По функциональному назначению

Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.

Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе «Цены»

Изменение функционального назначения помещения – обычная практика на рынке недвижимости Москвы. Гипермаркет открывается на месте пустующих мастерских, отделение банка въезжает в заброшенный склад, офис появляется вместо парикмахерской.

Одно дело, когда вместо одного магазина открылся другой, но если изменилось назначение помещения, такая процедура потребует согласования в городской администрации.

Что такое профиль помещения?

Понятие функционального назначения закреплено постановлением правительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 года. Согласно этому законодательному акту, в Едином государственном реестре прав должно указываться назначение объекта. Оно может быть торговым, административным, культурно-бытовым, производственным, складским.

Чтобы узнать профиль недвижимости, собственнику достаточно обратиться в БТИ. Арендатору в этом случае потребуется оформленное согласие собственника. По запросу БТИ выдает экспликацию здания с указанием профиля расположенных в нем помещений.

Как изменить функциональное назначение помещения

Как осуществляется изменение функционального назначения нежилого помещения? На практике с этой процедурой зачастую связана необходимость капитального переоборудования объекта.

Для гостиниц, ресторанов, оздоровительных центров существуют определенные санитарные и эксплуатационные нормы, и, например, пустующий производственный цех не может соответствовать им без перепланировки.

Для этого разрабатывается проектная документация. Проект должен пройти согласование в следующих уполномоченных организациях:

• Архитектурно-планировочное управление;
• Роспотребнадзор;
• Пожнадзор;
• Москомнаследия.

Точный перечень организаций зависит от конкретного случая.

Изменение целевого назначения нежилого помещения в Москве

Если проектная документация согласована, к проекту заявитель прилагает следующий пакет документов:

• договор аренды либо документы, подтверждающие собственность;
• техпаспорт, экспликацию и поэтажный план;
• справки об отсутствии коммунальных задолженностей;
• справку о техническом состоянии недвижимости и инвентарной стоимости.

Эти документы подаются в Департамент потребительского рынка и услуг. Решение о перепрофилировании или отказе принимается Префектурой округа.

Перепрофилирование нежилого помещения

Если вас интересует вопрос, как изменить функциональное назначение нежилого помещения в Москве, обращайтесь в нашу компанию!

Работаем по всем административным округам города.

Оказываем услуги по смене профиля, переводу квартир из жилого фонда в нежилой, согласованию проектной документации.

Цена наших услуг – это сэкономленные время и силы заказчика, а также гарантия успешного преодоления всех бюрократических препятствий.

Звоните нам или связывайтесь через онлайн-форму на сайте!

В условиях низкого спроса на офисы арендодатели стремятся расширить пул своих потенциальных клиентов, предлагая новые возможности использования площадей в своих проектах. Эксперты ГК «ЭКООФИС» составили рейтинг наиболее распространенных видов нестандартного использования офисных площадей в проектах В и С класса. Вслед за владельцами ТЦ, собственники офисной недвижимости начали сдавать помещения для проведения выставок, съемок телевизионных шоу и различных развлекательных мероприятий.

В условиях текущей сложной ситуации в экономике общее число активных арендаторов на рынке коммерческой недвижимости продолжает снижаться. Одни компании банкротятся, другие оптимизируют свои расходы, сокращают штат и переезжают с дорогих, просторных в более дешевые и маленькие офисы. Доля вакантных площадей продолжает расти и найти арендаторов, для пустующих офисов, становится все сложнее. Поэтому собственники бизнес парков все чаще предлагают использовать пустующие площади и пространства в нестандартных целях. При этом в аренду могут предлагаться как обычные помещения свободного назначения, которые в принципе можно переделать подо что угодно, так и специально оборудованные для того или иного вида деятельности, например – готовые репетиционные базы или киностудии. «Подобные меры помогают собственнику диверсифицировать риски, – считает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Дело в том, что оборудование под конкретный вид помещения позволяет не только расширить целевую аудиторию за счет компаний со специфическими требованиями к помещению, но и эффективно сдавать такие площади в краткосрочную аренду: от нескольких часов до нескольких недель».

На сегодняшний день, по мнению специалистов ГК «ЭКООФИС» рейтинг вариантов нестандартного использования помещений офисных проектах выглядит следующим образом.

