Общая собственность представляет собой принадлежность вещи не одному, а одновременно двум или более лицам (сособственникам). Отношения общей собственности характеризуются множественностью субъектов права собственности на конкретный объект.
Право общей собственности является правом двух и более лиц сообща, по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. В этом случае сособственники, как и любые собственники, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, но не обладают всей полнотой права на вещь, будучи ограниченными правами других участников.
Общая собственность — возникает прежде всего при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (п.2 ст.244 ГК).
Например, общая собственность в отношении имущества супругов возникает в силу закона — ст. 33, 34 СК РФ, а при создании простого товарищества общая собственность возникает на основании ст. 1043 ч. 2 гл.55 ГК РФ. Основанием возникновения общей долевой собственности на имущество супругов является брачный договор (ст. 41, 42 СК РФ).
В отношениях совместной собственности между участниками право на общую вещь не делится — оно принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников заранее не знает своей доли, которая определяется только в случаях раздела или выдела. Отношения совместной (бездолевой) собственности складываются между супругами либо членами крестьянского (фермерского хозяйства), т.е. между лицами, связанными близкими семейными узами. Именно поэтому законом установлено, что общая долевая собственность является правилом, тогда как совместная собственность — исключением, прямо предусмотренным законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Преимущественное право покупки не распространяется на случаи:
— продажи доли одним из участников общей собственности другому;
— отчуждения по договору ренты;
— безвозмездного отчуждения по договору дарения, пожертвования.
При определенных условиях, перечисленных в п. 2 и 3 ст. 245 ГК РФ, допускается перераспределение долей в праве общей долевой собственности. Так, порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества устанавливается соглашением всех участников общей собственности. Кроме того, участнику долевой собст-ти, осуществившему за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, предоставлено право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Увеличение доли может быть произведено либо по соглашению всех участников общей собственности, либо по решению суда.
1. Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Право собственности застройщика на самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, за исключением земель, принадлежащих государству, может признаваться судом при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации при условии соответствия постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
4. С учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка, возведенная лицом на земельных участках (не сформированной в земельные участки земле), принадлежащих государству и не находящихся в землепользовании, передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом.
При осуществлении самовольной постройки на земельном участке, находящемся в землепользовании государственных землепользователей, с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом, из бюджетных средств.
Сноска. Статья 244 с изменениями, внесенными законами РК от 01.03.2011 № 414-IV (вводится в действие со дня его первого официального опубликования); от 27.04.2012 № 15-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).
1. Надругательство над телами умерших либо уничтожение, повреждение или осквернение мест захоронения, надмогильных сооружений или кладбищенских зданий, предназначенных для церемоний в связи с погребением умерших или их поминовением, —
наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
2. Те же деяния, совершенные:
а) группой лиц, группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;
б) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы, а равно в отношении скульптурного, архитектурного сооружения, посвященного борьбе с фашизмом или жертвам фашизма, либо мест захоронения участников борьбы с фашизмом ;
в) с применением насилия или с угрозой его применения, —
наказываются ограничением свободы на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок от трех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.
Комментарий к статье 244
Объект преступления — общественная нравственность в сфере уважительного отношения к памяти умерших.
Местами захоронения являются могилы, кладбища в целом, склепы и т.п. К надмогильным сооружениям относятся памятники, надгробия, кресты и т.п. Кладбищенские здания, предназначенные для погребальных церемоний, включают крематории, часовни, церкви, находящиеся на территории кладбища, и т.п.
Объективная сторона преступления выражается в действии — надругательстве над телами умерших либо в уничтожении, повреждении или осквернении мест захоронения, надмогильных сооружений или кладбищенских зданий, предназначенных для церемоний в связи с погребением умерших или их поминовением.
Надругательство над телами умерших — это совершение безнравственных, оскверняющих или циничных действий в отношении захороненных или временно не захороненных человеческих останков (извлечение из могилы, нанесение повреждений, расчленение трупа, глумление над трупом, обнажение, похищение одежды, находящейся на теле умершего, ценных украшений, зубных коронок, несанкционированное перезахоронение останков и т.д.).
Не образуют самостоятельного состава надругательства над телами умерших действия, входящие в объективную сторону иного состава преступления.
Так, К. с целью изнасилования напал на малолетнюю потерпевшую, затащил в помещение строящейся бани и, желая предотвратить сопротивление, стал затягивать находившийся на шее девочки шарф до тех пор, пока она не перестала подавать признаки жизни. После этого К. совершил с потерпевшей половой акт, причинив разрывы в области половых органов, а с наступлением ночи отнес труп на пустырь и засыпал снегом.
