каждому. Он не выше среднего.

Сделка с недвижимостью через аккредитив Сбербанка происходит по следующему алгоритму:

• сторона, которая приобретает недвижимость больше заинтересована в надежности сделки и ее юридической правильности, поэтому должна выступать инициатором для открытия аккредитивного счета. Если принято решение об оформлении такой услуги, то сразу же обсуждаются все нюансы. Устанавливаются сроки процесса, гарантии сторон, а также определяется перечень документов для передачи в банк, чтобы средства мог получить продавец;
• в договоре должны быть четко прописаны условия сотрудничества, при которых происходит сделка купли-продажи;
• покупателю необходимо открыть в банке сберегательный счет. Возможно внесение средств на уже существующий;
• после чего происходит помещение денежных средств на счет;
• далее надо оформить заявку на использование аккредитива. Для этого можно обратиться в отделение банка, или воспользоваться сервисом дистанционного доступа;
• предварительно сотрудник банка тщательно изучает все условия договора, а также обязательства обеих сторон;
• при отсутствии проблемных моментов в договоре открывается аккредитив в Сбербанке;
• продавец получает договор гарантии;
• после этого происходит процесс сделки, предполагающей приобретение недвижимости;
• затем обязательна регистрация соглашения в Росреестре, после чего продавец должен предъявить в банк подтверждающие документы;
• и, только пройдя весь данный путь становится возможным получение денежных средств продающей стороне.

К подтверждающим документом о проведении сделки является обычная выписка из ЕГРН, где указан владелец недвижимости в настоящий момент. В случае, если у объект находится в аресте, залоге, то сделку невозможно будет зарегистрировать. И, разумеется, средства останутся у покупателя. Собственно говоря, почему аккредитив Сбербанка и пользует высокой востребованностью. Ведь он гарантия безопасности для покупателя при оформлении сделки по недвижимости.

Читать также статью Облигации Сбербанка

Виды аккредитива в Сбербанке

Данная финансовая компания предоставляет клиентам большое количество разнообразных услуг. Стоит заметить, что даже аккредитив имеет несколько разновидностей, что позволяет каждому клиенту подобрать вариант подходящий лично ему.

Ниже предоставлены эти виды:

• безотзывная банковская гарантия, которая позволяет закрытие счета по согласию двоих сторон;
• покрытая. Она заключается в заморозке средств банком до выполнения всех обязательств договора;
• непокрытая, что предполагает снятие некоторой части средств со счета при наличии доказательств завершения сделки, ну, а оставшуюся сумму продавец сможет получить только по окончании срока гарантии;
• отзывная. Данный вариант допускает снятие денег покупателем при согласии от банковского учреждения.

Прежде чем остановить свой выбор на одном из вышеизложенных вариантов необходимо обсудить это с продавцом. В договоре купли-продажи стоит указать конкретный вид аккредитива, под который вносятся средства в банк.

Читать также статью Priority Pass в Сбербанке

Аккредитив и банковская ячейка: отличия

Вышеупомянутые продукты являются подвидами банковской гарантии, однако, между ними существуют определенные отличия.

Таковыми считаются:

• аккредитив предполагает проведение всех денежных операций только в безналичном виде, что экономит время и усилия клиентов;
• аккредитивный счет требует перечисления суммы, равной стоимости приобретаемого объекта, а это не способствует снижению оплаты необходимого налога продавцом;
• аккредитив является самым выгодным предложением для получения банковской гарантии на довольно продолжительный период;
• хранение денежных средств на счете является более надежным по сравнению с сейфом банка.

Основным сходством данных разновидностей гарантийных продуктов банка есть возможность применения их не только для покупки недвижимости, а также и для иных сделок, требующих гарантии.

Читать также статью Сбербанк: легкий старт

Условия аккредитива в Сбербанке для физических лиц

Чтобы оформить данную услугу в финансовой компании придется участникам сделки удовлетворить некоторые условия:

• покупателю необходимо открыть сберегательный счет в организации или использовать уже имеющийся депозит;
• чтобы заключить договор с банком нужно предоставить сотруднику компании паспорт и договор, составленный с продавцом;
• дабы начать использование услуги сперва надо оформить заявку.

