С какого момента вступает в силу сервитут

Сервитут представляет собой документальное право пользоваться земельным участком или его частью, находящимся в собственности другого гражданина. Данное право пользование оформляется путем согласования по необходимости. Сроки использования регламентированы российским законодательством для различных видов установления земельного обременения.

На какой промежуток времени устанавливается?

Согласно Федеральному законодательству под номером 43 в части 2 статье 16 установлен срок действия для земельного сервитута:

• не превышает двух лет, если используется в целях, регламентированных пунктами 2 и частью 3 статьей 16;
• постоянный срок действия, если используется согласно целям эксплуатирования линейных объектов федерального, регионального и государственного значения (ФЗ № 43 в части 2 статье 1);
• не превышает пяти лет, если используется в случаях, которые не предусмотрены федеральным законодательством и не заявлен меньший срок.

Для сервитутов различного типа по закону определены следующие сроки, которые устанавливаются согласно ФЗ № 43:

• от 10 до 49 лет для публичного сервитута;
• на срок строительства, ремонта и реконтсруирования;
• не более 1 года в случае публичного сервитута, оформленного по статье 39.37 пункта 5 Земельного Кодекса.

Больше информации о том, какие виды сервитутов бывают и какова их классификация по срокам, найдете в этом материале.

Постоянная (бессрочная) основа: что это такое?

Сервитут на постоянной основе или бессрочного пользования представляет собой наложение обременения на участок земли без указания срока действия. Использовать территорию можно до следующих моментов:

• пока не отпадет в этом необходимость;
• если одной из сторон нарушены условия пользования;
• одна из сторон умерла;
• сменились условия пользования.

Законодательство не регламентирует строго срока действия для бессрочного сервитута. Его юридическая силу действует пока в участке или располагающихся на нем объектах есть необходимость пользования.

Справка. Актуальность проблемы, связанной с ограниченным использованием земли сторонним лицом, не являющимся собственником определяет срок действия сервитутного обременения.

Бессрочное обременение действует постоянно, пока не поменяются реальные условия, которые допускают, что сервитут может быть и срочным.

Особенно удобно делать такое оформление при прокладывании коммуникаций, дорожных путей или электрических сетей.

Причины наложения

Для наложения сервитута постоянного (бессрочного) типа существуют следующие причины:

• размыты сроки выполнения работ через соседний участок;
• требуется доступ к линейному или инженерному объекту на постоянной основе или по возникновению необходимости;
• приоритетное расположение перед другим участком;
• при отсутствии иных подходов к собственному участку, только через чужую собственность.

Больше информации о том, каковы основания для установления различных видов сервитута, найдете .

Важно. Данный тип используется при наложении обременения при условии, что у территориальных владельцев единая земельная граница (собственники являются соседями).

Способы оформления

Согласно Земельному Кодексу установлены следующие способы оформления сервитута:

1. Согласно волеизъявлению собственника — оформляется через договор или легатом.
2. В силу узукапии — за давностью приобретения владения (10 или 20 лет назад).
3. По решению суда — заинтересованный гражданин может вынудить через суд наложить обременение на земельную территорию соседа-собственника, чтобы выполнить свои задачи (на каких основаниях можно обратится в суд за принудительным сервитутом читайте ).

Что означает срочный?

Срочный сервитут представляет собой обременение, которое накладывается в срочном порядке для быстрой реализации целей использования земли, указанных в ФЗ № 43.

Обременительное право накладывается на неопределенный срок, что прописывается документально, либо его отмену связывают с изменением условий пользования или отменой действия нормативного документа, на который опирается требование оформления.

Срочное право пользования накладывается на определенный период времени по следующим причинам:

1. Требуется провести работы срочного характера.
2. Право немедленного прохода.
3. Право проведения строительства, реконструкции или демонтажа.

Способы установления

Сервитут срочного порядка устанавливается следующими способами:

1. Согласно решению администрации или властей.
2. По обоюдному согласию земельных собственников.
3. Согласно решению собственника, чей землей будут пользоваться.

Отличия

Существуют следующие отличия в земельных обременениях постоянного и срочного характера:

Сравнительные параметры	Срочный	Постоянный
Цель использования	проведение сезонных работ (охота, рыболовство, сенокос, выпас скота и т.д.); строительство и ремонт.	проход через частный земельный участок к месту общего пользования; прокладывание коммуникационных путей, дорог, труб, сетей.
Основания для установления	свободное волеизъявление стороны; обоюдное соглашение о сервитуте.	свободное волеизъявление стороны; судебное решение; обоюдное согласие.

Основным отличием является характер проведения работ (срочный или на постоянной основе). Также для установления срочного права пользования не проводится судебное дело.

Из наших отдельных публикаций, посвященных сервитуту и правилам его оформления, вы сможете узнать в чем разница между частным и публичным сервитутом, в чем отличия этого вида обременения от аренды, а также каким образом определяется размер и порядок его оплаты.

С какого момента вступает в силу?

По Федеральному закону № 43 обременения на земельные участки вступают в силу по факту:

• внесения платы за пользование участком;
• с момента регистрации договора о пользовании;
• с момента подписания обременения;
• при регистрации прав собственности.

