Приватизация и наследство

УДК 347

ОБЪЕКТ НАСЛЕДОВАНИЯ ПРИ НЕЗАВЕРШЕНИИ ПРОЦЕССА ПРИВАТИЗАЦИИ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

THE OBJECT OF SUCCESSION IF UNPAID CONSIGNATION OF DWELLING NOT COMPLETE

М. Н. РАХВАЛОВА (M. N. RAKHVALOVA)

Исследуются вопросы объекта наследования при незавершенной приватизации жилого помещения и доказательств выражения воли на приватизацию с позиции теории и с позиции сложившейся судебной практики.

Ключевые слова: жилое помещение, приватизация, наследование.

Key words: dwelling, heirdom.

Одним из знаменательных событий в жизни многих граждан нашей страны с начала 90-х гг. ХХ в. стала приватизация занимаемых ими по договору найма жилых помещений . Впервые за многие годы граждане в массовом масштабе получили возможность стать собственниками жилых помещений, совершать сделки с ними, в том числе передавать по наследству. Основанием возникновения права собственности в данном случае является сложный юридический состав: заявление о приватизации, договор приватизации жилого помещения, акт государственной регистрации перехода права собственности . Право собственности на жилое помещение, как известно, возникает с момента государственной регистрации.

Казалось бы, нет документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение — нет оснований включать его в наследственную массу. Рассматривая заявления о включении таких помещений в наследственную массу и признании права собственности на них, до недавнего времени суды мотивировали свою позицию ссылкой на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах

© Рахвалова М. Н., 2012

применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”». В указанное Постановление 6 февраля 2007 г. были внесены изменения, согласно которым, «если гражданин, подавший заявление на приватизацию и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то, исходя из того, что этот гражданин выразил свою волю и по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила приватизации, возникает наследственное правоотношение» . Причём в наследственную массу включается жилое помещение. Не будем рассматривать эту ситуацию с точки зрения справедливости…

Заслуживающими внимания с правовой точки зрения представляются два вопроса. Во-первых, что считать доказательством надлежащего выражения воли? Во-вторых, что включается в наследственную массу?

Судебная практика, на необходимость единообразия которой указывается во всех судебных актах Верховного Суда РФ, тем не менее, весьма разнообразна.

Чаще суды приходят к выводу, что воля на приватизацию жилого помещения была выражена надлежащим образом, если гражданин обратился с заявлением о приватизации в орган государственной власти, но умер до подписания договора о бесплатной передаче ему жилого помещения или умер, не успев передать договор на государственную регистрацию либо до момента государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение. При этом учитывается, как правило, лишь единственное условие: в реализации его права ему не могло быть отказано .

В ряде случаев для доказательства выражения воли достаточно обращения самого нанимателя по договору социального найма в соответствующие органы и организации с целью получения документов, необходимых для приватизации. Доказательством желания приватизировать жилое помещение служит указание на цель, для которой истребуются документы .

В других случаях достаточным доказательством выражения воли суды признают даже выдачу доверенности на сбор необходимых для приватизации документов . Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что часто доверенности выдаются в день смерти наследодателя либо близкий к этому событию день. Например, Д. 18 июля 2007 г. выдал доверенность на право совершения всех действий, связанных с приватизацией жилого помещения и в этот же день последовала его смерть. Е., выдав аналогичную доверенность 15 марта 2002 г., умерла 20 марта 2002 г., доверенность К.В. выдана 13 марта 2007 г., а смерть наступила 16 марта 2007 г., аналогичная ситуация описана в другом судебном акте и т. д. Заметим, что на практике не принимается во внимание то обстоятельство, что со смертью доверителя прекращается действие доверенности и любая деятельность поверенного, связанная в данном случае с приватизацией жилого помещения, является незаконной (п. 1 ст. 188 ГК РФ) .

Под наследством (наследственной массой) понимаются принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). В литературе

нет единства мнений о понятиях ни наследства, ни имущества. Согласно первой точке зрения под наследством следует понимать права и обязанности. Согласно второй точке зрения существует легальное определение наследства, данное в ст. 1112 ГК РФ, им и нужно руководствоваться . К какой бы точке зрения мы ни присоединились, несомненным является то, что объект наследования должен принадлежать наследодателю на праве собственности на момент его смерти (открытия наследства), если речь идёт о наследовании жилого помещения.