При таких обстоятельствах действия К., квалифицированные по ч. 1 ст. 244 УК РФ и выразившиеся в раздевании умершей и совершении с нею полового акта, были одномоментными с ее убийством и охватывались единством умысла осужденного.
Поэтому содержащаяся в приговоре ссылка на раздевание убитой Б. как еще на одно свидетельство надругательства над мертвым телом не может служить достаточным основанием для такого вывода, поскольку само по себе это обстоятельство только лишь подтверждает реализацию первоначального умысла осужденного, направленного на совершение с потерпевшей полового акта. К тому же после достижения поставленной перед собой цели К. надел на тело убитой снятую ранее одежду, что достоверно установлено исследованными в судебном заседании доказательствами и прямо констатировано в приговоре суда.
В связи с изложенным приговор в отношении К. был отменен в части его осуждения по ч. 1 ст. 244 УК РФ <1>.
<1> Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2004 г. N 2-071/04 // СПС «КонсультантПлюс».
Уничтожение мест захоронения, надмогильных сооружений или кладбищенских зданий означает их разрушение любым способом, при котором восстановление надмогильного сооружения не представляется возможным.
Повреждение таких мест, зданий и сооружений означает их порчу, затрудняющую использование по прямому назначению, например для погребальной церемонии.
Осквернение выражается в нанесении на надмогильных сооружениях или кладбищенских зданиях непристойных надписей, совершении в местах захоронения циничных действий и т.п.
Раскопка древних захоронений не образует рассматриваемого состава преступления, однако при определенных условиях может квалифицироваться по ст. 243 УК РФ как уничтожение или повреждение памятников истории и культуры.
Надругательство над телами умерших и местами их захоронения нужно отличать от хищений чужого имущества. Критерием разграничения являются признаки предмета преступления. Похищение предметов, захороненных вместе с трупом (ювелирные украшения, часы, зубные коронки из драгметаллов, одежда и др.), образуют состав преступления, предусмотренный ст. 244 УК РФ. Захороненное с умершим имущество уже не находится в чьей-либо собственности, собственник от него отказался. Похищение с корыстной целью имущества на участке захоронения (памятников, оградок, тротуарной плитки и т.д.) надлежит квалифицировать как преступление против собственности.
Преступление окончено с момента совершения действий, образующих надругательство над телами умерших или местами захоронения. При этом не имеет значения, осведомлены ли о совершенном преступлении родственники умершего. Состав преступления формальный.
Субъективная сторона преступления характеризуется прямым умыслом.
Субъект преступления общий — вменяемое лицо, достигшее шестнадцати лет.
Те же деяния, совершенные: а) группой лиц по предварительному сговору; б) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы, а равно в отношении скульптурного, архитектурного сооружения, посвященного борьбе с фашизмом или жертвам фашизма, либо мест захоронения участников борьбы с фашизмом (в ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г.); в) с применением насилия или угрозой его применения — квалифицируются по ч. 2 ст. 244 УК РФ.
Насилие может применяться в отношении очевидцев преступления, лиц, пытающихся воспрепятствовать виновному, и заключается в нанесении побоев, причинении легкого и средней тяжести вреда здоровью. Более тяжкое насилие квалифицируется по совокупности со ст. 244 УК РФ.
Новая редакция Ст. 244 ГК РФ
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Комментарий к Ст. 244 ГК РФ
1. Право общей собственности характеризуется единством его объекта и множественностью субъектов. Тем самым сущность права общей собственности состоит в том, что оно является субъективным правом собственности двух или нескольких лиц (сособственников) на какую-либо вещь или совокупность вещей.
Отношения сособственников ко всем третьим лицам являются абсолютными, отношения сособственников между собой — относительными.
Наука.
Существует немало правообразований, в том числе, например, общая собственность, соавторство или сонаследование, которые, являясь относительными и обладая имущественным содержанием, тем не менее не становятся обязательствами.
О.С.Иоффе
2. Субъектный состав общей собственности законом не ограничивается. Вполне реально представить имущество, находящееся в общей собственности у государства, физических и юридических лиц.
3. Устанавливая виды общей собственности, законодатель подчеркивает, что совместная собственность не может быть создана по соглашению лиц. Пункт 5 комментируемой статьи предусматривает возможность трансформации совместной собственности в долевую, но не наоборот.