Внимание. Собственник-доверитель вступает во владение имуществом, которое является предметом договора об учреждении обременения с момента вступления в силу договора, при отсутствии иных условий.

Становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имущество в имущественном обороте от своего имени, но с сохранением интереса собственника.

Согласно земельному законодательству обременение на пользование участками чужой собственности накладывается на различный срок. Действие сервитута продолжается до его документального окончания, при нарушении условий пользования либо при полном завершении цели обременения.

> Понятие сервитута на земельный участок, виды обременений, а также порядок установления и прекращения прав ограниченного пользования чужим наделом

Что это такое в отношении земельного участка?

Если столкнулись имущественные интересы двух сторон, в результате которых третьи лица – владельцы имущества, вынуждены претендовать на использование участка, принадлежащего правообладателю, законодательством предусматривается обременение объекта сервитутом (ст. 274-277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).

Данный вид обременения может применяться к любому объекту недвижимости, в том числе – к зданию, жилому или нежилому помещению, если возникает необходимость оформить часть площади для нужд лиц, не являющихся его собственниками. Например, поставить в техническом помещении жилого дома оборудование эксплуатационной компании. Но земельный сервитут – наиболее распространенное и многофункциональное явление, которое отличается рядом нюансов.

Определение

Право ограниченного пользования чужим земельным участком называется сервитутом. То есть это обременение соразмерной части ЗУ собственника со стороны компаний, организаций или муниципалитета.

Выражается в официальном оформлении использования установленного объема ЗУ, после чего часть площади отчуждается в пользование физическому или юридическому лицу. Для собственника ЗУ выступает утратой права пользования частью участка, ограничением правоспособности. Выделяется в пользование:

• проведением условных межевых границ;
• перераспределением площади межевым проектом.

Оформляется соглашением сторон. Может назначаться административным решением или решением суда.

После оформления собственник утрачивает право владения и распоряжения обремененной частью ЗУ, но при соответствующих причинах допускается взимание соразмерной компенсации.

Что означает слово обладатель?

Обладатель — это лицо, имеющий право пользования чужим ЗУ. Обладателем сервитута после официального оформления прецедента становится лицо, которому отчуждена часть территории и которое уполномочено на ее использование соответственно целям, указанным в официальном документе.

В качестве обладателя сервитута могут выступать:

• граждане населенного пункта, по преимуществу – соседи;
• организации и предприятия;
• местная администрация.

Городской сервитут – это обременение, установленное администрацией города, по решению, принятому на публичных слушаниях. Устанавливается в пользу граждан города, для решения общественных проблем.

Например, если через участок собственника требуется проложить тротуар, проезжую часть или иные линейные объекты. Всегда устанавливается безвозмездно.

Объект и субъект

Под объектом понимается участок собственника, с установлением обременения. Признаки такого объекта – кадастровые и технические характеристики целого участка и той его части, которая отчуждена в результате правового действия.

При юридическом и кадастровом объединении принадлежащих разным участникам сервитута частей, требуется получить 100% площади ЗУ, зафиксированной в сведениях регистрирующего органа.

Субъект содержит юридические отношения сторон, к которым относится собственник обремененного участка и обладатель сервитута. Субъект включает только лиц, указанных в официальных документах.

После оформления соглашения, решения администрации или суда, требуется зарегистрировать обременение в Росреестре.

В юридическую силу отношения вступают после завершения регистрационной процедуры, на основании которой обладатель сервитута получает соответствующее свидетельство, позволяющее законно использовать не принадлежащую ему земельную собственность. Собственник участка, на основании переданной ему документации, вправе взимать оплату сервитута, если иное не предусмотрено законом.

Принято считать, что сервитут и обременение – тождественные понятия. В широком смысле, если понятен юридический контекст, эти понятия взаимозаменяемы. Но так как существуют иные виды обременений земельных участков (например – залогом), то без ссылки на сервитут как юридический факт, пользоваться термином «обременение» не следует.

Держателем сервитута является лицо, на чьем участке функционирует обладатель сервитута. Обозначенный статус определяет юридический приоритет правообладателя, влияющего на распоряжение объектом, независимо от утраты части правомочий. Также данный статус позволяет:

• взимать соразмерную плату;
• передавать полномочия распоряжения сервитутом.

Установленное обременение не влияет на участие ЗУ в имущественной сделке, но и не снимается с изменением собственника надела, а передается новому собственнику.

Понятие, виды, порядок установления и прекращения обременения на землю

От статуса обладателя сервитута и юридических нюансов оформления документации, зависит его вид и форма. Установлены следующие виды земельных сервитутов, принципиально отличающихся друг от друга:

• публичный (городской);
• частный.

Городской

Публичный сервитут отличается тем, что данное решение устанавливается на публичных слушаниях и имеет общественный интерес. Ориентируется на нормы п.2 ст. 41 ЗК РФ и Федерального закона от 11.07.11 г., № 193-ФЗ.

Различается по формам:

1. Если устанавливается на землях поселений – называется городским.
2. Так же может устанавливаться в массивах сельскохозяйственного назначения. Например – для прогона скота, прохода к воде и по аналогичным причинам.

