Процесс оформления ипотеки в Сбербанке подробно

Перед тем как начать оформление ипотечного кредита, необходимо тщательно взвесить свои финансовые возможности, а именно соотношение своих будущих доходов и расходов, а также определить, какую сумму первоначального взноса по кредиту вы можете внести в банк. Важно обозначить для себя основные параметры кредита: валюта, сумма, срок, где будет приобретаться квартира – на первичном или вторичном рынке жилья, и т. д.

Следующим шагом будет выбор ипотечной программы и банка. Для этого можно воспользоваться услугами ипотечного брокера или специализированными интернет-сайтами, позволяющими оценивать и сравнивать предложения банков. Например, такой сервис предлагает информационный портал Банки.ру.

Далее надо заполнить анкету и представить финансовому учреждению все требуемые документы для прохождения проверки на получение ипотечного кредита. По времени рассмотрение заявки может занять от недели до полутора месяцев.

Если банк после того, как рассмотрел представленные документы, принял решение о выдаче ипотечного кредита, можно начинать поиск подходящего варианта жилья. Как правило, банки для этого отводят три месяца – срок действия кредитного решения. При выборе объекта недвижимости нужно обязательно учитывать требования банка. Например, финансовое учреждение не будет выдавать кредит на покупку квартиры в доме, идущем под снос, или если в квартире проведена неузаконенная перепланировка. Идеальный вариант – свободная квартира в относительно новом доме. Также, если жилье будет приобретаться на вторичном рынке, надо убедиться в том, что продавец согласен продавать его через ипотеку. Выбранный объект недвижимости необходимо оценить и получить от банка одобрение на предмет залога. На этом этапе банк окончательно определяет сумму кредита, при расчете которой будет учитываться оценочная стоимость квартиры; сумма, указанная в договоре купли-продажи; первоначальный взнос по кредиту.

Далее надо собрать и передать в банк все необходимые документы на приобретаемое жилье. В этот пакет, например, будут входить документы, подтверждающие право собственности продавца на жилое помещение, свидетельство о государственной регистрации права, справка об отсутствии обременений прав на объект недвижимости, справка из БТИ и другие документы.

После всех этих шагов между финансовым учреждением и заемщиком подписывается кредитное соглашение и оформляется ипотечная сделка. Всего в зависимости от вида недвижимости и сложности сделки оформление ипотеки может занять от одной недели до нескольких месяцев.

Ниже представлены два основные способа покупки квартиры, а также указано что нужно знать при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья

У каждого из указанных вариантов покупки квартиры есть свои полюсы и минусы. Оба варианта не исключают наличие рисков при покупке квартиры.

Покупка квартиры через риелтора упростит поиск и оформление квартиры, возможно, снизит риски при покупке квартиры, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, квалифицированный риелтор обладает необходимыми знаниями о том как проверить квартиру. Если вы достаточно подкованы в вопросах сделок с недвижимостью и знаете как проверить квартиру при покупке, то очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить квартиру при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить квартиру при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой квартиры при покупке.

Можно ли провести проверку квартиры при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки квартиры при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки квартиры при покупке?

Да, вы можете провести проверку квартиры при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки квартиры при покупке, образцы и формы документов.

Кроме того, даже если вы поручили проверку квартиры при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку квартиры с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке квартиры были доведены до вашего сведения.

У участников рынка недвижимости зачастую возникают следующие вопросы: какие имеются риски при покупке квартиры, как проверить квартиру при покупке, что нужно знать при покупке квартиры. Постараемся коротко ответить на них.

Покупка квартиры напрямую у собственников (на вторичном рынке), без участия риелтора позволит сэкономить деньги, но, как уже упоминалось выше, вам необходимо будет самостоятельно выявить риски при покупке квартиры, проверить квартиру перед покупкой. В то же время, при наличии необходимых знаний, самостоятельно осуществляя проверку перед покупкой квартиры, можно быть более уверенным в такой проверке.

Покупка квартиры на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя «история», поэтому важно проверить квартиру перед покупкой для выявления рисков покупателя квартиры.

