Аренда без торгов

Можно ли взять земельный участок в аренду

Для успешного осуществления хозяйственной деятельности необходима площадка, на которой будет выстроен тот или иной бизнес. Если речь идет об офисе или помещении — вопросов это, как правило, не вызывает. Но что, если для производства требуется большая территория? В этом случае поможет аренда земли. О том, как взять в аренду земельный участок, расскажем в нашей статье.

Как арендовать земельный участок

Вопрос аренды земли регламентируется Гражданским кодексом РФ (глава 34) и Земельным кодексом РФ (статья 22).

Любой гражданин или юридическое лицо вправе арендовать земельный участок. Для этого потребуется выполнить ряд шагов:

1. Подыскать подходящий участок. Гражданин имеет право обратиться в Росреестр или МФЦ с запросом о предоставлении сведений о свободных участках.
2. Когда участок будет найден, обратиться к сведениям Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) с целью проверки правового статуса земли.
3. По публичной кадастровой карте по ориентировочному расположению участка определяются владелец земли, кадастровый номер и размер участка.
4. Выяснить, наложены ли на территорию какие-либо ограничения (по суду, договору или закону). Если ограничения есть, нужно узнать, какого они рода: сервитут, ипотека, арест или иные.

Важно! Наложенные на участок обременения могут стать причиной отказа в заключении договора аренды.

Возможно заключение следующих видов договоров аренды:

• краткосрочный — максимально на срок до 5 лет;
• долгосрочный — максимально на срок до 49 лет.

При этом не подлежат регистрации лишь сделки со сроком действия до года. Остальные в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.

Существуют категории земель, арендовать которые запрещено законом. К ним относятся:

• национальные парки, заповедники и другие природоохранные территории;
• кладбища;
• закрытые административно-территориальные образования;
• ведомственные земли (находящиеся в собственности армии, силовых структур);
• территории с атомной промышленностью;
• земли, выделенные под государственные нужды.

Цели аренды

Аренда земли возможна под различные цели. Среди наиболее востребованных выделяют:

1. Постройка недвижимости. Сюда относят как возведение домов для личного пользования, так и строительство зданий, сооружений, промышленных корпусов или баз отдыха.
2. Ведение подсобного хозяйства. Часто земля арендуется под пасеки, выпас домашнего скота или сенокошение.
3. Организация и расширение садоводческих товариществ.
4. Организация ферм.
5. Иные цели.

Цель аренды обязательно указывается в договоре. Использование земли не по назначению влечет за собой расторжение договора и штрафные санкции, если они предусмотрены договором.

В зависимости от цели использования изменяется срок действия договора:

Возведение здания или сооружения	На 3-10 лет
Проведение линии электропередачи или связи, трубопровода, автодороги	На 49 лет
Проведение комплексного освоения местности	На 3-5 лет
Возведение жилого строения и организация натурального или фермерского хозяйства	На 3 года

У кого можно арендовать землю

Земельные участки находятся в собственности разных лиц и юридических структур. Поэтому и договор заключается с различными арендодателями:

• частными физическими лицами;
• коммерческими организациями;
• муниципалитетом;
• государством в лице населенного пункта.

При заключении договора аренды с физическими лицами и коммерческими организациями объектом сделки выступает частная собственность. Стороны заключают типовой договор аренды, обговаривая все необходимые условия сделки.

При заключении договора с муниципалитетом и государством стороны руководствуются положениями Земельного кодекса РФ. В некоторых случаях возможно заключение договора только после проведения специальных торгов. Подробнее расскажем об этом далее.

Порядок оформления

Особенности составления соглашения зависят от участников сделки.

Регистрация договоров производится органами Росреестра. Госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей, а при аренде земель сельскохозяйственного назначения она равна 350 рублям.

Частная собственность

Вопрос регулируется ГК РФ, как и любой другой договор аренды, объектом которого выступает не земля.

Сторонами заключается соглашение, в котором указывается вся необходимая информация: стороны, объект, условия, размер оплаты, ответственность и иные данные на усмотрение сторон.

Случаи расторжения соглашения:

• по окончании срока действия договора;
• по обоюдному соглашению сторон;
• по инициативе одной из сторон;
• в случае нарушения условий сделки;
• если действия арендатора наносят земле вред или ухудшают ее состояние;
• если земля не отвечает требованиям для осуществления планируемой деятельности.

У муниципалитета или населенного пункта

Рассмотрение заявки на аренду участка осуществляется на основании поданного заявления. В нем указывают желаемый участок и цели, под которые его планируется использовать. К заявлению прикладывают копии паспорта и ИНН. Кто в администрации занимается земельными участками? Они находятся в ведении специальной комиссии по земельным вопросам.

Сотрудники муниципалитета выносят решение: отправить заявление на торги, заключить договор аренды без торгов или отказать в его заключении.