Частный

Частный – устанавливается между физическими и юридическими лицами. Допускает оценки нанесенных убытков и взимания соразмерной платы.

Частный сервитут может быть:

• срочным – на установленный срок;
• бессрочным – устанавливается постоянно;

  Алгоритм получения постоянного пользования наделом подробно описан в этой статье.

• платным и безвозмездным.

Предиальный, личный и другие разновидности

Предиальный – разновидность частного и публичного сервитута, компенсирующего отсутствие требующихся характеристик участка у лица, запросившего обременение, если нужные качества имеются на участке собственника.

Например, пространство для размещения линейных объектов, оборудования или использующееся для прохода, проезда и т.п. Всегда устанавливается в силу причин, которые решают проблему заявителя требований.

Личный сервитут (узуфрукт) устанавливается собственником по своему усмотрению или соглашению сторон и ориентирован на передачу полномочий пользования установленному лицу.

Хозяйственное значение сервитутов возникло как способ обмена, компенсации или проявления доброй воли землевладельцев, еще в середине первого тысячелетия до н.э. Пришло в современные земельные отношения из Римского права.

На этом же основании разновидность предиального сервитута всегда выступает в качестве причины, допускающей его оформление и в современном Гражданском и Земельном законодательстве. Поэтому передача части полномочий на использование участка допускается без согласия собственника ЗУ, если такое решение принято судом.

Хозяйственное значение определяется таковым, если без использования обремененной территории, вопрос общественной важности или существенной необходимости физического (юридического) лица не может решаться иным путем.

Чем отличается земельный сервитут от личного?

Основное различие между данными формами сервитутов в том, что в первом случае сервитут устанавливается в отношении участка и основан на решении проблем землепользования, поэтому он так же называется земельным или реальным.

Объект такового требует четких рамок, определяющих задачу использования площади ЗУ и решение, которое получает обладатель сервитута. Соответственно, его действие прекращается при устранении причины, вызвавшей обременение.

Например, проложена новая дорога, отменившая необходимость предыдущей. Или – работы, требующие размещения оборудования, завершены.

При оформлении права пользования частью участка учитывается и не допускает нарушения категория земель и их целевое использование. Главным условием становится соблюдение правил землепользования, соответствующих соблюдению противопожарных и экологических норм.

Во втором случае обременение снимается по инициативе сторон или после смерти обладателя сервитута, так как юридически таковые не опирались на причины оформления обременения и не связывались с решением конкретных задач. Часть участка предоставлялась в пользование конкретному лицу и использовалась по его усмотрению. Здесь базовым фактором пользования является установленная формально личность гражданина, получившего обозначенное полномочие.

При отчуждении участка в результате имущественной сделки, земельный сервитут передается новому владельцу (ст. 209, 304 ГК РФ), в отличие от личного, которым обладатель вправе пользоваться только по согласию настоящего владельца, делегировавшего данные полномочия.

Предпринимательский

Предпринимательский сервитут – это разновидность частного земельного сервитута, который предусматривает передачу части ЗУ в коммерческих целях, с получением соразмерной оплаты. Опирается на земельное право, нормы законодательства, установленные в п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6, 7 ст. 23 ЗК РФ.

По преимуществу оформляется в пользу индивидуальных предпринимателей или компаний, получающих преимущества от пользования территорией соседнего участка. Опирается на многочисленные варианты эксплуатации ЗУ:

• отвод полива;
• использование земель под пастбища и сенокос;
• хранение и складирование продукции, стройматериалов и т.п.;
• иные коммерческие цели.

Взамен разрешения эксплуатации полезных свойств ЗУ, правообладателю выплачивается установленный объем денежной компенсации.

Принципы права ограниченного пользования чужим ЗУ

1. Собственник ЗУ ориентируется на установление обременения и подчиняется установленным условиям.
2. Принадлежит только собственнику ЗУ и отчуждается по усмотрению собственника.
3. При возникновении противоречий с правом собственности, условия установления сервитута приобретают приоритет.
4. Соблюдение норм, ориентированных на целевое использование ЗУ, установленные санитарные и противопожарные нормы.
5. Не допускает нарушения установленных границ и предусмотренных видов использования.
6. Ориентируется на снижение неудобств, доставляемых собственнику ЗУ, допускает соразмерную компенсацию.

Размер, содержание и сроки обременений

Размер сервитута устанавливается законодательством и предусматривает минимально допустимое ограничение собственника ЗУ. Тем не менее, допускается от 10% до 100% обременения.

Если право использования ЗУ собственником нарушается настолько существенно, что не допускает функционирования в соответствии с разрешенным использованием, собственник вправе требовать выкупа надела или предоставления соразмерного участка со стороны муниципалитета.

Содержание сервитута обусловлено нормами соглашения или законодательной резолюции, на основании которой устанавливается право использования ЗУ собственника. Например, соглашением может предусматриваться совместное использование отчужденной части участка, а также – полная передача полномочий.

Базовыми параметрами извлечения полезных свойств является форма соподчинения полученных прав и основания их оформления, которые связаны:

1. С общественным статусом лица. При оформлении городского сервитута его содержание диктуется нуждами общественных интересов.
2. С причинами оформления, которые положены в основу обременения.
3. С объемом и сроком использования, а также – с условиями ценообразования и допустимостью взимания оплаты.