На момент заключения соглашения представители сторон должны быть дееспособными и совершеннолетними. Если обнаружатся ошибки или противозаконные условия в договоре, то банк может отказать в предоставлении услуги.

Комиссия за открытие аккредитива Сбербанк

Чтобы воспользоваться вышеупомянутой услугой, необходимо оплатить ее стоимость. Оплата за нее возлагается на сторону, нуждающуюся в гарантии. Цена аккредитива в Сбербанке для физических и юридических является абсолютно разной.

Комиссия за открытие аккредитива Сбербанк:

• стоимость гарантии на сделку между физическими лицами равна 2 тыс. руб.;
• при открытии счета для приобретения движимого имущества составит 0,2 % от суммы сделки, но не менее 1,5 тыс. руб. или больше 5 тыс. руб.;
• за сделку между физическим лицом и компанией придется оплатить 0,5 % от цены недвижимости, но не менее 2,5 тыс. руб., притом не более 15 тыс. руб.

Более точные тарифы можно узнать у сотрудника банка при личном посещении.

Кто должен оплачивать комиссионные

Услуги Сбербанка при покупке недвижимости являются платными. Наиболее часто оплату комиссионных за них возлагают на сторону соглашения, которая нуждается в гарантии. Таким участником в большинстве случаев является покупатель недвижимости.

Однако, у сторон сделки есть право договорится между собой об оплате расходов за предоставленные банковские услуги. Договоренность в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи или в расписке.

Договор аккредитива Сбербанк

Данное соглашение составляется на примере бланка вышеупомянутой компании.

В таком документе обязательно должны быть внесены следующие сведения:

• реквизиты присвоенной гарантии;
• дата открытия счета;
• количество денежных средств, оставляемых на хранение;
• информация об отделении банка, продавце и покупателе;
• разновидность банковского продукта;
• перечень документов, что должен предъявить продавец для изъятия средств;
• требования к этим документам;
• время, за которое надо осуществить сделку;
• стоимость конкретного вида аккредитива банка;
• порядок оплаты и сведения о стороне, оплачивающей услугу учреждения.

Кроме того, возможно внесение дополнительной информации в договор, если такая существует. Договор аккредитива Сбербанка, образец которого находится ниже, является обязательным условием при оформлении вышеуказанной услуги.

Возможно ли изменение условий

Для изменения условий сделки изначально следует запросить в Сбербанке одобрение подобных действий, написав предварительно заявление.

Данную процедуру следует проводить при обеих сторонах. Все вносимые изменения надо в обязательном порядке согласовывать с банком. Но, чаще всего финансовая компания, выступающая гарантом чистоты сделки, отрицательно относится к изменению условий договора.

В случае досрочного разрыва соглашения необходимо написать заявление на отказ от аккредитива всем участникам договора. Причину отказа следует подтвердить документально.

Привилегии гарантии от Сбербанка

Популярность данной услуги от финансовой компании обусловлена множеством ее плюсов таких, как:

• стопроцентная гарантия выполнений всех условий договора;
• если на покупателя не оформят недвижимость, то продавец ни в коем случае не сможет снять денежные средства;
• обеспечено юридическую чистоту сделки;
• недопущение мошенничества;
• стопроцентная сохранность денежных средств в самой крупной и надежной организации страны.

Поэтому даже невзирая на то, что услугу придется оплатить, достоинства аккредитива это оправдывают.

Недостатки услуги гарантии при сделке с недвижимостью

Аккредитив Сбербанка, как и другие банковские продукты помимо достоинств обладает также и недостатками. К счастью, последних довольно мало. К ним относится то, что услуга является платной. Но, при оформлении сделки между физическими лицами необходимо оплатить комиссионных на сумму всего 2 тыс. руб. а это по сравнению со стоимостью приобретаемой недвижимости совсем небольшие деньги.