Аукцион или торги осуществляются в ряде случаев, предусмотренных законодательством, в частности статьей 39.11 ЗК РФ:

• строительство ИЖС;
• земли, выделяемые по приказам Президента РФ и Правительства РФ;
• поддержка инновационных проектов;
• организация фермерских хозяйств;
• создание рыболовных или охотничьих хозяйств;
• предоставление религиозным о общественным организациям;
• иные случаи.

Организатором выступает муниципалитет, заранее публикуя в СМИ время, дату, место проведения торгов и прочие особенности. Договор заключается с кандидатом, предложившим наиболее высокую цену аренды.

Существуют такие виды торгов, как:

• открытые — с возможностью участия неограниченного круга лиц;
• закрытые — с возможностью участия лиц, имеющих специальное приглашение от организатора;
• электронные — с использованием специальных площадок.

Электронные торги — наиболее востребованный и часто используемый вид. Это связано с тем, что он требует наименьших затрат, но при этом привлекает участников со всех регионов РФ и даже за ее пределами.

Для участия в торгах претендент подает заявку по установленной форме и вносит задаток.

Важно! Участники, не внесшие задаток, не допускаются к участию в торгах.

Если для участия в аукционе зарегистрировался только один участник, он признается несостоявшимся. Тогда участник имеет право претендовать на аренду земли без аукциона.

По окончании торгов составляется протокол, фиксирующий информацию о победителе и конечной цене аренды.

На заметку. Полный реестр завершившихся и предстоящих торгов размещен на официальном сайте Правительства РФ: https://torgi.gov.ru/.

Расторжение договора осуществляется в тех же случаях, как и при аренде коммерческого участка.

Для граждан предусмотрена возможность аренды участка с последующим правом его выкупа. Это возможно, если земля арендуется под ведение сельского хозяйства, создание крестьянско-фермерского хозяйства, строительство ИЖС или социальную застройку (например, строительство школ, больниц, детских садов).

Условия и сроки использования

Основное условие использования земли — это ведение на ней деятельности, соответствующей целевому назначению, которое указывается в договоре. В случае использования участка не по назначению происходит расторжение договора.

В ЗК РФ оговорены варианты сроков заключения договора аренды:

1. Краткосрочная аренда. Срок — до 5 лет. При этом договор, заключенный на 11 месяцев и менее, не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Как правило, такая сделка заключается для проведения кратковременных работ, при достройке или доработке уже имеющихся коммуникаций.
2. Долгосрочная аренда. Срок — до 49 лет. Договор подлежит регистрации в Росреестре. Заключается для проведения долгосрочных работ и предусматривает возможность выкупа земли после окончания его действия.
3. Бессрочная аренда. Срок не указывается, договор расторгается при наступлении условий, оговоренных сторонами.

Зачастую сдача земли в аренду приносит больше экономических выгод, чем ее продажа. О том, как взять землю в аренду, мы рассказали в нашей статье. Существуют варианты аренды как частных участков, так и государственной собственности.

При заключении договора с государством, как правило, проводятся специализированные торги. Для граждан предусмотрена возможность аренды земли с последующим правом ее выкупа.

Часто возникают ситуации, когда обычные граждане или организации задумываются о том, чтобы арендовать землю у администрации под различные нужды – ведение бизнеса, организацию фермерского хозяйства и т.д. Такой договор содержит значительные преимущества для арендатора.

Главное из них – это невысокая арендная плата, а также длительный срок самого договора, который по закону может достигать 49 лет. Впоследствии арендатор, если пожелает, сможет выкупить этот участок на выгодных условиях.

Можно ли оформить землю в аренду у администрации без аукциона?

С 2015 года поменялись правила заключения договоров аренды земли у государства. Торги стали обязательной нормой (предварять) заключения сделки. Но не обошлось без исключений, в число которых попали и физические и юридические лица.

Получение в аренду такой земли предполагает только целевое ее использование.

Кто и на каком основании может арендовать муниципальную землю?

Основания заключения договоров на аренду земли без обязательного проведения аукциона регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ. В соответствии с этой статьей выделяют такие категории физических лиц с правом получения земли в обход аукциона:

• Владелец построенного здания ли сооружения, на которое были получены все необходимые разрешения и согласовано само строительство на данном участке земли.
• Собственник незавершенной постройки. Предоставляется один раз для завершения строительства.
• Льготная категория граждан.
• Гражданам под ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта, садоводческого общества.
• Гражданам для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
• При изъятии государством для своих нужд ранее предоставленного по договору аренды участка.
• Для выпаса скота, проведения сенокоса, ведения огородничества или личного хозяйства за пределами населенного пункта.
• Иные категории граждан.

Таким образом, получить в пользование участок земли в обход аукциона физическое лицо может для целей личного строительства, личного подсобного хозяйства – в пределах города, для целей садоводства или ведения фермерского хозяйства – за пределами города.

