Продажа квартиры сиротой

>ПРОДАЖА КВАРТИР ГОСУДАРСТВУ

Ваш личный тендерный отдел!

Звоните +7 (903) 798-43-96

>Пошаговый план сделки при поставке жилья государству

Продажа чужой жилплощади ( Продажа квартир Государству )

Алгоритм очень простой:

Найти закупку жилой недвижимости.

Ищем собственника подходящей квартиры.

Оформляем агентский договор и доверенность.

Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)

Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.

После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.

Получаем комиссию за проведенную сделку.

Плюсы и минусы для поставщика при продаже квартир Государству

Бюджетные учреждения довольно часто закупают жилые помещения. Связано это, как правило, с предоставлением жилья для детей-сирот, расселением аварийных и ветхих домов, а также закупки жилых домов для людей, которые стали жертвами пожаров. Данный вид торгов имеет массу несомненных преимуществ:

Понятное ценообразование.

Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, нужно учитывать и некоторые негативные особенности:

НМЦК рассчитывается исходя из тарифов за квадратный метр.

Это значение может разниться, по сравнению с фактической стоимостью.

Необходима государственная регистрация перехода права собственности.

Подробно о продаже квартир Государству

Все взаимодействия участников сделки по госзакупкам, в том числе и по закупке жилья, прописаны в федеральном законе 44-ФЗ. Но закон сух, в нем еще надо разобраться, и вот чего Вы точно там не найдете, так это алгоритма действий для собственника или поставщика недвижимости.

Успех любого дела зависит от того, насколько четко прописан план действий, тем более, если Вы работаете с государством, важно четко понимать, что и в какой последовательности надо делать.

1. Найти предложения от государства на закупку жилья на портале goszakupki.gov.ru. Портал доступен всем, чтобы просмотреть информацию о том, какая недвижимость необходима государству на данный момент или какие закупки проводились ранее не нужно регистрироваться, вся информация находится в открытом доступе.
2. В разделе Требования к закупке Вам нужно скачать и изучить техническое задание по закупке. В описании Вы найдете площадь требуемого жилья и характеристики, по которым будет приниматься квартира (какие должны быть полы, потолки, окна и т.д.)

3. Обычно требуется квартира с минимальным косметическим ремонтом, чаще всего однокомнатная, но, конечно, все зависит от того для кого государство приобретает квартиру: для ребенка-сироты или для многодетной семьи.

4. После того, как вы определили, какая требуется квартира, Вы можете найти подходящие варианты под закупку. Самое простое это найти объекты на сайтах по продаже недвижимости или таких как Авито.
5. Позвонить по найденным контактам, выяснить подходят ли данные варианты для закупки. И если Да, то предложить собственнику реализовать его квартиру государству. На этом этапе очень важно грамотно разъяснить собственнику преимущества работы с государством.
6. Если собственник согласен сотрудничать, то Вы договариваетесь на осмотр квартиры, если Вы живете в другом городе просите собственника жилья прислать фотографии квартиры в определенных ракурсах. Напоминаю, что в закупках можно работать дистанционно, не нужно никуда выезжать, все можно решить по телефону или интернету.

7. Заключить договор с собственником жилья на предоставление его интересов, в котором должны быть прописаны условия вашего сотрудничества и ваше вознаграждение по результатам сделки.

8. Пройти аккредитацию на электронной площадке, где заказчик будет проводить аукцион. Если Вы будете делать это заранее, для Вас этот будет бесплатно. Ускоренная аккредитация стоит порядка 10 000 рублей.
9. Собрать необходимые документы от собственника, все документы должны быть в электронном виде (отсканированы или сфотографированы), чтобы их можно было загрузить на аукционную площадку.
10. Внести обеспечительный взнос для участия в аукционе, сумма взноса всегда указана в описании к заявке и документации к закупке. Обеспечительный взнос вернется после завершения аукциона.

11. Заполнить и подать заявку на участие в аукционе. Каждая заявка состоит из двух частей. При изучении первой части заявки комиссия должна установить, может ли поставщик принимать участие в аукционе, то есть соответствует ли поданная документация требованиям закупки. В случае положительного решения Вы допускаетесь к участию в аукционе, в противном случае заявка отклоняется. В последнем случае обеспечительный взнос возвращается.

12. В назначенный день и время принять участие в аукционе, то есть выйти на электронную площадку (сайт) и сделать свою ставку. Если Вы единственный участник аукциона, то Вы признаетесь победителем по умолчанию, если на аукционе несколько участников, то победителем будет тот, кто предложит наименьшую цену.
13. Внести обеспечительный взнос по контракту, его сумма тоже прописана в документации к аукциону.
14. Согласовать прохождение собственником комиссии, то есть Вам нужно позвонить в администрацию, узнать когда будет приниматься комиссией и предупредить собственника жилья. Ваше присутствие при приемке не обязательно.

15. Подписать муниципальный контракт и направить его бумажный вариант собственнику.

16. Согласовать время, когда собственнику необходимо прийти в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре.
17. Проконтролировать перечисление денег из бюджета.
18. Получить вознаграждение по сделке от собственника.

Основное — это внимательное отношение к заполнению документов, контроль и координация процесса, Вы должны помнить, что в каждом аукционе есть ключевые даты и сроки, которые важно соблюдать при работе с государством. И тогда Ваша сделка обязательно состоится с положительным результатом.

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?

Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки — это реальная возможность продать квартиру государству.

Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.

Государство не будет просить рассрочки, гарантируется чистота сделки и оплата в прописанные законом сроки.

Если собственник работает напрямую с поставщиком жилья, то ему не нужно платить комиссию риелтору, он получит ту сумму, за которую выставил свою квартиру.

Риелторы, если они грамотные и в курсе госзакупок, тоже заинтересованы, чтобы быстрее реализовать квартиру своего клиента и получить комиссию за сделку.

Почему собственник самостоятельно не продает квартиру государству через аукцион:

Нет необходимых знаний: собственник должен самостоятельно разобраться, как аккредитоваться на гос.площадках, как правильно внести обеспечение, как заполнить и подать заявку и т.д.