Срок сервитута устанавливается в зависимости от планирования проводимых работ.

Краткосрочная эксплуатация ЗУ предусматривает максимальное задействование его площади. Если планируемые работы выполнены досрочно, или необходимость в обременении отпадает по иным причинам, собственник вправе притязать на отмену обременения.

Если срок не установлен, то пролонгация права на обременение ориентируется на срок в 49 лет.

При несоблюдении норм и правил, установленных для лица, использующего участок собственника, допускается ходатайство о прекращении права пользования. Данное решение принимается административным или судебным решением.

Одним из видов обременений, которые могут быть наложены в отношении участка земли, является сервитут. Такое ограничение вводится в договорном или принудительном порядке и предполагает наличие определенных субъектов и объектов, а также временных рамок.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Что такое сервитут на земельный участок?

Сервитут по сути это разновидность вещного права, которое действует по отношению к лицам, не являющихся собственниками земли (Глава 13 ГК РФ). Он предполагает юридически оформленное разрешение на пользование землей лицом или группой лиц, не имеющими прав собственности. Благодаря установке сервитута лица получают права на ограниченное использование землей в соответствии с условиями и ограничениями, предусмотренными соглашением с собственником.

Ограничения для владельца участка могут вводиться добровольно, а также в принудительном порядке. Собственник может сам пойти на установку обременения, если, например, посчитает его условия несущественными для себя или же получит за это денежное вознаграждение. Но плата за установку сервитута по закону не является обязательной и договорные отношения между сторонами могут носить безвозмездный характер.

Собственник участка даже несмотря на установку сервитута остается его полноправным владельцем. Обычно обременение затрагивает лишь небольшой отрезок земли. За собственником при этом сохраняются права продать, обменять, подарить надел, сдать его в аренду.

Если же сервитут распространил свое действие на большую часть земли, что сделало невозможным дальнейшее ее использование собственником по своему целевому назначению, то он вправе потребовать выкупа участка по рыночной стоимости.

Согласие собственника не является первоочередным условием для введения сервитута. Такое обременение может иметь и принудительный характер и устанавливаться по решению суда/постановлению местных властей.

Право требовать установки сервитута есть у собственников соседних и других земельных участков. Оно прописано в ст. 274 РФ. Необходимость введения обременений должно быть обусловлено невозможностью решить поставленные задачи без установки сервитута (т.е. имеют место обстоятельства непреодолимой силы). Приведем примеры таких ситуаций, которые часто встречаются на практике:

• Соседу необходимо подключиться к газу, при этом газовая труба должна быть проложена через чужой участок.
• На территории СНТ есть водоем. Но особенности местного рельефа таковы, что чтобы добраться к нему необходимо пройти через участок, принадлежащий конкретному собственнику.
• Земельный сервитут обычно устанавливается для обеспечения прохода людей, проезда автотранспорта, прокладки инженерных сетей и пр.

Объекты сервитута

В качестве объекта сервитута выступает участок земли, в отношении которого устанавливаются обременения. Помимо земель сервитут может устанавливаться в отношении строений.

Установление сервитута потенциально возможно на любой участок земли. Обычно сервитуты вводятся по отношению к:

• участкам, выходящим к водоемам и лесополосе;
• рядом с которыми располагаются объекты госзначения;
• через который проходят различные коммуникации (телефонная связь, электропроводка, водопровод и пр.).

Субъекты сервитута (стороны сервитута)

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист Субъектами сервитутных отношений могут быть как физические, так и юридические лица, которые претендуют на пользование участком в собственных целях. Другими словами это инициатор установления сервитута на земельный участок.

В качестве другой стороны выступает собственник участка. Стоит отметить, что арендаторы не могут становится субъектами сервитута. Как и невозможно требовать установки обременений от лица, которое пользуется землей на правах аренды.

Субъект — физическое или юридическое лицо, претендующее на право использования чужого земельного участка в собственных целях. Выступает инициатором создания земельного сервитута. Право требовать установление сервитута имеют только владельцы земли или капитальной постройки. Лица, арендующие землю, не могут быть субъектами сервитута.

С точки зрения оснований и субъектов сервитутов можно выделить публичные и частные их разновидности. Публичный сервитут устанавливается в интересах неопределенного числа лиц и вводится по решению местных властей. Предполагается, что интересы населения имеют приоритет перед индивидуальными. Обременения могут вводиться для установки геодезических знаков, сенокошения, осушения земель, прогона скота и пр.

Частный сервитут может устанавливаться по соглашению сторон/ на основании решения суда и он стандартно распространяет свое действие на участок соседа. Поводом для запроса на введение обременений может стать:

• обеспечение прохода к публичным местам, береговой линии, объектам коммуникации;
• проведение работ на объектах госсобственности;
• обеспечение водоотведения/осушения земель;
• проведение газо-водо-электропроводки, линий коммуникации;
• пользование водными объектами и лесными массивами;
• использование земель для ведения с/х: скотоводства, овощеводства и пр.;
• рыболовство и охота;
• проведение исследовательских работ и пр.