Для юридических лиц указаны следующие основания:

• Установка объектов культурного назначения.
• Проведение работ по завершению строительства недостроенных объектов.
• Размещение коммуникаций федерального, местного и регионального значения.
• Возведение жилья в целях заключения договора о развитии застроенной территории.
• Строительство инфраструктурных объектов, относящихся к коммуникациям, транспорту.
• Осуществление работ по недропользованию.
• Ведение охотничьего хозяйства.
• При наличии права на вылов биоресурсов.
• При наличии права использования данного участка земли без ограничения срока.

Как получить надел: подробная инструкция

При оформлении аренды лицо подает подготовленные документы в администрацию по месту расположения участка. Вместе с ним прикладывает заявление и документы, подтверждающие льготу. По истечению месяца получает постановление об отказе или согласии. На основании положительного постановления заключается договор аренды.

Рассмотрим подробно все этапы.

Порядок для льготной категории граждан

На основании пп.14 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ льготная категория граждан имеет первоочередное или внеочередное право на предоставление земли в аренду без назначения аукциона. Такими гражданами признаются:

• Лица с ограниченными физическими возможностями.
• Многодетные семьи.
• Ветераны боевых действий.
• Дети, оставшиеся без попечения родителей.
• Одинокие матери (при предоставлении документальных доказательств).
• Молодые специалисты и пр.

Список льготных категорий граждан варьируется в зависимости от конкретного региона. Для уточнения необходимо обратиться в местную администрацию. Как только категория определена, необходимо начать готовить соответствующие документы для подачи в администрацию или в МФЦ.

К основному пакету прикладывается документальное подтверждение права на льготу (справка МСЭ, свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и т.д.) и заявление на предоставление земельного участка в аренду.

Пример оформления заявления можно увидеть на официальных сайтах уполномоченных органов и оттуда же скачать для дальнейшего заполнения (п.12 раздел II Приказ Минэкономразвития России от 14.01.2015 №7).

После того как заявление принято начинается срок его рассмотрения, который не может превышать тридцати дней. После вынесения положительного постановления администрация ставит в очередь льготника, желающего получить землю в аренду без аукциона.

На основании п.6 статьи 39.14 Земельного Кодекса Российской Федерации льготные категории граждан могут воспользоваться правом на заключение договора аренды только единожды. Поэтому стоит внимательно отнестись к выбору такого участка земли.

По упрощенной схеме

В упрощенном режиме есть возможность оформить договор аренды при условии, когда не проведен кадастровый учет земли – участок не нанесен/не обозначен на публичной кадастровой карте и не используется. Схема получения земельной площади выглядит следующим образом:

1. Осуществление подбора участка, который будет подходить под необходимые требования заявителя. Участок должен быть несформированным.
2. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы.
3. Подготовить заявления для подачи в администрацию.
4. Поставить участок на кадастровый учет.
5. Подать заявление на предоставление земли в аренду.
6. Заключить договор.

Как правило, так подают заявки на соседние, незанятые участки для проведения строительных работ по возведению дома для личного пользования. Рассмотрим каждый этап подробнее.

Найти несформированный ЗУ на карте

Поиск такого участка ложится на самого заявителя. Один уз удобных вариантов поиска – это публичная кадастровая карта (ПКК) – виртуальная интерактивная карта с объектами недвижимости, прошедшими регистрацию в ЕГРН. Сервис доступен онлайн. По каждому участку есть вся необходимая информация.

На карте надо выбрать:

• Место поиска (регион, город, поселок, деревня и т.д.).
• Территорию, которая свободна от кадастровой разметки. Указать форму собственности – земельный участок.

Белые, неокрашенные участки потенциально свободны. Но эту информацию необходимо уточнять дополнительно.

У каждого земельного участка есть присвоенный статус, с которым необходимо ознакомиться.

• Учтенный – зарегистрирован на официальном государственном уровне.
• Ранее учтенный – процедура регистрации завершена до 1 марта 2008 года, до изменения земельного законодательства.
• Временный – данные о участке поступили в Росреестр недавно, процедура регистрации еще не завершена.
• Аннулированный – получают такой статус участки, которые из статуса «временный» в течение пяти лет не завершили официальное оформление.
• Архивный – участок выведен из оборота.

Отсюда же есть возможность отправить запрос по проверке объекта на фактическую занятость (функция «Услуги»).

Если по выбранному объекту определяется адрес, то, скорее всего, он уже занят и имеются постройки.

Достоверные результаты проверки может дать только платный запрос в ЕГРН из этого же сервиса. В разделе «Услуги» необходимо выбрать «Подать запрос на получение сведений из ЕГРН». В ответ на адрес электронной почты поступит ссылка на электронный документ о выбранном участке.

Если результат выписки удовлетворительный, а участок подходит под определенные цели, можно приступать к оформлению документов.

Еще один удобный способ поиска земельных участков – сервис, предоставляемый Росреестром. Он имеет возможность переключения на вид со спутника, Яндекс, Гугл и карты 2GIS – это еще больше упрощает поиск. Свободные и занятые участки окрашиваются в разные цвета. Есть возможность отправки запросов в ЕГРН.