Ритейл и предприятия сферы услуг

Наиболее распространенный пример – это сдача площадей в аренду под магазины и «клиентские» офисы. Как правило, они представляют собой минимаркеты в которых продаются продукты и напитки, а также пресса и мелкие бытовые товары первой необходимости, турагентства, небольшие салоны красоты и даже фитнес-центры. В большинстве своем подобные предприятия рассчитаны на внутренний спрос со стороны сотрудников компаний-арендаторов. Ведь для человека, который работает полный рабочий день, очень важно иметь возможность уделять время себе и своим хобби.

«До кризиса представители сферы услуг ориентировались на широкий спрос и места внутри бизнес-центра или бизнес-парка, без отдельного выхода на улицу с хорошим трафиком им были не очень интересны, – комментирует Андрей Ковалев. – Сейчас эти компании стремятся в поисках «рынка сбыта». Более того, многие из них выживают только за счет того круга потребителей, который они могут найти в непосредственной близости».

Помещения для семинаров и мастер-классов

Помещения для семинаров и мастер-классов предлагаются во многих бизнес-центрах. В большинстве случаев эти помещения сдаются уже полностью оборудованными, со стульями и столами, экраном и проектором, и т.д. Во многих случаях арендодатели в качестве дополнительной услуги предлагают организацию кофе-брейков. «Сдавать в аренду помещения для семинаров достаточно выгодно для собственника площадей, – считает Андрей Ковалев. – Дело в том, что само оборудование для подобного зала стоит не дорого и служит долгое время. Кроме того, такие мероприятия обычно проводятся максимум 1-2 дня, так что ставки при такой краткосрочной аренде можно поднять весьма существенно».

Добавим, что в последнее время предназначенные для семинаров помещения нередко сдаются также под различного вида спортивные занятия, например, йогой или танцами.

Галереи для выставок

Собственники бизнес-центров охотно готовы сдавать в аренду не только офисные помещения, но и общественное пространство внутри здания, галереи, атриумы, холлы. Арендуют их в большинстве случаев для организации арт-площадок. Для арендатора подобные площадки интересны благодаря своему расположению (это нетиповой офис) и свободной планировке. Поэтому всегда есть возможность легко и быстро переоборудовать их под любое мероприятие. Например, в бизнес-парке «Кожевники» для проведения подобных мероприятий сдается «Фонтанный зал». Он представляет собой галерею, которая переходит в атриум, где и расположен небольшой декоративный фонтан. Общая площадь зала равна 359 кв.м, а на его территории может поместиться около 250 человек.

Площадки для презентаций и развлекательных мероприятий

В бизнес-парках, где сам формат предполагает достаточно большую закрытую территорию, в аренду сдаются не только помещения внутри зданий, но и открытое пространство во внутренних дворах. Эти площадки удобны для проведения самых разных массовых мероприятий: корпоративов, спортивных праздников, презентаций, а также выставок-продаж. Главное преимущество подобных площадок – это камерность и наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. При этом стоимость их аренды существенно ниже, чем других альтернативных вариантов, например, в городских парках или площадок около крупных торговых центров. Кроме того, гораздо меньше административных согласований. В БП «Дербеневский» стоимость открытых площадок варьируется от пяти до девяти тысяч рублей в час. При этом многофункциональная площадка находится под круглосуточной охраной, обеспечена электричеством и парковкой. А при необходимости управляющая компания окажет услуги по украшению, организации кеттеринга и многое другое.

Студии для съемок

Использование бывших офисов в качестве студий для съемки телевизионных передач это, пожалуй, самый интересный и необычный пример использования пространства в бизнес-парках сегодня. При этом многие собственники предлагают для данных целей обычные помещения с качественным ремонтом, мебелью и хорошим видом из окна. Безусловно, спрос на подобные помещения есть, однако, подобный формат подходит далеко не для каждого. При этом, среди массы подобных предложений есть и уникальные. Например, в бизнес-парке «Кожевники» арендовать можно целый съемочный павильон, с профессиональным осветительным, аудио и видео оборудованием. При этом собственник предлагает арендаторам еще и услуги собственной киностудии, которая способна качественно выполнить работы по производству телевизионных передач, брейн рингов, телесериалов, полнометражных фильмов, музыкальных клипов и рекламных роликов.

«Безусловно, подобные павильоны интересны довольно узкому кругу арендаторов. Но основная сложность состоит в том, что они требуют специальных знаний и профессионального подхода к оборудованию, –говорит Андрей Ковалев. – В силу этих причин подобных предложений не так много, поэтому даже существующий «кризисный спрос» нередко оказывается выше».

