Перевод нежилого в жилое

Владельцы нежилых помещений часто сталкиваются с необходимостью ремонта и перепланировки. Вдохнуть новую жизнь в интерьер особенно важно, если это место общественного назначения. И порой приходится не просто вносить незначительные коррективы в дизайн, а изменять конфигурацию комнат — делать дверные проемы, перегородки либо, напротив, расширять пространство. При этом перепланировка нежилого помещения нуждается в согласовании.

В городах федерального значения согласованием занимаются органы местного самоуправления. В Москве эта функция возложена на Мосжилинспекцию (МЖИ). Первое, что потребуется для согласования, — проект перепланировки помещения. Он необходим и для ремонтных работ на жилом объекте, и для помещений в зданиях, не предназначенных для проживания. Без этого документа МЖИ и прочие уполномоченные органы вообще не станут рассматривать заявку. Заказать проект перепланировки нежилого помещения можно в проектном бюро. Причем реальные шансы на одобрение имеют только проекты, разработанные организациями, состоящими в СРО.

Различия в понятиях переустройства и перепланировки

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировкой называют перенос стен, создание проемов в перекрытиях и иные изменения конфигурации помещения, которые обязательно вносятся в его техпаспорт.

Проект перепланировки как жилого, так и нежилого помещения должен соответствовать всем требованиям жилищного законодательства и включать в себя техническое заключение о возможности перепланировки. Кроме того, в состав проекта перепланировки нежилого помещения входят такие разделы проектной документации, как план помещения до и после изменений, а также схемы размещения инженерного оборудования и прокладки инженерных сетей. Дополнительно там могут быть обозначены решения по обустройству фасада (например, если планируется организовать отдельный вход), схемы водоснабжения и канализации — если затрагиваются инженерные коммуникации.

К сведению

Проект перепланировки помещений часто путают с дизайн-проектом. Однако это совершенно разные вещи. Последний учитывает изменение конфигурации помещения, но основной акцент делает на внешнем виде комнат после ремонта. В дизайн-проекте показано, какие зоны будут выделены в квартире, какая декоративная отделка предусмотрена, как будет расставлена мебель. В проекте перепланировки этого нет, но есть инженерные и технические расчеты. Проект перепланировки — это документ, обладающий юридической силой, в то время как дизайн-проект не может стать основанием для перепланировки.

Проект перепланировки нежилого помещения необходимо согласовать с Центром гигиены и эпидемиологии. При этом количество разделов в проекте перепланировки, которые требуются для согласования, может меняться в зависимости от предназначения «нежилых» квадратных метров. Так, проще всего одобрить перепланировку в офисе или непродовольственном магазине. А вот для кафе, ресторана или иного заведения общепита, магазина продуктов, парикмахерской, салона красоты или косметологического кабинета понадобятся дополнительные разделы. Разумеется, на одобрение такого проекта требуется больше времени.

Есть еще одно понятие, обозначающее ремонтно-строительные работы, которые перед выполнением необходимо согласовывать. Речь идет о переустройстве. От перепланировки оно отличается тем, что подразумевает установку и перенос санузлов, электро- и теплосетей и других коммуникаций. Многие воспринимают понятия «переустройство» и «перепланировка» как синонимичные. Это не так, но чаще всего ремонт в нежилом помещении достаточно глобален, поэтому предполагает и изменения, относящиеся к перепланировке, и выполнение работ, считающихся переустройством. Порядок их согласования не отличается.

Есть еще одна похожая процедура — реконструкция объекта, не предназначенного для постоянного проживания. Говоря о ней, также нередко подразумевают перепланировку. Однако и это является заблуждением. Реконструкция затрагивает все здание целиком. К реконструкции относятся работы по восстановлению или усилению несущих балок и стен, увеличению площади, возведению дополнительных этажей и другие подобные работы. Реконструкция при этом может включать и перепланировку, и переустройство. Она также требует одобрения госорганов, но, по сути, является более сложной процедурой, поскольку требует получения разрешения на строительство.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Чтобы разобраться в порядке оформления перепланировки нежилых помещений, необходимо понять, что именно к ним относится. Статус помещения всегда указан в технической документации и выписке из ЕГРН. К нежилым объектам относятся офисы, магазины, салоны красоты, кафе и рестораны, гостиницы и апартаменты. На последних двух категориях следует остановиться подробнее. Очевидно, что фактически любая гостиница или апартаменты являются местом для проживания людей, пусть и временного, но по такому адресу нельзя оформить постоянную прописку. Соответственно, считаться жилыми эти объекты не могут.