Покупая квартиру в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически «чистая», то есть юридические риски при покупке такой квартиры ниже, чем риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Юридические риски при покупке квартиры в новостройке минимизируются также защитой дольщиков, обеспечиваемой законом № 214-ФЗ (для минимизации юридических рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо покупать квартиру только по договору долевого участия в строительстве). Тем не менее, риски при покупке квартиры на первичном рынке (новостройка) также присутствуют: дом может быть не достроен или не введен в эксплуатацию по разным причинам, застройщик может обанкротиться и строительство будет оставлено.

Для выявления рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо проанализировать документы застройщика и документы, являющиеся основанием для осуществления строительства дома (разрешение на строительство, документы-основания пользования земельным участком, на котором ведется строительство, проектную декларацию).

К сожалению, ни один из названных способов покупки не дает 100-процентной гарантии от рисков при покупке квартиры.

Минимизировать риски при покупке квартиры призвана экспертная онлайн система www.riskover.ru. С помощью этой системы Вы можете самостоятельно проверить квартиру при покупке.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке жилья

Наиболее ответственный этап подготовки сделки по покупке квартиры на рынке вторичного жилья — проверка квартиры перед покупкой с целью выявления рисков при покупке квартиры.

Необходимо проверить квартиру, а именно выяснить был ли у квартиры один или несколько собственников, были ли зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды, была ли квартира завещана, заложена, арестована. Также необходимо проверить квартиру на предмет того, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять квартиру желательно с момента постройки дома.

Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет разным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь от наличия лиц, имеющих определенные права на квартиру. Например, если продается квартира, приобретенная лицом, состоящим в браке, то до юридической проверки квартиры обязательно необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на сделку. Если же сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то для проверки квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

К предоставляемым для проверки квартиры правоустанавливающим относятся следующие документы:

• договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• свидетельство о праве на наследство;
• справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
• свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;

Также выявить риски при проверке квартиры помогут:

• кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок — о них свидетельствует несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры, либо красные линии;
• выписка из домовой книги. По ней можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

Продавец, и покупатель до оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность.

Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, так как закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры регистрации ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока действия.

Если удостоверить договор купли-продажи нотариально, то переход права собственности может быть зарегистрирован за 1 день (при подаче нотариусом документов на государственную регистрацию в электронной форме). Кроме того, нотариус проверит квартиру и сделку на предмет возможных юридических рисков.

Каких ситуаций, влекущих риски при покупке квартиры, следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке и на что следует обращать внимание при проверке квартиры.

Продажа квартиры представителем продавца по доверенности. Бывает, что продавцы доверяют представительство и совершение сделки риелторам либо иным третьим лицам: родственникам, супругам и т.п. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт с покупателем вступает его поверенный. В таких ситуациях представитель продавца предъявляет покупателю доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается действующей. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу). Владелец может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будет знать. Это обстоятельство влечет повышенные риски при покупке квартиры.

Полномочия представителя по доверенности вы можете проверить на сайте www.riskover.ru в соответствующем разделе.

Что необходимо предпринять: лично встретиться с собственником жилья и удостовериться в его желании продать квартиру. Это важно, в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу значительного возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной. Если продавец находится на медицинском учете, то перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование. Риелторы обычно проверяют собственника квартиры по учету психоневрологического и наркологического диспансеров.

Все эти меры принимаются для того, чтобы избежать рисков при покупке квартиры, а именно оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных рисков при покупке квартиры, который нужно обязательно выявлять при проверки квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников квартиры. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на квартиру и попытаться оспорить сделку.

Что необходимо предпринять: проверить квартиру по выписке из домовой книги на предмет того, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой по альтернативной сделке квартиры.

Если дети, не участвовавшие в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем недвижимость и совершать другие подобные сделки без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, проверьте наличие разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае будет существовать риск при покупке квартиры лишиться приобретения, так как сделка будет признана недействительной.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. На эти обстоятельства нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры, так как они считаются наиболее проблемными с точки зрения рисков при покупке квартиры:

1. многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
2. квартира кооперативная (часто при проверке квартиры выявляются нарушения при оформлении ее в собственность);
3. продавцу жилье досталось по наследству (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав наследников, что влечет риски при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
4. случаи отчуждения жилья с участием юридических лиц (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны единоличного исполнительного органа юридического лица при отчуждении квартиры, что влечет риск при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
5. договоры, связанные с рентой (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны плательщика ренты, а также претензии со стороны наследников получателя ренты, что влечет риск при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
6. сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей (часто при проверке выявляется, что доверенность не действует или не содержит необходимых полномочий, что влечет риск при покупке квартиры – сделка может быть оспорена);
7. сделки с участием несовершеннолетних детей и людей из группы риска: недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
8. сделки с участием собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
9. за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав бывших собственников квартиры при ее отчуждении, что влечет риски при покупке квартиры).