Нет свободных средств на обеспечение контракта, собственник не всегда может (и хочет!) внести деньги в качестве обеспечительного задатка по аукциону, а иногда просто боится, потому что не знает всей процедуры и того, что деньги потом возвращаются.

Большой риск ошибки: так как человек не имеет опыта работы с аукционами и будет делать все впервые, то велик риск ошибок на каком-нибудь из этапов сделки, поэтому сделка может сорваться и собственник потеряет время и, возможно, даже деньги.

Такая же причины, почему многие риелторы не идут в госзакупки: привыкли работать по старинке, не знают схем продажи квартир государству, бояться нового, не хотят вкладывать свои денежные средства.

И получается, государство хочет купить недвижимость, собственники не умеют продавать через электронные аукционы, а риелторы не хотят напрягаться.

Доверенность для участия в госзакупках ( Продажа квартир Государству )

Поставщик может принять участие в закупке, а также совершить иные действия, не только лично, но и через поверенных (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).

Для этого понадобится подготовить доверенность на участие в закупках .

При проведении открытого конкурса ее необходимо предоставить в составе заявки (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 51). В этом случае заказчик обязан обеспечить представителям поставщика доступ на вскрытие конвертов. Такое правило касается и запроса котировок (ч. 2 ст. 78 № 44-ФЗ).

Поверенный также имеет право подписать и получить экземпляр контракта от заказчика.

Дополнительно закон требует включать в заявку доверенность на закупку товара (от ИП, например) при проведении закрытого аукциона (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 88).

Так доверенные лица смогут присутствовать и принимать участие в самих торгах. Уместно использование документа и при получении аккредитации на ЭТП. В этом случае его нужно передать в составе пакета, который предоставляется оператору площадки (пп. 4, 5 ч. 2 ст. 61 44-ФЗ).

При этом важно следить за его актуальностью. Ч. 10ст. 105 и ч. 2 ст. 106 разрешают поставщикам не только принимать участие в закупках, но и подавать жалобы и присутствовать при их рассмотрении через поверенных с приложением рассматриваемой бумаги.

Все вышеуказанные нормы относятся и к тем ситуациям, когда полномочия поверенных прописаны в госконтракте, либо в решении собрания (ч. 4 ст. 185 ГК РФ).

В этом случае также указывают и право представителей поставлять и принимать приобретенные товары, работы или услуги.

Требования к содержанию: Суть понятия заключается в том, что доверитель передает представителю конкретные полномочия. Последний, в свою очередь, предъявляет их заинтересованной стороне. В законодательстве не установлено строгой формы к такому документу.

Главное, следить за тем, чтобы он содержал все необходимые сведения:

Дату выдачи.

Срок действия.

Сведения о доверителе.

Сведения о доверенном лице.

Перечень полномочий.

Информация о возможности илм запрете передоверия.

Нотариальное удостоверение (ст. 187, 188.1 ГК РФ).

Безотзывной статус (при необходимости, ст. 181).

Подписи сторон.

Печать (при наличии).

Если сведения из п. 2 не указаны, то бумага будет действительна в течение одного года (ч. 1 ст. 186 ГК РФ). Участники процесса имеют право отказаться или отменить любую доверенность, кроме безотзывной. При этом они должны уведомить всех лиц, которых коснется данное изменение. В противном случае полномочия останутся в силе (ч. 2 ст. 189 ГК РФ).

Нижняя Тура приобретает 66 квартир для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. В аукционах по продаже квартир может принять участие каждый желающий, и для этого вовсе не обязательно посредничество риелтерских фирм. Комментарий на эту тему даёт директор муниципального казённого учреждения «Управление муниципальными закупками Нижнетуринского городского округа» Ольга ВОХРИНЦОВА.

– Закупка жилых помещений осуществляется во исполнение программы «Развитие жилищно-коммунального хозяйства и повышение энергетической эффективности Нижнетуринского городского округа до 2020 года», утверждённой постановлением администрации НТГО от 25.02.2014 г. № 236, а также подпрограммы «Повышение качества условий проживания населения Нижнетуринского городского округа» и производится путём проведения электронных аукционов, причём каждая квартира закупается путём проведения отдельного аукциона.

Физическому лицу для участия в электронном аукционе необходимо:

Шаг 1: получить сертификат электронной подписи для участия в государственных закупках в аккредитованном удостоверяющем центре. Стоимость получения электронной подписи напрямую зависит от вида сертификата, который выбирает получатель, и составляет около 5 тыс. рублей.

Шаг 2: установить личный сертификат на компьютере, зарегистрироваться (аккредитоваться) на электронной торговой площадке. Для данной цели на электронной площадке Сбербанк-АСТ (http://www.sberbank-ast.ru) на вкладке «Участникам» существует раздел «Регистрация», в котором содержится инструкция по настройке рабочего места, браузера Internet Explorer и установке библиотеки Capicom. Заявление на аккредитацию рассматривается оператором в срок не более 5 рабочих дней.

Шаг 3: открыть лицевой счёт участника закупок для проведения операций по обеспечению участия в аукционе. На таком счёте должны быть денежные средства в размере не менее чем 1% начальной максимальной цены контракта, то есть если начальная цена жилого помещения составляет 1 миллион рублей, обеспечение заявки составит 10 тысяч рублей. Эти денежные средства не должны быть заблокированы.

Шаг 4: подать заявку в электронном виде на электронной торговой площадке, указанной в извещении о проведении аукциона. Заявка на участие в аукционе состоит из двух частей. В первой части участник аукциона должен выразить своё согласие на продажу жилого помещения на условиях, изложенных в документации о таком аукционе, и указать сведения о характеристиках продаваемого жилого помещения. Во второй части заявки необходимо предоставить общие сведения об участнике и документы по перечню, установленному в соответствии с нормами законодательства о контрактной системе. Подробные требования к составу сведений и документов заявки содержатся в документации о проведении аукциона (zakupki.gov, раздел «Все закупки», ИНН заказчика 6681005960).