Нормальная работа электроустановок зависит от различных факторов окружающей среды. На электрические сети и электрооборудование влияют температура окружающей среды и резкие ее изменения, влажность, пыль, пары, газ, солнечная радиация. Эти факторы могут изменять срок службы электрооборудования и кабелей, ухудшать условия их работы, вызывать аварийность, повреждения и даже разрушение всей установки.

Особенно зависят от условий окружающей среды электрические свойства изоляционных материалов, без которых не обходится ни одно электрическое устройство. Эти материалы под влиянием климата и даже изменения погоды могут быстро и существенно менять, а при критических обстоятельствах терять свои электроизоляционные свойства.

Влияние неблагоприятных факторов окружающей среды на электрооборудование необходимо учитывать при проектировании, монтаже и эксплуатации электроустановок. Требования по защите электрооборудования и кабельных изделий от воздействия неблагоприятных факторов в процессе хранения, монтажа и эксплуатации изложены в ПУЭ и СНиП.

В зависимости от характера окружающей среды и требований по защите электроустановок от ее воздействия в ПУЭ различают внутренние помещения и наружные установки. Внутренние помещения делятся на сухие, влажные, сырые, особо сырые, жаркие, пыльные, с химически активной средой, пожароопасные и взрывоопасные. Наружные (или открытые) установки делятся на нормальные, пожароопасные и взрывоопасные. Электроустановки, защищенные только навесами, относят к наружным.

Сухими считают помещения, в которых относительная влажность воздуха не превышает 60 %. Если в таких помещениях температура не превышает 30 °С, нет технологической пыли, активной химической среды, пожаро- и взрывоопасных веществ, то их называют помещениями с нормальной средой.

Влажные помещения характеризуются относительной влажностью воздуха 60…75 % и наличием паров или конденсирующейся влаги, выделяющихся временно и в небольших количествах. Большая часть электрооборудования рассчитана на работу при относительной влажности, не превышающей 75 %, поэтому в сухих и влажных помещениях используют электрооборудование в нормальном исполнении. К влажным помещениям относят насосные станции, производственные цеха, где относительная влажность поддерживается в пределах 60…75%, отапливаемые подвалы, кухни в квартирах и т. п.

В сырых помещениях относительная влажность длительно превышает 75 % (например, некоторые цеха металлопроката, цементных заводов, очистных сооружении и т.п.). Если относительная влажность воздуха в помещениях близка к 100 %, т. е. потолок, пол, стены, предметы в них покрыты влагой, то эти помещения относят к особо сырым.

На отдельных производствах металлургической и других отраслей промышленности (например, в литейных, термических, прокатных и доменных цехах) температура воздуха длительное время превышает 30 °С. Такие помещения называют жаркими. Одновременно они могут быть влажными или пыльными.

Пыльными считают помещения, в которых по условиям производства образуется технологическая пыль в таком количестве, что она оседает на проводах, проникает внутрь машин, аппаратов и т.д.

Различают пыльные помещения с токопроводящей и нетокопроводящей пылью. Пыль, не проводящая ток, не ухудшает качество изоляции, однако благоприятствует увлажнению ее и токоведущих частей электрооборудования вследствие своей гигроскопичности.

В помещениях с химически активной средой по условиям производства постоянно или длительно содержатся пары или образуются отложения, разрушающие изоляцию и токоведущие части электрооборудования.

Категории помещений по взрывопожарной и пожарной опасности

Категория помещения	Характеристика веществ и материалов, находящихся (обращающихся) в помещении
А — повышенная взрывопожароопасность	Горючие газы, легковоспламеняющиеся жидкости с температурой вспышки не более 28 °C в таком количестве, что могут образовывать взрывоопасные парогазовоздушные смеси, при воспламенении которых развивается расчетное избыточное давление взрыва в помещении, превышающее 5 килопаскалей, и (или) вещества и материалы, способные взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, в таком количестве, что расчетное избыточное давление взрыва в помещении превышает 5 кПа.
Б — взрывопожароопасность	Горючие пыли или волокна, легковоспламеняющиеся жидкости с температурой вспышки более 28 °C, горючие жидкости в таком количестве, что могут образовывать взрыво-опасные пылевоздушные или паровоздушные смеси, при воспламенении которых развивается расчетное избыточное давление взрыва в помещении, превышающее 5 кПа.
В1 — В4 — пожароопасность	Горючие и трудногорючие жидкости, твердые горючие и трудногорючие вещества и материалы (в том числе пыли и волокна), вещества и материалы, способные при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом только гореть, при условии, что помещения, в которых они находятся (обращаются), не относятся к категории А или Б.
Г — умеренная пожароопасность	Негорючие вещества и материалы в горячем, раскаленном или расплавленном состоянии, процесс обработки которых сопровождается выделением лучистого тепла, искр и пламени, и (или) горючие газы, жидкости и твердые вещества, которые сжигаются или утилизируются в качестве топлива.
Д — пониженная пожароопасность	Негорючие вещества и материалы в холодном состоянии.