Существую и другие обстоятельства, подлежащие выявлению при проверке квартиры, которые влекут повышенные риски при покупке квартиры.

С целью исключения рисков при покупке квартиры при проверке квартиры на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест, она не заложена, к ней отсутствуют правопритязания. Вы можете получить о квартире достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры, а также рисков при покупке квартиры. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке на сайте www.riskover.ru, предварительно получив от продавца все документы, необходимые для проверки квартиры (перечень документов для проверки квартиры также содержится на этом сайте).

Как проверить квартиру при покупке на первичном рынке жилья (в новостройке)

Многие предпочитают покупать права на квартиру на стадии строительства дома.

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Вместе с тем, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья также существуют. В связи с этим, до покупки квартиры на первичном рынке нужно осуществить проверку квартиры (все документы на строительство, условия договора долевого участия в строительстве и т.д.).

Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями по проверке квартиры и застройщика, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками и рисков при покупке квартиры в новостройке.

Для минимизации рисков при покупке квартир в новостройках был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.

С целью минимизации рисков при покупке квартир Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд положений:

• привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
• в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
• определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
• значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
• надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
• к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
• установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;
• дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера сводит к минимуму риск при покупке квартиры приобрести квартиру, права на которую были проданы другим покупателям.

Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ минимизирует риски при покупке квартир на первичном рынке жилья.

Перед заключением договора долевого строительства следует обратить внимание на следующие моменты.

1. С целью выявления рисков при покупке квартиры необходимо выяснить историю организации-застройщика за все время его существования: стаж работы, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
2. Риск при покупке квартиры на первой стадии строительства, т.е. на уровне котлована выше, так как строительство может затянуться на долгий срок или вообще будет заморожено на неопределенный период.
3. Также с целью выявления и исключения рисков при покупке квартиры необходимо проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком. Часто в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная застройщиком организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика агентский договор / договор поручения / договор комиссии, предоставляющий представителю право совершать от имени застройщика определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров долевого участия в строительстве.
4. С целью исключения рисков при покупке квартиры проверяйте все требуемые законодательством документы на строительство.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство.
• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
• предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация обычно размещается в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации.

Существуют следующие схемы обхода обязанности заключения договора долевого участия в строительстве, которые влекут риски при покупке квартиры.

1. Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или иного предварительного договора влечет риск при покупке квартиры для покупателя. Фактически предварительный договор представляет собой обещание заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Риск при покупке квартиры по этой схеме состоит в следующем: если застройщик не передаст квартиру, то в лучшем случае после долгих судебных тяжб вы добьетесь лишь возврата вложенных в строительство денег.
2. Заключение первичном рынке жилья инвестиционного договора, договора соинвестирования, договора простого товарищества, договора купли-продажи векселя (с последующим заключением договора купли-продажи квартиры) и иных видов договоров помимо договора долевого участия в строительстве влечет риски при покупке квартиры. Это риски двойных продаж одной и той же квартиры, а также отсутствие гарантий прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.
3. Покупка пая в ЖСК. Данная схема вполне в рамках действующего законодательства. Однако, риски при покупке квартиры по данной схеме тоже высоки. Они аналогичны рискам при покупке квартиры, указанным в п. 2.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры и застройщика, а также рисков при покупке квартиры на первичном рынке жилья. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке, а также застройщика на сайте www.riskover.ru, предварительно получив от застройщика все документы, необходимые для проверки квартиры, права на которую приобретаются (перечень документов для проверки квартиры и застройщика также содержится на этом сайте).

