Письмо № ОГ-Д23-4621 от 20 апреля 2017 г. относительно изменения назначения здания, раздела здания, жилых домов блокированной застройки.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает. В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее. В отношении изменения назначения здания сообщаем, что в соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества в кадастр недвижимости вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение). В настоящее время вопрос об изменении назначения зданий на комплексной и системной основе на уровне федерального законодательства не урегулирован. На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в целях урегулирования порядка изменения назначения здания требуется внесение изменений в законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности и жилищное законодательство Российской Федерации. При этом следует учитывать, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации, статьей 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательство о градостроительной деятельности и жилищное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в связи с чем, в части, не противоречащей федеральному законодательству, субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное регулирование до принятия федерального закона (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 6 октября
2 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»). В этой связи до установления порядка изменения вида жилого помещения на уровне федерального закона соответствующие правоотношения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть урегулированы законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики, является Минстрой России, в связи с чем, полагаем возможным рекомендовать направить обращение относительно порядка изменения назначения жилого здания в Минстрой России. Дополнительно отмечаем, что порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков определен статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Относительно раздела здания отмечаем. Согласно части 7 статьи 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым)
3 ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу положений части 7 статьи 41 Закона № 218-ФЗ. Следует учитывать, что разрешение на строительство (реконструкцию) в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации выдается в целом в отношении всего объекта капитального строительства, даже если в результате такой реконструкции будет изменена только его часть. Относительно жилых домов блокированной застройки отмечаем, что следует учитывать, что жилые дома блокированной застройки создаются в общем порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации для создания объектов капитального строительства (статьи 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Размещение на земельном участке жилого дома блокированной застройки должно допускаться видом его разрешенного использования, а также требованиями к минимальному размеру земельного участка. При этом действующее законодательство Российской Федерации не содержит однозначного определения понятия «жилой дом блокированной застройки». Таким образом, а также принимая во внимание пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, в зависимости от архитектурно-планировочных решений жилые дома блокированной застройки могут являться либо многоквартирными домами либо совокупностью одноквартирных жилых домов. Двойственную природу домов блокированной застройки подтверждает судебная практика. Так, Верховным Судом Российской Федерации (определение от 19 мая 2015 г.
4 № 127-КГ15-6) при рассмотрении вопроса о передаче в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом, сделан вывод о том, что жилой дом блокированной застройки не является многоквартирным. В то же время, Верховным Судом Российской Федерации (определение от 19 мая 2015 г. № 13-КГ15-2) при рассмотрении вопроса о признании квартиры частью жилого дома напротив, сделан вывод о том, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества; при этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.
Все мы с детства знаем, что квартира или дом – это помещения, предназначенные для проживания, поэтому не часто задумываемся о том, что их можно использовать и для других целей. Однако, в бизнес-среде смена целевого назначения недвижимости – явление далеко не новое, но все еще весьма актуальное. Вспомните только о небольших конторах и офисах, магазинах, медицинских кабинетах, которые все чаще и чаще появляются на первых этажах жилых домов. Кроме того, оформить смену целевого назначения понадобится так же при перепрофилировании из одной коммерческой деятельности в другую.
Как изменить целевое назначение недвижимости
Итак, если вы планируете открыть свой небольшой бизнес, организовав офис в квартире, или же желаете из продавца переквалифицироваться в небольшого ресторатора, нижеследующая информация будет для вас весьма познавательной и полезной.
Пожалуй, ключевым вопросом здесь является процедура, а так же цена смены целевого назначения недвижимости. Начнем с первого пункта.
Как указано в ст.7, 8 Жилищного Кодекса Украины (с изменениями от 12.05.2015), перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственной, коммунальной и частной форм собственности в нежилые, как правило, не допускается. Тем не менее, согласно этому же порядку, сменить целевое назначение недвижимости в Киеве, а также в других городах Украины, все же возможно. Но в исключительных случаях и только по распоряжению исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации).
Исключительным случаем в этой связи является смена целевого назначения тех помещений, которые расположены на первом, втором и цокольном этажах, а также тех, которые имеют отдельный вход или возможность его устройства.
Смена целевого назначения недвижимости Киев происходит путем обращения в центр предоставления административных услуг соответствующей районной в городе Киеве государственной администрации. Заинтересованное лицо должно подать заявление о переводе жилого дома внежилой, в котором следует указать с какой целью это действие осуществляется и для чего в дальнейшем планируется использовать помещение. Кроме того, к заявлению необходимо так же добавить перечень различных документов.
Далее Центр предоставления административных услуг рассматривает заявление и проверяет его, а также представленные документы на предмет соответствия установленным законодательством требованиям. В случае, если все формальности выдержаны, выдается распоряжение о переводе пригодного для проживания жилого дома, жилого помещения в нежилое, с обязательным указанием дальнейшего функционального назначения здания или помещения.
Следует так же отметить, что предельный срок рассмотрения представленных документов и принятия решения про изменение целевого назначения недвижимости не может превышать 30 календарных дней со дня подачи заявителем заявления и документов.
Заказать изменение/смену целевого назначения недвижимости можно в компании ТЕДО
Конечно же, во многих юридических фирмах можно заказать смену целевого назначения недвижимости, однако вряд ли кто-то сможет предоставить эту услугу с таким же комфортом для клиента, как компания ТЕДО. Мы ищем индивидуальный подход к каждому клиенту, предоставляем бесплатные консультации по самым разным юридическим вопросам, предлагаем несколько способов оплаты на ваш выбор. Обращаясь в ТЕДО, вы можете быть уверенны, что никаких проблем в будущем у вас не возникнет, ведь мы осуществим смену целевого назначения недвижимости недорого, быстро и качественно.