Публичные сервитуты разделяют на лесные, городские и водные. Городские предполагают пользование частными землями в интересах городских жителей. Лесные сервитуты вводятся для пользования лесными ресурсами для с/х нужд, водные — водных ресурсов.

С какого момента вступает в действие сервитут?

Начинается процесс установки сервитута с подписания соглашения между сторонами.

Такой договор заключается в письменной форме и содержит указания на характер обременений, сведения и характеристики земельного участка, условия прекращения и сроки действия, объекты обременений, адреса и реквизиты сторон, величина и периодичность оплаты, права и обязанности сторон.

При недостижении согласия субъект вправе обратиться в суд для получения судебного решения о необходимости установки обременений. Судом будет учитываться наличие обстоятельств непреодолимой силы и рассматриваться возможность решения задач истца без ограничения в правах собственника. При необходимости будет привлекаться независимый эксперт для такой оценки.

При установке публичного сервитута достаточно решения местной администрации, которое принимается по итогам общественных слушаний.

Согласно действующему законодательству сервитут начинает свое действие только с момента его официальной регистрации в Росреестре. Отметка об этом обременении появляется в ЕГРП и становится доступна всем заинтересованным лицам.

Так, в случае продажи земли собственником потенциальный покупатель сможет увидеть о наличии сервитута на определенную часть участка.

При его согласии приобрести землю с обременением, он получит ее вместе с обременением. При смене собственника сервитут с участка не снимается, так как он не привязан к конкретной личности.

Для официальной регистрации сервитута в Росреестр потребуется предоставить:

• заявление на установку сервитута;
• паспорт/правоустанавливающие документы для юрлиц;
• документ, подтверждающий право на установку обременений: решение суда, постановление администрации, договор/соглашение с собственником;
• кадастровый паспорт с выделенными границами сервитута — только если ограничение касается не всего участка целиком.

Документы подаются лично через региональное отделение Росреестра, МФЦ или в электронном виде на сайте Госуслуги. Обработка полученных сведений занимает не более 10 дней, после чего обременение приобретает законную силу.

Обычно установкой сервитута занимается ее инициатор, он и берет на себя все расходы. Установка обременения является платной. Госпошлина для физических лиц составляет 1500 руб., для юрлиц — 6000 руб.

К затратам субъекта добавляются также расходы на кадастрового инженера, который выделит границы сервитута. С учетом этого нужно получить новый кадастровый паспорт участка.

Инициатор должен уведомить собственника о регистрации обременения.

Оформлением межевого плана занимается квалифицированный специалист — кадастровый инженер.
При каких условиях право постоянного бессрочного пользования земельным участком может прекратиться? Узнайте об этом, прочитав нашу статью.
Перед покупкой земельного участка нужно проверить как личность продавца, так и документы на землю. подробную информацию по данному вопросу вы найдете .

Срок действия сервитута

Земельный кодекс различает две разновидности сервитута в зависимости от сроков его действия:

• Срочный — он оформляется на строго оговоренные сроки. Например, на тот временной промежуток, который необходим для строительства объекта, транспортировки имущества, прокладки водопровода, газопровода или дороги. После чего действие обременений снимается.
• Постоянный — при его оформлении временные рамки не вводятся и он действует до тех пор, пока не будут нарушены правила использования земель. Это, например, разрешение на проход/проезд через участок.

Факт прекращения действия сервитута подлежит обязательной госрегистрации. Основанием для этого может являться:

• прекращение срока действия договора, заключенного сторонами;
• истечение срока действия акта госвласти, органов местного самоуправления;
• вступление в силу судебного решения об аннулировании сервитута.

В целом различаю две причины прекращения сервитута: это устранение потребности в нем или невозможность распоряжаться участком собственником. В отношении частного сервитута стороны просто заключают соглашение о прекращении обременений, а публичного – необходимо постановление властей.

Таким образом, при установке такого обременения как сервитут можно выделить такие стороны как собственник и субъект (инициатор обременения). В качестве объекта наложения сервитута выступает участок земли. Обременение начинает действовать не в момент подписания договора, а после официальной регистрации сервитута в Росреестре. Сроки действия сервитута могут быть установлены договором или же он может действовать неопределенный срок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Гражданское право. Тест 15

1. Для применения последствий недействительности ничтожной сделки срок исковой давности установлен в
1 год со дня прекращения действия оснований недействительности сделки
10 лет со дня, когда началось исполнение сделки
10 лет со дня совершения сделки

2. Право собственности в объективном смысле – это правовые нормы, определяющие вид и меру поведения лиц

по присвоению и пользованию имуществом
по владению имуществом
по распоряжению имуществом
по владению, пользованию, распоряжению имуществом

3. В соответствии с действующим законодательством в Российской Федерации признаются
частная, государственная и муниципальная формы собственности
государственная и муниципальная формы собственности
долевая и совместная формы собственности
частная и коллективная формы собственности

4. Правомочие владения представляет собой
совокупность действий, направленных на удержание и обеспечение сохранности вещи
совокупность действий, направленных на извлечение из вещи ее полезных свойств
совокупность действий, направленных на извлечение из вещи доходов
совокупность действий, направленных на изменение принадлежности вещи