1. Понятие ипотека
2. Как купить квартиру в ипотеку: инструкция для самостоятельного приобретения

• Подготовка к покупке
• Условия получения денежного займа
• Составляем список банков
• Подача заявки в банк
• Как купить квартиру в ипотеку: с чего начать поиски жилья
• Заключение сделки
• Завершающий этап покупки

Распространенные ошибки заемщиков

• Ошибка 1
• Ошибка 2
• Ошибка 3
• Ошибка 4
• Снизить ставку по кредиту

Заключение

Приобретение собственного жилья – наболевший вопрос многих граждан. Современный мир поражает ценами на недвижимость, поэтому людям приходится копить на нее несколько лет, при этом совершая дополнительные расходы на съемные квартиры. Многие начинают поиски доступного метода приобретения жилья по ускоренным срокам. Отличным выходом является покупка в ипотеку.

На первый взгляд процедура ипотечного кредита кажется обычной сделкой с банком, но для человека, не разбирающегося во всех тонкостях банковского дела, она может создать проблемы. Зачастую они решаются долго и дорого. Для того чтобы избежать ненужных хлопот при оформлении ипотечного кредита, мы опишем, как выгодно купить квартиру в ипотеку, как выбрать банк и какие требования вам предъявят, какие документы понадобятся для оформления кредита. Разберем основные ошибки и подводные камни, с которыми придется столкнуться.

Понятие ипотека

Ипотечный кредит — это денежный заем в банке на приобретение недвижимого объекта. Этот приобретенный жилой объект становится залогом по кредиту. Если заемщик не выплатит долг вовремя, жилплощадь будет изъята и выставлена на торги. Также залогом может выступать другой недвижимый объект заемщика. Ипотека выдается от 1 до 30 лет. Сроки будут определяться на основании анализа индивидуальных критериев заемщика.

Если с определением ипотеки все четко и ясно, то сам процесс вызывает множество вопросов. Для тех, кто впервые задумался о таком методе покупки жилья, будет тяжело определиться, что нужно, чтобы купить квартиру в ипотеку. Специалисты «Школы недвижимости» советуют разработать подробный план реализации покупки. Чтобы вам было легче представить процесс покупки, ниже мы приведем примерный алгоритм, как купить квартиру в ипотеку (действия для новичков):

1. Предварительная подготовка.

2. Поиск банка для получения кредита.

3. Ознакомления с требованиями выбранного банка.

4. Подача документов в банк.

5. Одобрение от банка.

6. Поиск квартиры или дома, согласно требованиям банка.

7. Оценка недвижимости.

8. Подача документов по объекту в банк.

9. Одобрение объекта от банка.

10. Выход на сделку.

Как видите, главной остановкой на пути к приобретению жилья будет банк, который выдает вам кредит. Подобрать финучреждение можно самостоятельно или обратиться в специализированные агентства недвижимости, которые знакомы со всеми тонкостями, знают, как лучше купить квартиру в ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку: инструкция для самостоятельного приобретения

Подготовка к покупке

Прежде чем непосредственно обратиться в банк для получения кредита, мы советуем изучить предложения от разных банков, сопоставить их процентные ставки, условия выдачи кредита и график оплаты. Вся эта информация находится в свободном доступе в сети на официальных сайтах банка, где также доступна кредитная калькуляция. После этого следует составить финансовый план, указать свою платежеспособность и рассчитать с учетом выбранных кредитных ставок, через сколько лет вы выплатите долг. Не завышайте ежемесячную сумму, которую вы сможете выплачивать, ведь никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Реальные суммы дадут реальную картину, благодаря которой вы сможете подобрать оптимальный вариант кредитных условий.

Хорошим способом проверить, готовы ли вы к покупке ипотечного жилья, это прожить несколько месяцев с вычетом той суммы, которую вы выделите на оплату. Более того, вы отложите небольшие денежные накопления, которые сможете использовать для внесения первого взноса по ипотеке или использовать в форс-мажорных ситуациях. В случае если не получится жить на сокращенный бюджет, тогда у вас будет возможность изменить свой финансовый план.

Когда вы определили свои возможности по выплатам, можно приступить к выбору банка для оформления ипотеки. К этому шагу следует подойти с максимальной внимательностью и осведомленностью, ведь сотрудники банка могут почувствовать вашу неуверенность и воспользоваться этим в своих интересах. Для того чтобы не стать легкой добычей для банкиров, мы подробно распишем все требования и тонкости взаимодействия с заимодателем.

Условия получения денежного займа

Чтобы понять, на какой ответ можно рассчитывать при обращении в банк для получения кредита, сопоставьте следующие основные требования к кандидатам с собой:

• Возраст для выдачи кредита зависит от программы банка. Принято за основу брать границы от 18 лет до 85 лет. От возраста зависит срок выдачи ипотеки: чем он ближе к нижней границе, тем меньше будет срок для выплаты ипотеки.

