1 сотка земли

Сколько стоит сотка земли в Подмосковье(по районам, таблица)

Кадастровая и рыночная
Кадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога; считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки. В действительности рыночная стоимость «живет собственной жизнью» и подвержена постоянным изменениям. Так, за 2018 год в Подмосковье она снизилась в среднем на 2,5%, а отдельных районах до 7%.

Средняя рыночная стоимость земли по районам Московской области, 2019

Таблица 1

Район в Моск. обл.	Цена за сотку (руб.)
Красногорский	390 700
Одинцовский	387 800
Мытищинский	327 700
Ленинский	284 800
Люберецкий	282 300
Пушкинский	223 500
Балашихинский	190 500
Истринский	186 400
Подольский	184 300
Наро-Фоминский	168 500
Раменский	163 800
Щелковский	156 500
Домодедовский	143 500
Солнечногорский	143 300
Ногинский	135 100
Волоколамский	114 800
Сергиево-Посадский	114 700
Рузский	114 500
Дмитровский	111 800
Чеховский	111 100
Клинский	106 200
Можайский	102 100
Шаховской	92 800
Лотошинский	91 800
Ступинский	86 400
Талдомский	85 300
Серпуховский	83 300
Коломенский	77 600
Каширский	75 700
Егорьевский	75 500
Зарайский	75 000
Орехово-Зуевский	75 000
Шатурский	73 000
Воскресенский	72 100
Луховицкий	71 900
Павлово-Посадский	70 600
Серебряно-Прудский	69 300
Озерский	57 300

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2019 года.

Для справки:
1 сотка — это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.

Рыночная стоимость 1 сотки земли по России в 2020 году

Земля — это важнейший ресурс в Российской Федерации, который используется для строительства, сельскохозяйственных работ и прочих задач.

Для тех, кто желает приобрести или продать участок, необходимо будет разобраться, от чего зависит цена на эти объекты, и за сколько можно в среднем приобрести сотку земли, то есть кв. метр в разных регионах РФ.

Чтобы быть подготовленным, следует разобраться, как именно формируется стоимость, и на что следует обратить внимание, чтобы приобрести участок с оправданным ценообразованием.

От чего зависит цена

Земля является объектом, стоимость которого зависит от многих нюансов, к примеру, от тенденций рынка, характеристик территории и ее расположения, но конечно есть два типа цен.

Это кадастровая и рыночная, и если первая достаточно отдалена от реалий, то рыночная наоборот, приближена к ним, но у этих методов есть определенные отличительные стороны.

В любом случае нужно приглашать оценщика, но кадастровый показатель устанавливает государство, а рыночную — независимые эксперты, хотя последний вариант дает более правдивый показатель.

При желании продать или купить земельный участок, желательно оценить другие варианты со сходными характеристиками, это поможет определиться, справедливо ли была установлена стоимость или нет.

Кроме того, лучше лично исследовать участок, дабы не иметь впоследствии проблем с переплатой.

Кадастровая

Для того, чтобы установить кадастровую цену земли, следует провести государственную оценку земли, причем она необходима для участков разного целевого назначения.

Ее следует проводить не реже раза в 5 лет, но при этом не чаще трех лет. Результаты проведенных исследований на официальном уровне утверждаются исполнительной властью субъектов РФ, но по подаче документов из территориальных организаций, отвечающих за кадастр недвижимого имущества.

Если кадастровой цены не было установлено для налогообложения, то следует подождать, пока оценка не будет проведена.

В этот период можно не проводить ни авансы, ни сам налог. При этом проведение процесса оценивания устанавливается в Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель, а они утверждены постановление правительства Российской Федерации под номером 316.

Кадастровое оценивание основывается на предназначении земли и предполагаемом использовании, то есть имеют место следующие пункты:

Оценка территорий городов и сел, а также садоводческих, огороднических и дачных организаций	Проводится при анализе рыночных цен, а также прочей информации об имуществе. Кроме того, имеет место и прочие методы массового наценивания недвижимого имущества
Сельскохозяйственные угодья	Которые находятся за пределами населенных пунктах и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации расчетного дохода по ренте
Другие категории земель	Которые находятся вне пределов городов и сел, могут оцениваться либо по капитализации расчетного дохода рентного типа, либо по затратам, которые необходимы для поддержания ценности потенциала

При государственной кадастровой оценке земель территория зонируется по определенному принципу, и оценочной зоной становится только часть, которая однородна по назначению, функциональному использованию и участки в ней близки по кадастровой цене.

В зависимости от того, насколько велики зоны, их границы совмещаются с ореолами других территорий по принципу существующей застройки и пользования землей и границ кадастровых районов.

По тому, как прошло оценочное зонирование, составляется карта и конкретный уровень стоимость сотки в пределах зоны.

Информация о том, какие результаты были даны оценкой, заносится в государственный кадастр недвижимости, и в дальнейшем она доступна для всех людей, у которых возникнет интерес к цене.

Рыночная

Рыночная цена отличается от кадастровой в первую очередь размером, поскольку она наиболее приближена к реальной.

Существуют методические рекомендации касательно проведения этой оценки, в которых заключены определенные правила:

Ценность имеют те земли	Которые могут удовлетворять нужды пользователя на протяжении определенного времени, это так называемый принцип полезности
Рыночная стоимость	Напрямую зависит от спроса и предложения на рынке
Такая цена не может быть больше	Чем уровень затрат на покупку аналогичного объекта
Данная характеристика зависит	В том числе и от того, как быстро, в каком размере и вообще можно ли будет получить прибыль от этого участка, при условии его эффективного использования
Цена рыночного уровня	Меняется со временем и определяется в отношении к конкретной дате
Она зависит от местонахождения участка и влияния ряда факторов	Которые являются внешними
Также цена зависит от наиболее эффективного использования	То есть вероятного применения участка, которое будет экономически оправданным

Кроме того, главным фактором, применяемым при рыночной стоимости, будет целевое назначение участка, те методы землепользования, которые характерны для близлежащих объектов и перспективы развития района.

Рыночная стоимость применяется в тех случаях, когда не определялся кадастровый показатель, причем частота оценки равняется году.

Раз в этот период органы исполнительной зоны будут определять нормативную цену, чтобы использовать для разделения и классификации участков.

Факторы ценообразования

Поскольку земля является уникальным товаром, то и формирование цен на нее — вопрос сложный и многогранный.

Ведь она не воспроизводится и поэтому количество ограничено, а физические свойства сохраняются в любом случае.

Именно земля становится одним из лучших вариантом для инвестиций, поэтому и оценка ее стоимости запрашивается достаточно часто. Но цена этих объектов непостоянна и может изменяться под влиянием некоторых факторов.

Обычно цена земли изменяется с тем, как меняется спрос на продукцию, производимую с ее помощью, к примеру, при падении стоимости зерновых культур, участки, на которых их можно выращивать, также снизят свою планку стоимости.

Также, если говорить о земле, где планируется вести жилое строительство, то ее цена будет зависеть напрямую от расположения, экологической благополучности района, а также развитости инфраструктуры и количестве км до ближайшего крупного города.

Ведь участок в городе или рядом с ним будет цениться больше, когда рядом с ним будет лес и озеро, а недалеко — выезд на дорогу, чем земля в отдаленной деревне, рядом с которой располагается вредное производство.

Видео: по данной теме

Средняя стоимость на земельные наделы по регионам РФ

В разных регионах России складываются разные цены, и лидерами в рейтинге стоимости сотки земли являются курортные районы, а также крупные города.