Очевидно, что на момент открытия наследства наследодателю принадлежит лишь право на приватизацию жилого помещения, которым он пользуется на основании договора социального найма, но не само помещение.

Как правило, судебным актом в наследственную массу включается жилое помещение. Однако и у Верховного Суда РФ нет единой позиции по этому вопросу, что подтверждается Определением по делу № 5-В08-121, в котором суд признает право заявителя на наследование жилого помещения, однако далее, поясняя свою позицию, суд ссылается на ст. 1112 ГК РФ, предусматривающую возможность включения в состав наследства имущественных прав .

Так что же является предметом наследования: жилое помещение или право на его приватизацию? По мнению Ю. К. Толстого, право на приватизацию является элементом правоспособности гражданина. «Если наследодатель никаких действий, направленных на приватизацию жилого помещения не предпринимал и его настигла смерть, то право на приватизацию, которое было у наследодателя при жизни, не вышло за пределы его правоспособности, а поэтому и не могло перейти к другим лицам в порядке правопреемства, в том числе и наследственного. Если же наследодатель при жизни успел выразить свою волю на приватизацию жилого помещения (например, подал соответствующие документы), но смерть помешала ему довести дело до конца, то право на приватизацию уже перешло в стадию реализации, остановившись на пути к субъективному праву, а поэтому может стать объектом наследственного преемства» . По мнению А. Е. Казанцевой, речь должна идти о субъективном праве на прива-

тизацию, которое предоставлено нанимателю по договору социального найма и членам его семьи, которому корреспондирует обязанность собственника жилого помещения. В состав наследства «включаются права, имевшиеся у наследодателя в приватизационном правоотношении, — право на заключение договора приватизации и на государственную регистрацию права собственности на жилое помещение» .

Приватизационное правоотношение возникает в момент подачи заявления о приватизации, но никак не с момента обращения за консультацией или с момента выдачи доверенности. Его участниками являются с одной стороны наниматель по договору социального найма и члены его семьи, выразившие желание приватизировать жилое помещение, с другой стороны — орган, уполномоченный на заключение подобных договоров. Доли, в которых выражено желание приватизировать помещение, указаны в заявлениях о приватизации. Соответственно, возможен переход лишь права на приватизацию, принадлежащего ранее наследодателю. Таким образом, если умерший наниматель — наследодатель был вправе получить в собственность одну третью часть жилого помещения, но, став участником приватизационного правоотношения, не успел завершить его по причине смерти, в порядке универсального правопреемства к наследникам может перейти лишь право на приватизацию этой же доли жилого помещения. Право на приватизацию оставшейся части жилого помещения принадлежит членам семьи умершего нанимателя, которые обладают равными с нанимателем правами на это помещение.

При этом остаётся неясным вопрос о правовом положении члена семьи нанимателя, отказавшегося от участия в приватизации. Не всегда его можно отнести к членам семьи нового собственника жилого помещения. Очевидно, что следует применять по аналогии статью 19 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. и сохранять за ними право пользования этим помещением даже в случае его отчуждения новым собственником.

По-видимому, подобную «вольность» сложившейся практики можно объяснить со-

циальной значимостью бесплатной передачи гражданам жилых помещений, которые они длительное время не могли приобрести в собственность вследствие отсутствия свободного рынка жилья.

1. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 30 декабря 2004 г. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Для возникновения наследственного правоотношения важно и то, что в данной приватизации гражданину не могло быть отказано. Заметим, что Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» подобная ситуация не регулируется.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

4. Определение Верховного Суда РФ от 4 октября 2005 г. № 35-В05-6. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Определение Верховного Суда РФ от 21 декабря 2010 г. № 80-В10-4. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Определение Верховного Суда РФ от 30 декабря 2009 г. № 56пв09. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Определения Верховного Суда РФ от 30 декабря 2009 г. № 56пв09 ; от 5 ноября 2002 г. № 5-В02-324. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Определения Верховного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 5-В04-116 ; от 5 ноября 2002 г. № 5-В02-324. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2009 г. № 5-В09-39. — Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

8. Это обстоятельство послужило основанием для отказа в удовлетворении требований в ряде случаев, но впоследствии решения были отменены Верховным Судом РФ. Например, Определение Верховного Суда РФ от 5 декабря 2002 г. № 5-В02-324.