Пользование картами и сведениями на картах в открытом доступе – бесплатны. Оплате подлежат уточняющие запросы по конкретному участку.

Рекомендуется перед подачей документов ознакомиться с самим участком лично – осмотреть на предмет присутствия посторонних объектов, возможности подключения к коммуникациям.

При самостоятельном поиске нужной территории можно досконально изучить рельеф местности и географические особенности, инфраструктуру самого участка и соседних наделов, а также заниматься поиском удаленных, находящихся в других регионах земель.

Подготовить схему расположения

Схема расположения земельного участка – это нанесенное на кадастровый план территории границ и точных координат образуемого земельного участка. Это один из основополагающих документов для подписания договора аренды земли без проведения аукциона.

В схеме должна быть прописана площадь будущего участка. Услуга по оформлению схемы предоставляется кадастровым инженером на платной основе. Размер стоимость варьируется в зависимости от региона оказания услуги.

Схема расположения земельного участка:

Схему земельного участка можно составить самостоятельно. Такой подход позволяет получить несколько преимуществ:

• Возможность запустить сразу несколько процедур на получение нескольких выбранных участков без тяжелого денежного обременения по оплате кадастрового инженера по каждому из них. Когда будет положительное решение о предоставлении участка тогда можно нанять такого инженера для проведения межевания и постановки участка на кадастровый учет.
• Возможность составить схему быстро. Кадастровый инженер часто предоставляет такую услугу сроком до двух недель.
• Бывают случаи, когда на участок начинают претендовать иные лица. Тогда администрация вынуждена устраивать аукцион и в случае проигрыша никто не вернет деньги за оплату услуг по составлению схемы.

Если не уверенности, что она будет составлена правильно или отсутствует возможность сделать самостоятельно, то тогда необходимо обращение к кадастровому инженеру.

Подать два заявления в администрацию

Следующий шаг – подача заявления в администрацию о предварительном согласовании на предоставление земли в аренду. Согласование проводится перед постановкой участка на кадастровый учет. Вместе с ним следует одновременно подать заявление о согласовании схемы расположения земельного участка. Это позволит сэкономить десять рабочих дней. Именно такой срок отводится на его рассмотрение в случае отдельной подачи.

В заявлении о предварительном согласовании указывается кадастровый квартал, в котором расположен участок, прикладывается схема земельного участка.

Пакет документов могут вернуть в течение десяти дней по следующим причинам (п. 3 ст.39.15 ЗК РФ):

• Недостаточно сведений о согласуемом участке земли или самом заявителе.
• Отсутствуют документы, подтверждающие заявленные сведения.
• Документы поданы не по месту нахождения участка.

По указанной причине возврата необходимо внести изменения и обратиться повторно в администрацию.

Пакет документов может находиться на рассмотрении до тридцати дней. Процедура рассмотрения может быть приостановлена со стороны администрации, если окажется, что чуть раньше кто-то подал заявление на участок, у которого частично совпадают границы с заявленным. Заявление, поступившее позже, приостанавливается в рассмотрении, пока по второму не будет принято решение и направляется обратно заявителю (п.6 ст.39.15 ЗК РФ).

Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней на основании п.7 ст.39.15 ЗК РФ.

В это время администрация в официальных источниках размещает информацию о предоставлении земельного участка. Если в течение 30 дней с момента опубликования этой информации не поступило заявлений от других лиц, претендующих на этот участок, то выносится решение о предварительном согласовании.

Вынесенное решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка действительно в течение двух лет согласно п.14 ст.39.15 ЗК РФ.

• Скачать бланк заявления в администрацию на предварительное согласование аренды земельного участка
• Скачать образец заявления в администрацию на предварительное согласование аренды земельного участка

Поставить ЗУ на кадастровый учет

После получения Постановления о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо со схемой расположения обратиться к кадастровому инженеру за проведением межевания, оформления кадастрового паспорта и постановки на кадастровый учет.

Последовательность постановки свежеобразованного участка на кадастровый учет:

1. Предварительные работы и установление стоимости.
2. Оформление технического проекта.
3. Направление уведомлений о предстоящих работах всем заинтересованным лицам (соседям и пр.).
4. Обозначают фактические границы участка посредством межевых обозначений.
5. По межевым знакам устанавливают координаты.
6. Устанавливают площадь и конкретные размеры участка.
7. Владелец и кадастровый инженер подписывают акт межевания границ территории.
8. Составляется межевой план и направляется владельцу участка в электронном виде.
9. Кадастровый инженер самостоятельно ставит на учет в Кадастровой палате новообразованный участок. В течение двух недель идет проверка правильности и достоверности представленных сведений.
10. Как только сведения проверены участку присваивают номер, ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр и оформляют кадастровый паспорт.
11. Примерно через десять дней сведения об участке должны внести на публичную кадастровую карту и тогда необходимо подавать заявление об аренде.

