Ипотека упрощается с каждым годом. Десять лет назад на каждом шагу вас ожидали трудности. Сбор документов, длинные очереди в госорганах, томительное ожидание решения от банка.
Сегодня ситуация меняется в лучшую сторону. Застройщики и банки открыты к сотрудничеству и встречают вас широкой улыбкой. Формальностей тоже становится меньше. Даже ипотека для иностранцев перестала быть проблемой. Что уж говорить о российских гражданах – оформить ипотеку можно в любом регионе.
Мы выяснили, так ли легко оформить ипотеку не по месту регистрации и какие сложности могут ожидать заемщика.
Содержание
В каких случаях нельзя взять ипотеку в другом регионе?
Взять ипотеку в другом регионе получится не всегда и не в любом банке. Есть две основных причины.
1. Особые требования банка к заемщику
Каждый банк вправе устанавливать свои условия выдачи ипотечного кредита. Крупнейшие банки стараются свести их к минимуму, поэтому место регистрации для них не имеет значения. Для них гораздо важнее ваш доход как гарантия своевременных и полных выплат.
Но в вашем регионе могут работать банки, которые выставляют требование о регистрации. Тогда вам придется его соблюдать либо выбрать другой банк для покупки квартиры в новостройках в ипотеку.
Не забудьте соблюдать и другие требования к заемщикам.
2. Отсутствие у банка филиала в месте нахождения новостройки
Если в городе нахождения новостройки есть банк, то проблем не возникнет. Как правило, у крупных банков есть филиалы в нескольких городах.
Другое дело небольшие банки, работающие в одном населенном пункте. Они не смогут провести такую межрегиональную сделку, а значит не одобрят вам ипотеку.
Какие банки дают ипотеку вне региона проживания?
Крупные банки сегодня готовы выдать ипотеку на квартиру в другом регионе, независимо от места вашего проживания. Единственное условие — постоянная или временная прописка в любом регионе России.
| Название банка | Процентная ставка | Срок кредита | Первый взнос | Подача документов | Подписание договора |
|---|---|---|---|---|---|
|
Сбербанк |
от 7,1% |
до 30 лет |
от 15% |
дистанционно |
по месту нахождения квартиры |
|
ВТБ |
от 8,9% |
до 30 лет |
от 10% |
по месту жительства* либо по месту нахождения квартиры |
по месту нахождения квартиры |
|
банк «Санкт-Петербург» |
от 10,5% |
до 25 лет |
от 10% |
дистанционно на эл. почту |
по месту нахождения квартиры |
|
«Газпромбанк» |
от 9% |
до 30 лет |
от 10% |
по месту жительства либо по месту нахождения квартиры |
по месту нахождения квартиры |
|
«ДельтаКредит» |
от 8,75% |
до 25 лет |
от 15% |
дистанционно на эл. почту |
по месту нахождения квартиры |
|
«Уралсиб» |
от 9,90% |
до 30 лет |
от 15% |
в филиале по месту жительства или дистанционно на эл. почту |
в филиале по месту жительства |
|
«Райффайзенбанк» |
от 10,25% |
до 30 лет |
от 10% |
в филиале по месту жительства |
в филиале по месту жительства |
* При подаче документов в филиале по месту жительства взимается комиссия 15 000 рублей.
Как оформить ипотеку в другом регионе?
В оформлении ипотеки в другом регионе можно выделить несколько этапов. Формально они ничем не отличаются от обычной ипотеки.
1. Подача заявки на одобрение
Иногда на сайте банка или по телефону можно получить предварительное одобрение. Для окончательного одобрения вам нужно предоставить комплект документов в соответствии с требованиями банка. Отправить их можно по электронной почте или принести в офис.
2. Получение одобрения
По итогам проверки ваших документов банк дает одобрение ипотеки на определенную сумму. Оно действует, как правило, от 3 до 6 месяцев. В этот срок вы должны определиться с квартирой.