И, последним недостатком данной услуги является обязательная проверка сотрудниками банка всех условий договора, на что потребуется потратить некоторое время. Но, лучше потерять несколько часов, чем энное количество денег.

Заключение

Аккредитив в Сбербанке в настоящее время довольно-таки востребованный продукт, которым пользуются как физические лица, так и разные организации. Он является определенной банковской гарантией при проведении сделок с недвижимостью. Есть возможность выбрать каждому клиенту определенный вид для себя, но в любом случае придется платить комиссионные.

Чаще всего на использовании подобной услуги настаивают покупатели, желая избежать возможного мошенничества и последующей потери денежных средств. Почему и в большинстве случаев они и оплачивают ее, однако, не исключена возможность договорится с продавцом о совместной оплате. Как бы там не было, аккредитив от Сбербанка сохраняет средства многих наших сограждан, желающих иметь надежную поддержку и гарантию от самой крупной организации России.

Аккредитив – инструмент снижения рисков

Аккредитив — плюсы и минусы

Хагажеева Радима.

В последнее время, для страхования рисков, связанных с неоплатой или неполучением товаров/услуг, между продавцами и покупателями широко применяется аккредитивная форма расчетов, при которой данные риски сводятся к минимуму. В данной статье рассмотрены виды аккредитива, его плюсы и минусы, а также наиболее часто возникающие вопросы.

Что такое аккредитивная форма расчетов

Для начала необходимо разобраться в понятии аккредитива. Рассмотрим определение, которое дано в монографии Стровского1:

Аккредити́в — это условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву), осуществить платеж в пользу бенефициара (получателя средств по аккредитиву) указанной в аккредитиве суммы по представлении последним в банк документов в соответствии с условиями аккредитива в указанные в тексте аккредитива сроки, или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель, или предоставить полномочия другому банку (исполняющему банку) произвести такие платежи или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель2.

Это означает, что по просьбе одной из сторон банк обязуется произвести платеж в пользу бенефициара или перевести средства на счет исполняющего банка. В данном случае банки не зависят от взаимоотношений сторон сделки.

Во внутрироссийских расчетах аккредитивная форма регулируется Положением “О безналичных расчетах в Российской Федерации”, в котором, согласно пункту 4.2., банками могут открываться следующие виды аккредитивов:

• Покрытые (депонированные) и непокрытые (гарантированные)
• Отзывные и безотзывные (могут быть подтвержденными)

При открытие покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент перечисляет за счет средств плательщика или предоставленного ему кредита сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия аккредитива. Для таких целей кредитования, как покупка оборудования за рубежом или приобретение недвижимости, банк предпочитает аккредитивную форму расчетов для снижения как своих кредитных рисков, так и рисков клиента.

При открытии непокрытого (гарантированного) аккредитива банк-эмитент предоставляет исполняющему банку право списывать средства с ведущегося у него корреспондентского счета банка-эмитента в пределах суммы аккредитива, либо указывает в аккредитиве иной способ возмещения исполняющему банку сумм, выплаченных по аккредитиву в соответствии с его условиями. Порядок списания денежных средств с корреспондентского счета банка-эмитента определяется соглашением между банками. Порядок возмещения плательщиком денежных средств по непокрытому аккредитиву банку-эмитенту устанавливается в договоре между плательщиком и банком-эмитентом.

Аккредитив, который может быть изменен или отменен банком, называется отзывным. (более не используется – см. ст. 3 Унифицированных правил и обычаев для документарных Аккредитивов//Публикация Международной торговой палаты №600, редакция 2007г.)

Безотзывный аккредитив – это аккредитив, при котором отмена или изменение условий возможна только после получения исполняющим банком согласия получателя средств на изменения условий.

Полная классификация аккредитивов, которые могут открываться банками:

Аккредитив с красной оговоркой — аккредитив, согласно которому банк-эмитент уполномочивает исполняющий банк произвести аванс на оговоренную сумму до представления торговых документов.