Порой одна сотка земли может обойтись более чем в миллион рублей, причем это рыночная стоимость, а нередко официальную оценку завышают в предложении для покупателя.

Продавец имеет на это полное право, а учитывая спрос в регионах, даже подобные участки раскупаются с большим ажиотажем.

Рыночная стоимость 1 сотки земли имеет следующие размеры:

Город (район)	Цена за сотку, рубли
Ялта Большая (Крым)	1 611 000
Санкт-Петербург	1 124 000
Сочи	723 165
Москва	От 48 075 (Кашира) до 710 933 (Химки)
Краснодар	490 462
Севастополь	330 992
Калининград	241 481
Челябинск	187 627
Партизанск (Приморский край)	24 771

Как можно увидеть, в некоторых регионах стоимость одной сотки земли превышает столичную, поскольку экологическое благополучие местности делает владение привлекательным для покупателя.

Наименее дорогие образцы находятся в отдаленных регионах, к примеру под Красноярском или Челябинском, хотя и в Подмосковье можно найти участки, стоимость которых не превышает 48 000 рублей за сотку.

Фото: стоимость земель в Подмосковье

Чем привлекательнее инфраструктура, тем выше будет стоимость. Кроме того, зоны со сложным рельефом и неудобным доступом к дороге, а также плохим качеством почвы всегда оцениваются ниже, поскольку это ухудшает ценность территории.

Земельные наделы в Российской Федерации сейчас вполне можно получить в собственность, просто купив или продав их.

Ценообразование по ним зависит от метода оценки, который может быть кадастровым или рыночным, а также характеристик самого участка.

Наиболее дорогие земли находятся в курортных районах, к примеру в Сочи, Крыму и в восточных регионах, а наименее высокие в цене — в отдаленных районах, где инфраструктуру нельзя назвать развитой, а почву — благоприятной.

Как узнать кадастровую стоимость одной сотки земли

Специалисты, которые работают в области оценки недвижимого имущества, часто имеют дело с кадастровой стоимостью (КС) земельных участков (ЗУ).

Актуальной становится проблема завышенной стоимости по кадастру, и поэтому граждане и юридические лица обращаются к экспертам в поисках эффективного решения.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли является основой при расчете суммы земельного налога.

Если она очень завышена, то владельцу надела придется выплатить завышенный налог. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть огромна, и собственник безосновательно теряет немалые деньги из-за ошибочной оценки.

Понятие величины

В России площадь участков земли неофициально принято измерять в сотках. Несмотря на то, что в официальной земельной документации площадь отмечена в гектарах, дачникам привычнее считать свою территорию в сотках.

1 сотка – это измерительная величина участка земли, равная 100 квадратным метрам или 1/100 гектара.

Чтобы измерить участок прямоугольной формы, нужно перемножить его длину и ширину, получится площадь в кв.м, для перевода в сотки полученное значение надо разделить на 100.

Для измерения участков более сложной формы лучше воспользоваться услугами специалистов.

Где можно посмотреть общую площадь и кадастровую стоимость?

Площадь и кадастровая стоимость земельного участка отражены в кадастровом паспорте на участок, который находится у владельца.

Актуальность сведений лучше проверять 1 раз в 5 лет.

Узнать площадь участка и его кадастровую стоимость можно несколькими способами.

Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта или, по крайней мере, его точный адрес.

Все сведения фиксируются Росреестром во время регистрации объекта. С этой целью создана общероссийская база кадастровых номеров.

Данные по участку могут быть получены в бумажном варианте в форме кадастрового паспорта или выписки ЕГРН физическим или юридическим лицом непосредственно в подразделении Росреестра или многофункциональном центре (МФЦ). Для этого необходимо оформить официальный запрос в этих учреждениях или через почтовое отделение.

Кроме возможности использования публичной кадастровой карты в режиме онлайн, существует возможность получения информации о земельном участке, связавшись со специалистами в режиме онлайн.

Для этого оформляется электронный запрос на официальном сайте Росреестра или на портале госуслуг. Документ будет также предоставлен в электронном виде.

Среди прочих вариантов, поиск можно осуществить через интернет путем оформления электронного запроса в базу данных на официальной веб-странице Росреестра.

Факторы и способы расчета по цене 1 кв.м.

Данный параметр необходимо знать для вычисления суммы земельного налога или при отчуждении объекта недвижимого имущества.

При оценке земли обязательно должны быть учтены индивидуальные особенности участка и средняя цена за сотку аналогичных наделов по муниципальному району.

Основными факторами, влияющими на кадастровую цену 1 сотки земли, а, следовательно, и на стоимость объекта по кадастру, являются:

• категория, к которой принадлежит земельный участок;
• географическое расположение земли;
• наличие/отсутствие элементов благоустройства (газ, вода,электричество);
• качественные характеристики;
• размер и возраст надела;
• тип разрешенного использования объекта, определенный в порядке, установленном законом (например, сельхозобъект, жилая застройка, предпринимательство).

Земельный участок относится к определенному виду разрешенного использования на основании конкретных правил.

Если на земельном участке присутствуют постройки, возведенные в установленном порядке, то разрешенное использование должно находиться в соответствии с функциональным назначением объекта.

Оно закреплено в документах техинвентаризации и должно совпадать с назначением, указанным при вводе объекта в эксплуатацию.

При отсутствии построек на земельном участке, ему может быть присвоен любой из 17 видов использования, если соблюдены все требования эксплуатации объекта.

Определить кадастровую цену одной сотки земли можно несколькими методами:

1. Исходя из общей кадастровой стоимости участка. Зная КС и общую площадь участка в сотках, цену 1 сотки можно определить, разделив стоимость по кадастру на количество соток;
2. Ниже приведен способ вычисления УПКС, зная который, цена одной сотки определяется путем его умножения на 100;
3. Периодически проводится государственная оценка объектов недвижимости в разрезе кодов ОКТМО. Зная код земельного участка по данному классификатору, можно найти цену 1 квадратного метра (а затем осуществить перевод на 1 сотку) всех земель, причисленных к данному коду. Это открытая информация.

При расчете кадастровой цены 1 сотки важно иметь ввиду цену по кадастру 1 квадратного метра.

Порядок подсчета

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра (УПКС) – это единица измерения, которая является основой определения кадастровой стоимости каждого определенного участка земли. Его определяют в каждом кадастровом квартале на каждый вид разрешенного использования.

Порядок определения УПКС для земельных участков приведен ниже:

1. Субъект РФ принимает решение о проведении всеобщей кадастровой оценки земель. То есть, проводится оценка всех земельных участков, находящихся на территории региона;
2. Территориальным представительством Росреестра по конкретному субъекту РФ должны быть составлены списки ЗУ (с характеристиками надела), которые подлежат оценке;
3. Оценочная организация, которую выбрал заказчик, определяет УПКС каждого квартала и на каждый вид разрешенного использования на основе сведений о средней по рынку стоимости ЗУ и объектов недвижимости на участках.
4. Полученный результат кадастровой оценки должны быть утверждены нормативно-правовым актом субъекта РФ;
5. После закрепления результатов сведения о земельных участках заносятся в государственный кадастр недвижимости.

УПКС применяется в различных ситуациях: при формировании новых наделов земли, при переводе земельного участка из одного вида эксплуатации в другой, при изменении целевого использования территории.

Самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость 1 квадратного метра участка можно по формуле:

УПКС=КС/S, где:

• КС – кадастровая стоимость участка, руб.;
• S – площадь надела в кв.м.

УПКС конкретной территории может меняться по кварталам, а также при смене разрешенной эксплуатации. На каждый квартал определяется УПКС по регионам и населенным пунктам.