При получении разрешения на перепланировку большое значение имеет то, в каком здании находится помещение — в многоквартирном доме (МКД) или в нежилом здании, например в торговом или бизнес-центре. От этого будет зависеть состав пакета документов и самого проекта. Если в здании располагаются только апартаменты и другие нежилые площади, проект перепланировки нежилых помещений с МЖИ не согласуется вовсе. Согласование требуется, если апартаменты находятся в одном доме с квартирами. В этом случае документацию согласовывает и МЖИ, и уже упомянутый Центр гигиены и эпидемиологии. Это правило касается всех нежилых площадей: если они соседствуют с жилыми, то процесс получения разрешения на перепланировку усложняется. К общим требования в этом случае добавляются дополнительные — по соблюдению санитарно-эпидемиологических норм.

Стоит отметить, что получение разрешения от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» — это не просто формальность. Туда также придется представить целый пакет документов, включая заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, саму документацию, копии правоустанавливающих документов и многие другие. Точный перечень зависит от того, кому принадлежат помещения — физическому лицу или юридическому. При этом труднее всего получить разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии на перепланировку в кафе, барах и прочих заведениях общепита, а также в продуктовых магазинах.

Изменение конфигурации нежилых помещений в здании, где постоянно проживают люди, также требует представления протокола общего собрания собственников квартир в МКД — если перепланировка затрагивает общедомовое имущество. Требования к оформлению протокола утверждены приказом Минстроя России от № 44/пр от 28 января 2019 года.

В столице процедура одобрения в целом регулируется постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Там указаны порядок согласования, перечень необходимой документации, а также требования к содержанию проекта, если ремонт будет проводиться на нежилом объекте, но в многоквартирном доме (МКД).

Это важно

Если здание не предназначено для проживания людей (предположим, оно офисное), то хозяину для согласования ремонта никакой протокол общего собрания собственников помещений представлять не нужно. Кроме того, санузлы и кухни (в ресторанах или кафе) в таком случае теоретически разрешается располагать где угодно — ведь под ними точно не будет жилых комнат. Однако при этом все равно должны соблюдаться санитарные правила для заведений общественного питания.

Разработка и последующее согласование проекта перепланировки помещения требуются всегда, поэтому ремонт нежилого помещения следует начинать с выбора проектной организации с допуском СРО на подготовку проектной документации. Следующий шаг — создание плана изменений и сбор разрешений и справок. Получить от госорганов одобрение на изменения конфигурации помещения, находящегося в МКД, действительно сложнее — хотя бы из-за внушительного списка необходимых документов. Их полный перечень указан в статье 26 ЖК РФ. Но можно назвать основные:

• заявление в Мосжилинспекцию или другой уполномоченный орган;
• собственно проект перепланировки помещения;
• выписка из ЕГРН или само свидетельство, если права на помещение возникли до того, как начали выдавать выписки;
• если обращается арендатор — договор аренды и согласие владельца на изменение конфигурации заведения (актуально лишь для юридических лиц, в случае с физлицом заявление может подать только собственник или его представитель по нотариальной доверенности);
• приказ о назначении руководителя, справка из налогового органа о постановке на учет и устав — все это также необходимо только юрлицам;
• пакет проектной документации от организации, имеющей допуск СРО;
• договор с проектным бюро об авторском надзоре;
• техническая документация из БТИ или другой организации, уполномоченной проводить техинвентаризацию, — план помещения до ремонта, причем он должен быть составлен в течение пяти лет до обращения в Мосжилинспекцию. Если план составлен раньше, нужно заново вызывать техника из БТИ.

Как уже было сказано ранее, согласованием проектов перепланировок нежилых площадей, расположенных в многоквартирных домах, занимается МЖИ. Именно туда заявителю необходимо направить собранную документацию — лично или через представителя. Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии. В случае отказа уполномоченный орган уведомляет заявителя в письменном виде, при этом документы на согласование можно подать повторно, если исправить все несоответствия.

