Замена залога

Не путать с Бэйлом . Эта статья посвящена юридическому термину. Для использования в других целях, см Залог (значения) .

Залог — это набор досудебных ограничений, которые налагаются на подозреваемого для обеспечения соблюдения ими судебного процесса. Залог — это условное освобождение ответчика с обещанием явиться в суд в случае необходимости.

В некоторых странах, особенно в Соединенных Штатах, залог обычно подразумевает залог , залог денег или некоторой формы собственности суду подозреваемым в обмен на освобождение из -под стражи до суда . Если подозреваемый не возвращается в суд, залог утрачивается и подозреваемый, возможно , будет воспитан по обвинению в преступлении в неявки . Если подозреваемый возвращается, чтобы явиться в надлежащее время, залог возвращается после завершения судебного разбирательства.

В других странах, таких как Великобритания, залог, скорее всего, будет состоять из ряда ограничений, которые подозреваемый должен будет соблюдать в течение определенного периода времени. При таком использовании залог может быть предоставлен как до, так и после предъявления обвинения.

За мелкие преступления обвиняемый может быть вызван в суд без залога. В случае серьезных преступлений или подозреваемых, которые, как считается, не явятся в суд, они могут быть заключены под стражу (задержаны) в ожидании суда. Подозреваемый освобождается под залог в тех случаях, когда заключение под стражу не оправдано, но есть необходимость обеспечить стимул для появления подозреваемого в суде. Сумма залога может варьироваться в зависимости от типа и тяжести преступления, в котором обвиняется подозреваемый; методы определения суммы залога различаются.

Пять схем вывода имущества из-под залога. Как защититься залогодержателю

Суды выявили пять популярных схем, которые используют залогодатели, чтобы вывести имущество из-под залога. В статье разобрали каждую из них и дали советы, как защититься залогодержателю от недобросовестных должников.

Меняют параметры предмета залога

Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.

Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность

Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.

Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.

Какой довод защитит залогодержателя

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества. Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога. Такие доводы принимают суды, и на их основании защищают законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.

Утверждают, что имущество выбыло из собственности

Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.

Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю. Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения

первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.

Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.

Ссылаются на ранее заключенное соглашение о прекращении залога

Если залогодержатель получил права от иных лиц, например, по уступке, залогодатель может заявить такой довод: несмотря на запись в ЕГРН о залоге, он и предыдущий залогодержатель решили прекратить залог. В этом случае соглашение о расторжении ипотеки прекращает залоговые отношения, только если стороны вместе обращались в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Если они этого не сделали, то ссылки недобросовестного должника — залогодателя на ранее заключенное соглашение о прекращении залога не могут быть основанием, чтобы снять обременение с имущества.

Соглашение без обращения в регистрирующий орган не может быть основанием признать отсутствующим обременение спорного имущества. В ином случае это будет нарушением прав добросовестного последующего залогодержателя, который изучил выписку из ЕГРН и не обнаружил оснований считать залог прекращенным.

Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена

По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке. При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.

Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли.

Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации

Если нет регистрации на заложенный объект недвижимого имущества, это не основание признать залог отсутствующим. В одном деле Верховный суд признал возможность залога незарегистрированного объекта недвижимости.

Затягивают проведение торгов

Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.

Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.

Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.

Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.

Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона — статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора — залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника — залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.

директор ЮБ «Аргументъ» http://pravo-rus.com/ член Общественной палаты МО «Город Саратов»
председатель Бюро по защите прав предпринимателей
Саратовского регионального отделения ОПОРА РОССИИ
Андрей Ларин

• 

Разъясняет специалист:

Смена залогодержателя по договору ипотеки в случае наличия в ЕГРН запретов на регистрационные действия

Актуальным вопросом в сфере правоприменительной практики является вопрос принятия регистратором решения о государственной регистрации смены залогодержателя в случае наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия.

Позиция Управления Росреестра по Курской области по данному вопросу основывается на нормах права, а также судебной практике.

Решением Арбитражного суда Курской области были удовлетворены в полном объеме требования индивидуального предпринимателя о признании незаконными решений Управления об отказе в государственной регистрации внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке в связи с заменой залогодержателя в отношении земельного участка и здания.

На государственную регистрацию были поданы документы о государственной регистрации договора уступки прав (требований) от Банка и физического лица.

В качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации были предоставлены договор уступки прав (требований), вытекающий из Кредитного договора, по которому цедентом выступает Банк, а цессионарием – физическое лицо.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило наличие запрета на совершение регистрационных действий в ЕГРН на земельный участок и здание, внесенных на основании постановлений судебного пристава-исполнителя.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции сделал вывод, что уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее правовое положение объектов недвижимости.

При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 ГК РФ, цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

Учитывая, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке сведений о замене залогодержателя не затрагивает существо установленного судебным приставом-исполнителем запрета, направленного на недопущение отчуждения спорного имущества должником и на его дополнительного обременения.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что внесение в ЕГРН записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, указанной в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316 по делу № А40-72360/2015, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.09.2015 № Ф10-2991/2015 по делу № А14-4152/2014.

Таким образом, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.