Пакет документов для подачи кадастровым инженером для постановки на кадастровый учет:

• Постановление главы администрации о предварительном согласовании выделения участка земли.
• Межевой план с координатами границ участка.
• Платежный документ о перечислении государственной пошлины.

Подать заявление

По окончании работ, связанных с получением кадастрового паспорта и постановки на кадастровый учет, требуется повторное обращение в администрацию заявления на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

С заявлением предоставляются копии следующих документов:

• Паспорт гражданина.
• Решение об утверждении схемы земельного участка.
• Схема участка.
• Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
• Документы на земельный участок (при их наличии).

Принятому заявлению присваивают входящий номер, по которому можно отслеживать процесс рассмотрения.

Образец заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов:

Заявление рассматривается не более тридцати дней, после чего составляется договор аренды.

• Скачать бланк заявления в администрацию о предоставлении в аренду земельного участка без торгов
• Скачать образец заявления в администрацию о предоставлении в аренду земельного участка без торгов

Заключить договор

Договор составляет администрация в трех экземплярах и он должен содержать следующие обязательные пункты:

1. Стороны договора.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности каждой стороны.
4. Порядок установления, размер, сроки и способ внесения арендной платы.
5. Условия расторжения договора.
6. Реквизиты сторон.
7. Цели аренды.
8. Кадастровый номер земельного участка.
9. Площадь в квадратных метрах и размер участка.
10. Специфические условия эксплуатация арендуемого участка (если они есть).

• Скачать бланк договора с администрацией об аренде земельного участка
• Скачать образец договора с администрацией об аренде земельного участка

Больше информации о заключении и возможном расторжении договора аренды, найдете , а узнать о том, как в договоре определяются стороны, их права и обязанности, можете из этого материала.

После составления договора есть тридцать дней на его ознакомление и подписание. Для его вступления в силу требуется провести процедуру регистрации в Росреестре через многофункциональный центр или по почте и оплатить авансом шесть предстоящих месяцев аренды участка.

Пакет документов должен быть представлен:

• Общегражданским паспортом гражданина.
• Тремя подписанными экземплярами договора аренды (для арендатора, для арендодателя и для Росреестра).
• Постановлением администрации о выделении земельного участка.
• Платежным документом об уплате государственной пошлины и его копией в размере двух тысяч рублей (для физических лиц) или двадцати двух тысяч рублей (для юридических лиц).

Действие договора начинается со дня регистрации договора аренды в Росреестре.

На основании Федерального закона №218 от 03.07.2016 срок регистрации договора не может превышать семи дней с даты приема пакета документов.

Цена

Пункт по установлению размеров арендной платы является одним из основных при заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов. Стоимость аренды земли под сельскохозяйственное назначение, индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство будет определена как 0,3% от кадастровой стоимости участка за год. Это для собственности, которая находится под юрисдикцией муниципалитета.

О том, как рассчитывается стоимость аренды исходя из кадастровой стоимости участка, мы рассказывали , а как по такому принципу рассчитывают стоимость аренды муниципальной земли, читайте в этой статье.

Если собственность федеральная, то стоимость должна быть определена опираясь на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков…».

Конечный размер арендной платы формируется из следующих составляющих:

• Площади участка.
• Категории земли.
• Региональных коэффициентов.
• Цели использования участка.

От чего может зависеть стоимость аренды читайте в этой публикации, а мы рассказывали, какие методики могут применяться для ее расчета.

Преимущества и недостатки сделки

Аренда земельного участка у администрации без проведения аукциона имеет как свои плюсы, так и минусы. Рассмотрим основные минусы такого использования:

• Цель использования участка строго регламентирована. При нарушении этого пункта договора, предусмотрена законодательная ответственность.
• Если участок получен под строительство, то в договоре будет указан конкретный срок его завершения, независимо от финансовых условий владельца. Это может оказаться трудным в случае наступления каких-то форс-мажорных событий.

Преимуществ использования земель таким образом больше:

• Арендная плата вносится равными частями в размере, который известен заранее.
• Сумма внесенной арендной платы будет учтена в случае дальнейшего выкупа этого участка земли.
• Возможность строительства дома без дорогостоящей покупки земли. Есть возможность пустить этот капитал в быстрое возведение жилого здания. Подробнее о том, можно ли строить дом на арендованной земле и можно ли будет его в последствии оформить в собственность, мы рассказывали .
• При желании есть возможность первоочередного продления договора аренды при отсутствии его нарушений.
• Владелец может пересдать по договору территорию третьим лицам и получать пассивный доход. О том, что такое субаренда, можете узнать , а как происходит и когда возможна переуступка права аренды, и как ее выгодно совершить, читайте .
• Минимальные вложения на приобретение земельного участка для личного использования или ведения бизнеса.