Определение категории В1-В4 осуществляется по значению удельной пожарной нагрузки

Категория помещения	Удельная пожарная нагрузка g, МДж/м2	Удельная пожарная нагрузка определяется как соотношение общей пожарной нагрузки (произведения количества и низшей теплоты сгорания вещества) на площадь ее размещения. При наличии различных горючих веществ и материалов в помещении общая пожарная нагрузка определяется как сумма произведений количества и низшей теплоты сгорания каждого вида вещества.g = {Gi х Qi} / F , МДж/м2
B1	Более 2200
B2	1401 — 2200
B3	181 — 1400
B4	1 — 180

Значения низшей теплоты сгорания для топлив можете посмотреть

Категории зданий по взрывопожарной и пожарной опасности

Категория	При отсутствии автоматического пожаротушения	При защите помещений автоматическими установками пожаротушения
А	площадь помещений категории А превышает 5% площади всех помещений или 200 м2	площадь помещений категории А превышает 25% площади всех помещений или более 1000 м2
Б	здание не относится к категории А и площадь помещений категорий А и Б превышает 5% площади всех помещений или 200 м2	площадь помещений категорий А и Б превышает 25% площади всех помещений или более 1000 м2
В	здание не относится к категории А или Б и площадь помещений категорий А, Б, B1, B2 и В3 превышает 5% всех помещений (10% при отсутствии помещений категорий А и Б)	суммарная площадь помещений категорий А, Б, В1, В2 и В3 в здании превышает 25% площади всех помещений или более 3500 м2
Г	здание не относится к категории А, Б и В и площадь помещений категорий А, Б, B1, B2, В3 и Г превышает 5% площади всех помещений	суммированная площадь помещений категорий А, Б, B1, B2, В3 и Г в здании превышает 25% площади всех помещений или более 5000 м2
Д	если оно не относится к категории А, Б, В или Г

Категории наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности

Категория наружной установки	Характеристика веществ и материалов, находящихся (обращающихся) на установке
АН — повышенной взрывопожароопасности	хранятся, перерабатываются или транспортируются горючие газы, ЛВЖ с температурой вспышки не более 28 °С, вещества и материалы, способные гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом (при условии, что величина пожарного риска при возможном сгорании указанных веществ с образованием волн давления превышает одну миллионную в год на расстоянии 30 метров от наружной установки)
БН — взрывопожароопасная	хранятся, перерабатываются или транспортируются горючие пыли или волокна, ЛВЖ с температурой вспышки более 28 °С, горючие жидкости (при условии, что величина пожарного риска при возможном сгорании пыле- и паровоздушных смесей с образованием волн давления превышает одну миллионную в год на расстоянии 30 метров от наружной установки)
ВН — пожароопасная	хранятся, перерабатываются или транспортируются горючие и трудногорючие жидкости, твердые горючие и трудногорючие вещества и материалы (в том числе пыли и волокна), вещества и материалы, способные при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом гореть, и если установки не относятся к категории АН или БН (при условии, что величина пожарного риска при возможном сгорании указанных веществ и материалов превышает одну миллионную в год на расстоянии 30 метров от наружной установки)
ГН — умеренной пожароопасности	хранятся, перерабатываются, транспортируются негорючие вещества и материалы в горячем, раскаленном или расплавленном состоянии, процесс обработки которых сопровождается выделением лучистого тепла, искр и пламени, а также горючие газы, жидкости и твердые вещества сжигаются или утилизируются в качестве топлива
ДН — пониженной пожароопасности	хранятся, перерабатываются, транспортируются в основном негорючие вещества и материалы в холодном состоянии и если по перечисленным выше критериям она не относится к категории АН, БН, ВН или ГН

Помещения классифицируют по наиболее высокому классу взрывоопасности расположенных в них установок. Агрессивная, сырая, пыльная и подобные им среды не только ухудшают условия работы электрооборудования, но и повышают опасность электроустановок для обслуживающих их людей. Поэтому в ПУЭ помещения в зависимости от возможности поражения людей электрическим током подразделяют на три группы: с повышенной опасностью, особо опасные и без повышенной опасности.

