Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно
Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.
Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).
Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества. К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.
Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.
Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре. Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.
Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.
Советуем почитать юридические статьи по теме:
- Как правильно оставить задаток покупателю квартиры. Договор задатка
- Что выгоднее: продать или подарить квартиру?
- Договор аренды квартиры и другой недвижимости в Украине
- Приватизация квартиры, частного дома в Украине
04.02.2013 | Рубрика: Законодательство
2 марта 2013 года вступает в силу новая редакция Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» (далее – Закон). Основная суть нововведений – отношения совместного домовладения теперь будут возникать только по поводу нежилых помещений. Отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде со 2 марта 2013 года будут регулироваться исключительно новым Жилищным кодексом.
Следовательно, товариществом собственников теперь признается объединение собственников исключительно нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения (ст. 20 Закона).
Субъектами отношений по совместному домовладению теперь будут выступать государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество (ст. 3 Закона).
Закон будет регулировать только отношения, возникающие при совместном домовладении:
– в уже существующих нежилых и многоцелевых зданиях;
– во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных нежилых зданиях;
– в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых нежилых зданиях.
Напомним, что совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (ст. 1 Закона). Таким образом, поскольку в совместном домовладении должны быть четко выделены доли собственников, общая совместная собственность (т.е. без определения долей) на имущество совместного домовладения не допускается.
Из общего имущества совместного домовладения теперь исключены коридоры, лестницы, механическое, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых помещений.
Установлено, что совместное домовладение возникает с момента появления права собственности на нежилые помещения в здании у двух и более собственников (ст. 6 Закона).
Статья 7 Закона предоставляет собственникам нежилых помещений право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним (ст. 8 Закона).
Собственник имеет право пользоваться общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему нежилых помещений (ст. 9 Закона).
На собственнике недвижимого имущества совместного домовладения лежит обязанность обеспечить надлежащее содержание и ремонт нежилых помещений, находящихся в его собственности, оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги.
Расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут пропорционально их доле в праве общей собственности. Платежи должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Неиспользование нежилых помещений не освобождает собственника от расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности. В случае невнесения собственником своей доли в общих расходах задолженность может быть взыскана с него в судебном порядке (ст. 11 Закона).
Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права
Коллегия Верховного суда разобрала часто встречающиеся случаи раздела дачных участков при получении наследства, разводах и в прочих аналогичных ситуациях Читать в полной версии Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Выделить долю земельного участка можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли. Так разъяснили в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России, пишет «Российская газета».
Коллегия ВС пересмотрела результаты судебного раздела земельного участка в Волгоградской области, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности. В суде истец объяснил, что ему принадлежит две трети доли дома и земельного участка.
По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м, а участка — 506 кв. м. Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337,3 кв. м, а ответчику — 167,7 кв. м. Волгоградский суд дом и землю поделил без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок. Апелляция с таким решением согласилась, говорится в публикации.
Однако с таким решением не согласился Верховный суд. По Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. Все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. У участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования законодательно установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры, поясняет «РГ».
Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости». Согласно этому закону, кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый надел или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам, пишет газета.
Согласно постановлению Волжской городской думы Волгоградской области, предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 кв. м — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть, говорится в публикации.
Пленум Верховного суда России ранее одобрил законопроект, разрешающий взыскивать в приказном порядке обязательные платежи и взносы с дачников и садоводов. Законопроект предлагает внести большие поправки в Гражданский, Административный кодексы и Кодекс административного судопроизводства, которые позволят взыскивать неоплаченные и просроченные долги без судебного заседания, пояснила газета.