Аккредитив покрытый (депонированный) — аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счет средств плательщика или предоставленного ему кредита сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия аккредитива. Покрытый аккредитив применяется в расчетах на территории Российской Федерации. В международных расчетах банки действуют в соответствии с межбанковскими соглашениями, согласно которым покрытие либо отсутствует (чистая кредитная линия), либо размещается в согласованных формах (депозиты, ценные бумаги или иные активы). Данный термин отсутствует в международной практике.

Аккредитив непокрытый (гарантированный) — аккредитив, при открытии которого банк-эмитент предоставляет исполняющему банку право списывать средства с ведущегося у него корреспондентского счета в пределах суммы аккредитива или договаривается с исполняющим банком об иных условиях возмещения средств, уплаченных бенефициару. В международной практике термины «непокрытый» или «гарантированный» не используются, ввиду того что таковыми являются абсолютное большинство аккредитивов.

Аккредитив подтвержденный — аккредитив, при котором исполняющий банк принимает на себя обязательства произвести платеж указанной в аккредитиве суммы независимо от поступления средств от банка, где был открыт А.п.

Аккредитив револьверный — аккредитив, открываемый на часть суммы платежей и автоматически возобновляемый по мере осуществления расчетов за очередную партию товаров.

Аккредитив циркулярный — аккредитив, позволяющий получить деньги в пределах данного кредита во всех банках-корреспондентах банка, выдавшего своему клиенту этот аккредитив.

Резервный аккредитив, иначе именуемый «аккредитив Stand-By» — разновидность банковской гарантии, носящей документарный характер и подчиняющейся документам Международной торговой палаты для аккредитивов. Резервные аккредитивы используются для финансирования международной торговли со странами, где запрещено использование банковских гарантий в торговых сделках (США), запрещен документарный характер гарантий, а также при осуществлении операций с международными организациями (Европейский банк реконструкции и развития, Мировой банк и др.)

Аккредитив кумулятивный — в случае такого аккредитива приказодателю разрешается неистраченную сумму денег текущего аккредитива зачислить к сумме нового, который открывается в том же самом банке, в то время как в случае некумулятивного аккредитива неистраченная сумма возвращаются банку-эмитенту для начисления на текущий счет приказодателя.

Аккредитив c пост-финансированием (отсрочкой оплаты).3

Порядок работы по аккредитивной форме расчетов

Шаг 1 — На первоначальном этапе при использовании аккредитивной формы расчетов необходимо предоставить в банк-эмитент заявление на открытие аккредитива. На основании данного заявления банки-эмитент открывает аккредитив и направляет бенефициару через исполняющий банк.
Шаг 2 — На следующем этапе происходит исполнение договора между сторонами (отгрузка продукции, выполнение услуг и т.д.). После выполнения условий по договору бенефициар предоставляет в банк подтверждающие документы для получения платежа по аккредитиву.
Шаг 3 — Исполняющий банк направляет банку-эмитенту реестр счетов для передачи плательщику; при этом банк-эмитент должен проверить правильность предоставленных документов.
Шаг 4 — На следующем этапе происходит выдача банком-эмитентом оплаченных документов приказодателю аккредитива, а затем исполняющим банком зачисляется выручка бенефициару.

Аккредитив на практике

В отличие от внешнеторговых отношений, во внутрироссийских расчетах аккредитивная форма применяется не очень часто. Это связанно с тем, что аккредитив является наиболее выгодной формой расчетов между участниками внешнеэкономических сделок. С одной стороны, для экспортера это возникновение обязательства банка произвести расчет, а также обязательство клиента произвести оплату по договору. С другой стороны, это гарантия импортеру того, что осуществление платежа будет проводиться после отгрузки товаров или реализации услуг.
Например, компании-импортеру необходимо купить буксир, который стоит в доке другой страны. Естественно, возникает риск у обоих из сторон – непоставки товара либо неоплаты поставки. Экспортер желает обеспечить своевременную оплату всей суммы по договору, а импортер желает произвести оплату только после прибытия судна в место назначение (после «растаможки»).
Оптимальным компромиссом здесь является соглашение об аккредитивной форме расчетов путем пост-импортного финансирования, при котором приобретение буксира осуществляется по импортному контракту, заключенному между Покупателем и зарубежным Поставщиком (Экспортером). Платежи по контракту в пользу Экспортера осуществляет привлеченный зарубежный банк в форме аккредитива. В свою очередь, зарубежный банк предоставляет отсрочку платежей для Банка Импортера.
В расчетах по документарному аккредитиву участвуют:

• импортер (приказодатель), который обращается к российскому банку-эмитенту с просьбой об открытии аккредитива;
• банк-эмитент, открывающий аккредитив;
• авизующий банк, (Иностранный Банк), которому поручается известить экспортера об открытии в его пользу аккредитива и передать ему текст аккредитива, удостоверив его подлинность;
• бенефициар-экспортер, (продавец буксира) в пользу которого открыт аккредитив.

Этап 1.
Заключение контракта между импортером и Датской компанией (продавец буксира)

Этап 2.
1. Заявление на открытие аккредитива от приказодателя банку-эмитенту
2. Уведомление об открытии аккредитива от банка-эмитента авизующему банку.
3. Авизование аккредитива экспортеру.

Этап 3.
Поставка буксира.

Этап 4.
1. Документы в соответствии с условиями аккредитива от экспортера авизующему/исполняющему банку.
2. Документы и рамбурсные требования от авизующего/исполняющего банка банку-эмитенту.
3. Документы импортеру.

Этап 5.
1. Дебетование счета импортера.
2. Перевод средств от банка-эмитента исполняющему банку.
3. Платеж экспортеру.

Исходя из этого можно с уверенностью сказать, что аккредитив позволяет застраховать бизнес от рисков, которые могут возникнуть при заключении крупной сделки, особенно при пост-импортном финансировании.

Схема

Ниже представлена стандартная схема аккредитива, когда в качестве покрытия используются кредитные средства Банка:

Судебная практика

При аккредитивной форме расчетов могут возникнуть судебные споры, обусловленные отсутствием понимания схемы аккредитива. Например, наиболее частый вопрос – на кого следует возложить ответственность перед плательщиком при невозврате банку-эмитенту исполняющим банком денежных средств? В данном случае банк-эмитент несет ответственность перед плательщиком, а исполняющий банк — перед банком-эмитентом.
Другой вопрос, который возникает при данной форме расчета – следует ли освобождать банк-эмитент от ответственности за неправомерные действия лица исполняющего банка в случаях, когда исполняющий банк был назначен банком-эмитентом по инициативе плательщика? Согласно пункту 3 статьи 872 ГК РФ в случае неправильной выплаты исполняющим банком денежных средств по покрытому аккредитиву вследствие нарушения условий аккредитива ответственность перед плательщиком может быть возложена на исполняющий банк, т.е. ответственность на исполняющий банк возлагается судом по инициативе плательщика в случае неправильной выплаты исполняющим банком денежных средств.
Наиболее часто споры при данной форме расчетов возникают при применении покрытых безотзывных аккредитивов. Судебная практика свидетельствует о том, что большая часть мошенничеств приходится именно на данный вид аккредитива. Поэтому предлагается отказаться от данного вида аккредитива и использовать конструкцию блокированного счета.

(Подробнее о судебной практике читайте: http://www.zonazakona.ru/law/jude_practice/941/)

Обзор судебной практике так же проводится здесь — http://www.riskovik.com/news/

Вывод

Исходя из рассмотренного материала, можно сделать вывод, что аккредитив является максимально выгодной сделкой и гарантией для обеих сторон, т.к. участие в сделке банка исключает возможность использования недооформленных документов. После изучения аккредитивной формы расчетов обе стороны сделки, в большинстве случаев выбирают именно эту форму безналичных расчетов. Поскольку платеж и документооборот по аккредитиву осуществляются под контролем двух банков, это позволяет минимизировать ошибки при ведении сложных сделок, особенно с зарубежными партнерами. Хотя многих пугает большой объем документов, необходимых при аккредитивной форме, все же это позволяет избежать недооформленности сделки, т.к. за нарушения при исполнении аккредитивной формы расчетов банки несут ответственность в соответствии с законодательством.