Таким образом, понятие 1 сотки земли (100 кв.м.) применяется только неофициально среди дачников.

При вычислении суммы земельного налога в качестве первоначальных данных используется понятие УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра, который при необходимости несложно перевести в расчете на 1 сотку.

Также стоимость 1 сотки можно вычислить, разделив общую кадастровую стоимость участка на общее количество соток ЗУ.

Земля в Алматы: цена вопроса

Фото: .com/brokenrecords

В 1 квартале 2019 на рынке земельных участков Алматы, по данным открытых источников, предлагалось на продажу более 1 тыс. земельных участков от собственников общей площадью 57 845 соток различного целевого назначения. Средняя цена предложения составила 1 972 тыс. тенге за 1 сотку.

В зависимости от назначения в предложении преобладают участки под ИЖС – 34%. По мере убывания предложения следуют участки садово-дачного назначения и личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – по 12%. Участки коммерческого назначения занимают 8%.

Оставшиеся доли занимают участки под крестьянские хозяйства (КХ) – 4%, многоэтажное жилищное строительство (МЖС) и участки производственного назначения – по 1%.

Как показали расчёты, максимальные средние цены предложения сложились в сегментах участков под МЖС и коммерческого назначения – 5 150 и 3 692 тыс. тенге за сотку соответственно. Далее в порядке убывания цены следуют участки под ИЖС – 2 534 тыс. тенге за сотку. Средняя цена участков ЛПХ и садово-дачного назначения составила 1 556 и 1 206 тыс. тенге за сотку земли соответственно. Минимальная цена сложилась на участки под крестьянские хозяйства – 508 тыс. тенге за сотку.

В зависимости от района основные доли предложения – от 20% и более занимают Наурызбайский, Алатауский и Медеуский районы – 24%, 24% и 22% соответственно. По мере снижения долей следует Бостандыкский и Турксибский районы с 13% и 8% долей предложения соответственно. Ауэзовский и Алмалинский районы занимают доли 3% и 2% соответственно.

По информации руководителя управления аналитики риелторской группы «Квадрат» Ларисы Гусевой, в настоящее время наиболее высокая динамика застройки наблюдается в Алатауском, Наурызбайском, Медеуском районах за счёт освоения новых территорий. Например, на Алатауский район приходится порядка четверти всего нового жилья в Алматы. Это такие микрорайоны, как Аккент, Алгабас, Саялы, Нуркент. Значительный потенциал новой застройки заложен планами модернизации ветхого жилья, в большей части это коснётся Турксибского района. В старой части города застройка объективно идёт в меньшем масштабе.

Также специалист отмечает, что пополнение предложений на рынке земельных участков по Наурызбайскому району произошло за счёт земель Карасайского района, по Турксибскому району – за счет Талгарского и Илийских районов. По Бостандыкскому – за счёт земель Талгарского района. Также за счёт Талгарского района пополнились земли Медеуского района. Предложение по Алатаускому району возросло за счет земель Илийского и Карасайского районов.

Большинство земель выведено в жилой фонд из земель крестьянского назначения: большие площади полей разбиты на мелкие участки и отведены под индивидуальную жилую застройку. Меньшая часть – дачные массивы, которые попали в городскую черту — целевое назначение садоводство, личное подсобное хозяйство.

Пополнение в «старой» части города идёт за счёт выведения земель крупных промышленных объектов (ранее заводы и промышленные зоны) под строительство жилых комплексов и торговых центров.

Одна из особенностей рынка земельных участков Алматы состоит в том, что большинство земель частного сектора в Алмалинском, Медеуском, Жетысуском и Бостандыкском районах выделено в будущее строительство жилой зоны Ж-5 (12-этажное строительство жилых комплексов). Это, в свою очередь, накладывает некоторые ограничения: в частности, соответствующие органы отказывают в разрешительных документах на строительство и узаконение нового дома на месте старого, ветхого.

Кроме того, сложность в оформлении документов, дороговизна процесса по изменению целевого назначения, дефицит ликвидных земель, плотная городская застройка — ключевые факторы, определяющие специфику в данном сегменте.

Как показало исследование, самые дорогие участки продаются в Алмалинском и Ауэзовском районах. Диапазон средних цен в данных районах составляет от 4 980 до 6169 тыс. тенге за сотку.

В среднем ценовом сегменте находятся Медеуский и Жетысуский районы – 3 950 и 3 405 тыс. тенге за сотку соответственно. Минимальные средние цены на участки зафиксированы в Турксибском и Алатауском районах – 1 897 и 1 343 тыс. тенге за сотку.

В зависимости от площади наибольший удельный вес в предложении занимают участки небольших размеров – от 5 до 10 (54%) и от 10 до 20 соток (23%). Предложение маленьких участков до 5 соток составляет 7% от общего числа. Участки площадью от 20 до 40 соток занимают 5%. На остальные сегменты в общем приходится около 11% предложения.

Как видно на последнем рисунке, площадь земельного участка является фактором, который оказывает как убывающее, так и возрастающее влияние на среднюю цену. На графике видно, что в диапазоне площадей до 10 соток и от 40 соток и выше прослеживается тенденция снижения цены по мере увеличения площади. В сегменте же участков площадью от 10 до 40 соток, напротив, рост площади ведёт к увеличению средней цены. Необходимо отметить, что данная закономерность не зависит от географии рынка и присуща всем крупным городам.

Объяснением выявленной закономерности является понятие оптимального размера земельного участка для земель различного назначения. В данном случае основное влияние на средние значения цен оказывают участки под ИЖС и ЛПХ, в сегменте которых ценятся участки размером от 10 до 40 соток, в частности, предназначенные для постройки жилья высокого класса – коттеджей бизнес-класса и элитных особняков.

Небольшие участки размером до 5 соток, как в сегменте ИЖС, так и коммерческом, особенно расположенные вблизи дорог, также имеют повышенный спрос, чем и объясняется более высокая удельная цена.

Спрос

По информации Ларисы Гусевой, повышенным спросом в Алматы пользуются небольшие участки порядка 15-20 соток с коммерческим целевым назначением (под ведение бизнеса), имеющие доступ к центральным магистралям города, расположенные вдоль дорог с большим транспортным потоком. Также популярны участки под ИЖС размером около 6-12 соток. В разрезе районов это Медеуский, Алмалинский, Бостандыкский.

Также специалист отмечает, что сроки экспозиции на рынке земельных участков могут составлять от 1 месяца и доходить до двух лет в зависимости от целого ряда факторов. В отдельных случаях собственникам не удаётся продать свой объект (неликвидный участок) до 3-5 лет. При этом стоимость участка имеет определяющее значение. В том случае, если определена адекватная рыночная стоимость, объект может найти своего покупателя за период от недели до месяца. Участки по завышенной цене при прочих равных условиях продаются значительно дольше – год и более. Цена предложения, отмечает Лариса, может отличаться от реальной цены сделки в зависимости от набора факторов на 5-15%, а в отдельных случаях на 30%.

Размер участка – очень важный параметр в структуре текущего спроса. Более короткие сроки продажи в настоящее время у относительно небольших участков. Наиболее популярны на рынке участки размером от 6-12 соток для индивидуального жилищного строительства до 20 соток для земель под ведение бизнеса.

Выводы и прогнозы

С начала 2018 на рынке недвижимости Алматы началось постепенное восстановление, которое выражается в настоящее время ростом тенговых цен в сегменте жилья и коммерческой недвижимости.