Планы изменений нежилых помещений в отдельно стоящих офисных зданиях, торговых центрах и гостиницах с Мосжилинспекцией и Центром гигиены и эпидемиологии не согласовываются. Проекты представляют в БТИ или в Росреестр. В этом случае процедура одобрения проще, но предварительно все равно лучше получить заключение члена СРО о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Оно входит в состав проекта перепланировки.

Порой к согласованию относятся как к процедуре чуть ли не добровольного характера. Безусловно, это не так. Однако пока что административная ответственность за изменение конфигурации комнат без ведома госорганов установлена только для собственников помещений в МКД. Перепланировка помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях не влечет ответственности.

За перепланировку или переустройство без согласования помещений в нежилом помещении, расположенном в одном из МКД столицы, предусмотрены штрафы. Физлицу придется заплатить 2000–2500 рублей, должностному лицу, например директору фирмы, — 4000–5000 рублей, а юрлицу — 40 000–50 000 рублей. Впрочем, затевать самовольную перепланировку в нежилом помещении не стоит хотя бы из соображений безопасности. Нередко выполнение несогласованного ремонта приводит, мягко говоря, к неприятным последствиям. Например, владелец может по незнанию затронуть во время работ несущую стену, что, вполне вероятно, вызовет обрушение потолка. Известны случаи, когда несогласованная перепланировка приводила к разрушению сразу нескольких помещений в здании.

Примерная стоимость проекта перепланировки нежилых помещений

Как можно догадаться, согласование перепланировки — это не та процедура, на которой стоит экономить. И одной из главных статей расхода является составление проекта. Цена на эту услугу может различаться в разных компаниях, занимающихся разработкой проектной документации. На стоимость влияет сложность и объем запланированных работ, сроки составления проекта и ценовая политика самого бюро.

Стоимость проекта перепланировки нежилых помещений в московских проектных организациях начинается от 20 000 рублей. А комплект, состоящий из проекта и технического заключения, обойдется в сумму порядка 30 000 рублей. Иные разделы, включенные в документацию, оплачиваются отдельно. Цены на такие дополнительные услуги начинаются от 10 000 рублей.

Хорошо, если подрядчик готов подробно объяснить, как формируется итоговая стоимость его услуг, и обозначить сумму заранее. Для этого многие бюро предоставляют бесплатные консультации.

Каким бы сложным не казался процесс утверждения ремонтных работ, при соблюдении порядка утверждения и норм, прописанных в ЖК, процедура не доставит слишком много хлопот. При этом следует понимать, что залог успеха при подаче заявления на согласование ремонта нежилого объекта — неважно, находится он в многоквартирном доме, офисном здании или торговом центре, — это грамотно составленный проект. Насколько быстро и гладко пройдет процедура, напрямую зависит от исполнителя. В Москве можно найти профессиональную проектную организацию, готовую выполнить проект перепланировки нежилого помещения любой сложности.

Компания-проектировщик в Москве

За комментарием о тонкостях перепланировки нежилого помещения мы обратились к Дмитрию Алексеевичу Замятину, руководителю отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1» («АПМ-1»):

«За годы существования такого процесса, как согласование перепланировки, у госслужащих выработались определенные требования к проекту перепланировки помещения и при этом сформировалось свое видение различных ситуаций. Но оно далеко не всегда совпадает с тем, чего желает собственник. Поэтому можно смело утверждать, что человеческий фактор при согласовании играет не последнюю роль. Да и в целом нюансов в работе с уполномоченными органами много, и простому человеку невозможно знать их все. Впрочем, важны не только знания, но и опыт: если согласованием займется начинающий проектировщик, скорее всего, в проекте будет много переделок. А это значит, что процесс затормозится. Поэтому лучше заказать проект перепланировки помещений у проверенного исполнителя.

Например, «Архитектурно-проектная мастерская №1» имеет серьезный опыт утверждения проектов, в том числе проблемных. А благодаря тому, что у нас есть свой отдел проектирования, мы можем выполнять заказы быстро и незамедлительно вносить любые корректировки в случае необходимости. Наша мастерская работает с Мосжилинспекцией, БТИ и другими организациям, и мы хорошо знаем их требования. Штат специалистов у «АПМ-1» большой, и работают у нас юридически подкованные проектировщики с внушительным стажем. Они готовы взяться за проект любой сложности и освободить клиента от бумажной волокиты и проволочек с госорганами. Как правило, нам удается согласовать именно те ремонтные работы, которые собственник или арендатор и планировал изначально.