Получение земельного участка в аренду позволяет человеку проживать на земле и при этом с пользой для себя и семьи использовать территорию пока не истечет срок договора. При необходимости его можно и продлить. Использование предполагается как для личных нужд, так и для ведения бизнеса.

При этой схеме пользования землей можно сэкономить достаточно большую сумму, которая пошла бы на приобретение участка в собственность. Оформление такого договора не требует больших временных затрат, главное – найти и проверить, подходящий под конкретные требования, земельный участок.

Порядок получения в аренду земли у администрации без аукциона

Не каждый знает, как можно получить землю в аренду у администрации без аукциона. А выяснив это, можно уберечь себя от лишней траты времени и средств не только на аренду, но и на приобретении участка. Аренда земельного участка у физического лица покажется более простой сделкой, и времени на её оформление потратится меньше. Но денег придется выложить больше, так как такой собственник назначает более высокую цену. Экономичным вариантом будет получение участка в аренду у муниципальной власти с последующим выкупом. Размер арендной платы связан со ставкой рефинансирования и составит около 1,5% от кадастровой стоимости земли. Получить землю без аукциона могут только физические лица или фермеры. Для юридических лиц обязательно участие в публичных торгах.

Государственные земли для аренды

Местные и региональные органы власти формируют из своей собственности земельные участки и сдают их в аренду. Обычно они, как отдельные объекты уже зарегистрированы в Росреестре, получили кадастровый номер и всю необходимую документацию. Поэтому, обдумывая вопрос приобретения земли, можно сразу ознакомиться с информацией о ней на публичной кадастровой карте. Часто на таких участках проведены коммуникации, и цели их использования могут быть самыми разными. Разрешается возделывать садово-огородные культуры, заниматься фермерским хозяйством, строить дома и дачи для личного использования. По строительству установлены определенные ограничения. Дом должен:

• иметь не более трех этажей;
• предназначаться для одной семьи.

Строить на арендованной земле магазины, кафе, гостиницы и другие объекты коммерческого использования запрещено.

Выбор надела

Подыскивая землю, нужно учитывать цели ее использования, расходы по аренде, возможность оформления в дальнейшем в собственность. Участки могут находиться как в населенных пунктах, так и за их пределами. Это влияет на порядок проведения торгов и возможность получения без аукциона. Так участки под строительство находятся только в границах города, села, поселка. Землю для подсобного хозяйства можно найти и за её пределами. Причем если участок размещен в населенном пункте, есть возможность получить его для ведения подсобного хозяйства без аукциона. За пределами населенного пункта для выделения земли должны обязательно проводиться торги.

Планируя, посадить на участке сад и возделывать огород, следует уточнить вопрос о капитальном строительстве. При выделении земли под дачное строительство, предполагается прописка в построенном доме. И если она потребуется, проблемы не возникнут. Когда надел отведен только под садоводство, получить разрешение на строительство домика будет трудно. Появятся сложности и при регистрации в нем.

С предназначением участка связана его кадастровая стоимость, которая является основой для расчета арендной платы. Так, например, земля под индивидуальное строительство будет дороже, чем участок такой же площади под огородничество. И если получить его, и заниматься только выращиванием овощей, это будет только неоправданной тратой денег. Выгоднее получить землю для овощеводства за небольшую арендную плату, а через некоторое время согласовать изменение цели использования на жилищное строительство. Необходимо только, чтобы участок был расположен в населенном пункте, и администрация согласилась на изменение условий аренды.

Аренда льготниками

Некоторые люди получают льготы при оформлении земельных наделов. По федеральным законам бесплатно должны предоставляться участки Героям РФ, СССР, героям труда. Региональных льготников определяет каждый субъект РФ самостоятельно. К ним могут относить:

• многодетные семьи;
• инвалидов;
• ветеранов ВОВ;
• молодые семьи с детьми;
• детей-сирот;
• другие категории населения.

Всем им земля должна выделяться в аренду без очереди и без проведения торгов. В разных регионах перечень граждан, которым положены участки, и условия их выделения могут быть разными. Региональные власти при принятии законов по этой проблеме часто отталкиваются от своих возможностей. Где-то в муниципальной собственности недостаточно свободной земли. В других регионах большое количество молодых семей, и выделение земли каждой из них, будет непосильной ношей для бюджета. Поэтому перед обращением за арендой земли нужно внимательно изучить местные законы. Можно просто прийти в администрацию населенного пункта уточнить, как оформить аренду конкретному льготнику. Необходимо помнить, что имея подобные льготы, граждане могут только один раз воспользоваться правом на получение земли в аренду без проведения торгов на льготных условиях.