1 Стровский Л. Е., Казанцев С. К., Паршина Е. А. и др. Валютно-финансовые отношения предприятий с зарубежными партнёрами // Внешнеэкономическая деятельность предприятия: Учебник для вузов / Под ред. Л. Е. Стровского. — 4-е изд. — М.: ЮНИТИ, 2007. — С. 379-388. — 799 с.
2 Положение “О безналичных расчетах в Российской Федерации”
3 http://www.financial-lawyer.ru/newsbox/kredit/139-528146.html

Аккредитив при покупке квартиры

Банковский аккредитив при покупке недвижимости – это гарантия того, что гражданин, выступающий в роли покупателя недвижимого имущества, не станет жертвой обмана и не потеряет деньги, выделенные на приобретение квартиры.

Что представляет собой банковский аккредитив?

Чем больше денег участвует в сделке, тем больше рисков остаться ни с чем. Известно много случаев, когда при покупке квартиры люди не получали жилплощадь, а деньги уходили продавцу. Судебная система устроена таким образом, что пострадавшей стороне далеко не всегда удаётся вернуть потерянное.

Открывая аккредитивный счет, граждане обеспечивают себя защитой от мошенников. Банк в этом случае играет роль посредника между сторонами. За небольшую плату он обеспечивает защиту прав и денежных средств клиента.

Простыми словами, аккредитив – это специальный счёт, открываемый для обслуживания клиентов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости.

Мнение эксперта Александр Иванович Финансовый эксперт Задать вопрос эксперту Важно: Банковский аккредитив обеспечивает защиту не только покупателя, но и продавца. Нередки случаи, когда покупатель, получив права на недвижимость, отказывается передавать другому участнику сделки всю сумму или её часть.

Схема такая:

1. Участники сделки приходят к соглашению о стоимости недвижимости и других деталях сделки.
2. Сумма, которая должна перейти от покупателя к продавцу, аккумулируется на банковском счету.
3. Покупатель получает права на недвижимое имущество.
4. Банк передаёт сумму продавцу.

Разновидности и особенности аккредитивов

Банки предлагают обычные и ипотечные аккредитивы нескольких видов. Особенности каждого базируются на алгоритме осуществления сделки. Некоторые виды защищают определённую сторону процесса, цель других – защитить всех, кто принимает участие в процедуре.

Задача тех, кто продаёт и покупает недвижимость, ещё до открытия аккредитива определиться, какой его вид будет наиболее приемлемым. Банки предлагают такие варианты:

1. Отзывной. Цель – защита покупателя. Он вправе в любой момент в процессе совершения сделки сделать отзыв денежных средств. Деньги не могут быть отозваны только в том случае, если покупающая сторона получила права на недвижимость. Продающая сторона в материальном плане ничего не теряет. Редко кто из продавцов соглашается на такой аккредитив, так как при такой оплате аккредитивом велики риски напрасно потерять много времени.
2. Безотзывной. Суть такого аккредитивного счета в том, что продавец может забрать полагающуюся ему сумму только после фактического завершения сделки с недвижимостью. Также основанием для снятия суммы может послужить письмо покупателя.
3. Безакцептный. Выдача суммы продающей стороне осуществляется без необходимости присутствия покупателя. Основанием для передачи суммы является документальное доказательство успешного завершения сделки.
4. Покрытый. Применяется схема, при которой сумма переводится банком, в котором был открыт аккредитивный счёт, в другой банк, где деньги лежат до тех пор, пока сделка не будет завершена. Такой вариант часто используют юридические лица.
5. Непокрытый счёт. Суммы не перечисляются в иные финансовые учреждения, а аккумулируются на корреспондентском счету финучреждения-отправителя. У организации, выступающей в роли продающей стороны, есть право после завершения продажи снять со счёта полагающуюся сумму. Это аналог безакцептного аккредитива, рассчитанный на юридических лиц.