Однако динамика цен на рынке земельных участков будет напрямую связана с их местоположением и назначением. Так, ожидается, что цены на участки с коммуникациями, расположенные в центральных районах, будут расти в среднем на 3-3,5% в квартал, в то время как цены на участки с менее удачным расположением останутся стабильными.

Определение рыночной стоимости земель в г. Москве на основании удельной рыночной стоимости земельных участков и плотности застройки

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Для определения рыночной стоимости земель произведен расчет нагрузки земли на полезную площадь улучшений (удельной рыночной стоимости земельного участка) по данным ведущих риэлтерских компаний и средней плотности застройки муниципальных районов города по данным МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г. Москвы.

Описание методологии и параметров модели оценки удельной стоимости

Для проведения анализа распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в г.Москве, необходимо определить численные значения удельной рыночной стоимости земельного участка под строительство (стоимость земельного участка в стоимости кв.м. полезной площади возводимых улучшений) по всем районам города.

Для определения рыночной стоимости незастроенных земельных участков в условиях неразвитого рынка, как правило, используется метод предполагаемого использования, включающий в себя следующие этапы:

• прогнозирование доходов проекта;
• определение расходов проекта;
• определение ставки дисконтирования,
• расчет рыночной стоимости.

Все параметры даны на квадратный метр полезной площади улучшений (общей площади квартир). В качестве доходной части проекта принята цена предложения жилых помещений (квартир) по данным риэлтерских компаний. При этом необходимо заметить, что представленные данные являются усредненными и не учитывают изменения цен за счет влияния локальных особенностей районов города. Также необходимо отметить зафиксированное на рынке различие цен на первичном и вторичном рынке. При прочих равных условиях, цена квартир на вторичном рынке на 3-5% превышает цены на первичном рынке, в то же время несоответствие большинства проектов вторичного жилья современным требованиям комфортности и, в отдельных случаях, обеспеченности коммуникациями, физическое состояние основных строительных конструкций и коммуникаций снижает стоимость вторичного жилья по отношению к первичному. Учитывая разнонаправленность данных тенденций, предполагается компенсация их влияния на среднюю цену по районам города.

Расходы проектов, как правило, состоят из расходов на возведение улучшений (в рассматриваемом случае – 1 кв.м. полезной площади (общей площади жилых помещений — квартир)) и компенсацию инженерной и социальной инфраструктуры.
Средняя стоимость строительства жилья в г. Москве определяется по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области Региональный справочник строительства (сборник РСС-2007).
Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства, однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.

Для учета стоимости капитала и величины прибыли предпринимателя в рамках расчета методом дисконтирования денежных потоков используется ставка дисконтирования в размере 20%. В соответствии с текущей рыночной практикой, средняя продолжительность реализации проектов точечной застройки территорий г.Москвы объектами жилого назначения составляет три года (12 кварталов). При этом в первый год (4 квартала) проводится согласование и разработка документации, второй и третий год (8 кварталов) – строительство и параллельная реализация проекта. Расходы по проекту составят 10% в первый год — на согласование, во второй и третий годы – ежегодные затраты на строительно-монтажные работы и инженерные коммуникации составят 60% и 30% соответственно. Коэффициент дисконтирования определялся на середину периода (квартала). Темпы прироста затрат на рассматриваемый период принимаются равными текущим темпам инфляции в размере 10% в год. Темпы прироста стоимости недвижимости составляют по годам 12%, 11% и 9% соответственно. Коэффициент стоимости квартир в зависимости от строительной готовности дома, принят по данным «Исследования зависимости стоимости жилья от степени готовности возводимого здания». Реализация площадей начинается с момента выхода на строительную площадку, согласно изменения функции, представленной в статье, по цене от 75% до 100% от номинала.

Распределение удельной рыночной стоимости земельных участков в районах г.Москвы

В ходе анализа предложений по продаже квартир ведущих риэлтерских компаний: ЗАО»Миэль-Недвижимость», ЗАО»Корпорация «Инком-Недвижимость»», Группа компаний «Миан», ООО»Бест-агентство недвижимости» – объекты жилого назначения были разделены на 3 класса: по совокупности характеристик и ценовым группам. В настоящее время общепринятой классификации жилья на рынке, в отличие от нежилой недвижимости, не существует. В целом, все предлагаемые на рынке квартиры делятся на «эконом-класс», «бизнес-класс» и «элит-класс».

Классификация недвижимости жилого назначения

Каждый оператор присваивает категорию (класс) зданию по своим сложившимся взглядам и усмотрению (как уже было замечено, в связи тем, что общепринятой классификации нет). Критериями для отнесения здания к той или иной категории являются, прежде всего, количество квартир, наличие инфраструктуры в доме (бассейн, салон красоты, фитнес и т.п.), архитектурное решение дома, качество строительных материалов и отделки, расположение.

Квартиры «эконом-класса»:
К жилым домам «эконом-класса» относятся типовые панельные дома, а также новые многоквартирные монолитные дома в отдаленных районах города инфраструктура, которых схожа с инфраструктурой панельных домов. Жилье данного класса составляет большую часть предлагаемых на рынке квартир, по различным оценкам, до 70-80%. Самые дешевые квартиры данного класса находятся в старых панельных пятиэтажках. Площадка под автостоянку при строительстве домов эконом-класса не предусматривается, поэтому все возможное пространство двора обычно заставляется припаркованными машинами. Для центрального района г.Москвы жильем «эконом-класса» являются панельные и кирпичные дома, здания типовых серий, дома сталинской постройки, требующие ремонта и имеющие аналогичную с панельным домом инфраструктуру.

Квартиры «Бизнес-класс»
К «бизнес-классу» относятся реконструированные сталинские дома, качественные современные монолитно-кирпичные дома и комплексы, при строительстве которых используются новейшие технологии, благодаря чему количество несущих стен меньше, чем в панельных домах типовых серий. Здесь также предусмотрены квартиры-студии, имеется возможность объединения соседних квартир в блоки и т.д. Жилые комплексы «бизнес-класса» имеют эффектный архитектурный облик, развитую инфраструктуру и расположены либо в относительном центре, либо в традиционно престижном районе.

Квартиры класса «Элит»
Долгое время элитное жилье определялось не качественными параметрами квартиры, а ее ценой. Сейчас же элитное жилье, помимо высокой стоимости аренды, большой площади квартиры, высоких потолков, характеризует ряд других факторов.
Во-первых, очень важным является месторасположение элитного дома. Такое жилье находится в пределах Садового кольца: Арбат, Остоженка, Тверская, Патриаршие пруды. Также элитный дом может находиться в исторических частях Москвы реже просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).
Во-вторых, у элитных домов имеется большая огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет на достойном уровне. Территория охраняется обычно специализированными охранными агентствами.
К обязательным объектам инфраструктуры следует отнести наличие следующих объектов: охраняемая подземная парковка, тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и др.

В таблицах 1 и 2 представлены данные средней рыночной стоимости 1 кв.м. в жилых домах г. Москвы, согласно выше приведенной классификации.