9. Подробнее: Казанцева Е. А. Наследственное право : учеб. пособие. — М. : Норма, 2009. -С. 34-38.

10. Определение Верховного Суда РФ от 25 ноября 2008 г. № 5-В08-121. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

11. Толстой Ю. К. Наследственное право : учеб. пособие. — М., 1999. — С. 13.

12. Казанцева Е. А. Указ. соч. — С. 54-55.

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:

Если квартира не была приватизирована, бабушка и отец Вашего мужа не могли быть собственниками квартиры. Очевидно, квартира принадлежала муниципальному образованию, а бабушке и отцу Вашего мужа была передана в пользование по договору социального найма. По закону один раз в жизни граждане, которые проживали и были зарегистрированы по месту жительства в таких квартирах, могли обратиться с заявлением в администрацию и бесплатно получить жилье в свою собственность. Этот процесс называется приватизацией.

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

В описанной ситуации бабушка и отец мальчика умерли, не успев приватизировать квартиру и стать ее собственниками. Несовершеннолетние, проживающие и зарегистрированные по месту жительства в государственных квартирах, также могли участвовать в приватизации. За них заявление на приватизацию писали родители. Поскольку Ваш муж на момент смерти бабушки и отца проживал и был прописан в другом месте, он не имел права участвовать в приватизации.

Получить по наследству указанную квартиру Ваш муж также не может. В наследство передается только то имущество, которое к моменту смерти принадлежало умершему на праве собственности. Наследовать государственное имущество нельзя. Поскольку ни отец, ни бабушка не получили в собственность квартиру, она не могла перейти по наследству к их родственникам ни тогда, ни сейчас.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Заявить данное требование невозможно даже в судебном порядке, так как неприватизированная квартира не принадлежала на праве собственности умершим. Соответственно, квартира, предоставленная государством по социальному найму, не являлась на тот момент частью наследства.

Важно понимать, что жилье не «отошло государству» после смерти отца и бабушки, а принадлежало государству или муниципалитету изначально. Если бы на момент смерти наследодателей несовершеннолетний ребенок был бы зарегистрирован в данной квартире, договор предложили бы перезаключить на его имя в лице его законного представителя — матери. После они бы имели возможность данную жилплощадь приватизировать.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Как продать квартиру в соцнайме, если умер главный квартиросъемщик?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Право возникновения собственности на неприватизированную квартиру возникает у нанимателя. В случае смерти всех нанимателей данная недвижимость остается в собственности у государства.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Общий срок исковой давности составляет три года, по сделкам о признании их ничтожным — один год. Поэтому судебной перспективы в Вашу пользу я не вижу уже из-за пропуска сроков исковой давности. Плюс, так как квартира была неприватизированной, то ее собственниками отец мужа и бабушка не являлись, поэтому эта квартира в наследство не входит и, соответственно, наследовать ее Ваш супруг не мог. Ссылка на то, что муж был несовершеннолетним, в данном случае значения иметь не будет.

В данном случае предполагаемое право на приватизацию утрачено полностью в связи с истечением сроков давности.

Срок исковой давности по оспариванию сделки (в данном случае переход жилого помещения в собственность государства) — 10 лет. Даже если учесть, что на момент перехода квартиры несовершеннолетнему было 12 лет, дееспособность наступает с 18 лет, то есть в 1998 году, то срок исковой давности заканчивается в 2008 году (ч. 2 ст. 196 ГК РФ).

Как сделать, чтобы внук и дочь не претендовали на квартиру?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Жилое помещение, находящееся в соцнайме, не является собственностью, то есть не может передаваться по наследству, его нельзя ни продать, ни подарить.

Бывший член семьи имеет право бессрочного пользования жилого помещения соцнайма. Однако если он без уважительных причин не проживает в данном жилом помещении и не оплачивает счета, право пользования жилым помещением утрачивается через шесть месяцев.

Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Шидловский Виталий:

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, а также в соответствии с действовавшим до 2004 года ЖК РСФСР в описанной Вами ситуации наследование квартиры невозможно, поскольку на момент смерти бабушки и отца Вашего супруга квартира не находилась в их собственности. Поскольку других прописанных в квартире лиц, кроме них, не было, договор социального найма жилого помещения прекратился в связи со смертью последнего нанимателя квартиры. Освободившаяся площадь была предоставлена по договору социального найма другим гражданам, стоявшим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Могут ли меня лишить права жить в служебной квартире?