Большинство производственных помещений относятся к помещениям с повышенной опасностью, т. е. для них характерны наличие сырости (относительная влажность длительное время превышает 75 %) или проводящей пыли, токопроводящих полов (металлических, земляных, железобетонных, кирпичных), высокой температуры (длительное время превышающей 30 °С), а также возможности одновременного прикосновения человека к соединенным с землей металлоконструкциям зданий, технологическим аппаратам, механизмам, с одной стороны, и к металлическим корпусам электрооборудования — с другой.

Для особо опасных помещений характерны особая сырость или наличие химически активной среды либо двух и более условий повышенной опасности.

Если в помещениях отсутствуют условия, создающие повышенную или особую опасность, их называют помещениями без повышенной опасности. В зависимости от вида технологической деятельности в помещениях различных категорий и возможности поражения людей электрическим током определяются характер исполнения электрооборудования, применяемого для данной среды, виды и способы выполнения электрических сетей.

Под определением того, что относиться к термину — «производственное помещение» часто понимаются сильно отличающиеся друг от друга вещи – в зависимости от контекста.

Что относится к производственным помещениям в правовом аспекте

Отправной точкой для всех них можно принять выдержку из норматива СанПиН:

«Производственные помещения — замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей»

Разумеется, полным такое определение не будет, так как под него попадают в том числе и офисные здания, и торговые точки, и вообще практически любая недвижимость, кроме жилья.
Немного ближе к привычному большинству взгляду будет определение, содержащееся в градостроительной документации. Согласно Градостроительному кодексу РФ все земли, входящие в состав города, делятся по видам разрешенного использования. Один из таких видов – земли промышленности … и иного специального назначения. Таким образом, чтобы определить относится ли к производственным помещениям конкретный, интересующий вас объект, можно проверить при помощи, например, публичной кадастровой карты, на то к какому типу относятся земли, на которых он построен.
Однако здесь возможны ошибки. К примеру, при крупных гипермаркетах часто имеются склады. Сам гипермаркет может быть построен на землях, предназначенных для объектов торговли, склад будет теоретически относиться к производственным помещениям, однако вряд ли перед вами нарушение градостроительных норм, так как большинство участков имеют, помимо основного, вспомогательные виды разрешенного использования.

Технические особенности

Бизнес-сообщество классифицирует технические помещения не столь строго, зато в более понятной терминологии. С этой точки зрения к производственным помещениям относятся объекты полного цикла (где возможны одновременно создание (производство) продукта, его фасовка, упаковка и хранение), а также только один или несколько из упомянутых циклов.
Ряд видов таких объектов требуют особого режима использования и имеют собственный набор санитарных требований, а также других норм безопасности. Это, например, любые производственные помещения пищевой промышленности (пекарни, молочное производство и так далее), металлообрабатывающей, химической промышленности и другие.
Однако, например, склад, на котором осуществляется фасовка стройматериалов, точно также будет относиться к производственным помещениям, а значит, к нему также будут применяться определенные требования: температурный режим, наличие вентиляции, освещение, наличие противопожарных систем.

Распространенные виды производственных помещений

В Московском регионе, где сосредоточено много крупных и небольших компаний, производственные помещения являются востребованным продуктом, и некоторые виды таких объектов являются наиболее востребованными бизнес-сообществом.
Склады. Основные требования к складским помещениям предъявляются к условиям труда, создаваемым в них, а также к санитарно-бытовым условиям.
Цеха пищевого производства. Все, что связано с едой, требует более усиленного режима контроля. Так, для пищевых цехов, относящихся к производственным помещениям, критически важна регулярная дезинфекция, наличие возможности для дезинфекции инвентаря, исправные холодильные камеры, вентиляция и соблюдение температурного режима.
Механические цеха должны как минимум соответствовать правилам производственной безопасности для сотрудников (то есть нормам по освещению, температурному режиму и так далее). Также дополнительные требования предъявляются к хранению и эксплуатации оборудования (энергообеспечение, вентиляция, укрытие для каждого механизма и так далее).
Таким образом, большая часть того, что принято называть коммерческой недвижимостью, так или иначе, является производственным помещением.