Таблица 1
Средняя стоимость 1кв.м./ долл.США в жилых домах г. Москвы

№	Район	«Эконом-класс»	«Класс-бизнес»	«Элит-класс»
1	Арбат	8 900	11 000	18 600
2	Басманный	4 900	7 700	10 500
3	Замоскворечье	4 200	5 500	8 600
4	Красносельский	5 500	7 300	10 500
5	Мещанский	5 000	7 500	10 600
6	Пресненский	5 000	8 000	10 317
7	Таганский	3 400	6 600	10 500
8	Тверской	6 200	9 400	22 250
9	Хамовники	6 000	8 700	17 000
10	Якиманка	6 000	7 500	17 800

Таблица 2

№	Администр-ативный округ	Районы, входящие в состав округа			Средняя стоимость 1 кв.м. жилья, долл. США
		В пределах ТТК	За пределами ТТК4	За пределами МКАД	В пределах ТТК		За пределами ТТК		За пределами МКАД
					Эконом-класс	«Бизнес-класс»	Эконом- класс	«Бизнес – класс»	Эконом-класс	«Бизнес-класс»
1	Северный	Беговой	Беговой, Хорошевский, Савеловский, Аэропорт, Сокол, Войковский, Коптево, Тимирязевский, Головинский, Ховрино, Левобережный, Западное Дегунино, Дмитровский, Бескудниковский, Восточное Дегунино;	Зеленоград	4 650	6 000	4100	5 500	3 000	4 600
2	Южный	Даниловский, Донской	Даниловский, Донской, Нагатинский Затон, Нагатино-Садовники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Чертаново-Северное, Чертаново Центральное, Чертаново Южное, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Бирюлево Западное, Бирелюво Восточное, Зябликово, Братеево, Нагорное;		4866	5580	3500	5 200
3	Восточный	Сокольники	Сокольники, Богородское, Метрогородок, Гольяново, Преображенское, Соколиная гора, Измайлово, Северное Измайлово, Восточное Измайлово, Ивановское, Перово, Новогиреево, Вешняки;	Новокосино	5 220	6790	3 300	4370	3 200	4 000
4	Западный	Дорогомилово	Дорогомилово,Филевский парк, Крылатское, Кунцево, Можайский, Фили-Давыдково, Раменки,Проспект Вернадского, Тропарево-Никулино;	Солнцево / Новопеределкино	5500	8 200	3 700	6 000	2 600 / 3 400	3 700 / 4 000
5	Северо-Восточный	Марьина роща, Алексеевский	Марьина роща, Бутырский, Алексеевский, Марфино, Ростокино, Останкинский, Свиблов, Отрадное, Бабушкинский, Ярославский, Южное Медведково, Северное Медведкого, Бибирево, Алтуфьевский, Лианозово, Лосино-Островский;		4 500	6 400	3 900	4 500
6	Северо-Западный	—	Хорошево-Мневники, Щукино, Строгино, Покровское-Стрешнево, Южное Тушино, Северное Тушино;	Митино / Куркино			3 600	5 000	3 600 / 3 000	4 500 / 4 600
7	Юго-Восточный	Южно-Портовый, Нижегородский, Лефортово	Южно-Портовый, Нижегородский, Лефортово, Текстильщики, Рязанский, Кузьминки, Печатники, Марьино, Капотня, Люблино, Выхино;	Жулебино / Некрасовка	3 000	4 500	3 000	4 000	3 200 / 2 700	4 100 / 3 700
8	Юго-западный		Гагаринский, Ломоносовский, Академический, Котловка, Обручевский, Черемушки, Зюзино, Коньково, Теплый Стан, Ясенево.	Бутово			3 700	5 200	2 900	4 100

Рассмотрим более подробно определение средней стоимости строительства жилья для каждого класса в отдельности в г.Москве, согласно выше приведенной методике. Средняя стоимость строительства жилья в г.Москве определена по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области. Региональный справочник строительства (Сборник РСС-2007). Согласно информации стоимость строительства составляет:

• для «эконом-класса» стоимость строительства монолитного жилого 1-секционного 22-этажного дома со встроенными нежилыми помещениями составляет 1 000 долл.США/кв.м;
• для «бизнес-класса» стоимость строительства 3-секционный переменной этажности (5,7,8 этажей) с нежилыми помещениями на первом этаже и одноуровневой подземной автостоянкой составляет 1 164 долл. США/кв.м;
• для «элит-класса» стоимость строительств монолитно-кирпичного жилого 2-секционного переменной этажности (9, 12,18 этажей) дома с офисными помещениями на первом этаже и двухуровневой поземной автостоянкой составляет 1 285 долл. США/кв.м.

В ходе проведенного анализа, было установлено, что среднее соотношение полезной площади помещений в общей площади дома «эконом-класса» составляет 76%, для дома «бизнес-класса» – 68%, для дома «элит-класса» — 63%

Стоимость строительства кв.м. полезной площади, включая НДС, принята из этого интервала в размере:

• Для дома «эконом — класса»: 1 000 / 0,76 = 1 316 долл. США/кв.м;
• Для дома «бизнес — класса»: 1 164 / 0,68 = 1 710 долл. США/кв.м;
• Для дома «элит — класса»: 1 285 / 0,63 = 1 997 долл. США/кв.м.

Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства, однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию. Для целей настоящего расчета, данные затраты составят:

• для дома «бизнес-класс 2» – 1 316 *10,9% = 110 долл./кв.м.
• для дома «бизнес-класс 3» – 1 710 * 10,9% = 126 долл./кв.м.
• для дома «элит-класса» – 1 997 * 10,9% = 141 долл./кв.м.

При реализации жилого здания в статью затрат также входят организационные и операционные расходы. Ниже приведен расчет затрат по каждому году при строительстве жилого дома «элит-класса» в районе Арбат:

• По первому году — $1 285*0,1+$141=$276 /кв.м.
• По второму году – $1 285*0,6*1,1+$8963=$1 744 /кв.м;
• По третьему году – $1 285*0,3*1,1*1,1+$1 1375=$1 604 долл./кв.м.

Доходы проекта прогнозируются на текущий момент в соответствии с представленной (в Табл. 2) средней рыночной стоимостью 1 кв.м. жилой площади.

Данные показатели заносились в стандартную модель расчета методом дисконтированных денежных потоков. Удельная рыночная стоимость земельного участка в г.Москве под строительство объектов жилого назначения определялась для всех районов в соответствии с выше приведенной методикой. Результаты расчетов представлены в Таблице 5.

Таблица 3
Удельная рыночная стоимость земельного участка в районах г. Москвы под строительство объектов жилого назначения, долл./кв.м.

№	Район	«Эконом-класс»	«Бизнес – класса»	«Элит класс»
1	Арбат	4 860	6 070	10 920
2	Басманный	2 250	3 910	5 630
3	Замоскворечье	1 790	2 470	4 385
4	Красносельский	2 640	3 645	5 630
5	Мещанский	2 310	3 780	5 695
6	Пресненский	2 310	4 100	5 510
7	Таганский	1 270	3 190	5 630
8	Тверской	3 100	5 020	<13 000
9	Хамовники	2 965	4 560	9 880
10	Якиманка	2 965	3 780	10 390

Таблица 3 (другие районы)