Хочется отметить, что компания «АПМ-1» занимается разработкой и согласованием проектов под ключ. Мы можем выполнить весь комплекс услуг по урегулированию вопросов с госорганами и сопровождать сделку на всех этапах, если, к примеру, у хозяина объекта совсем нет на это времени.

Еще отмечу, что качественные услуги не обязательно должны быть самыми дорогими. У «АПМ-1″ цены ниже средних по Москве и области. Все дело в том, что мы работаем без посредников и можем себе позволить сделать услуги более доступными для клиентов».

* Компания «Архитектурно-проектная мастерская №1» работает на основании допуска СРО №1891 от 6 ноября 2019 года, выданного Ассоциацией Саморегулируемая организация «МежРегионПроект» (регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010).

** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года.

Библиографическое описание:

С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота. Большая масса вещей относится к первой группе; в этом собственно и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношение в основном по поводу оборотоспособных объектов. Нежилые помещения являются оборотоспособными объектами недвижимого имущества. Каждый из объектов недвижимого имущества характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, нежилые помещения как объект недвижимого имущества характеризуются: разнообразным назначением (промышленные, общественные, хозяйственные), особой формой функционирования, длительностью хозяйственного оборота и т.д.

Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть прежде всего само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.

Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).

Вместе с тем, весьма интересной остается точка зрения на проблему определения помещения как самостоятельной единицы, а не части здания (сооружения). Например, существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случаи два объекта пространственно совпадают. С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости .

Авторы концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, приводят свой аргумент в защиту данного довода . По их мнению, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Однако здесь необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, существование помещения невозможно вне какого-либо здания и сооружения. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания. Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству. По смыслу ст. 288 ГК РФ квартиры в многоквартирном доме, переведенные в соответствии с жилищным законодательством в нежилые помещения могут быть предметом сделок. Между тем, данные нежилые помещения физически являются частью здания.

Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход . При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.

Однако, в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки данное определение можно применить и к понятию здания.

Основными положениями системы нормативных документов в строительстве помещение определяется как пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и отграниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) .

Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций о нежилых помещениях не претендует на исключительность.

В законодательстве также не содержится понятия нежилого помещения, но вместе с тем в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства). ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения – это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Однако на практике предметом сделок являются именно части зданий и сооружений, соответствующие коммуникации .

Законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. Ранее ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматривались не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда. В п.2 ст.2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются: а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроено-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 утверждены «Правила ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 – 3). То есть, под нежилыми помещениями данным нормативно правовым актом понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение) как жилые так и нежилые. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п.23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п.24 Постановления).

В соответствии с точкой зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» . Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: «под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке» .

Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав .

Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав . Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно . Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.

В науке гражданского права имеется и третья точка зрения. Помещение является самостоятельным объектом права наряду со зданием: нежилые помещения — это самостоятельное «узкое» понятие . В данном случае акцент делается на тесной взаимосвязи нежилого помещения и здания, в котором нежилое помещение расположено. Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, объект права, то является ли объектом само здание. Несмотря на различные точки зрения, каждая из вышеприведенных концепций показывает актуальность выделения нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. В связи с изложенным выработка понятия нежилое помещение будет полезна в научном и правоприменительном аспектах. Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение – это помещение, предназначенное для целей не связанных с проживанием граждан. Ключевое слово в данном определении – это помещение.

Как видно из данных определений юридическое понятие нежилого помещения базируется и фактически включает в себя техническую составляющую определения. Разумеется, не учитывать «строительную» специфику нежилого помещения нельзя. Поскольку только таким образом можно точно пространственно отграничить нежилое помещение от другого объекта. На наш взгляд, формулируя определение нежилого помещения необходимо учитывать его специфику как объекта недвижимого имущества и объекта гражданских прав.

Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты» .

По мнению Г.Ф. Шершеневича многие дома являются по своей природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараи), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Однако, по мнению автора, возможна и обратная ситуация – обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Г.Ф. Шершеневич так же отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Следовательно, как полагает автор «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» .

Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения .

К.П. Победоносцев относил дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» .

В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.

Рассматривая проблемы нежилых помещений как объектов гражданских прав, В.А. Лапач считал «необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение)», и далее автор отмечает, что «в то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания» . Автор под нежилыми помещениями понимал, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения . С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику . И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть .

Можем сделать вывод, что перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его «технической» части – нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. Если следовать логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) обязан предварительно «расчленить» здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и «остающееся» недвижимое имущество, а затем соответствующим образом зарегистрировать права на них. По нашему мнению необходимо выделить точку зрения В.В. Чубарова, которую мы считаем вполне обоснованной. Автор указывает, что здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации должно прекратиться, уступив двум новым недвижимостям: помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически — нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе.

Вместе с тем, согласно точке зрения Е.А. Суханова признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома . Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали . Е.А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях.

Однако, на наш взгляд, поскольку помещения (жилые или нежилые) как таковые фактически представляют собой внутреннею составляющую или внутреннею площадь любого здания и сооружения, важным является именно легальное установление конкретных границ помещения, находящихся в общей собственности (смежные стены в многоквартирном доме, пол, потолок), но само помещение, будучи внутренней частью, может являться объектом права исключительной собственности, не затрагивая законные права и интересы других собственников.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект. Считаем целесообразным воспользоваться словарным определением понятия нежилое строение, поскольку именно термин строение позволяет наиболее правильно охарактеризовать собственно нежилое помещение. Нежилое строение — отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Следовательно, на наш взгляд нежилое помещение можно определить следующим образом: нежилое помещение – это индивидуально обособленное строение, используемое по единому хозяйственному назначению, подразделяемое в зависимости от места расположения и целей использования на виды (функциональное назначение).

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способы определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них нежилых помещений, то на наш взгляд будет правильным согласиться с Е.А. Сухановым в том, что речь идет об «особом правовом режиме, который… должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК» , чему на наш взгляд может поспособствовать принятие в дальнейшем специального закона о нежилых помещениях.

Соглашаясь с мнением Е.А. Суханова, мы также полагаем, что в Гражданском кодексе РФ следует в общем виде закрепить правовое положение нежилых помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т.д.). Представляется правильным, соглашаясь с проектом изменений в Гражданском кодексе РФ на 2011-2012 годы, в ст.130 ГК РФ нежилые помещения выделить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Литература:

1. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.

2. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.

3. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г.Москве: Автореф.дис. …канд.юрид.наук. М.2004. С.8.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е издание М.:Статут 2002.

5. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. 1999. № 10. Приложение С. 50.

6. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости.

7. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, № 1, январь 2006 г.

8. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут,2006.

9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5-6.

10. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право 2000. № 6.

11. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

12. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. Законодательство. 2003. №4.

13. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002.

14. Маковская А.А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение.

15. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград: Типография «Двигатель», 1914.

16. Писков П.И. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дис… канд. юрид. наук. М., 2003.

17. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.

18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.

19. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.

20. Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7(176).

21. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7.

22. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.

23. Трубачев Е.О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005 № 2 (3).

24. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковов, 1911.

26. Ярошенко К.Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. 1998. № 10.

27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004.

28. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Информационно-правовая система «Гарант».

Скрыпник Сергей Владимирович
Главный инженер, експерт+38(067)1794260
expert@tehpassport.com.ua Осуществляется такая процедура по правилам, которые утверждают местные советы, однако разрабатываются они на основании общей законодательной базы страны и похожи в целом. Различаются только некоторыми специфическими моментами конкретного населенного пункта. Стоит выяснить, как перевести нежилое помещение в жилое.

Рассмотрим несколько вариантов, когда делается перевод из нежилого фонда в жилой квартир, помещений в многоквартирной постройке и садового или дачного дома.

Согласно действующему в Украине закону, собственник может менять целевое назначение своего недвижимого имущества, например, осуществлять перевод апартаментов в квартиру. Регламентируется этот процесс законодательными актами, на основании которых разработаны правила, действующие в органах местного самоуправления каждого населенного пункта.

На сегодняшний день эта процедура квалифицирована как административная и предоставляется в ЦНАП. Для всех городов одинаков порядок, перечень документов и ограничения, если надо сделать перевод помещения из нежилого в жилое. Различаются правила по срокам, в течение которых власти утверждают и рассматривают заявление на такую целевую трансформацию недвижимого имущества.