Совместная собственность предусмотрена законом в отношении имущества, принадлежащего супругам (ст. 256 ГК РФ) и членам крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ), а также в иных случаях (см., напр., ст. 4 Закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
4. В п. 4 комментируемой статьи проведено различие между неделимыми вещами (ст. 133 ГК РФ) и вещами, не подлежащими разделению в силу закона (конкретно о таком имуществе законодательство пока не упоминает).
Другой комментарий к Ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Общая собственность возникает в случаях, когда имущество как единое целое принадлежит двум или более лицам. Имущество может представлять собой как делимые, так и неделимые вещи. Но в качестве объекта общей собственности оно является единым целым — коллекцией произведений искусства, стадом домашних животных, объектом недвижимости и т.д.
Участники общей собственности называются также сособственниками или совладельцами. В последнем случае имеется в виду не общее владение, а именно общее право собственности. По отношению к объекту собственности все участники выступают как единый собственник и поэтому должны так или иначе выражать общую волю в отношении предмета собственности.
Таким образом, к отношениям общей собственности применимы все нормы о собственности, поскольку иное не вытекает из правил гл. 16.
2. Право общей собственности, в отличие от права собственности, принадлежащего одному лицу, характеризуется рядом особенностей.
Прежде всего каждый из собственников не обладает всей полнотой права на вещь, а ограничен в своем праве правами других участников. Поэтому данная форма собственности достаточно стеснительна для участников. Необходимость выражать по отношению к объекту собственности общую волю требует от участников достижения соглашения по всем вопросам, существенным для реализации права собственности. Следовательно, воля каждого из участников по отдельности недостаточна для осуществления его права, что и является наиболее характерной чертой общей собственности. Это обстоятельство существенно ограничивает возможности общей собственности и во многих случаях снижает ее экономическую эффективность. Само по себе сохранение общей собственности обычно продиктовано тем, что ее прекращение повлечет еще более существенные потери из-за утраты объектом общей собственности тех качеств, которые он сохраняет как единый предмет. Общая собственность, таким образом, нередко имеет вынужденный характер.
3. Различается общая собственность с определением долей (долевая собственность) и без их определения (совместная собственность).
Понятие доли — одно из ключевых в отношениях общей собственности. Доля — это идеальное понятие, как и право. Будучи однопорядковым с правом, понятие доли легко вытекает из него: это — доля в праве на вещь. Иными словами, доля, принадлежащая каждому из участников, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. Объект права общей собственности един для всех участников, и все они находятся к нему в одинаковом отношении. Доля в праве, как и всякое право, выражает определенные юридические возможности, например возможность получить определенную и соответствующую размеру доли часть имущества при его разделе. Пока общая собственность не прекращена, доля каждого участника считается относящейся ко всей вещи в целом.
Доля определяет отношения с иными участниками общей собственности и потому является одновременно и вещным правом (правом собственности), и имеет некоторые черты права относительного, предоставляющего определенные права и создающего обязанности в отношениях с иными участниками. Однако право на долю не является правом требования и регулируется правилами о вещных, а не обязательственных правах.
Доля может быть отчуждена участником иному лицу без прекращения общей собственности. Таким образом, право на долю становится самостоятельным предметом оборота, отличным от объекта общей собственности, и повышает кредитоспособность участника общей собственности, тем самым повышая и эффективность общей собственности.
Доля как отношение права одного участника к общему праву на объект может быть выражена исключительно в виде дроби (процента). Выражение права общей собственности в виде натуральных показателей (квадратных метров, тонн и т.д.) недопустимо. Если в соглашении с иными участниками доля участника выражена в виде натуральных величин и из самого соглашения можно бесспорно установить, применительно к какой натуральной величине как целому рассчитан этот показатель, то имеется возможность рассчитать долю участника и выразить ее в виде дроби. Если же соглашение об этом размере не было достигнуто, следует прийти к выводу, что размер доли не определен. И если размер доли являлся существенным условием соглашения, то соглашение следует считать незаключенным.
4. Совместная собственность, в отличие от долевой, возникает в случаях, когда это предусмотрено законом. В частности, в силу статьи 34 СК РФ супруги имеют право совместной собственности на нажитое имущество. Совместная собственность возникала также в силу ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ (до 15 мая 2001 г.). В силу Федерального закона от 15 мая 2001 г. о внесении изменений в Закон о приватизации жилищного фонда в РФ (СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063) право установить совместную собственность на приватизированную квартиру (за исключением супругов) исключено. В то же время ранее возникшая совместная собственность на приватизированные квартиры, если имелось такое соглашение, не прекращается.