№	Администр-ативный округ	Районы, входящие в состав округа			В пределах ТТК		За пределами ТТК		За пределами МКАД
		В пределах ТТК*	За пределами ТТК	За пределами МКАД	«Эконом-класс»	«Бизнес-класс «	«Эконом-класс»	«Бизнес-класс «	«Эконом-класс»	«Бизнес-класс «
1	Северный	Беговой	Беговой, Хорошевский, Савеловский, Аэропорт, Сокол, Войковский, Коптево, Тимирязевский, Головинский, Ховрино, Левобережный, Западное Дегунино, Дмитровский, Бескудниковский, Восточное Дегунино;	Зеленоград	2 090	2780	1725	2 470	1 010	1 890
2	Южный	Даниловский, Донской	Даниловский, Донской, Нагатинский Затон, Нагатино-садовники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Чертаново-Северное, Чертаново Центральное, Чертаново Южное, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное,Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное, Зябликово, Братеево, Нагорное;		2220	2530	1330	2 280
3	Восточный	Сокольники	Сокольники, Богородское, Метрогородок, Гольяново, Преображенское, Соколиная гора, Измайлово, Северное Измайлово, Восточное Измайлово, Ивановское, Перово, Новогиреево, Вешняки;	Новокосино	2 443	3310	1200	1735	1 140	1 490
4	Западный	Дорогомилово	Дорогомилово,Филевский парк, Крылатское, Кунцево, Можайский, Фили-Давыдково, Раменки, Проспект Вернадского, Тропарево-Никулино;	Солнцево / Новопеределкино	2640	4 240	1 460	2 800	740 / 1270	1290/ 1490
5	Северо-Восточный	Марьина роща, Алексеевский	Марьина роща, Бутырский, Алексеевский, Марфино, Ростокино, Останкинский, Свиблово, Отрадное, Бабушкинский, Ярославский, Южное Медведково, Северное Медведкого, Бибирево, Алтуфьевский, Лианозово, Лосино-Островский;		1 980	3 060	1 590	1 820
6	Северо-Западный	—	Хорошево-Мневники, Щукино, Строгино, Покровское-Стрешнево, Южное Тушино, Северное Тушино;	Митино / Куркино			1 400	2 150	1400 / 1010	1820 /1890
7	Юго-Восточный	Южно-Портовый, Нижегородский, Лефортово	Южно-Портовый, Нижегородский, Лефортово, Текстильщики, Рязанский, Кузьминки, Печатники, Марьино, Капотня, Люблино, Выхино;	Жулебино / Некрасовка	1 010	1 820	1 010	1 490	1140 / 810	1560 / 1290
8	Юго-западный		Гагаринский, Ломоносовский, Академический, Котловка, Обручевский, Черемушки, Зюзино, Коньково, Теплый Стан, Ясенево.	Бутово			1 460	2 280	940	1 560

Распределение районов ЦАО г.Москвы по плотности застройки

Для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо рассчитать плотность застройки районов города, которая определяется исходя из среднего долевого соотношения морфотипов застройки по территории конкретного района. Для повышения точности определения стоимости земельных участков в центральной части города дополнительно выделены зоны внутри и за пределами Садового кольца.

Рассмотрим расчет показателя плотности застройки на примере района «Замоскворечье» (за пределами Садового кольца). Площадь застройка этого района распределяется следующим образом:

• традиционный разноэтажный морфотип – 70 процентов;
• старомосковский малоэтажный морфотип – 15 процентов;
• контрастноэтажный морфотип – 5 процент;
• неоклассицизм 1940–1950 годов – 10 процентов.

Вид застройки, показатель плотности застройки для первого вида морфотипа равен 2, для второго – 1, для третьего – 1,5, четвертого – 3. Показатель плотности застройки для района «Замоскворечье» (за пределами Садового кольца) составляет 1,9 (0,7 × 2 + 0,15 × 1 + 0,05 × 1,5 + 0,1 × 3).

В таблице 6 представлены показатели плотности застройки для районов центрального округа г.Москвы.

Таблица 4
Показатели плотности застройки в ЦАО г.Москве (по МГСН 1.01-99)

№	Район	Плотность застройки района, кв.м.п.п.у./кв.м.земли
		В пределах Садового кольца	За пределами Садового кольца
1	Арбат	1,95	1,2
2	Басманный	2,5	2
3	Замоскворечье	1,3	1,9
4	Красносельский	2,15	1,5
5	Мещанский	2,15	2
6	Пресненский	2,4	2,5
7	Таганский	1,7	1,4
8	Тверской	2,5	2,55
9	Хамовники	1,7	2
10	Якиманка	1,25	1,3

Коэффициент плотности застройки для остальных районов г.Москвы принимается равным 2,5 в соответствии с данными максимальной плотности застройки объектами жилого назначения МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы.

Рыночная стоимость земельных участков в г. Москве

Расчет рыночной стоимости земельных участков в г.Москве под строительство объектов жилого назначения производится путем умножения коэффициента плотности застройки в данном районе на удельную рыночную стоимость земельного участка.

Результаты расчета приведены в таблице 7 и 8, на рисунках 1 и 2.

Таблица 5
Рыночная стоимость земли в ЦАО г.Москвы, млн.долл. США/га

№	Район	В пределах Садового кольца			За пределами Садового кольца
		«Эконом-класс»	«Бизнес-класса «	» Элит-класса»	«Эконом-класс»	«Бизнес-класса»	«Элит-класса»
1	Арбат	95	118	213	58	73	131
2	Басманный	56	98	141	45	78	113
3	Замоскворечье	23	32	57	34	47	83
4	Красносельский	57	78	121	40	55	84
5	Мещанский	50	81	122	46	76	114
6	Пресненский	55	98	132	58	103	138
7	Таганский	22	54	96	18	45	79
8	Тверской	78	126	333	79	128	339
9	Хамовники	50	78	168	59	91	198
10	Якиманка	37	47	130	39	49	135

Таблица 6
Рыночная стоимость земли в районах г.Москвы, млн.долл. США/га

№	Администр-ативный округ	Районы, входящие в состав округа			В пределах ТТК		За пределами ТТК		За пределами МКАД
		В пределах ТТК*	За пределами ТТК	За пределами МКАД	«Эконом-класс»	«Бизнес-класс «	«Эконом-класс»	«Бизнес-класс»	«Эконом-класс»	«Бизнес-класс «
1	Северный	Беговой	Беговой, Хорошевский, Савеловский, Аэропорт, Сокол, Войковский, Коптево, Тимирязевский, Головинский, Ховрино, Левобережный, Западное Дегунино, Дмитровский, Бескудниковский, Восточное Дегунино;	Зеленоград	52	70	43	62	25	47
2	Южный	Даниловский, Донской	Даниловский, Донской, Нагатинский Затон, Нагатино-Садовники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Чертаново-Северное, Чертаново Центральное, Чертаново Южное, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Бирюлево Западное, Бирелюво Восточное, Зябликово,Братеево, Нагорное;		56	63	33	57
3	Восточный	Сокольники	Сокольники, Богородское, Метрогородок, Гольяново, Преображенское, Соколиная гора, Измайлово, Северное Измайлово, Восточное Измайлово, Ивановское, Перово, Новогиреево, Вешняки;	Новокосино	61	83	30	43	29	37
4	Западный	Дорогомилово	Дорогомилово, Филевский парк, Крылатское, Кунцево, Можайский, Фили-Давыдково, Раменки, Проспект Вернадского, Тропарево-Никулино;	Солнцево / Новопеределкино	66	106	37	70	18 / 32	32/ 37
5	Северо-Восточный	Марьина роща, Алексеевский	Марьина роща, Бутырский, Алексеевский, Марфино, Ростокино, Останкинский, Свиблово, Отрадное, Бабушкинский, Ярославский, Южное Медведково, Северное Медведкого, Бибирево, Алтуфьевский, Лианозово, Лосино-Островский;		50	77	40	46
6	Северо-Западный	—	Хорошево-Мневники, Щукино, Строгино, Покровское-Стрешнево, Южное Тушино, Северное Тушино;	Митино / Куркино			35	54	35 /25	45 /47
7	Юго-Восточный	Южно-Портовый, Нижегородский, Лефортово	Южно-Портовый, Нижегородский, Лефортово, Текстильщики, Рязанский, Кузьминки, Печатники, Марьино, Капотня, Люблино, Выхино;	Жулебино / Некрасовка	25	46	25	37	28/20	39 /32
8	Юго-западный		Гагаринский, Ломоносовский, Академический, Котловка, Обручевский, Черемушки, Зюзино, Коньково, Теплый Стан, Ясенево.	Бутово			37	57	24	39

Рисунок 1. Стоимость земли под жилую застройку в Центральном административном округе города Москвы, млн долл./га

Рисунок 2. Распределение рыночной стоимости земельных участков в городе Москве, млн долл. США/га

Укрупненные показатели строительства как правило включают затраты на инженерные коммуникации только до первого колодца.