Следует понимать, что стоимость закупаемого жилого помещения будет формироваться путём снижения начальной максимальной цены контракта непосредственно в ходе проведения аукциона. Начальная максимальная цена контракта по каждому из аукционов сформирована, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения 28 150 рублей за квадратный метр и минимально допустимой площади закупаемого жилого помещения. Победителем аукциона будет признан тот участник, который предложит наименьшую цену. И тут уже площадь предлагаемого жилого помещения не будет играть никакой роли.

Шаг 5: дождаться итогов рассмотрения первых частей заявок участников. Если ваша заявка признана соответствующей требованиям и вы признаны участником аукциона (оператор электронной площадки уведомит вас об этом), вы можете торговаться – с момента начала электронного аукциона делать предложения о цене контракта.

Шаг 6: дождаться итогов рассмотрения вторых частей заявок участников.

Шаг 7: если вы – победитель аукциона, необходимо дождаться момента, когда оператор электронной площадки представит проект контракта, направленный заказчиком, предоставить обеспечение контракта (5% начальной (максимальной) цены контракта) и подписать контракт. В течение пяти дней с даты размещения в единой информационной системе протокола итогов аукциона вы получите от заказчика через оператора электронной площадки проект контракта. В течение пяти дней с даты получения контракта вы обязаны подписать полученный контракт, направить его оператору электронной площадки и документ, подтверждающий предоставление обеспечения исполнения контракта. Обеспечение исполнения контракта может быть оформлено банковской гарантией.

Если собственник жилого помещения по тем или иным причинам сам не может принять участие в электронном аукционе и доверит эту процедуру какому-либо лицу, то и контракт на покупку жилого помещения будет заключаться не с собственником жилого помещения, а с таким лицом, действующим от имени и в интересах собственника, и деньги по контракту заказчик перечислит именно такому лицу.

Шаг 8: контракт подписан, продавец обязан представить заказчику продаваемое жилое помещение для осмотра, проведения экспертизы и приёма-передачи.

Шаг 9: заказчика устраивает жилое помещение – продавец предоставляет заказчику все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Шаг 10: регистрация перехода права собственности на жилое помещение.

Шаг 11: заказчик оплачивает стоимость жилого помещения продавцу. Только после того, как заказчик примет жилое помещение и пройдёт процедура регистрации права собственности на жилое помещение, заказчик оплатит его стоимость.

Уважаемые граждане. Если вы чувствуете в себе силы правильно и своевременно подготовить все необходимые документы для продажи своих квартир, то мы ждём ваших заявок. Если же нет, то постарайтесь найти риелтора с хорошей репутацией и внимательно отследите при составлении договора разделы: «Ответственность сторон» и «Порядок выплаты денежных средств».

Подготовила Наталья КОЛПАКОВА
газета «Время», г. Н.Тура.

ВАЖНО
Обеспечение заявки победителю аукциона разблокируется сразу после подписания контракта (в течение часа).

Обеспечение контракта будет возращено продавцу в течение 10 рабочих дней после исполнения контракта.

КСТАТИ
Если в течение 10 минут с момента начала аукциона не поступит ни одного предложения по снижению цены, то контракт будет заключён по начальной максимальной цене с тем участником, который подал заявку раньше других.

Инструкция по госзакупке недвижимости

Госзакупка недвижимости — это набор действий, которые нужно совершить заказчику по 44-ФЗ, чтобы получить нежилое помещение или жилье, например, квартиру для детей-сирот или жителей аварийного дома.

Выбираем способ закупки

Госзаказчики покупают служебное, социальное жилье для детей-сирот, погорельцев, чтобы расселить аварийный жилой фонд и т.п. Код по ОКПД2 68 — операции с недвижимостью — входит в аукционный перечень, которые утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016. Его еще называют антиконкурсным так как товары, работы и услуги, которые в него включили можно приобретать всеми конкурентными процедурами, а также у единственного поставщика. Исключили из аукционного перечня услуги по обмену жилой недвижимости, а также закупки по ОКПД2 68.31.16 — оценка недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. В эту группу входят услуги по оценке жилых и нежилых зданий с земельным участком, а также пустующих земель, которые предназначены или не предназначены для жилищного строительства. Главное условие — предоставление вознаграждения или договор.

С 2019 года госзакупка недвижимости для детей сирот и детей, которые остались без попечения родителей проводится в форме электронного запроса предложений по ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ.

Закупить недвижимость у единственного поставщика независимо от цены контракта можно по п. 31, 38, 39 ч. 1 ст. 93 закона о контрактной системе.

Пункт статьи 93 44-ФЗ	Как заключить контракт
Пункт 31	Покупка недвижимости в государственную или муниципальную собственность. Эта сделка подписывается на основании решения о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений.
Пункт 38	Приобретение стандартного жилья у застройщика, который заключил договор об освоении территории в рамках с градостроительного законодательства. Жилье, которое покупаете, должно соответствовать условиям экономкласса. Условия отмены утверждены приказом Минстроя № 800/пр от 14.11.2016. Застройщик ранее выиграл аукцион и сделки с ним, как с едпоставщиком, заключается на основании договора по итогам этих торгов. Поэтому: Определитесь с местоположением жилья. Просмотрите и проанализируйте сведения о торгах, которые проводились для получения прав на такое жилье. Найдете их на сайтах уполномоченных органов. Ознакомьтесь с договором, который подписан по итогам аукциона. Сверьте его с положениями ст. 46.5 Градостроительного кодекса.
Пункт 39	Приобретение стандартного жилья у лица, которое заключил договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства. Требования к жилью такие как и в предыдущем пункте. Оно должно быть экономкласса.

Формируем начальную цену контракта

В ч. 6 ст. 22 44-ФЗ указано, что для определения начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен. Для анализа рынка нужно брать исходные данные действующие рыночные цены за квадратный метр, которые получены из общедоступных источников, а не нормативы в регионах. В ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ указано, что особенности формирования цены контракта с единственным поставщиком при приобретении жилых помещений установлены Федеральным законом 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства.

