Формирование алгоритма отнесения
улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым в рамках судебной строительно-технической экспертизы
Фабричных Мария Юрьевна
магистрант, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, 7727854@mail.ru
В данной статье рассмотрены проблемы, с которыми сталкивается эксперт-строитель при отнесении улучшений недвижимости к отделимым или неотъемлемым. Определена специфика неотъемлемых улучшений как объекта судебной строительно-технической экспертизы. Даны критерии, с использованием которых можно классифицировать улучшения недвижимого имущества как отделимые или неотделимые. Сформирован алгоритм, повышающий эффективность исследования эксперта в рамках судебной строительно-технической экспертизы. Ключевые слова: неотделимые улучшения, отделимые улучшения, судебная строительно-техническая экспертиза, улучшения арендованного имущества
Для успешного ведения хозяйственной деятельности предприятие арендует помещение и зачастую адаптирует его под собственные нужды. Например, для банковской деятельности необходимо наличие кассового узла, а для пекарни — специальной вентиляции.
Подобные виды работ, производство которых направлено на изменение эксплуатационных характеристик объекта недвижимости, называют улучшениями. В российском законодательстве отсутствует официальное определение улучшений, что порождает споры между арендодателем и арендатором.
Иски, связанные с улучшениями недвижимости, можно разделить на следующие категории:
• О взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества;
• Об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный).
Эксперт-строитель при исследовании улучшений недвижимости сталкивается со следующими трудностями:
• Считается ли капитальный ремонт неотделимым улучшением недвижимого имущества?
• Каковы критерии отнесения улучшений недвижимости к отделимым или неотъемлемым?
В данный момент у судей отсутствует единогласное мнение относительно того, считать ли капитальный ремонт неотъемлемым улучшением. По этому поводу в судебной практике сложилось три различных мнения:
• Капитальный ремонт — неотъемлемое улучшение;
• Неотъемлемые улучшения отличаются от капитального ремонта по правовой сути;
• Работы признаются неотделимыми улучшениями, если в акте приема-передачи недвижимого имущества не сказано, что оно нуждается в капитальном ремонте.
Если рассматривать вопрос с юридической точки зрения, то капитальный ремонт не является неотделимым улучшением недвижимого имущества, так как данные виды работ регулируются разными статьями — статьей 616 и 623 ГК РФ соответственно, то есть обладают различной правовой сущностью. В таблице ниже рассмотрены основные отличия капитального ремонта от неотъемлемых улучшений.
-С
гп
о
а
Н
А У
т; А
Таблица 1
Отличия между капитальным ремонтом и неотделимым
X 2
о сч
ю
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
О!
Капитальный ремонт Неотделимые улучшения
Регулируется статьей 616 ГК РФ Регулируется статьей 623 ГК РФ
В случае неотложного капитального ремонта затраты подлежат возмещению, даже если не были согласованы с арендодателем Не подлежат возмещению, если отсутствует письменное согласие арендодателя
Объект недвижимости не может нормально функционировать, если существует потребность в неотложном капитальном ремонте Объект недвижимости может эксплуатироваться без улучшений
Капитальный ремонт не изменяет технико-экономических характеристик недвижимого имущества Улучшения придают объекту недвижимости новые, дополнительные свойства
Определяющими признаками неотделимых улучшений, отграничивающих их от капитального и текущего ремонтов, являются:
• Повышение качественных характеристик объекта недвижимости, появление у недвижимого имущества новых (дополнительных) свойств;
• Невозможность отделения без вреда недвижимости;
• Невозможность эксплуатации отдельно от объекта недвижимости.
Только совокупность критериев позволит с уверенностью обозначить произведенные работы как неотделимые улучшения. Кроме того, признание работ неотделимыми улучшениями зависит от первоначального состояния объекта недвижимости. Если арендатор решил перекрасить стены на свой вкус в помещении с отделкой, то такие работы считаются текущим ремонтом. Если же помещение было без отделки, то такие работы уже относятся к неотделимым улучшениям.
Собственником неотделимых улучшений, согласно статье 623 ГК РФ, является арендодатель, собственником отделимых улучшений — арендатор, если в договоре не прописано иное. Следовательно, после прекращения срока аренды арендатор вправе демонтировать и забрать отделимые улучшения. На практике возникают споры об отнесении тех или иных улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым. В российском законодательстве также не разграничены данные критерии. На сегодняшний день судьи исходят из единственного условия — если произведенные арендатором улучшения можно отделить без вреда для объекта недвижимости, то такие улучшения признаются отделимыми.
Но отделение без вреда для недвижимого имущества — расплывчатый критерий. Один судья признает улучшения отделимыми, если повреждения носят незначительный характер и их можно устранить восстановительным ремонтом. Другой судья классифицирует подобные улучшения как неотделимые. По сути, любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества ликвидировать восстановительным ремон-
том. Но данный подход может привести к выводу, что все улучшения являются отделимыми.
Для отнесения улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым были выбраны определяющие критерии и признаки и сформирован алгоритм, использование которого призвано упростить исследование улучшений недвижимого имущества.
1. Технический — если существует возможность демонтировать улучшения без ущерба объекту недвижимости или с минимальным ущербом, то такие улучшения признаются отделимыми.