3. Подписание кредитного договора с банком
После выбора квартиры и подписания ДДУ или договора купли-продажи с застройщиком, нужно заключить договор с банком. Может понадобиться ваше личное присутствие.
4. Государственная регистрация договора
Договор об ипотеке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ.
Какие сложности могут возникнуть?
Банки уже давно предоставляют ипотеку в других регионах, поэтому проблем возникнуть не должно. Однако помните о двух нюансах:
1. Может потребоваться визит в банк в другом регионе
В ряде банков нельзя подписать кредитный договор с филиале по месту проживания. Вам понадобится личный визит, поэтому планируйте собственные расходы.
2. Банки могут брать комиссию за межрегиональные сделки
В частности, банк «ВТБ» взимает комиссию, если вы подаете заявку на ипотеку в регионе проживания.
В настоящий документ внесены изменения следующими документами:
Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ
Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г.
Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ
Изменения вступают в силу с 3 апреля 2020 г. и распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 Федерального закона от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ, до 3 апреля 2020 г.
Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 483-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 сентября 2020 г. и применяются к правоотношениям, возникшим из договоров страхования, заключенных после 1 сентября 2020 г.
Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ
Изменения вступают в силу с 2 августа 2019 г.
Федеральный закон от 6 июня 2019 г. N 138-ФЗ
Изменения вступают в силу с 18 июня 2019 г.
Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ
Изменения вступают в силу с 31 июля 2019 г.
Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 октября 2019 г.
Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 февраля 2018 г.
Федеральный закон от 5 декабря 2017 г. N 378-ФЗ
Изменения вступают в силу с 24 июня 2018 г.
Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ
Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 — 12, 14 — 16, 22, 23, подпунктом «б» пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.
Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.
Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июня 2018 г.
Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.
Федеральный закон от 23 июня 2016 г. N 217-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 6 апреля 2015 г. N 82-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.
Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июля 2015 г.
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июля 2014 г.
Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г.
Федеральный закон от 28 июня 2011 г. N 168-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона
Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2008 г.
Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2007 г.
Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ
Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Ипотека на комнату в СберБанке позволяет получить частичную жилплощадь в отдельной квартире, общежитии или частном доме. Данный вид субсидирования имеет отличительные особенности, которые ставят его в ряд обособленных программ финансирования.
Особенности получения кредита на комнату
Оформляя ипотечное кредитование на комнату, СберБанк учитывает целый ряд факторов. Так, среди прочего, оценивается состояние выкупаемой площади, строения в целом и даже его географическое расположение. Приобретаемые комнаты крайне редко бывают частью нового жилого сооружения, поэтому субсидируя покупку вторичного жилья, банк ведет политику, как учитывающую интересы клиента, так и защищающую его собственные. В отношении заемщика и объекта недвижимости внимание кредитора должно становится более пристальным, а значит, не все банки готовы заключать такие сделки.
Условия для оформления сделки
Ниже перечислены основные требования, предъявляемые в СберБанке к объекту кредитования и дебитору.
Помещение:
Водопровод, канализационный отток, отопление, электричество;
Заемщиками могут быть:
Выдавая ипотечный кредит на покупку комнаты, банк, фактически, становится владельцем, и в случае нарушения условий договора заемщиком, имеет право ее продать.
К 2020 году сложилась ситуация, при которой, согласно программам большинства банков, субсидированию не подлежит приобретение цели, представляющей собой долю квартиры. Это обусловлено затруднением оценки рыночной стоимости доли, как недвижимости, и общей неустойчивостью построения данной сделки. Однако, в ситуациях с «последней комнатой» клиенты кредитуются по стандартной схеме.
Преимущества портала Banki.ru
Наш сайт позволяет быстро находить информацию о банках, и других финансовых компаниях. При помощи него вы можете изучить множество предложений и выбрать подходящее. Сервис Banki.ru дает возможность оформить онлайн-заявку и перенаправляет на ресурс выбранной организации, где будет представлена пошаговая инструкция для оформления кредита.