Описываем недвижимость

Специальных норм для составления технического задания для закупок недвижимости нет. Поэтому ориентируйтесь на общие правила описания объекта закупки по ст. 33 44-ФЗ. Рекомендуем описать характеристики:

• требования к жилью;
• общая площадь недвижимости;
• количество жилых комнат;
• инженерная инфраструктура;
• отделка;
• наличие приборов учета.

Вот пример технического задания на закупку недвижимости из ЕИС с изменениями от 01.07.2019.

Предъявляем требования к участникам

Правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей сирот в рамках госзакупок прописываются в документации. К участникам предъявляются обычные требования по ст. 31 44-ФЗ. Главный вопрос: нужно ли требовать выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) от собственника в составе заявки. С одной стороны, ч. 3 ст. 27 44-ФЗ разрешает участвовать в закупке по доверенности. Но практика антимонопольной службы говорит об обратном. ФАС утверждает, что участвовать в закупках недвижимости могут только собственники, и требование заказчика предоставить выписку из ЕГРН считает правомерным. Это подтверждается решениями ФАС.

Скачать решение ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019

Скачать решение ФАС по делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019

Арбитражный суд Дальневосточного округа в решении по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указал, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности может проходить совместно с государственной регистрацией перехода прав или же одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Скачать решение АС по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018

Рекомендуем требовать от участников, чтобы они владели недвижимостью на праве собственности или другом законном основании в рамках ст. 288 ГК. Чтобы подтвердить это право, в составе заявки им нужно приложить копию свидетельства о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН в рамках ст. 131 ГК и федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 о государственной регистрации недвижимости.

Выбираем поставщика

Оценка и рассмотрение заявок проходит в обычном режиме. Проверяются конкретные показатели квартир, которые предлагаются к поставке. Закупочная комиссия обязана проверить, что участник предлагает жилье:

• в отношении которого нет обременений и долгов;
• перепланировка и другие изменения сделаны по закону;
• в хорошем состоянии, благоустроенное;
• жилищная инфраструктура и коммуникации в порядке.

Если участник не предоставил сведения или они являются недостоверными или несоответствующими требованиям документации, его не допустят до торгов.

Заключение контракта

После публикации протокола о подведении итогов закупки заказчик готовит и отправляет проект контракта поставщику в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и если есть доработки направляет протокол разногласий в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, правит, корректирует и публикует подписанный проект в течение 3 дней. Продавец подписывает доработанный документ. После чего покупатель в течение 3 дней визирует его со своей стороны. В аукционе и конкурсе контракт заключается не ранее чем через 10 дней после публикации протокола о подведении результатов закупки. При проведении запроса котировок или запроса предложений в электронной форме этот срок составляет 7 дней. Это зафиксировано в ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ.

Пример контракта из ЕИС

Принимаем квартиру

После приемки квартиры нужно подписать акт. Утвержденной или унифицированной формы у этого документа нет. Нужно отразить, что:

1. Одна сторона передает в собственность, а другая сторона — принимает объект недвижимости.
2. Стороны претензий не имеют.
3. Обязательства выполнены в срок и в порядке, который закреплен в госконтракте.

Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в госконтракте.

Пример акта приема-передачи

Сделка на сто тысяч без вложений. Как обычные люди зарабатывают на госзакупках недвижимости

Обожаю рекламу. Я кликаю по каждому баннеру, который предлагает мне золотые горы — даже если после этого приходится неделю сбрасывать звонки от бинарного брокера.

В очередной рекламе узнала про госзакупки недвижимости, спешу поделиться. Речь про риелторов-фрилансеров, которые в отличие от коллег получают стабильный поток заказов и обалденный чек.

Стоит это удовольствие от 50 тыс. рублей — это на обучение, если не хотите самостоятельно сочинять договоры для работы и вообще хотите начать на всем готовеньком.

Дальше все сделки без вложений, по принципу посреднического вознаграждения. Вот как это работает.

Голая теория, проще некуда

Государство покупает жилье для детей-сирот. Купленное либо находится в муниципальной собственности, либо сразу передается новому жильцу. Заказывают обычно однушки с косметическим ремонтом метров на тридцать, платят за это от 800 тыс. рублей до 1,5 млн. рублей.

Покупка проходит так. Чиновник организует аукцион, а на нем выигрывает собственник с самым дешевым предложением. Все анонимно. Делается это для того, чтобы исключить коррупцию.

Человек, который выиграл аукцион, принимает у себя комиссию. Она смотрит квартиру и, если все соответствует техническому заданию (ТЗ), сделку завершает. Человек из администрации и собственник идут в МФЦ (многофункциональный центр), оформляют бумажки, а собственнику через две недели прилетают деньги.

Спрашивается, где тут место для заработка?

Входит риэлтор

Собственник жилья не слышал про аукционы, у него нет цифровой подписи (ЭЦП), и вообще он уже давно не может ничерта продать. Тут ему звонит риелтор, гарантирует завершение сделки за 2 месяца и знакомит с волшебным миром госзакупок.

Чтобы участвовать в торгах на аукционе, надо:

• Уметь читать ТЗ, чтобы не подсунуть комиссии случайно развалюху;
• Оформить ЭЦП (около 5 тыс. рублей);
• Заказать у юриста всякие договора, по которым вы гарантируете себе гонорар за посредничество;
• Названивать собственнику, отвечая на все его вопросы и отчитываясь о процессе.

Я ничего не рекламирую, но тут-то и пригождается обучение: куратор перепроверяет за вами документы, а школа дает готовые шаблоны договоров и разговоров. Опытному риелтору это не нужно, он готов сам набивать шишки и делать дело без обучения.

Агент получает примерно 10% от сделки. Государство покупает 1 млн. рублей, а собственник продает за 800 тысяч — значит, агент получает оставшиеся 200 тыс. рублей. Это за 4 часа работы и, при желании, день поездок на квартиру.