В рамках этого критерия нужно обратить внимание на два признака, способствующих правильному отнесению работ к отделимым или неотделимым улучшениям:
• Признак сборно-разборного характера конструкции говорит о возможности её отделения;
• Признак встроенности/пристроенности улучшений свидетельствует об их неотделимости.
Но как определить степень вреда, которая наносится недвижимому имуществу при демонтаже улучшений? Стоит обратить внимание на второй фактор:
2. Стоимостной
Сд + Св < КСу, где
Сд — стоимость демонтажа;
Св- стоимость восстановительного ремонта;
Су — стоимость улучшений;
К — коэффициент целесообразности, значение которого экспертно принято 0,3.
Таким образом, для признания улучшений отделимыми, сумма стоимостей демонтажа и восстановительного ремонта не должна превышать 30% от стоимости улучшений. В противном случае отделять улучшения не представляется целесообразным.
Рис. 1. Алгоритм отнесения улучшений к отделимым или неотделимым в рамках производства судебной строительно-технической экспертизы
На основе определяющих критериев и признаков были сформированы методические рекомендации для эксперта-строителя, исследующего вопрос об отделимости или неотделимости улучшений недвижимости, в виде алгоритма, который позволит сократить время исследования.
Вопросы, связанные с неотделимыми и отделимыми улучшениями объекта недвижимости, представляют сложность для эксперта-строителя ввиду ряда причин, главной из которых является отсутствия определения улучшений на законодательном уровне. Алгоритм, рассмотренный в данной работе, призван повысить эффективность экспертного исследования, а именно — сократить время экспертного исследования ввиду удобной структуры использования, более полно обосновать полученные выводы.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Литература
//http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a / (Дата доступа 20.04.2019).
1. Guide to judicial practice (GK RF). Chapter 34. Rent. Legal sys-
tem «Consultant» // https://www.4dk.ru/consultant-plus/putevoditeli/po-sudebnoi-praktike. (Access date: 04.22.2019).
3. A. Zhigachev. Controversial tax issues in the transfer of tenant
pravosovetnik/pravosovetnik-04-2018.pdf (Access date 05/26/2019).
4. S. N. Stepanov. Separable and inseparable improvements in
См. все образцы исков: Административные исковые заявления. Образцы
В ___________ районный суд
Административный ответчик: …
(наименование территориального органа
Федеральной службы судебных приставов,
Ф.И.О. судебного пристава-исполнителя)
адрес: …, телефон: …, факс: …,
адрес электронной почты: …
Заинтересованное лицо: … (Ф.И.О. оценщика)
адрес: …, телефон: …, факс: …,
адрес электронной почты: …
Административное исковое заявление
о признании незаконным постановления судебного
пристава-исполнителя об оценке имущества
В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом … (указать наименование территориального органа Федеральной службы судебных приставов, Ф.И.О. судебного пристава-исполнителя) по Акту описи и ареста имущества от «___»_______ ___ года произведен арест … (указать перечень арестованного имущества), всего … наименований, принадлежащего административному истцу.
Согласно Отчету оценщика от «___»_______ ___ года N ___ стоимость арестованного по Акту от «___»_______ ___ года N ___ имущества составила … рублей.
Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 закона «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В соответствии со ст. 122 закона «Об исполнительном производстве» жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
Согласно ч. 1 ст. 128 закона «Об исполнительном производстве» постановления должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть оспорены в арбитражном суде либо суде общей юрисдикции, в районе деятельности которого указанное лицо исполняет свои обязанности.
Согласно ст. 360 Кодекса административного судопроизводства РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены в суде в порядке, установленном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ.
1. Признать незаконным и отменить Постановление административного ответчика от «__»______ ___ года N __ об оценке имущества.
2. Обязать административного ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административного истца.
3. Обязать административного ответчика возместить понесенные административным истцом судебные расходы, состоящие из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в размере … рублей.
Приложение:
(Вариант: 7. Копии административного искового заявления и приложенных к нему документов лицам, участвующим в деле, которые у них отсутствуют).
8. Документы, подтверждающие размер понесенных административным истцом судебных расходов.
9. Доверенность от «___»_______ ___ года N __ или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования (если административное исковое заявление подано представителем).
10. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых административный истец основывает свои требования.
«___»_______ ___ г. Административный истец (представитель): ___________ / Подпись ________ Ф.И.О.
Содержание
Разъяснения Верховного Суда РФ о спорах в исполнительном производстве
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»
Разъяснения Верховного Суда РФ о применении КАС РФ
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами кодекса административного судопроизводства РФ»
Госпошлина не уплачивается
Госпошлина при подаче заявления об оспаривании решения или действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя не уплачивается в соответствии с абз. 3 пп. 7 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.
Кто вправе, а кто обязан направить копии административного искового заявления участвующим в деле лицам
Согласно ч. 7 ст. 125 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец, не обладающий государственными или иными публичными полномочиями, может направить другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, позволяющим суду убедиться в получении адресатом копий заявления и документов. Административный истец, обладающий государственными или иными публичными полномочиями, обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении или обеспечить передачу указанным лицам копий этих заявления и документов иным способом, позволяющим суду убедиться в получении их адресатом.
Приложение уведомления о вручении
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 126 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к административному исковому заявлению прилагаются уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных в соответствии с ч. 7 ст. 125 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют. В случае если другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов не были направлены, в суд представляются копии заявления и документов в количестве, соответствующем числу административных ответчиков и заинтересованных лиц, а при необходимости также копии для прокурора.