Стоимость услуг по оценке земли

Ответы на популярные вопросы:

Как быстро будет готов отчет по оценке земли?

Отчет по оценке земли будет готов в течение 3-5 дней после предоставления всех документов и внесения предоплаты.

Вы можете предварительно рассчитать стоимость земельного участка?

Да, мы можем сделать для вас предварительный расчет рыночной стоимости земли абсолютно бесплатно.

Можно ли сделать оценку земли без осмотра?

Да, в ряде случаев допускается проведение оценки земельных участков без осмотра оценщика. Однако, личный осмотр специалистом позволит получить более точную оценку.

Какие документы необходимы для оценки земли?

Для оценки земельного участка достаточно выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта и фотографий объекта.

Вы можете сделать оценку земли для снижения кадастровой стоимости?

Да, конечно. Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельных участков – одно из основных направлений нашей компании.

Могу я сразу не оплачивать всю сумму за услугу оценки земли?

Конечно, можете. Наша компания приступает к работе после внесения аванса 50%, остальную часть вы оплачиваете, когда получаете готовый отчет. Также в индивидуальном порядке возможно рассмотрение другого порядка оплаты.

Вы можете в отчете об оценке выйти на определенную рыночную стоимость земельного участка?

Да, выйти на определенную стоимость земли возможно. Для этого оценщику необходимо предоставить полный пакет документов и фото участка.

Можете ли вы доставить отчет об оценке земли в офис?

Да. Любой отчет мы может предоставить по электронной почте или курьером.

Требуется ли положительное заключение от СРО на отчет об оценке земельного участка?

Нет, положительное экспертное заключение от СРО не требуется.

Предоставляете ли вы подтверждение об оплате услуги оценки земли?

Да, вы можете оплатить по квитанции, и у вас будет платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Также для вашего удобства наша компания работает и с другими формами наличного и безналичного расчета.

Сколько стоит сотка земли или из чего складывается цена на землю?

Институт частной собственности на землю в России сравнительно молод. Однако сегодня земля является предметом купли-продажи, выгодным помещением капитала и инвестицией в будущее. Сколько стоит 1 сотка земли? Где выгоднее приобрести участок? Из чего складывается цена на землю и почему ее стоимость так разнится по регионам?

Стоимость участка земли – что такое «сотка»?

Говоря о цене за землю или о площади интересующего участка, принято оперировать понятием «сотка». Сотка – это участок, площадью в 100 кв. метров. В советское время стандартный «надел» под дачный участок составлял 6 соток или 600 кв. метров.

Подобно тому, как говоря о цене недвижимости, оперируют понятием «цена за 1 кв. м», при сделках с землей указывается цена за сотку земли.

Сколько стоит 1 сотка земли?

Цена на землю складывается из объективных и субъективных составляющих. К субъективным можно отнести, например, престижность и спрос. Где выше спрос на земельные участки, там дороже предложение. Где престижнее соседи, там дороже строительство дома. Удорожание постройки или покупки недвижимости в престижном районе происходит именно из-за цены на участок.

Однако полагаться на престижность и спрос при выборе «земельного» вложения капитала не всегда разумно. Так, стоимость участка земли на Рублевском шоссе значительно снизилась за последнее время. То, что совсем недавно было супердорогим и престижным, вдруг упало в цене и потеряло ликвидность.

Стоимость одной сотки земли складывается из нескольких факторов:

• Востребованности. Спрос не только рождает предложение, но и повышает цену.
• Локации. Земля в деревне стоит дешевле, чем земля в центре большого города. Дальневосточный гектар будет дешевле гектара на побережье Черного моря.
• Наличия коммуникаций. Участок в населенном пункте дороже, чем такая же площадь в чистом поле. Земля с жилым домом на ней дороже, чем без построек.
• Назначения. Земля, имеющая статус «под жилищное строительство», дороже, чем садово-огородный участок.

Сколько стоит земельный участок в том или ином регионе определяет муниципалитет. Власти устанавливают средние оценочные показатели, на основе которых рассчитывается кадастровая цена земли.

Кадастровая и рыночная цена земли

Инициировать кадастровую оценку может как владелец, так и муниципальные власти. Для проведения работ нанимают специальную организацию, которая проводит анализ рынков земельных участков, учитывает особенности данного участка, устанавливает кадастровую цену земли.

Муниципалитет нуждается в кадастровой оценке в случае:

• необходимости отчуждения земли;
• для установки налоговой ставки;
• для сдачи в аренду и установки соответствующей оплаты.

Собственнику данный документ нужен:

• для сделки купли-продажи;
• для сдачи в аренду;
• для залога в банк;
• для оспаривания величины налоговой ставки.

В настоящее время кадастровая и рыночная стоимость земли максимально приближены. Согласно п. 3 статьи 66 Земельного кодекса эти значения могут быть уравнены. Однако если рыночная стоимость – это то, за какую сумму продавец продает, а покупатель согласен купить, т. е. величина договорная, то кадастровые ценына землю – величина фиксированная. По закону пересматривается она 1 раз в пять лет.

Обратите внимание! Кадастровая оценка, которой больше 5 лет, не имеет законной силы и не принимается официальными организациями и банковскими структурами в качестве документального подтверждения стоимости.

Сколько стоит земля – как установить это документально

Если вы приобрели землю без кадастровой регистрации и паспорта (либо владеете ею давно, но документально это не оформили), то вам следует:

• собрать имеющиеся документы на право собственности;
• обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением;
• оплатить установленную пошлину и услуги организации-оценщика.

После проведения соответствующих работ по оценке Вам выдадут кадастровый паспорт и занесут Вашу собственность в единый реестр. Теперь сколько стоит 1 квадратный метр Вашей земли зафиксировано документом. На его основании Вы сможете осуществлять любые законные сделки с Вашей собственностью и платить налоги.

В крупных городах и пригородах мегаполисов чаще всего возникает недовольство владельцев налоговыми счетами. Оспорить действующую установленную стоимость земельного участка в Подмосковьеможно через суд, минуя Росреестр, или обратившись в эту организацию с заявлением.

Если Вы выбрали обратиться в Росреестр, то:

• чиновники данного ведомства по Вашему заявлению создадут комиссию;
• она проверит обоснованность Вашей претензии;
• через месяц (не позднее) Вам выдадут заключение.

Положительный ответ позволит Вам за свой счет инициировать переоценку и установить иную стоимость 1 сотки земли. Отрицательный ответ оставляет Вам право обратиться в суд.

Стоимость земли в московской области

Наиболее выгодное вложение свободных средств – это покупка земли близ Москвы. Недавнее расширение границ города наилучшее подтверждение этому. Сколько стоит земельный участок в Подмосковье?

Однозначного ответа здесь нет. Цена на земли в Подмосковье зависит от направления и удаленности от города.