Мнение эксперта Александр Иванович Финансовый эксперт Задать вопрос эксперту Важно: Наиболее популярная схема – безотзывной счёт. Он защищает интересы всех сторон-участниц процесса купли-продажи недвижимости.

Сроки аккредитивов

Продажа квартиры – процесс, требующий определённого количества времени. По правилам большинства банков аккредитив оформляется на срок, зависящий от договорённостей между участниками сделки. Есть финучреждения, которые ограничивают срок шестью месяцами.

Мнение эксперта Александр Иванович Финансовый эксперт Задать вопрос эксперту Важно: Отличие аккредитива от другого способа защиты прав граждан, участвующих в процедуре купли-продажи недвижимости, — банковской ячейки — в том, что банковский процент взымается не за срок, а за количество денег.

Если не уложиться в срок, указанный в предварительно заключённом договоре, придётся доплачивать банку 0,2% от суммы за продление аккредитива.

План действий участников сделки с открытием аккредитива

Разобравшись в том, что такое аккредитив, и какие виды его практикуются, рассмотрим более подробно, как должны действовать стороны-участницы сделки с недвижимостью:

1. Обсуждение. На данном этапе оговариваются все нюансы процесса: кто за что будет платить, по какому алгоритму будет продвигаться процедура. Главное решение – цена продаваемой и приобретаемой недвижимости.
2. По результатам договорённостей заключается официальный договор.
3. Договор предоставляется финансовому учреждению, в котором будет открыт счёт.
4. Сотрудники банка изучают предоставленные документы и, если всё в порядке, заключают с клиентами новый аккредитивный контракт, в котором участвуют уже 3 стороны.
5. Покупатель открывает в банке аккредитивный счёт, что фиксируется документально.
6. Заключённый сторонами договор может быть оставлен на хранение в финучреждении или передан другой организации.
7. После завершения процедуры в Росреестре фиксируется договор купли-продажи недвижимости. Это признаётся фактом практической передачи квартиры покупателю.
8. Банку предоставляется необходимая документация.
9. Финучреждение проверяет документы на предмет действительности передачи прав собственности покупателю и отсутствия нарушений во время проведения сделки.
10. Если документы выдержали проверку, сумма переходит на счёт продающей стороны.
11. Продавец документально подтверждает получение денег.
12. Сделка завершена.

В числе документов, которые необходимо предоставить в банк:

• выписка из ЕГРН;
• справка из Росреестра о том, что права на недвижимость были переданы, и др.

Содержимое пакета с документацией зависит от того, с каким финучреждением сотрудничают участники сделки. Схема аккредитива Сбербанка, ВТБ-24, Альфа-Банка и др. может иметь незначительные отличия.

Составление договора купли-продажи недвижимости через аккредитив

Продолжим раскрытие схемы при продаже: кто оплачивает процент, как работает при продаже ипотечной и обычной недвижимости банковская защитная схема. Первым делом остановимся на нюансах составления главного документа – договора купли-продажи.

Открываете вы покрытый безотзывный аккредитив или другие его разновидности, используемая форма составляемого договора унифицирована и предусматривает все нюансы процесса.

Образец

Для того чтобы не тратить времени на ручное составление контракта, скачайте его бланк и образец заполнения. Это позволит заключить грамотную сделку и не допустить ошибок в документации.

Нюансы контракта на открытие аккредитивного счета

При составлении договора следует уделить внимание следующим моментам:

1. В документе не должно присутствовать никаких опечаток и исправлений; реквизиты, ФИО, адреса, номера счетов и прочее должны быть написаны правильно.
2. В разделе «Порядок расчетов» не должно быть моментов, которые можно двояко расшифровать. Если возможны разночтения, пункты нужно исправить, чтобы чётко стало понятно, что требуется от каждой из сторон. Пункт должен расшифровывать стоимость объекта недвижимости, сроки расчетов, используемую валюту и прочие нюансы.
3. Не менее внимательно следует изучить пункт «Оплата услуг». В нём должно быть чётко определено, какая из сторон берёт на себя обязанность оплачивать банковские услуги.
4. Требует внимательной читки и пункт «Обязанность сторон». В нём определяются действия, которые необходимо совершить тому, кто продаёт недвижимость и тому, кто эту недвижимость покупает. Не должно быть недопонимания и разночтений.