• Заемщик должен быть трудоустроен. Также учитывается трудовой стаж, в некоторых банках он должен составлять не менее 2-х лет, но некоторые одобрят и с минимальным стажем работы. Обратите внимание, что на последнем месте работы вы должны проработать от 3 до 6 месяцев в зависимости от финансового учреждения.

• Чистая кредитная история. Принято считать, что она должна быть абсолютно чистой. На деле же каждый банк выдвигает свои требования. Некоторые откажут и с минимальными просрочками в прошлом, другие же закроют глаза на плохую кредитную историю, если все долги были погашены и имели место быть несколько лет назад.

• Размер зарплаты должен покрывать ежемесячные выплаты. Обычно сумма не превышает 40-50% от зарплаты.

• Заемщик не должен иметь судимость, быть дееспособным и не состоять на учете в наркологическом диспансере.

Когда вы сопоставили свою кандидатуру на соответствие с требованиями к заемщику, можно приступать к поискам самого банковского учреждения.

Составляем список банков

Лучше всего выбирать банк, который работает с программами господдержки. Список учреждений, поддерживающих льготные условия кредитования под 6%, утверждает Минфин.

Когда господдержка не является определяющим фактором выбора, можно оценить банк по отзывам, надежности, требованиям и условиям кредитования. Разные финучреждения выдвигают разные требования: для одних подойдет справка о доходах в произвольном виде, другим нужны будут документы, подтверждающие официальный доход, а третьи могут запросить поручителя. Поэтому включите в свой список сразу несколько банков для получения ипотеки. Мы советуем обращать внимание на такие критерии:

1. Доступная валюта при выдаче кредита. Выплаты осуществляются в той же валюте, что вам и выдавали. Поэтому если брать в долларах и курс со временем вырастит, то и отдавать придется больше.

2. Первоначальный взнос — обязательное условие выдачи кредита. Нужно сопоставить свои возможности внесения первоначальной суммы с предложениями банка.

3. Срок и график выплаты — разные банки одному и тому же заемщику могут предложить разные сроки и график выплат.

При составлении списка проконсультируйтесь сразу в нескольких банках. Укажите плюсы/минусы каждого и на основе собственной оценки составьте рейтинг. Лучше, чтобы их было 2-3 – всегда нужен запасной вариант в случае отказа от номера один в списке.

При выборе банка принимайте во внимание, что некоторые из них дополнительно оформляют дорогостоящую страховку, которую также нужно будет оплатить. Уточните у сотрудников политику штрафов при просрочке и условия досрочного погашения кредита.

Если вы решили стать владельцем квартиры с обременением и переоформляете кредит на свое имя, некоторые банки берут обязательную комиссию за разрешение на реализацию недвижимого объекта, который находится в ипотеке. Когда нет возможности сменить банк на другой, где не выдвигаются такие требования, тогда нужно будет решить с продавцом, кто будет отвечать за покрытие этих расходов.

Подача заявки в банк

Предварительно узнать, выдадут ли вам ипотечный кредит, можно, заполнив онлайн-заявку на сайте выбранного вами банка, но после предварительного подтверждения вам все равно нужно будет пройти дополнительную проверку на платежеспособность. Если вы уверены в своем решении приобрести квартиру в ипотеку, тогда сразу направляйтесь в заранее выбранный банк. Для оформления квартиры, купленной в ипотеку, вам понадобиться заявление-анкета (можно распечатать прямо с сайта банка), паспорт, заверенная копия трудовой книжки или трудового договора, документы о доходах, свидетельство государственного пенсионного страхования. После подтверждения уточните требования банка к состоянию жилого объекта и приступайте к поискам подходящего под параметры жилья.

Как купить квартиру в ипотеку: с чего начать поиски жилья

Какое бы вы ни выбрали жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, необходима оценка ликвидности жилого объекта. Банк предложит вам список проверенных аккредитованных оценочных компаний, с которыми он работает, и не будет сомневаться в их заключениях. Но за вами остается право самостоятельного выбора оценочной организации. Обязательно оценщик должен быть членом СРО, а его ответственность застрахована на сумму не меньше 300 000 рублей. Учтите, что банку потребуется время проверить достоверность данных вашего оценщика. Также все расходы несет заемщик.