Как проводится изменение целевого назначения объекта в многоквартирном доме

В случае, когда помещение необходимо перевести в жилой фонд, нужно доказать, что оно годится для проживания в нем, то есть присутствуют все необходимые системы и коммуникации. К таким относятся следующие:

• водопровод;
• газоснабжение;
• канализационная система;
• отопление;
• вентиляционные системы.

Начало процедура берет в ЦНАП, куда подается заявление от владельца такой недвижимости. Важно указывать определенное функциональное назначение. Неважно, было ли помещение подвержено реконструкции или менялось только внутренне наполнение, например, квартирная отделка заменялась офисной. Одновременно с заявлением подается такой пакет документации:

• копия извещения, где собственник дома подтверждает свое согласие на изменение назначения нежилого помещения;
• копия документа, который удостоверяет личность владельца квартиры;
• выписку из Реестра, если заявитель является предпринимателем;
• заверенную в нотариальном порядке копию свидетельства о праве собственности на объект;
• копия техпаспорта на квартиру;
• если требуется перепланировка, то нужно подавать ее проект, изготовленный лицензированным специалистом. В проект входит план этажа, где размещен объект, и поэтажный план всего строения;
• фото помещения помогут определить, нужна реконструкция или нет для придания жилого статуса.

Из ЦНАПа заявление и документы передаются в департамент по делам градостроения и архитектуры. Он рассматривает и выдает разрешение или отказ, который запрещает перевод апартаментов в жилое помещение. Решение передается в ЦНАП и выдается лицу, которое обращалось за соответствующим разрешением. Отказ должен быть представлен в письменной форме. На основании этого решения собственник имеет право падать в суд исковое заявление и обжаловать его в судебном порядке. Процедура прописана в законодательных актах.

Как проводится процедура перевода дачного и садового строения в жилой фонд

Строение, которое размещено на принадлежащем вам участке, вы можете перевести в жилой фонд. Важным условием является необходимость его оборудования в соответствии с нормами санстанции для помещений, которые используются под постоянное проживание. Это такие требования, как:

• оборудование строения инженерными коммуникациями, которые требуют ГСН для малоэтажных домов;
• соответствие несущих конструкций требованиям, выдвигаемым ГСН;
• необходимость гидроизоляции фундамента и жилой части строения.

Чтобы провести перевод нежилого помещения в жилое, собственник подает заявление и пакет такой документации в ЦНАП:

• документ, подтверждающий право собственности на землю;
• документ, который подтверждает владение строением;
• акт осмотра, в котором отражено, что здание имеет необходимые коммуникационные сети для постоянного проживания в нем.

Рассматривает заявление и пакет документов к нему департамент градостроительства и архитектуры и выносит решение и разрешает перевод нежилого дома в жилой или дает письменный мотивированный отказ. Это решение получает на руки собственник недвижимости. Отказ может быть обжалован в судебном порядке в соответствии с законодательно утвержденной процедурой.

Если вам необходимо выполнить перевод нежилого помещения в жилое, то стоит обратиться в профессиональную компанию, где вы получите необходимое юридическое сопровождение. Также специалисты изготовят технический паспорт на квартиру, дом и окажут другие услуги БТИ в 2019 году. Инженеры имеют соответствующие квалификационные сертификаты и лицензии. Здесь вам подскажут, сколько стоит перевести из нежилого фонда в жилой любой объект недвижимости. Цена услуг зависит от сложности и объема работ, которые предстоит выполнить, а также сроков исполнения.

Возросшая деловая активность российских граждан на фоне отсутствия предложений на рынке нежилых помещений и их потребность в решении жилищных проблем стали ключевыми факторами в проявлении актуальности вопроса перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Обустройство офисов, магазинов на первых этажах многоквартирных домов, переустройство нежилых помещений в жилые все это направленно на удовлетворении возникшего спроса граждан.

Застраивая города, архитекторы и проектировщики не предполагали потребность в нежилых помещениях расположенных в центре или на многолюдных улицах. Получить разрешение на постройку нежилого помещения практически невозможно в связи с сохранением внешнего вида улиц в больших городах и расположенными слишком близко друг к другу домами на улицах маленьких городов. Магазин (продуктовый, бутик), офис (организации, банки) построенный в доме центральной улицы города принесет своему владельцу большую прибыль, чем тот же самый магазин, но расположенный там, где есть возможность, возвести нежилое здание.