При разговоре об ипотеке на залоговые объекты в большинстве случаев речь идет не о квартирах безнадежных должников, а о жилье, которое граждане решили продать до того, как выплатили полностью ипотечный заем.
На должников надежды мало
После того как безнадежный ипотечный должник лишается залоговой квартиры, жилье выставляется на торги. Если объект не «уходит» на первых торгах, назначаются повторные, с установлением начальной продажной цены на 15% меньше. Но в ряде случаев квартира не находит покупателя и на втором аукционе. И тогда банк получает право оставить предмет ипотеки себе по цене на 25% меньше начальной на первых торгах.
Далее кредитор вынужден продавать изъятую у должника квартиру самостоятельно, для чего обычно размещает информацию об объекте у себя на сайте. При этом цены после двух неудачных аукционов никто особо повышать не станет. Тут задача – продать как можно быстрее, чтобы очистить банковский баланс. Таким образом, изъятые за долги объекты априори выставляются с ценой, ниже среднерыночной.
Кроме того, на банковских сайтах вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. Цены на такие объекты тоже щадящие.
В свою очередь, банки готовы предложить льготные условия по кредитованию покупок такого жилья. Например, ВТБ24 кредитует выкуп у самого же себя подобных квартир по ставке 10% годовых – независимо от размера первоначального взноса и срока кредитования. Для сравнения: в рамках базовых программ банка ставки начинаются от 11,85% годовых. А по программе Собинбанка «Залоговая недвижимость» (для объектов жилой недвижимости, находящейся в собственности банка) минимальная ставка еще ниже – 8% годовых.
Однако дефолты ипотечных заемщиков случаются довольно редко. Тем более что на рынке имеются различные инструменты реструктуризации долгов. Поэтому обычно предлагаемый банками выбор квартир мал. В частности, тот же ВТБ24 на момент написания этого текста предлагает всего 20 жилых объектов в Петербурге и Ленобласти.
И ограниченность предложения ведет к невысокой популярности ипотеки на залоговые объекты. При этом даже в свете растущих макроэкономических угроз ожидать заметного увеличения перечня предлагаемых кредиторами объектов не приходится.
Специалисты долгового рынка не ожидают роста числа дефолтов. «Ситуация с просрочкой на рынке в последнее время стабильно улучшается. Так, доля ипотечных кредитов, просроченных более чем на 30 дней, на 1 апреля нынешнего года в стране сократилась до 2,9%. А годом ранее она была 3,6%», – рассказывает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
То есть охотникам за дешевой ипотекой рассчитывать на увеличение данного сегмента бессмысленно. И обычно, когда речь заходит о продаже залоговой квартиры, причины кроются не в долговом бремени продавца.
Проще простого
Сегодня большинство россиян берут ипотечные кредиты на 15 лет, но гасят их досрочно. Обычно лет за семь. Как рассказывает заместитель директора Петербургского филиала Ханты-Мансийского банка Евгения Хафизова, 30-35% поступающих ежемесячно ипотечных платежей являются досрочным погашением.
Но и семь лет оказываются достаточным сроком, чтобы у заемщиков изменились жизненные планы. Граждане женятся, разводятся, переселяют к себе родственников, в семьях подрастают дети. Купленное несколько лет назад жилье по каким-либо параметрам уже не устраивает, а кредит еще не погашен. Тут и появляется необходимость продать квартиру из-под залога.
И, по оценкам руководителя ипотечного отдела «НАИ Бекар» Сергея Гребенюка, в подобных случаях обычно цена на квартиры ниже на 5% (максимум 10%) среднерыночной. Иначе говоря, интерес к таким сделкам обоюдный – со стороны и продавцов, и покупателей.