Обращение в администрацию

Для оформления аренды гражданину следует обратиться в администрацию населенного пункта, где расположен земельный участок и написать заявление о его выделении в аренду без торгов. Чтобы воспользоваться правами льготника, следует представить подтверждающие их документы. Если участок зарегистрирован в Росреестре, в заявлении нужно указать его кадастровый номер и цель, для которой планируется его использование. На рассмотрение вопроса о выделении земельного участка в аренду у администрации есть месяц. После этого податель заявления получает постановление об удовлетворении просьбы или отказ. На основании постановления осуществляется заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Упрощенная схема

Когда земля еще не поставлена на кадастровый учет, аренда может быть оформлена по упрощенной схеме. Такой участок можно увидеть, если на публичной кадастровой карте он не обозначен, а фактически на местности существует и не используется. Тогда порядок предоставления земельного надела немного изменяется.

Предварительное согласование аренды

Заявление в администрацию должно содержать просьбу не арендовать землю, а предварительно согласовать этот вопрос до момента постановки на кадастровый учет. К заявлению следует приложить еще и схему участка. Если есть навыки чертежного дела, её можно составить самостоятельно. В противном случае придется обращаться к услугам кадастрового инженера. Обладая необходимыми знаниями, он составит схему с привязкой к местности и коммуникациям. В заявлении будет необходимо записать кадастровый квартал, в котором находится участок, чтобы было понятно, о каком объекте идет речь. В течение десяти дней документы могут вернуть заявителю, если:

• в заявлении неполно указаны данные о земле и о будущем арендаторе;
• недостаточно документов, подтверждающих заявленные сведения.

При этом обязательно разъясняется причина возврата, чтобы гражданин мог внести изменения, добавить нужные документы и повторно обратиться с заявлением.

Рассмотрение вопроса предоставления земельного участка занимает 30 дней. Администрация может приостановить эту процедуру, если обнаружится, что ранее было подобное заявление на участок, границы которого частично совпадают с заявленным. Так как в этом случае возможны корректировки границ, до принятия решения по первому заявлению, второе не рассматривается.

Постановка участка на кадастровый учет

В случае получения постановления о согласовании заявления, необходимо будет поставить участок на учет в органах Росреестра и получить кадастровый паспорт. На все это будущему арендатору земли придется потратить свое время и деньги.

Важно! После того, как участок будет зарегистрирован, можно смело отправляться в администрацию с заявлением на предоставление его в аренду без проведения торгов. Так как этот вопрос ранее был согласован, предстоит только заключение договора аренды.

Выкуп после аренды

Арендованные участки можно использовать только в тех целях, на которые они выделялись. Особенно важно это тогда, когда в дальнейшем планируется перевод земли в собственность. Если разрешено только животноводство и выпас скота, построить дачный домик и посадить сад, арендатор не имеет права. При крайней необходимости можно попытаться изменить вид использования, письменно согласовав это с муниципалитетом. При использовании участка по назначению арендатор имеет преимущественное право на выкуп его без торгов. После возведения дома на земле, предназначенной под строительство, можно писать заявление на выкуп земли.

Как получить земельный участок без проведения аукциона?

В соответствии с законами РФ, гражданин может взять в аренду или приобрести в собственность участок земли, находящийся в собственности государства. Порядок и правила предоставления земли регулируются статьями главы 5.1 ЗК РФ. Вопросы получения участка в собственность рассмотрены в ст.39.3, а в аренду – в ст. 39.6.

По ст. 39.1 ЗК участок может быть предоставлен:

• бесплатно в собственность по решению органов государственной или местной власти;
• по договору продажи в собственность;
• по договору аренды при предоставлении участка в аренду.

При предоставлении путем продажи или по договору аренды участок можно получить после торгов или без проведения торгов. В общем случае процесс предоставления участка происходит через проведение торгов. Но в ЗК приведены случаи, когда проведение торгов необязательно.

Когда торги не нужны

Такие случаи при продаже земли в собственность указаны в ст. 39.3. В частности, земельный участок (ЗУ) без проведения аукциона продается, если участок образуется из земли:

• переданной в аренду для освоения территории;
• предназначенной для ИЖС, дач или садоводов;
• переданной крестьянскому хозяйству;
• арендованной для с/х производства по истечении 3 лет аренды при правильном использовании ЗУ;
• находящейся на Дальнем Востоке (в соответствии с постановлением Правительства).

В ст. 39.6 ЗК приведены возможные варианты аренды ЗУ без торгов. Кроме случаев, подобных перечисленным выше при продаже земли в собственность, договор аренды без торгов заключается при выполнении ряда других условий. Например, такой договор может быть заключен тогда, когда участок используется для сенокошения, выпаса скота, вылова рыбы, охоты, разработки ископаемых и тому подобного.

Порядок предоставления участка без торгов

В ст. 39.14 ЗК приведен алгоритм действий заявителя для получения ЗУ без торгов:

1. Составляется схема расположения участка (при необходимости организации нового ЗУ).
2. В орган, ведающий распределением земель, подается заявление о предварительном согласовании (ПС).
3. В течение 30 дней органом власти принимается решение о ПС или отказе. Это решение направляется заявителю.
4. При положительном решении вопроса заявитель должен обеспечить выполнение межевания участка и другие необходимые кадастровые работы.
5. Проводится регистрация права муниципального или государственного органа на рассматриваемый ЗУ.
6. Заявителем подается заявление на предоставление ему участка.
7. Подписывается договор купли-продажи ЗУ или договор о его аренде.
8. При покупке ЗУ новый собственник регистрирует свои права на участок.