Ликвидность жилья в ходе оценки может отличаться от рыночной стоимости, так как во внимание берутся только неизменные характеристики объекта:

• Территориальное расположение недвижимости. Жилье в центре города будет оцениваться дороже, чем на окраине. Также учитывают привлекательность района. Близкое расположение клубных заведений негативно отразится на цене.

• Учитываются и материалы, использованные в конструкции. Например, не все банки готовы выдать кредит на объекты, в конструкцию которых входят деревянные перекрытия.

• Внутреннее состояние и этажность квартиры также отразятся на ликвидности. Банки не любят первые и последние этажи.

Также заимодатели выдвигают требования и к приобретаемому жилищу. Оно обязательно должно быть рентабельно, ведь жилье и есть залог, который должен будет погасить задолженность в случае не выполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банк может выдвинуть следующие требования к жилому объекту:

• дом должен быть жилым и не стоять в очереди на снос или числиться в списке аварийных;

• оформить ипотеку можно на целую квартиру или только на ее долевую часть;

• планировка жилого помещения должна соответствовать техническому плану;

• в жилом объекте должны быть проведены все коммуникации: газ, вода, отопление, санузел;

• недвижимость должна быть без обременений (исключение составляет покупка квартиры, купленной в ипотеку другими физическими лицами, такой вид ипотечного жилья мы рассмотрим ниже)

• на момент покупки жилья в квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Если вы подберете жилье, соответствующее вышеперечисленным параметрам, то банк, скорее всего, не откажет вам в выдаче ипотеки.

Заключение сделки

Когда банк утверждает выбранное вами ранее жилье, происходит встреча трех сторон сделки в банке: продавец, покупатель и банковский представитель. Первым делом проверяют правильность оформления всех документов, любая ошибка может стать причиной отказа в сделке. Ее заключение — это тоже целый процесс, включающий несколько этапов:

1. Составления договора купли-продажи.

2. Передача денег продавцу одним из доступных способов.

3. Расписка о передаче денег продавцу.

4. Подписание кредитного договора и закладной.

Внимательно вычитывайте и проверяйте каждый документ на наличие ошибок. Проверьте свою процентную ставку и сумму кредита. Просмотрите, чтобы не было ошибок в написании личных данных – часто банковские специалисты используют шаблоны договоров и меняют только личную информацию. При этом не всегда они указываются правильно. С продавцом обговорите дату освобождения квартиры и отразите это письменно в вашем договоре с ним.

Далее происходит расчет с продавцом. Его осуществляют либо перечислением средств на личный счет, либо через аренду банковской ячейки. Чаще выбирают второй вариант, так как он безопасный для продавца и покупателя. Арендуется ячейка сроком на месяц. За это период вы должны оформить право собственности на себя и получить свидетельство о владении с вашим именем. Только тогда продавец получит доступ к депозитарной ячейке и сможет забрать свои деньги.

Завершающий этап покупки

На этом этапе новому владельцу жилья необходимо зарегистрировать права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Регистрации в Росреестре подлежат договора купли-продажи, ипотеки, залоговый. Для ипотечных квартир регистрация права собственности проходит по ускоренному сроку 5-7 дней. При оформлении свидетельства собственником жилья является заемщик, но на имущество накладывается обременение. До погашения кредита нельзя совершать отчуждение квартиры путем дарения, продажи, обмена. Также запрещено регистрировать третьих лиц и сдавать в аренду, если это не предусмотрено договором.

Распространенные ошибки заемщиков

Когда есть большое желание обзавестись жильем, заемщики не обращают внимания на мелкие нюансы ипотечного кредита. Как правильно купить квартиру в ипотеку и не обзавестись проблемами, мы рассмотрим ниже.

Ошибка 1

Самая распространенная ошибка заемщиков — это скоропалительные решения. Каждый хочет обзавестись жильем как можно быстрее, при этом не учитывают тот факт, что все изменчиво. Например, молодожены подкопили средства для покупки небольшой студии. Сразу же оформили на нее ипотеку, но не учли тот фактор, что у них могут появиться дети. Поэтому квартира-студия станет неудобной для проживания. А если бы они подождали 1-2 года, то поднакопили бы средства и смогли бы приобрести двухкомнатную квартиру.