Кстати, кроме сирот, государство покупает жилье для переселенцев из аварийного жилья и для ветеранов — в общем, для «специальных категорий граждан».

Почему еще не все на этом зарабатывают

Кажется, что это легкие деньги, но почему-то в госзакупки не лезут даже риелторы. Они предпочитают перебиваться мелкими заказами и постоянно подрабатывать. На это есть причины!

Качественное обучение по теме предоставляют два тренера на всю Россию, за полный курс просят около 100 тыс. рублей. Ого! Наш человек в принципе не любит учиться, а тут еще и такую сумму выложить. Без гарантий. Тебе говорят, что все зависит от тебя, и это настораживает.

Так что халявщики отсекаются.

Остается группка состоятельных и интеллигентных людей, которые верят в собственные силы. Из них нужны такие, что в 2 часа ночи встанут, чтобы не проспать аукцион, и в другой район поедут, чтобы квартиру лично посмотреть.

И вот еще несколько мифов, которые мешают людям зайти в эту нишу:

• «Никому это не нужно, меня пошлют по телефону»;
• «Не могут в администрации быстро и нормально все сделать»;
• «Меня на деньги кинут — и школа, и клиенты, и мэрия».

Поэтому и получается, что в твоем регионе, милый читатель, проходят аукционы с одним участником — и соответственно, с одним победителем. Зона неконкурентная и перспективная.

Что можно сделать бесплатно

Поиграть в риелтора на госзакупках можно прямо сейчас. Для этого отправляемся на портал госзакупок www.zakupki.gov.ru и в разделе «закупки» вводим в поиск фразу «приобретение жилого помещения». Выбираем любой заказ, а потом ищем под него жилье на Авито, Циане или Домофонде.

Если продавца нет, то можно расклеить объявления по району в стиле «куплю» и найти все-таки нужные предложения.

Вот, у вас перед глазами маржа — разница между ценой покупки и ценой продажи, которую вы бы положили себе в карман. Деньги получает собственник, а потом, согласно договору, присылает вам маржу на карту или счет.

Налоги платим либо как физики — 13% — либо как ИП, это 6% по упрощенке.

Остальные детали я не могу описать в одной статье, это все-таки тема для дорогого обучающего курса. Но уже сейчас вам понятно, сколько надо работать, сколько можно заработать, и как это в теории происходит.

Подписывайтесь и получайте самые оригинальные статьи на тему заработков! И добавляйте сайт в закладки: с нами не соскучишься, обновления каждый день. До встречи завтра 🙂

Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

Скачать Письмо ФАС № ИА/93181/19 от 24.10.2019

Скачать образец госконтракта на закупку недвижимости

ФАС разъяснила, как закупать недвижимость

25.10.2019 ФАС опубликовала Письмо № ИА/93181/19 от 24.10.2019, в котором ответила на вопросы о закупках недвижимого имущества.

В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

• не публикуется в ЕИС проектная документация;
• не предъявляются предквалификационные требования, которые прописаны в Постановлении Правительства № 99 от 04.02.2015;
• не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).

ВАЖНО! Действия органов госвласти и местного самоуправления, направленные на приобретение объектов недвижимости, которые сделают в будущем, квалифицируются как антиконкурентные соглашения.

В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

1. Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
2. Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
3. Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
4. Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

При приобретении недвижимости организация-заказчик выбирает либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупает жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). Действия заказчика при выборе способа определения поставщика не ограничивают конкуренцию (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

Если объект госзакупки — нежилое помещение, которое приобретается для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт заключают с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Чтобы провести эту закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

• предметом закупки должны выступать нежилые объекты;
• недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность;
• в наличии утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии;
• решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44-ФЗ проводят госзакупки квартир для сирот и других жилых помещений. Разделительный баланс — это обязательный документ при реорганизации путем отделения одной из частей предприятия и регистрации ее в качестве самостоятельного юрлица. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (госзакупки недвижимости для детей-сирот). Категория жилья — экономическая, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

С 01.01.2019 госзакупки у физических лиц социального жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, допускается проводить в форме запроса предложений в электронной форме (ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ). Это стало возможным после вступления в силу Федерального закона № 267 от 29.07.2018.

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению. Как только учреждение определится и уточнит потребности, ответственный специалист просмотрит и проанализирует сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов. Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44-ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ. Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком.

ВАЖНО! Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса устанавливаются Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 14.11.2016 № 800/пр.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Шаг 2. Обосновываем НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик организует мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, чтобы получить эти сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).

Важный вопрос по 44-ФЗ — обоснование НМЦ контракта на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

По ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44-ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Шаг 3. Описываем объект закупки

Рассмотрим требования к жилому помещению при приобретении жилья для детей сирот по 44-ФЗ на примере технического задания: разберем правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44-ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели. Но для закупаемого жилья в техническом задании устанавливают конкретные и объективные показатели. Соответственно, жилье и жилые помещения по 44-ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели. А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ).

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

1. ЕЭТП.
2. «РТС-тендер».
3. «Сбербанк-АСТ».
4. «Электронные торговые системы».
5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
6. «Российский аукционный дом».
7. «ТЭК-Торг».
8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

• жилье без обременений и долгов;
• все изменения и перепланировки узаконены;
• объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
• жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019.

А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.

ВАЖНО! Заказчик прав, когда требует выписку из ЕГРН.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Шаг 5. Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

В дополнение к контракту составляют в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы этого документа нет. Главное, что отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

>Пример контракта из ЕИС

Как проводить другие госзакупки

У нас есть подробные инструкции, как правильно закупать:

1. Продовольствие для жизнеобеспечения граждан.
2. Продукты питания.
3. НИОКР.
4. Вывоз мусора.
5. Лекарственные средства.
6. Мебель.
7. Электроэнергию.
8. ОСАГО.
9. Результаты интеллектуальной деятельности.
10. Расходные материалы.
11. Коммунальные услуги.
12. Бумагу.
13. В аварийных ситуациях.
14. Иностранным поставщикам.

>ЗАКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОСУДАРСТВОМ 44 ФЗ>Закупка недвижимости Государством

Разбираемся с особенностями закупки объектов недвижимости.

Выбор способа определения поставщика

При приобретении недвижимости организация-заказчик может выбрать либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупить жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ).

При этом действия заказчика при выборе способа определения поставщика не должны вести к ограничению конкуренции (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

В том случае, если объектом недвижимости выступает нежилое помещение и приобретается оно для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт можно заключить с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).

Для того чтобы провести данную закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

объектом закупки должны выступать нежилые объекты; недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность; в наличии должно быть утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии; данное решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44 ФЗ, можно приобретать также жилые помещения и квартиры.

Заказчики закупают служебное, социальное жилье (квартиры для детей-сирот). Данный тендер также можно провести конкурентными способами или же заключить контракт с единственным поставщиком. Категория жилья в данном случае должна быть экономической, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора.

Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению.

Как только учреждение определится и уточнит свои потребности, ответственный специалист должен будет просмотреть и проанализировать сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов.

Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса устанавливаются приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 14.11.2016 № 800/пр.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Метод обоснования НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов.

В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ).

Для обоснования НМЦ заказчик может организовать мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, а также получить данные сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или же разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ). Обоснование НМЦ на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка.

Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

Согласно ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44 ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти.

Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Образец описания объекта закупки

Рассмотрим специфику описания предмета заказа на примере технического задания — описания объекта закупки: приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44 ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели.

Однако, для закупаемого жилья в техническом задании должны быть установлены конкретные и объективные показатели, соответственно, жилье и жилые помещения по 44 ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели.

А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ). Далее будет предоставлен образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Подведение итогов закупочных процедур Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает и анализирует полученные заявки, а затем выбирает победителя.

Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

все изменения и перепланировки должны быть узаконены;

объект должен находиться в хорошем состоянии, благоустроенным и не быть ветхим и аварийным, а само жилое помещение — иметь косметический ремонт (без грязи, трещин, сколов);

жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно. После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

В тендере может участвовать как собственник жилья, так и его представитель (риелтор), который будет по доверенности представлять интересы собственника на торгах (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).

У большинства собственников отсутствует ЭЦП и свободные наличные средства в немалом размере, которые должны пойти на обеспечение заявки и исполнение контракта.

Не важно, кто победит в торгах, собственник или его представитель, договор в любом случае подписывается между заказчиком и собственником жилого помещения.

Заключение контракта

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней.

Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта.

Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3-х дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик должен согласовать и подписать контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3-х дней.

Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

В дополнение к контракту должен быть составлен в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости.

Утвержденной или унифицированной формы данный документ не имеет. Главное, что должно быть отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта.

Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015).

Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра.

По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Для того чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Покупка квартиры для детей-сирот:

Действующее законодательство предусматривает необходимость обязательного обеспечения жильем лиц, которые были признаны сиротами из-за того, что потеряли родителей.

Приобретение жилья для них должно осуществляться строго в соответствии с нормами федерального законодательства в сфере регулирования закупок.

style=»text-align: justify;»>2 Законодательство о переходе права style=»text-align: justify;»>5 Риски при покупке

Законодательство о покупке

Регулирование вопросов, связанных с приобретением жилья для сирот, имеет ряд своих особенностей, так как покупку осуществляет администрация муниципального образования, в котором сироты проживают или куда приедут после детского дома.

Именно из-за особенностей покупателя жилья нормативное регулирование процедуры будет иметь ряд особенностей.

Вся процедура по приобретению квартиры администрацией муниципалитета регулируется несколькими нормативными актами, основное значение среди которых имеет Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд» за номером 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года.

Связана такая определяющая роль для данного закона в регулировании процедуры закупок с тем, что все квадратные метры, которые приобретает администрация муниципалитета, должны быть приобретены только путем проведения электронных торгов, для обеспечения нормальной конкуренции среди потенциальных исполнителей контракта, а также была возможность приобрести квадратные метры по цене ниже, чем изначально определена в условиях муниципального контракта.

Гражданский Кодекс Российской Федерации также участвует в регулировании порядка приобретения квартиры для детей-сирот, однако на этот нормативный акт возложены обязанности только по регулированию непосредственно сделки по купле-продаже, так как вся процедура, как уже говорилось выше, регулируется 44-м Федеральным законом.

В частности, Гражданский Кодекс освещает порядок признания, в случае наступления определенных обстоятельств, сделки недействительной, а также порядок заключения и расторжения (при необходимости) договора купли-продажи.

Кроме того, именно этот нормативный акт освещает те обязательные условия, которые должны быть зафиксированы в тексте договора. Кроме того, определение нормативных требований к приобретаемому жилищу, осуществляется в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации.

В рамках данного нормативного акта происходит установление тех параметров, которым должны соответствовать приобретаемые квартиры и с точки зрения площади, и с точки зрения качественного состояния.

Законодательство о переходе права

Порядок регистрации перехода права собственности и получения представителем администрации муниципалитета правоустанавливающих документов на приобретенное жилое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» за номером 218 от 13 июля 2015 года.

В соответствии с положениями этого закона процедура регистрации сделки теперь заключается в регистрации перехода права собственности от одного собственника к другому путем внесения соответствующих изменений в базы данных Росреестра и выдачи документа, именуемого выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость (выдается взамен свидетельства о праве собственности и содержит расширенные по сравнению со свидетельством сведения о новом собственнике, а также о том, на основании чего произошел переход).

При этом, различий в процедуре регистрации между юридическими лицами и физическими данный закон (кроме размера госпошлины) не делает. Регулирование процедуры покупки квартиры для сирот осуществляется положениями 44-го Федерального закона, который создал подробный регламент для осуществления сделки через электронные торги.