В то же время нередкими являются примеры обратной ситуации — перевода нежилого помещения в жилое. Например, у работающего и развивающегося завода есть свободное техническое помещение (отвечающее требованиями проживания) и потребность разместить где-то сотрудников и приезжающих специалистов. При условии, что нежилое помещение после переоборудования может отвечать требованиям жилого помещения, оно становится общежитием для молодых специалистов.

Перевод жилого помещения в нежилое и обратное действие регламентируются Жилищным Кодексом РФ, а именно статьями 22-24.

Перевести жилое помещение в нежилое возможно при условии, что оно находится на первом этаже жилого дома или обособленно. В случае если оно находится выше, то все помещения расположенные ниже него должны быть нежилыми. Обязательным условием перевода является наличие отдельного входа или возможности создания такого входа. Переводимое жилое помещение должно принадлежать одному собственнику и не должно быть отягощено правами других собственников, а так же не должно быть залогом в ипотеке и не являться взятым в наем. На момент перевода такого помещения оно не должно служить постоянным местом жительства для собственника или членов его семьи.

О переводе нежилого помещения в жилое законодательство (ст. 22 ЖК РФ) говорит, что оно должно отвечать установленным для жилых помещений требованиям и не быть обремененным правами каких-либо лиц. Рассматривая эти требования можно сделать вывод, что помещение, переводимое в жилое должно иметь соответствующие вспомогательные комнаты, используемые для удовлетворения бытовых и других нужд проживающих. Такими комнатами являются туалет, ванная и кухня. Если собственник хочет перевести нежилое помещение в жилое, ему придется сделать переустройство и переоборудование, после чего перевод станет возможным.

Перевод помещений осуществляется органом местного самоуправления. В больших городах данная функция возложена на администрации районов, в маленьких – на исполнительные и районные советы. Так же в некоторых городах решения о переводе принимают: Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства. В столице России городе Москва перевод помещений осуществляется через Департамент проектирования и согласований и Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

В ст. 23 ЖК РФ представлен перечень документов необходимых для предоставления в орган местного самоуправления:

1. Заявление о переводе помещения. (Подается лично собственником помещения или его представителем, заявление поданные нанимателями не принимаются);
2. Правоустанавливающие документы на помещение. (Копия документов в обязательном порядке заверяется нотариально);
3. Техническое описание помещения и его план (на жилое помещение предоставляется технический паспорт);
4. Поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
5. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

В некоторых случаях от заявителя может потребоваться согласие соседей. Таким случаем является ситуация с необходимостью оборудовать отдельный выход для переводимого помещения (нарушение целостности несущей стены дома, предоставление общей земли под вход). Несмотря на закрепленный законодателем перечень документов для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот помимо этого заявителю в городе Москва потребуется предоставить:

• учредительные документы фирмы, которая владеет помещением (если квартира является собственность фирмы, а не конкретного владельца);
• проект фасада;
• ситуационный план;
• заключение Роспотребнадзора;
• проект по выводу газа (при условии нахождения помещения в газифицированном доме);
• техническое заключение о состоянии конструкций дома;
• проект электроснабжения;
• проект расчета шума (если в помещении предусмотрена установка кондиционеров);
• геоподоснова из Мосгоргеотреста;
• проект переустройства помещения связанного с переводом его в нежилой или жилой фонд;
• заключение МЧС УГПС;
• заключение ОПС;
• заключение АПУ;
• заключение МОСГАЗ-а;
• распоряжение Мосжилинспекции;
• согласование с балансосодержателями дома;
• разрешение на присоединение мощности;
• при переустройстве и перепланировке согласование с авторами дома (архитектор, проектное бюро);
• заключения и согласования с другими службами в зависимости от назначения помещения. (ГАИ, БТИ, СЭС);

После получения решения от органа местного самоуправления, осуществляющего функцию перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, документы передаются для регистрации в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Решение выносится не позднее трех рабочих дней.

Самовольное размещение офиса, предприятия, магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие предприятия и наложение на собственника административной комиссии. Так же на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений самовольно переведенных из нежилых в жилые.

Если вам требуется помощь при оформлении документов или дополнительная информация по вопросу перевода помещения желательно проконсультироваться у адвоката по жилищным спорам.

Если вы заинтересованы тематикой жилищного права, советуем прочесть также «переустройство и перепланировка жилого помещения»

С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.