Преимущества аккредитива при покупке недвижимости

У открытия аккредитивного счёта при купле-продаже недвижимости есть ряд весомых плюсов:

1. Защита от происков мошенников и отказа одного из участников выполнять взятые на себя обязательства.
2. Банк оказывает защиту, поддержку и дополнительно – юридическую помощь. Если неправильно оформлены документы или допускаются ошибки в каких-либо действиях, менеджер финучреждения немедленно известит об этом клиентов.
3. Все 3 стороны, участвующие в процессе – продавец недвижимости, покупатель, финансовое учреждение – могут быть уверены в полной безопасности совершаемой сделки.

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

• услуга стоит недёшево;
• условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
• не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
• использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
• банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Что приемлемей – банковская ячейка или аккредитив?

Продавцы и покупатели недвижимости, желающие обеспечить защиту своих интересов, встают перед выбором: что лучше, банковская ячейка или аккредитив. Ответить на этот вопрос можно только при чётком понимании целей, преследуемых каждой из сторон. Если нужно удешевить процесс передачи недвижимости, ячейка будет идеальным вариантом. Она обходится гораздо дешевле аккредитива. Если требуется максимальная безопасность при расчете, лучшим вариантом становится аккредитив. При всей дороговизне, он служит надёжной защитой денежных средств.

Мнение эксперта Александр Иванович Финансовый эксперт Задать вопрос эксперту Важно: Если срок совершения сделки затягивается , аккредитив может стать крайне невыгодным вариантом.

Кто платит за аккредитив, покупатель или продавец?

Традиционно платит за аккредитив покупатель. Но это не принципиально. В роли плательщика может выступать и главный бенефициар сделки – продавец. Всё зависит от того, к какому соглашению придут стороны при заключении договора.

Вопрос оплаты банковских услуг обязательно должен быть зафиксирован в договоре.

Какие банки работают с аккредитивами?

Не все финансовые учреждения России готовы работать с аккредитивами. Наиболее популярны в данном направлении 5 банков, на достаточно выгодных условиях обеспечивающих безопасность клиентам при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Рассмотрим условия этих учреждений:

1. Россельхозбанк. Сбор за услугу колеблется в рамках от 0,15% до 0,2% с суммы. Минимальный платёж – 1 000.00 рублей, максимальный – 15 000.00 рублей.
2. ВТБ24. При покупке квартиры в ипотеку физическими лицами платится фиксированная сумма от 1 500.00 до 4 500.00 рублей (зависит от стоимости недвижимости). В других случаях взымается 0,2%, что в среднем составляет 1 500.00 – 5 000.00 рублей.
3. Сбербанк. С физических лиц взымается 0,2%, то есть, от 1 500.00 до 5 000.00 рублей. Если в сделке задействовано юридическое лицо, сумма будет колебаться в рамках от 2 500.00 до 15 000.00 рублей, что составляет 0,5%.
4. ЮниКредитБанк взымает с клиентов 0,5%. Минимальная сумма – 12 500.00 рублей.
5. Альфа-Банк. Минимум взымается 50.00 USD. С клиентов берётся от 1,5% до 2%.

На долю перечисленных банков приходится около 85% аккредитивов России.

Аккредитив – недешёвая банковская услуга. Оформить его можно и при сделках, совершаемых с доверенностью. Многие продавцы и покупатели готовы переплачивать, чтобы защитить себя от гораздо больших потерь. Если учитывать, что в России нередки случаи обмана граждан при совершении сделок купли-продажи недвижимости, есть смысл переплатить 1 500.00 – 15 000.00 рублей, чтобы не потерять миллионы.

Помогла ли вам статья? ДаНет Автор статьи Александр Иванович Эксперт по электронным платежам в интернете. Написано статей 1133