Заявление о ПС включает следующие пункты:

• ФИО, данные паспорта;
• кадастровый номер участка (при его наличии в случае уточнения данных по участку);
• основания для получения ЗУ без торгов;
• вид права;
• цель использования;
• почтовый адрес, e-mail.

Образец бланка заявления можно .

При необходимости к заявлению прилагаются справка на подтверждение прав на получение участка без торгов, схема положения ЗУ.

При положительном решении и необходимости организации нового участка в решении о ПС указывается:

• данные заявителя;
• условный номер участка;
• площадь участка;
• кадастровые номера участков, из которых образован участок;
• условие получения участка, согласно которому заявитель должен провести работы по образованию ЗУ в соответствии с межевым планом территории;
• категория и разрешенное использование земли.

Для проведения межевания участка приглашается кадастровый инженер, который проводит кадастровые работы и создает отчет – межевой план.

При наличии межевого плана участка и других документов Росреестр производит регистрацию в ЕГРН права соответствующего органа на ЗУ.

После подачи заявления на участок и покупки участка новый владелец обязан зарегистрировать свое право в Росреестре (закон № 218-ФЗ). Для этого он должен подать заявление и приложить правоустанавливающий документ (договор о покупке), чек об уплате госпошлины и предъявить паспорт. После проверки сведения вносятся в ЕГРН. Правообладателю выдается выписка из ЕГРН.

Размер участка

Максимальные размеры ЗУ, для которых имеются градостроительные регламенты, определяются этими документами. Для территорий, которые не подпадают под действие таких регламентов, размеры участков определяются ЗК и другими законами (например, законом № 101-ФЗ «Об обороте с/х земель»).

Размеры участков различного назначения часто определяются местным законодательством. Например, размер ЗУ под ИЖС в Подмосковье для различных районов меняется от 0,15 до 0,4 га. Участок для подсобного хозяйства может достигать 0,5 га в населенном пункте и 2 га вне его. Для садов разрешается иметь участок в 0,15 га, для дачи – 0,4 га, а для фермерского хозяйства – 40 га.

Затраты

Затраты при получении прав на ЗУ – прежде всего цена данного участка (при его покупке) или арендная плата.

Арендная плата для участка, не проходящего этапа торгов, устанавливается местными властями. В первую очередь она зависит от кадастровой и рыночной стоимости участка. Например, такая плата в Подмосковье рассчитывается по специальной формуле, включающей базовую ставку и коэффициенты, зависящие от расположения и использования участка. Арендная плата указывается в договоре об аренде. При этом обычно указывается возможная корректировка этой платы. И она, как правило, корректируется в большую сторону.

Довольно большие затраты связаны с межеванием участка. Межевание участка – это целый комплекс работ, включающих подготовительные работы, работы на местности и работы по обработке полевых измерений. При этом для межевания должна использоваться высокоточная аппаратура.

Стоимость работ по межеванию различна в разных регионах РФ. И в одном регионе разные компании могут просить разную оплату за одну и ту же работу.

Наиболее высокие цены в Москве и Подмосковье. Например, компания «Граунд» выполняет работы по межеванию за 15000 руб., а компания «Вита-Хаус» – за 18500 руб. При осуществлении дополнительной регистрации права собственности и выдаче полной документации на участок вторая компания требует уже 51000 руб. В Ленинградской области компания «Сфира» делает межевание за 10000 руб., а стоимость межевания в Калининградской области равна 5000 руб.

При регистрации права на участок необходимо выплачивать госпошлину. Для граждан ее сумма равна 350 руб.

Покупатель ЗУ в соответствии со ст. 220 НК может получить налоговые льготы. В частности, при покупке участка под ИЖС покупатель участка может получить налоговый вычет и вернуть сумму в 13% от этого вычета. Вычет равен затраченным средствам, но он не должен быть больше 2 млн. руб.

Причины отказа

Причины для отказа органами власти в предоставлении заявителю участка без торгов приведены в ст. 39.16 ЗК. Там всесторонне рассмотрены возможные причины отказа.

1. Отказ может быть получен из-за того, что в администрацию обратился человек, не имеющий права на получение участка без торгов, или заявление написано не по форме.
2. Этот участок может быть уже занят. Например, он находится в бессрочном пользовании, находится в государственном пользовании, уже передан какой-то организации, на него назначен аукцион.
3. Заявленная цель использования участка не соответствует разрешенному виду его использования или на данный участок не установлен разрешенный вид использования и категория.
4. Площадь заявленного ЗУ имеет больший размер, чем площадь этого участка в проекте межевания территории.
5. Границы участка требуют уточнения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!