Ошибка 2

При оформлении ипотеки заемщики не берут во внимание вид платежей. Всего их два: аннуитентный и дифференцированный. В первом виде ежемесячный платеж не меняется на протяжении всего периода выплат. Но первые годы уходят на погашение процентной ставки, и может оказаться, что большая часть периода для выплат прошла, а заемщик только погасил начисленные проценты. Второй вид предусматривает уменьшение суммы от месяца к месяцу, так как процент насчитывается на оставшуюся сумму долга. Дифференцированный платеж более выгодный, поэтому стоит подыскать банк с таким видом осуществления платежей.

Ошибка 3

Отказ от рефинансирования ипотеки. Заемщики не хотят заново проходить этапы оформления кредита. Хотя с каждым годом процентные ставки понижаются, и можно сократить сумму выплат, оформив более выгодный кредит для погашения остатка предыдущего кредита.

Ошибка 4

Не стоит выбирать банк только по процентной ставке. Иногда ее занижают для привлечения клиентов, но могут добавить обязательные комиссии, сборы, страховки и штрафные санкции. Так что конечная сумма кредита может оказаться даже больше.

Снизить ставку по кредиту

Желание сэкономить — естественное стремление людей. Поэтому перед заключением ипотечного договора полезно ознакомиться с несколькими способами, как можно купить квартиру в ипотеку по сниженной процентной ставке:

• Обращайтесь в банк, с которым вы ранее сотрудничали. Если у вас чистая кредитная история, то вам могут предложить скидки или уменьшить сумму первоначального взноса.

• Сразу представляйте справку о доходах 2-НДФЛ. Справка по форме банка или работодателя обычно повышает ставку.

• Можно согласиться на оплату единовременной комиссии. Она составляет от 1,5-4,5% от суммы кредита и позволяет снизить ставку на 0,5-1,5%. Но этот метод не подходит, если вы заранее решили досрочно погасить кредит. Банк не будет пересчитывать комиссию.

• Некоторые банки сотрудничают с компаниями-застройщиками, поэтому они предоставляют льготные условия на приобретение жилья у их партнеров.

• Обычно у банка бывают специальные скидки при выполнении каких-то условий. К примеру, выход на контакт с банком в течение 30 дней после одобрения кредита.

Пользуйтесь своим социальным статусом и льготными системами кредитования. В России запущены такие социальные ипотечные программы:

• Ипотека молодым семьям — такой вид социальной ипотеки подходит для семей, где каждому члену семьи меньше 35 лет. Если в семье нет детей, то паре положено 48 кв. метров, если есть дети, то 18 кв. метров на человека. Обязательно «ячейка общества» должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. Молодая семья может рассчитывать на субсидию до 30% (35% при наличии детей) от средней стоимости по региону. Некоторые банки предлагают свои условия молодым людям, состоящим в браке, а другие вовсе не предлагают такую программу.

• Семейная ипотека. Программа распространяется на семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. Льготная ставка действует на протяжении всего периода кредитного договора. Взять ипотеку под 6% годовых можно только на недвижимость первичного рынка и только у юридического лица. Максимальная сумма кредита под 6% зависит от региона проживания. Получить право на господдержку могут только граждане РФ.

• Военная ипотека — военнослужащие, принимающие участие в военной ипотеке, получают на свой счет субсидии, которые в дальнейшем должны быть использованы для погашения части кредита или первоначального взноса.

• Материнский капитал в счет кредита — после рождения второго ребенка семья может использовать материнский капитал в счет погашения кредита. Также можно использовать материнский капитал в счет первоначального взноса. Не забывайте о том, что при использовании материнского капитала для покупки жилья ребенку должна быть выделена доля в собственности.

В любом случае, не стесняйтесь спрашивать о скидках и возможных акциях. Не стоит показывать свою готовность принять любые условия заимодателя.

Приобретение жилья посредством ипотечного кредита – достаточно распространенное явление в наше время. Банки без проблем одобрят вам ипотеку, если вы соответствуете всем минимальным требованиям кандидата. А вот сам процесс может отнять много личного времени. Не исключено, что, находясь под влиянием эмоций, можно совершить ряд ключевых ошибок, которые превратят ипотеку в денежную мышеловку.