Регламент проведения торгов

В соответствии с положениями действующего законодательства в сфере закупок проведение электронных торгов на приобретение квартир для сирот осуществляется следующим образом:

В зависимости от стоимости приобретаемого жилья (до 3 миллионов рублей или свыше этой суммы) заказчик размещает на специальных электронных ресурсах извещение о проведении аукциона и документацию с требованиями к приобретаемому имуществу.

Если стоимость контракта меньше трех миллионов, то не менее, чем за семь дней до окончания срока подачи заявок на участие в аукционе. Если стоимость больше трех миллионов, то не менее, чем за пятнадцать дней до момента окончания подачи заявок.

Если дата проведения аукциона приходится на нерабочий день, он переносится на следующий рабочий день.

Изменение документации или условий участия в аукционе для контрагентов может быть осуществлено только путем изменения извещения документации и размещения на специальных электронных площадках в срок не меньше, чем за два дня до момента окончания подачи заявок участниками с последующим продлением срока подачи заявок.

Измененное извещение должно размещаться в течение одного дня с момента принятия решения о внесении таких изменений.

Если заказчик принял решение отказаться от проведения аукциона, он должен разместить свое решение не менее, чем за пять дней до момента окончания срока подачи заявок на участие.

После окончания срока подачи заявок у заказчика есть не более семи дней на рассмотрение первых частей поданных заявок для определения соответствия представленных материалов требованиям, заявленным к приобретаемым квартирам в рамках контракта.

О рассмотрении первых частей заявок комиссия составляет соответствующий протокол, который тут же размещается на электронной площадке.

Датой проведения аукциона назначается день не позднее двух дней с момента окончания рассмотрения первых частей поданных заявок при условии, что он не приходится на нерабочий день.

Протокол проведения электронного аукциона заказчиком должен быть размещен в срок не более тридцати минут с момента завершения торгов (в документе должны быть зафиксированы все действия, которые осуществили участники торгов).

Если аукцион признан недействительным, протокол об этом размещается также в течение тридцати минут с момента его окончания.

Вторые части заявок оператор электронной торговой площадки направляет заказчику в срок не более одного часа с момента окончания аукциона. Вторые части заявок должны быть рассмотрены в срок не более трех дней с момента размещения протокола об окончании аукциона.

В течение пяти дней с момента окончания аукциона заказчик должен разместить на площадках проект заключаемого контракта (договора купли-продажи) без своей подписи на ознакомление победителя аукциона.

На подписание исполнителем размещенного контракта дается тринадцать дней с момента размещения протокола о результатах аукциона.

При этом, в случае, если у исполнителя есть какие-то разногласия с представленными условиями контракта, то он имеет право разместить протокол разногласий в срок не более пяти дней с момента размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик на протокол должен ответить в течение трех дней размещением доработанного контракта или представлением первоначальной версии.

После представления заказчиком доработанного документа, у исполнителя есть три дня на то, чтобы подписать контракт.

Заказчик подписывает контракт в течение трех дней с момента, как исполнитель разместил со своей стороны подписанную версию договора. Итоговый контракт должен быть подписан и размещен на всех электронных информационных площадках не ранее, чем через десять дней с момента подписания протокола о результатах аукциона.

Если по каким-то причинам победитель отказывается от подписания контракта, он может быть передан участнику, занявшему второе место, но только с его согласия.

Документы

Для проведения процедуры покупки квартиры через электронные торги в перечень необходимых документов для сделки вносятся определенные изменения:

Документы со стороны потенциального покупателя, в качестве которого выступает администрация муниципалитета, включены в аукционную документацию и состоят из обоснования необходимости проведения закупки, начальной максимальной цены контракта (которая в процессе торгов должна быть снижена), проекта контракта и представленных коммерческих предложений (данные документы предоставляются для того, чтобы обозначить, на основании чего была выведена цена контракта).

Со стороны продавца перечень документов зависит от того, кто именно принимает участие в торгах – физическое лицо или юридическое.

Если продавцом выступает физическое лицо, то перечень документов расширяется обязательным наличием электронной цифровой подписи.

Мы готовы Вам быстро сделать такую Электронно-цифровую подпись для участия в торгах.

Для юридических лиц в комплект документов входят выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, уставные документы, доверенность на право подписания контракта (если подписывает его не руководитель организации).

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестре придется предоставить всю аукционную документацию, а также подписанный в бумажном виде договор купли-продажи. Кроме того, покупателю потребуется приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности и выдачу выписки из ЕГРП.

Подготовкой межевого плана должен заниматься исключительно специалист — кадастровый инженер.

Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет.

Риски при покупке

Несмотря на тщательное соблюдение регламента и требований законодательства к оформлению сделки, при покупке жилья для сирот через электронные торги существуют риски не получить желаемого.

Однако от рисков для физических лиц они будут отличаться:

неисполнение контракта победителем торгов (например, победитель отказывается передать квартиру и требует расторжения договора – для администрации этот риск с финансовой потерей никак не связан, так как перечисление средств возможно только после оформления перехода права собственности);

прекращение возведения дома по договору долевого участия в строительстве (в данном случае, несмотря на то, что средства по договору перечисляются до момента оформления права собственности, в условиях муниципального контракта фиксируются формы ответственности недобросовестного исполнителя по договору);

несоответствие технического состояния квартиры заявленным данным на нее (в квартире был сделан косметический ремонт, который скрыл явные недостатки жилья).

Приобретение квартир для сирот осуществляется администрацией муниципального образования через проведение электронных торгов. Подробная регламентация этой процедуры 44-м Федеральным законом призвана минимизировать риски неисполнения муниципального контракта.

Однако, несмотря на тщательную проработку процедуры купли-продажи, риски для покупателя все равно сохраняются, хотя и носят отличный характер от рисков для физических лиц.