Принято разделять:

• 30 километровое удаление от МКАД. Здесь спрос на земельные участки стабильно высокий. Стоимость сотки земли в Подмосковье колеблется от 400 $ на Горьковском и Калужском направлении, до 50-80 тыс. $ на Рублево-Успенском и Ильинском. Последний тренд – это взлет спроса в районе Ново-Рижского направления.
• 30-60 км от МКАД лидируют в цене Ильинское и Домодедовское направление. Здесь за сотку можно отдать до 15-20 тыс. $. Стартовая цена от 400.
• На расстоянии 60-90 км от МКАД участки в московской области торгуются еще ниже. Максимальная цена за сотку земли на Егорьевском и Новорязанском направлении (до 4000 $). В лидеры также выбивается Горьковское направление (до 6000 $), хотя на предыдущих локациях оно самое дешевое. Дмитровское направление в аутсайдерах. Сколько стоит 10 соток земли здесь? Всего за 2000 $ можно приобрести вполне приличный участок. Верхняя граница цены за 10 соток – 8000 $.

Кроме удаления от Москвы и направления на формирование цен на землю в Подмосковье влияют «обычные» факторы:

• текущий курс национальной валюты;
• инвестиционные настроения;
• геофизические особенности расположения;
• инфраструктура, дорожная доступность;
• экологическая обстановка.

Существенно снижает стоимость земельных участков в Подмосковье транспортный коллапс, который, например, на Горьковском направлении имеет хроническую природу.

Сколько стоит земельный участок в деревне?

Затянувшийся кризис обесценил и землю. Аналитики отмечают падение цены и спроса на недвижимость во всех регионах страны и во всех ценовых категориях. Элитные участки сбросили лишнюю маржу «престижности», деревенские угодья снизились в цене по причине резкого падения спроса и обнищания населения.

Сколько сегодня стоит земля в деревне? Реальность такова:

• в районах, прилегающих к большим городам, домик с земельным участком может стоить также, как средняя квартира в самом городе;
• в отдаленных деревнях землю с постройками можно приобрести за символическую плату.

Данное положение дел объясняется наличием работы в городах, куда устремляются жители окрестных деревень. Глухие уголки привлекательны для жизни на пенсии.

Но здесь следует смотреть:

• Перспективы. Реальность такова, что отдаленные деревни постепенно вымирают. Стоимость земли не только стремится к нулю, но и приобретает отрицательное значение. Например, когда жить в деревне уже нельзя (нет школы, больницы, дорог), а налоги платить следует регулярно.
• Наличие социальной инфраструктуры – школ, детского садика, амбулатории, магазинов, почтового отделения, маршрутного сообщения с городом.

Хорошим бонусом жизни в российской деревне является газовое снабжение и железнодорожные пути (электричка).

Как самостоятельно выбрать землю для покупки в московской области?

Если Вы решили, что жить «на земле» это Ваше, а риэлторы не вызывают доверия, то можно попробовать действовать самостоятельно.

1. Определитесь с приоритетами. Что Вы хотите, в какой ценовой категории Ваши материальные возможности, какое направление Вам удобнее и ближе.
2. Соберите всю доступную информацию (сделайте самостоятельный анализ рынка земельных участков) в интернете и СМИ. Вас должны интересовать: экологическая обстановка, стоимость одной сотки земель, наличие соответствующего предложения на рынке, социальная и коммуникационная инфраструктура.
3. Съездите в выбранный район. Осмотрите все на месте. Поговорите с соседями, местной администрацией (возможно, они продают участки).
4. Рассмотрите варианты с продажей ветхих домов. Здесь Вы имеете бонус в виде готовых коммуникаций.
5. Определитесь с выбором. Проверьте обременения, статус земли.
6. Оформляйте сделку. Регистрируйте ее в Регистрационной палате.

Доверьте проверку документов продавца, проверку обременений и ограничений по участку земли и дому (если он есть) профессиональному юристу. Самостоятельный выбор + профессиональное юридическое сопровождение сделки – оптимальное соотношение стоимости и безопасности покупки.

Cтоимость 1 сотки земли

Если при покупке квартиры мы говорим о квадратном метре, то в отношении участка мы отталкивается от сотки (100 кв. м или 10х10 м). При этом различают рыночную (коммерческую) и кадастровую стоимость сотки земли (или участка), последняя указывается в выписке из ЕГРН. В чем разница этих понятий — это отдельная тема, упомянуть стоит лишь о том, что кадастровая цена 1 сотки земли берется в расчет с целью налогооблажения (рассчитать налог на участок или в случае купли-продажи) и операциям, связанным с ипотекой, обменом или дарением.

Стоимость одной сотки земли в Подмосковье зависит от ряда факторов:

• удаленность от Москвы. При этом самые востребованные участки находятся на расстоянии до 50-60 км от МКАД, так как здесь можно жить постоянно и регулярно выезжать на работу или по делам в Москву. Если нужна просто дача — можно выбрать удаленность до 100-120 км;
• популярность направлений. Это один из тех случаев, когда спрос влияет на цену;
• типы участков. Последнее время самыми популярными являются участки в поселках, которые вы можете купить с готовым коттеджем или где можете построить дом по своему желанию. Почему? Такие поселки обладают инфраструктурой, есть необходимые коммуникации и решен вопрос с безопасностью. Кроме того, здесь можно прописаться.
• коммуникации. Они необходимы на участке, особенно если вы планируете жить в построенном доме. Как правило, лучше доплатить за их наличие, чем заниматься этим самостоятельно.

Разница между тем, сколько стоит 1 сотка земли в деревне и тем, сколько в поселке, зависит от уровня благоустроенности этих мест. Для проживания, даже временного, важно наличие удобного подъезда к участку, водоснабжения, канализации, электричества и т.п. Не все деревни могут этим «похвастаться», однако в Московской области ситуация кажется благоприятнее, чем в глубинке России.

Конечно, разница между тем, сколько стоит одна сотка земли в Москве, недалеко от МКАД, и в «Новой Москве» — значительна, а самые дорогие участки находятся в поселках бизнес и элит-классах. При этом есть разница, купите ли вы землю в качестве инвестиции, для обустройства дачи или для постоянного проживания.

А здесь мы дадим ориентировочные цены одной сотки земли в Подмосковье по направлениям, представленным у нас:

1. Новорижское шоссе. Довольно популярное направление с расположенными вблизи озерами и водохранилищами. Учитывая популярность Новой Риги, такие вопросы как «сколько стоит 15 соток земли здесь» зависит от расположения. У нас вы можете найти выгодный вариант за 375 тыс. руб. за 15 соток, хоть и на удалении от города.
2. Новорязанское шоссе. Здесь расположены озера и реки, в наличии достойная инфраструктура и пока невысокие цены на участки. К примеру, 10 соток земли здесь можно купить за 180-650 тыс. руб. и за 1 млн. рублей в 25 км от МКАД.
3. Симферопольское шоссе. Участки размером 5-6 соток здесь стоят порядка 125…150 тыс. руб. (за участок). И здесь вы найдете водоемы для купания и водных развлечений и удобное транспортное сообщение.
4. Щелковское шоссе. Здесь пока держатся невысокие цены при экологичности, красоте природы и инфраструктуры и удобном подъезде к поселкам.
5. Ярославское шоссе. Участки по этому направлению популярны благодаря удобному транспортному сообщению и хорошей инфраструктуре. К примеру, участок в 12 соток обойдется здесь примерно в 400 тыс. руб.

Участки больших размеров (порядка 10-30 соток и гораздо больше) стоят, в основном, от 10 до 30 тыс. руб. за сотку. Это земли сельскохозяйственного назначения или под КФХ, которые вы также можете приобрести у нас.