5. Правомочие распоряжения представляет собой
совокупность действий, направленных на удержание и обеспечение сохранности вещи
совокупность действий, направленных на извлечение из вещи ее полезных свойств
совокупность действий, направленных на удержание чужой вещи
совокупность действий, направленных на изменение принадлежности вещи

6. На праве хозяйственного ведения имущество закрепляется
за казенным предприятием
за муниципальным учреждением
за государственным предприятием
за производственным кооперативом
за учреждением, созданным общественной организацией

7. Унитарному предприятию, основанному на праве хозяйственного ведения, согласие собственника имущества необходимо
для совершения любых сделок с предоставленным имуществом
только для совершения сделок с недвижимым имуществом
решение о совершении сделки предприятие принимает самостоятельно

8. Собственник имущества не несет субсидиарной ответственности
по долгам казенного предприятия
по долгам муниципального унитарного предприятия
по долгам учреждения

9. Только на денежные средства и имущество, приобретенное в результате собственной деятельности, может быть обращено взыскание
по долгам унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения
по долгам унитарного предприятия, основанного на праве оперативного управления
по долгам финансируемого собственником учреждения

10. Субъектами сервитутных отношений могут быть
Российская Федерация
субъекты Российской Федерации
муниципальные образования
граждане и юридические лица

11. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется
по согласию всех участников общей собственности
с согласия более половины участников общей собственности
с согласия двух третей общего числа участников общей собственности
в соответствии с решением суда

12. Консенсуальной является сделка

исполняемая при самом ее совершении
исполнение которой не связано с совершением действий в отношении вещи
действительность которой зависит от основания ее совершения
для совершения которой достаточно достижения соглашения сторонами сделки

13. Односторонней сделкой является
договор займа
договор, в котором одна сторона обладает только правами, а другая только обязанностями
принятие наследства наследником по завещанию
ни один из перечисленных вариантов

13. Если не соблюдена нотариальная форма сделки, то последняя является
несостоявшейся
оспоримой
ничтожной
мнимой

14. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее удостоверение сделки
требуется
требуется, но лишь в случаях, прямо установленных законом или иными правовыми актами
не требуется
требуется, если необходимость такого удостоверения установлена в судебном решении

15. По общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является
оспоримой
ничтожной
притворной
несостоявшейся

Обременение сервитутом недвижимости: о чем нужно знать собственникам

Установление сервитута на часть здания или сооружения в последнее время стало достаточно актуальной темой. На практике у собственников недвижимости часто возникают вопросы: в каких случаях можно пользоваться чужой недвижимостью? Обязателен ли досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута? Каковы условия установления сервитута? Что влияет на плату за сервитут? Постараемся ответить на них.

Необходимость установления сервитута в отношении недвижимого имущества чаще всего связана с беспрепятственным проходом в нежилое помещение, принадлежащее другому собственнику.

Статья 277 ГК РФ распространяет действие норм о сервитуте в отношении земельных участков (ст. 274—276 ГК РФ) и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

При этом следует учитывать, что к обременению, условно названным градостроительным сервитутом, нормы Земельного кодекса РФ не применяются.

Установление сервитута вправе требовать собственник недвижимого имущества для прохода через соседнее помещение или реализации иных нужд, которые не могут обеспечиваться без такового.

Сервитут может устанавливаться только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом (см. п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, далее — Обзор).

Практике известны два способа установления сервитута:

• добровольное подписание собственниками господствующего и обслуживающего помещения соглашения о сервитуте;

• судебное решение, если консенсус не достигнут или имеются разногласия по отдельным условиям соглашения.

Добровольное решение об установлении сервитута

Письменное предложение о предоставлении права ограниченного пользования направляется собственнику господствующей части объекта недвижимости с указанием всех существенных условий (площадь, вид и время использования, условия об оплате и т.д.), а также срока его рассмотрения.

Предложение может быть направлено в форме проекта соглашения об установлении сервитута в отношении помещения (части здания).

В данном соглашении определяются: основание установления и срок действия сервитута, порядок ограниченного пользования, права и обязанности собственника и пользователя, другие важные моменты. К примеру, стороны могут оговорить, что сервитут приостанавливается на период проведения капитального ремонта, реконструкции соответствующей части здания.

Сервитут как разновидность вещных прав на имущество подлежит регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, 216 ГК РФ). Поэтому в соглашении целесообразно указать, кто (собственник или пользователь) несет расходы, связанные с регистрацией сервитута.

Установление сервитута судом

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Иск об установлении сервитута относится к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Из вышеуказанного пункта ст. 274 ГК РФ не следует, что до обращения в суд необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.

До недавнего времени суды придерживались разных точек зрения по этому вопросу.

Согласно одной из них соглашение об установлении сервитута является разновидностью договора и на него распространяются нормы о порядке заключения договоров.

Другая обосновывалась тем, что сервитут является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора.

Верховный суд РФ поставил точку в этом споре в апреле прошлого года. В пункте 1 Обзора он разъяснил, что законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

При установлении сервитутов суды руководствуются такими критериями, как законность, разумность, справедливость и целесообразность его установления.

Истец должен доказать невозможность использования принадлежащего ему объекта недвижимости без установления ограничения пользования зданием или помещением ответчика. При этом осуществление сервитута пользователем наименее обременительно для помещения (здания) собственника, в отношении которого он установливается.