При этом за последние несколько лет банки наработали практику операций с залоговой недвижимостью. «Раньше при сопровождении сделки с залоговым объектом банковский сотрудник чуть ли не бился в истерике, – рассказывает Евгения Хафизова. – Теперь схемы работы отлажены. А условия сделки напрямую зависят от пожеланий ее участников».
Итак, лицо, решившее продать находящуюся под ипотечным обременением квартиру, сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. «Любой заемщик может обратиться в Сбербанк с заявлением о возможности согласования сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге. По нашей практике отказов нет», – говорит директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ Аркадий Бочарников.
С тем, что сделки с залоговыми квартирами стали обычным делом, соглашаются и представители агентств недвижимости. Сергей Гребенюк добавляет, что банки в массе своей перестают брать плату за содействие подобным сделкам. Напомним, что еще пару лет назад они либо просили за свое согласие 1% от невыплаченного остатка, либо вообще не давали заемщику этого согласия.
А руководитель отдела ипотечного брокериджа компании «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Туркин констатирует: «У каждого банка свой подход к процедуре, но отказов не бывает». Проще говоря, обращаясь в банк за разрешением, продавец должен уточнить, какие требования к будущей сделке выставляет кредитор.
Так, Аркадий Бочарников среди условий своей кредитной организации главным считает следующее. Договор купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, обязательно должен содержать условие о направлении части денежных средств на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту.
Со своей стороны управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева поясняет: если квартира находится под обременением их банка, то продавец предоставляет стандартный пакет документов. И сделка осуществляется с одновременным снятием обременения и регистрацией права собственности на нового заемщика. Если же квартира в залоге у другого банка, то на момент проведения сделки ВТБ24 требует выписку из ЕГРП, содержащую отметку о снятии с квартиры обременения.
Отдельный продукт не нужен
Определенные опасения при таких сделках может вызывать разве что несовершенство схем расчетов. Покупателю нужны гарантии, что после снятия обременения с квартиры будет зарегистрирован переход права собственности.
И, как советует Сергей Гребенюк, сделки с залоговыми квартирами лучше проводить через аккредитив либо через экспресс-сейфинг. А в условиях доступа к деньгам прописать условие перехода права собственности на покупателя. Для справки: например, ВТБ24 за операцию с аккредитивом взимает 0,1% от суммы аккредитива, но не менее 1,2 тыс. руб.
Подвидом сделок с залоговым жильем можно считать куплю-продажу ипотечной квартиры в строящемся доме. Особенностью операции является то, что продается не сам объект, а только права требования на квартиру (договор цессии). Напомним: цессия – сделка передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию).
В настоящее время ведущие ипотечные банки осваивают и такие схемы. Например, региональный директор банка DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом в Петербурге была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.
По словам специалиста, от обычных продаж залоговых квартир такая сделка отличается лишь возможными сложностями при регистрации в Росреестре. Но даже одной такой сделки достаточно, чтобы в дальнейшем банк просто тиражировал опыт.
Уточним, что сегодня доля операций с залоговым жильем в ипотечных портфелях банков невелика. Ирина Зуева, например, подсказывает, что из находящихся в залоге в Петербургском филиале ВТБ24 квартир к текущему моменту сменили владельцев не более 3%. Но в перспективе рост доли сделок с залоговыми квартирами и переуступкой прав требований на залоговые квартиры вполне ожидаем.
Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова, мобильность населения крупных городов растет и средний срок проживания в одном объекте сокращается. По прогнозу Виктории Поляковой в обозримой перспективе он будет составлять пять лет. То есть окажется на два года короче, чем вышеназванный средний срок погашения ипотечного займа.
Иначе говоря, число горожан, меняющих жилищные условия до того, как полностью погашен ипотечный кредит, будет расти. Правда, банкиры не видят необходимости в разработке отдельных специализированных ипотечных продуктов для операций с залоговой недвижимостью. Как раз из-за простоты этих операций.