Действующее законодательство предусматривает необходимость обязательного обеспечения жильем лиц, которые были признаны сиротами из-за того, что потеряли родителей. Приобретение жилья для них должно осуществляться строго в соответствии с нормами федерального законодательства в сфере регулирования закупок.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Регламент проведения торгов

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

В соответствии с положениями действующего законодательства в сфере закупок проведение электронных торгов на приобретение квартир для сирот осуществляется следующим образом:

В зависимости от стоимости приобретаемого жилья (до 3 миллионов рублей или свыше этой суммы) заказчик размещает на специальных электронных ресурсах извещение о проведении аукциона и документацию с требованиями к приобретаемому имуществу. Если стоимость контракта меньше трех миллионов, то не менее, чем за семь дней до окончания срока подачи заявок на участие в аукционе. Если стоимость больше трех миллионов, то не менее, чем за пятнадцать дней до момента окончания подачи заявок.

Если дата проведения аукциона приходится на нерабочий день, он переносится на следующий рабочий день.

Изменение документации или условий участия в аукционе для контрагентов может быть осуществлено только путем изменения извещения документации и размещения на специальных электронных площадках в срок не меньше, чем за два дня до момента окончания подачи заявок участниками с последующим продлением срока подачи заявок.

Измененное извещение должно размещаться в течение одного дня с момента принятия решения о внесении таких изменений.

Если заказчик принял решение отказаться от проведения аукциона, он должен разместить свое решение не менее, чем за пять дней до момента окончания срока подачи заявок на участие.

После окончания срока подачи заявок у заказчика есть не более семи дней на рассмотрение первых частей поданных заявок для определения соответствия представленных материалов требованиям, заявленным к приобретаемым квартирам в рамках контракта.

О рассмотрении первых частей заявок комиссия составляет соответствующий протокол, который тут же размещается на электронной площадке.

Датой проведения аукциона назначается день не позднее двух дней с момента окончания рассмотрения первых частей поданных заявок при условии, что он не приходится на нерабочий день.

Протокол проведения электронного аукциона заказчиком должен быть размещен в срок не более тридцати минут с момента завершения торгов (в документе должны быть зафиксированы все действия, которые осуществили участники торгов). Если аукцион признан недействительным, протокол об этом размещается также в течение тридцати минут с момента его окончания.

Вторые части заявок оператор электронной торговой площадки направляет заказчику в срок не более одного часа с момента окончания аукциона.

Вторые части заявок должны быть рассмотрены в срок не более трех дней с момента размещения протокола об окончании аукциона.

В течение пяти дней с момента окончания аукциона заказчик должен разместить на площадках проект заключаемого контракта (договора купли-продажи) без своей подписи на ознакомление победителя аукциона.

На подписание исполнителем размещенного контракта дается тринадцать дней с момента размещения протокола о результатах аукциона. При этом, в случае, если у исполнителя есть какие-то разногласия с представленными условиями контракта, то он имеет право разместить протокол разногласий в срок не более пяти дней с момента размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик на протокол должен ответить в течение трех дней размещением доработанного контракта или представлением первоначальной версии.

После представления заказчиком доработанного документа, у исполнителя есть три дня на то, чтобы подписать контракт.

Заказчик подписывает контракт в течение трех дней с момента, как исполнитель разместил со своей стороны подписанную версию договора.

Итоговый контракт должен быть подписан и размещен на всех электронных информационных площадках не ранее, чем через десять дней с момента подписания протокола о результатах аукциона.

Если по каким-то причинам победитель отказывается от подписания контракта, он может быть передан участнику, занявшему второе место, но только с его согласия.

Документы

Для проведения процедуры покупки квартиры через электронные торги в перечень необходимых документов для сделки вносятся определенные изменения:

• Документы со стороны потенциального покупателя, в качестве которого выступает администрация муниципалитета, включены в аукционную документацию и состоят из обоснования необходимости проведения закупки, начальной максимальной цены контракта (которая в процессе торгов должна быть снижена), проекта контракта и представленных коммерческих предложений (данные документы предоставляются для того, чтобы обозначить, на основании чего была выведена цена контракта).
• Со стороны продавца перечень документов зависит от того, кто именно принимает участие в торгах – физическое лицо или юридическое. Если продавцом выступает физическое лицо, то перечень документов расширяется обязательным наличием электронной цифровой подписи. Для юридических лиц в комплект документов входят выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, уставные документы, доверенность на право подписания контракта (если подписывает его не руководитель организации).

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестре придется предоставить всю аукционную документацию, а также подписанный в бумажном виде договор купли-продажи. Кроме того, покупателю потребуется приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности и выдачу выписки из ЕГРП.

Подготовкой межевого плана должен заниматься исключительно специалист — кадастровый инженер.

Где нужно оформлять куплю-продажу земельного участка и как это правильно сделать? Узнайте об этом, прочитав нашу статью.

Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Риски при покупке

Несмотря на тщательное соблюдение регламента и требований законодательства к оформлению сделки, при покупке жилья для сирот через электронные торги существуют риски не получить желаемого.

Однако от рисков для физических лиц они будут отличаться:

• неисполнение контракта победителем торгов (например, победитель отказывается передать квартиру и требует расторжения договора – для администрации этот риск с финансовой потерей никак не связан, так как перечисление средств возможно только после оформления перехода права собственности);
• прекращение возведения дома по договору долевого участия в строительстве (в данном случае, несмотря на то, что средства по договору перечисляются до момента оформления права собственности, в условиях муниципального контракта фиксируются формы ответственности недобросовестного исполнителя по договору);
• «грязная» квартира (при совершении сделки не была проведена тщательная юридическая проверка приобретаемого жилья, вследствие чего после совершения сделки и передачи средств продавцу были выявлены спорные моменты, например, претензии ранее прописанных, но временно снятых с учета лиц на данное жилье);
• несоответствие технического состояния квартиры заявленным данным на нее (в квартире был сделан косметический ремонт, который скрыл явные недостатки жилья).

Приобретение квартир для сирот осуществляется администрацией муниципального образования через проведение электронных торгов.

Подробная регламентация этой процедуры 44-м Федеральным законом призвана минимизировать риски неисполнения муниципального контракта. Однако, несмотря на тщательную проработку процедуры купли-продажи, риски для покупателя все равно сохраняются, хотя и носят отличный характер от рисков для физических лиц.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»