Совместная собственность отличается от долевой более тесной связью между ее участниками. Участники совместной собственности не имеют права на долю. Поэтому данную форму общей собственности иногда называют бездолевой. Участники совместной собственности не могут передать свое право третьим лицам без прекращения самого режима совместной собственности. Таким образом, изменение состава участников совместной собственности не может происходить на основании распорядительных сделок. Круг участников совместной собственности точно определен законом.
Распорядительные возможности участника совместной собственности существенно ограничены по сравнению с долевой. Он не только не может произвести отчуждения своего права, но не может требовать и выдела или раздела совместной собственности, не преобразовав отношения с иными участниками в отношения долевой собственности.
Участники совместной собственности вправе путем соглашения преобразовать ее в долевую. При достижении соглашения — как о самом преобразовании, так и относительно размера долей — решение принимается судом.
5. В тех случаях, когда закон одинаково допускает как долевую, так и совместную собственность (например, в отношении приватизированных квартир до 15 мая 2001 г.), действует презумпция долевой собственности, поскольку в силу п. 3 ст. 244 долевая собственность предполагается, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Презумпция может быть опровергнута представлением доказательств образования совместной собственности.
6. Основанием возникновения общей собственности являются чаще всего сделки, в силу которых в собственность нескольких лиц поступает неделимое имущество, например если покупателями одного здания являются несколько лиц.
Общая собственность возникает также в результате действий, не направленных на приобретение вещи, например если имущество одного лица смешивается с имуществом другого без специального соглашения о создании общей собственности. Так бывает, когда в хранилище, где находится зерно, нефть и т.п. вещи, поступают такие же вещи, принадлежащие иному лицу (ст. 890 ГК РФ).
Наконец, общая собственность возникает в силу договора простого товарищества на имущество, внесенное товарищами, а также на имущество, созданное в результате совместной деятельности (ст. 1043).
Общая собственность может быть создана путем соглашения в отношении делимых вещей. Например, если несколько собственников соединяют принадлежащие им стада домашних животных и создают общее стадо, возникают отношения общей собственности, в частности, собственники несут общие расходы и риски, участвуя вместе и в получении доходов. Путем соглашения общая собственность может быть создана и в том случае, когда собственники какой-либо серийной продукции (бытовой техники, оборудования и т.д.) договариваются с одним перевозчиком о транспортировке всех вещей в связи с тем, что они объединяются, и собственники несут общие риски и расходы. Целью такого соглашения может быть и последующая реализация всей партии с распределением доходов между сособственниками.
В то же время договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лиц, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322). Если же собственник намерен сохранить за собой право на неделимую вещь, то образовать общую собственность с иным лицом невозможно. Таким образом, сделки по распоряжению неделимой вещью, например объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на здание, противоречат п. 4 ст. 244. Точно так же не соответствуют закону и договоры, в силу которых собственник жилого помещения отчуждает 1/2, 1/5 или иную долю в праве собственности на это помещение.
Правило п. 4 ст. 244, само по себе вполне логичное и отвечающее природе общей собственности, является преградой распространенной практике отчуждения нежилых помещений как частей здания путем создания общей собственности на здание между продавцом и покупателем. В то же время нежилые помещения сами по себе не могут считаться объектами права собственности, поскольку части неделимых вещей (зданий) не могут быть вещами. Однако широкое распространение на практике сделок с нежилыми помещениями и упоминание нежилых помещений в качестве предмета сделок в законе (см., например ст. 12, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав на недвижимость) ставит вопрос о поиске путей введения этой практики в русло ГК. Наиболее адекватным средством для этого представляется установление правила о том, что собственнику принадлежит 100% долей в праве собственности на неделимую вещь (здание) и он вправе передать определенные доли иным лицам. Такое правило, вступая в формальное противоречие с понятием общей собственности, которая возникает у двух и более лиц, что исключает возможность существования доли в размере 100% (или 1/1), и потому являясь фикцией, создаст тем не менее возможность для оборота нежилых помещений путем образования общей собственности на здания. Покупатель доли будет получать соответствующие помещения во владение путем соглашения об определении порядка пользования объектом общей собственности (ст. 246 ГК РФ). Одновременно это правило может способствовать и решению вопроса о правомерности распоряжения частью доли в праве общей собственности. Однако до тех пор, пока такое правило не установлено, договором собственника неделимой вещи с иным лицом общая собственность на эту вещь не может быть установлена.