Примеры отказа в установлении сервитута

Предприниматель обратился к департаменту имущественных отношений с исковыми требованиями об установлении бессрочного сервитута в отношении муниципального нежилого помещения на первом этаже дома с целью доступа в принадлежащие ему помещения, расположенные в подвале.

Суды выявили факт наличия технической возможности доступа в помещения истца с улицы, поскольку имеется совместная входная группа в муниципальные помещения и помещения собственника. Кроме того, доступ в помещения предпринимателя возможен из помещений, находящихся в пользовании ООО на основании договора аренды, и из помещений неустановленного собственника на первом этаже.

Исследовав план подвала и первого этажа дома, кадастровый паспорт, суды указали на возможность прохода в помещения истца через помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома (подъезд).

При таких обстоятельствах, учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств отсутствия возможности использования его недвижимого имущества без установления сервитута, суды двух инстанций отклонили требования (постановление АС Уральского округа от 11.08.2016 № Ф09-8110/16 по делу № А50-25288/2015).

***

В другом деле основанием для обращения истца как владельца тоннеля, часть которого занята инженерными сетями ответчика, послужило отсутствие со стороны последнего компенсации расходов по содержанию тоннеля и платы за его использование.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали вывод о том, что сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей собственника господствующей недвижимости. В рассмотренном случае интересы истца, связанные с использованием принадлежащего ему тоннеля, направленные на получение платы за использование объекта недвижимости, могут быть удовлетворены иным образом, помимо обременения имущества сервитутом. Кроме того, суды указали на отсутствие в деле доказательств того, что принадлежащие ответчику трубопроводы и электрические кабели являются объектами недвижимости, перемещение которых из тоннеля не представляется возможным.

Постановлением от 19.06.2017 № Ф07-5091/2017 по делу № А56-13250/2016 АС Северо-Западного округа поддержал позицию нижестоящих судов, поскольку избранный истцом способ судебной защиты не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения (пользование чужим имуществом, обязательственная природа правоотношений).

Пример, когда суд установил сервитут

ЗАО обратилось с иском к ОАО об установлении частного постоянного сервитута и его условий. Истец ссылался на то, что доступ к его помещению возможен исключительно по внутренней лестнице южной торцевой части здания.

Из материалов дела следовало, что ЗАО на праве собственности принадлежит помещение, расположенное на четвертом этаже нежилого строения административной вставки.

При этом кирпичная вставка со второго по седьмой этажи не имеет собственных внутренних или наружных лестниц и выхода на улицу.

Доступ ко всем нежилым помещениям внутри здания (вставки), кроме первого этажа, обеспечивается по внутренним лестницам административного здания.

В течение шести лет между истцом и ответчиком заключались договоры аренды внутренней лестницы южной торцевой части здания с целью доступа истца к своему помещению.

В 2017 г. ОАО расторгло заключенный ранее договор аренды и ограничило доступ к помещению ЗАО.

Истец направил в адрес ответчика письмо о недопустимости создания препятствий в пользовании помещениями и проект соглашения об установлении частного постоянного сервитута. Оставление предложения без ответа и удовлетворения явилось основанием для обращения истца в суд.

Установив, что иные варианты доступа в помещение у истца отсутствуют, права и интересы ответчиков, третьего лица и иных пользователей здания не нарушены, суд удовлетворил исковые требования (постановление Восьмого ААС от 16.11.2017 № 08АП-13138/2017 по делу № А70-7227/2017).

Судебная экспертиза поможет доказать необходимость установления сервитута

Верховный суд РФ в п. 10 Обзора ориентирует суды на то, что в судебном акте должны быть определены все условия, на которых устанавливается сервитут, а именно:

• сведения об объекте недвижимости, для использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом;

• вид, сфера действия и срок сервитута;

• условия о плате;

• виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Без специальных знаний суду затруднительно дать правильную оценку фактическим обстоятельствам дела об установлении сервитута, поэтому он может предложить сторонам рассмотреть вопрос о проведении экспертизы.

Исходя из правила о бремени доказывания, проведение судебной экспертизы выгодно истцу, поскольку с ее помощью легче доказать обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. В связи с этим ходатайство о проведении экспертизы целесообразно заявить именно истцу. При этом в случае положительного решения суда расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика.

Значение судебной экспертизы достаточно высоко. В то же время экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы, оно исследуется судом в совокупности с другими имеющимися доказательствами (ст. 67, 86 ГПК РФ, ст. 71, 86 АПК РФ).

Так, рассматривая иск ПАО об установлении сервитута на часть здания, принадлежащего объединению, для восстановления паропровода с целью дальнейшей его эксплуатации, суды исследовали не только заключения экспертов по оценке платы за сервитут. Они пришли к выводу, что для рассмотрения спора имеет преюдициальное значение судебный акт по делу № А65-13593/2014.

В рамках данного дела проводилась судебная экспертиза, в ходе которой был установлен факт наличия паропровода на части принадлежащего объединению производственного здания и подтверждено его соответствие технической документации. Экспертным исследованием установлено, что перемещение паропровода технически возможно, но экономически нецелесообразно. Магистраль паропровода обеспечивает поставку тепловой энергии в виде пара и возврат конденсата, необходимых для хозяйственной деятельности ПАО.