Чтобы не запутаться во всех тонкостях выдачи кредита, можно обратиться в «Школу недвижимости». Подробная консультация профессионалов поможет определить финансовый план и свою платежеспособность. Агентство берет на себя весь процесс взаимодействия с банками, а также контролирует правильность оформления собранных документов, что позволяет вам сосредоточить внимание на поисках квартиры. А наша большая база первичной и вторичной жилой недвижимости ускорит и сузит поиски.

При покупке квартиры в ипотеку необходимо совершить ряд действий, чтобы обезопасить себя.
ПРОВЕРЬТЕ ЮРИДИЧЕСКУЮ «ЧИСТОТУ”
Проверьте документы, которые свидетельствуют, что строительство ведется в рамках закона, объекты готовы к продаже, прошли необходимые проверки и переданы на баланс управляющей организации. Если вы не знаете, как произвести подобные проверки, то обратитесь к юристам, которые проконсультируют вас в данном вопросе.
ИЗУЧИТЕ ДОМОВУЮ КНИГУ
Если вы первоначальным владелец недвижимости в новостройке, то вы должны самостоятельно приобрести данный документ и заполнить его у застройщика, а если недвижимость уже сдана управляющей организации, то там в Домовую книгу записывается информация, которая относится к приобретаемой вами недвижимости. Эти документы также предоставляются в банк.

ПОРЯДОК ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКУ В НОВОСТРОЙКЕ.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ?
Когда вы подобрали квартиру, которую приобретаете в ипотеку, обратитесь к фирме застройщику. С этой компанией вы и заключаете соглашение, в котором бронируете понравившийся вариант. В договоре содержатся характеристики недвижимости. Соглашение имеет установленный срок действия, в нем прописаны условия сделки купли-продажи и размер первоначального взноса. С этим соглашением вы обращаетесь в кредитную организацию для получения ипотечного кредитования.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОНАДОБЯТСЯ?
Для составления соглашения между застройщиком и заемщиком, понадобится следующий пакет документов от застройщика:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок и недвижимость, возводимую на нем;
• разрешение на строительство, которое было выдано государственными органами;
• акт распределения квартир;
• инвестиционный контракт.

Если эти документы в наличии, то сделайте копии и предоставьте в банк. Это не обязательно, а скорее необходимо для вашего спокойствия.
А вот пакет документов, который вы подаете в кредитную организацию и должен быть составлен вами:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• при необходимости копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• инвестиционное соглашение, которое вы составили вместе с застройщиком;
• копии налоговой декларации;
• Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ);
• копии дипломов и профессиональных сертификатов;
• копия решения застройщика о том, что он продает квартиры.

Дополнительно финансовые организации оставляют за собой право потребовать у вас какие-либо еще документы. Если вы оформляете в залог свою недвижимость, а также транспортное средство, вам понадобится предоставить документы на них.
КАК КОРРЕКТНО СОСТАВИТЬ ДОГОВОР?
Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы воспользуетесь документами и бланками кредитора. Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники. Обязательно правильно укажите паспортные данные. Спишите информацию из документов, предоставленных вами. По возможности, заполняется договор черной или синей ручкой, печатным читаемым шрифтом. Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.

НУЖНА ЛИ И КАК ПРОХОДИТЬ РЕГИСТРАЦИЮ СДЕЛКИ?
Как только ипотечное кредитование будет оформлено, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи. Сделка оформляется в Росреестре. Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре стандартный. Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее укрепит вас в качестве владельца недвижимости.
НА ЧТО ПРИДЕТСЯ ПОТРАТИТЬСЯ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ?
На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки. В среднем она равна 2500 руб.
Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость, такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Некоторые управляющие организации требуют с новоявленных жильцов денежные средства, чтобы оплатить вступительный взнос. Эти действия необходимы, чтобы сформировать бюджет управляющей организации. Это также является обязательной тратой.
Процедура оформления ипотечного договора в банке бесплатна, так как оформляется в интересах кредитной организации.
НАЛОГИ
Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.
СРОКИ ПРОЦЕДУРЫ
Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней. В этот срок на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного размера. Сроки меняются в зависимости от определенной ситуации. Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование действует еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.
Вот и все основные этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку.
На сегодняшний день процедура ипотечного кредитования существенно облегчена. Поэтому, для вас будет легко стать участником ипотечного кредитования, если вы соблюдаете установленные условия.