На момент приобретения объединением здания этот объект недвижимости уже был обременен находящимся на его фасаде паропроводом, некоторые элементы надземной части которого были демонтированы.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что единственным способом защиты прав ПАО является установление сервитута на часть здания, принадлежащего ответчику, с соблюдением баланса интересов сторон (постановление АС Поволжского округа от 13.09.2017 № Ф06-24009/2017 по делу № А65-14807/2014).

Еще один пример из практики, подтверждающий серьезную роль судебной экспертизы в решении спора об установлении сервитута. Некоммерческая организация в исковом заявлении указала на то, что проход к ее помещениям без задействования помещений ответчика невозможен, однако собственник чинит препятствия в этом. Для установления состава помещений, в использовании которых у истца имеется объективная необходимость, судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Заключение эксперта содержало вывод о том, что проход в помещения, принадлежащие истцу, без задействования помещений ответчика невозможен. С учетом экспертного заключения суд посчитал необходимым обеспечить сервитут (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 № Ф05-5039/2014 по делу № А40-31264/12).

Как определить соразмерную плату за сервитут

Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, исходя из смысла п. 5 ст. 274 ГК РФ, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование им.

Следовательно, в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, определяется и размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененной сервитутом недвижимости.

Цитируем документ

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

(п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017)

Определение размера платежей судом предполагает включение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ). При отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование истец обязан представить доказательства обоснованности предлагаемого размера платы.

Этот вопрос может быть поставлен и перед судебным экспертом. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую получает лицо, в чью пользу он установлен, и компенсировать ограничения, которые претерпевает обремененный собственник.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом (например, связанные с необходимостью организации прохода в здание и пропускного режима, сноса или переноса ограждений), а также образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств сервитутодателя перед третьими лицами.

В числе прочего во внимание принимаются:

• доля помещения, ограниченная сервитутом, в общей площади объекта недвижимости;

• объем ограничения пользования объектом недвижимости, интенсивность его предполагаемого использования;

• характер неудобств, испытываемых собственником обремененного недвижимого имущества;

• степень влияния сервитута на возможность распоряжения недвижимостью.

При принятии решения об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение срока действия сервитута) в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон учитывается не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия сервитута.

Прекращение сервитута

Если отпали основания, по которым установлен сервитут, с требованием о его прекращении вправе обратиться в суд как собственник обремененной недвижимости, так и собственник объекта, для обеспечения использования которого был установлен сервитут. Такое разъяснение к формулировке п. 1 ст. 276 ГК РФ дал Верховный суд РФ в п. 6 Обзора.

Другим основанием прекращения сервитута в силу положений п. 2 ст. 276 ГК РФ является невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.

Между тем в практике встречаются довольно курьезные случаи.

При строительстве жилого дома на верхнем этаже, не используемом для обслуживания общего имущества, оборудованы нежилые помещения. Впоследствии застройщик их продал. Между собственниками коридора и нежилых помещений для прохода к ним заключено соглашение о безвозмездном и бессрочном сервитуте. Через несколько лет пользователи коридором получили предложение о прекращении сервитута в связи с отпадением оснований. Однако фактической причиной стало намерение собственника коридора передать его в состав общедомового имущества, поскольку он несет затраты на его содержание, не получая дохода. Посоветовавшись с юристом, собственники помещений не подписали соглашение о прекращении сервитута в отношении коридора.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод .

———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).

Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей .

———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.

См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.

Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что статья 23 Земельного кодекса РФ предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры .

———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.

Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.

Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с п. 7 ст. 3 Гражданского кодекса федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

СТ 274 ГК РФ

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 Гражданского кодекса РФ

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 ГК РФ относит сервитуты.

В широком смысле сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут может быть частным или публичным.

Частный сервитут — сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости.

Публичный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимого имущества в интересах неопределенного круга лиц, установленное законом или иным правовым актом Российской Федерации, правовым актом субъекта РФ, правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (см. подробнее письмо Министерства экономического развития РФ от 22.06.2009 N Д23-1850 «Об установлении публичного сервитута»). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Вне зависимости от того, о каком виде сервитута идет речь (частном или публичном), осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В силу п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. ст. 274 — 277 ГК РФ).

Положениями п. 1 комментируемой статьи закреплено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

1) обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

2) строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;

3) других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В п. 3 ст. 23 ЗК РФ закреплено, что могут устанавливаться публичные сервитуты для:

— прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

— использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

— размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— проведения дренажных работ на земельном участке;

— забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

— прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

— прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

— сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

— использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

— временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут.

3. По общему правилу сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В том случае, если не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, которые предусмотрены п. п. 1 и 3 комментируемой статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Сервитут по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) предполагается платным. То есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование его участком.

Согласно абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ в случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

6. В предусмотренных законом случаях сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В частности, речь идет о применении соответствующих положений гл. V.3 ЗК РФ. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные комментируемой статьей и ст. ст. 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка.

Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются ФЗ от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».