МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 28 апреля 2016 г. N 14-исх/05932-ГЕ/16
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в целях упорядочения практики государственной регистрации прав на ранее учтенные и образуемые из них земельные участки, предоставленные для нужд Министерства обороны Российской Федерации, отмечает следующее.
Минобороны России обозначена проблема, связанная с государственной регистрацией прав на земельные участки, сведения о которых в государственном кадастре недвижимости имеют статус «ранее учтенные», границы которых не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением предусмотренных Законом о регистрации случаев (под которые, как правило, земельные участки, предоставленные для нужд Министерства обороны Российской Федерации, не подпадают).
При этом, по сведениям Минобороны России, при уточнении границ соответствующих земельных участков выявляется расхождение (в меньшую сторону) фактической площади таких земельных участков по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающих документах, оформленных до (введения в действие Закона о регистрации, в связи с чем Минобороны России высказываются опасения относительно возможного принятия регистрирующими органами решений об отказе в государственной регистрации прав на земельные участки с фактической площадью, отличной — меньшей — от указанной в правоустанавливающем документе.
В этой связи отмечаем следующее.
1. По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенному в письме от 16.06.2014 N ОГ-Д23-4587, ограничения, связанные с уменьшением площади земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, действующим законодательством не установлены.
Согласно части 9 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии с пунктом 67 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, при отсутствии указанных в части 9 статьи 38 Закона о кадастре документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет. При этом в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:
описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например, забор);
сведения, обосновывающие существование границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).
В этой связи в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» должны быть отражены обоснования результатов соответствующих кадастровых работ с приложением (при наличии) к межевому плану документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка.
Учитывая изложенное, полагаем возможным осуществление государственного кадастрового учета земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, когда в государственном кадастре недвижимости отсутствовали сведения о координатах характерных точек границ данного земельного участка, в результате которого фактическая площадь земельного участка меньше, чем площадь, указанная в правоустанавливающем документе, и государственной регистрации прав на такой земельный участок (с фактической площадью). Однако, на наш взгляд, площадь земельного участка после уточнения местоположения его границ не может быть меньше установленного в соответствии с федеральным законом минимального размера земельных участков, кроме того, такое уменьшение должно быть обусловлено объективными причинами и, соответственно, уточнение границ не должно приводить к значительному (несоразмерному) уменьшению площади земельного участка.
2. В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о границах исходного земельного участка, то их предварительное (не в связи с собственно образованием из него земельных участков) уточнение не требуется.
Более того, согласно части 3 статьи 25 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Соответственно, при кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ (часть 4 статьи 27 Закона о кадастре).
Исключением из указанных правил для ситуации, когда сведения о границах исходного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, являются случаи наличия кадастровой ошибки в сведениях о местоположении его границ. В этом случае образованию земельных участков должно предшествовать исправление кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ исходного земельного участка. При этом к данной ситуации не применяются положения части 5 статьи 27 Закона о кадастре относительно того, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, не должна быть больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Для ситуации, когда исходный земельный участок в результате его раздела сохраняется в измененных границах, Закон о кадастре не содержит обязательного требования о необходимости уточнения границ исходного земельного участка в связи с его разделом, если ранее (до раздела) такие границы не были уточнены (установлены).
Однако необходимо учитывать, что в силу пункта 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
В этой связи в случае, когда земельные участки образованы из земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (например, с учетом пункта 10 статьи 1 Федерального закона от 31.05.1996 N 61-ФЗ «Об обороне»), полагаем возможным осуществление государственного кадастрового учета соответствующих образованных земельных участков и государственной регистрации прав на них без уточнения местоположения границ исходного земельного участка, сохраняющегося в результате раздела в измененных границах (при этом в отношении такого исходного земельного участка орган кадастрового учета самостоятельно на основании части 3 статьи 24 Закона о кадастре внесет изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о его площади), если образуемые и исходный земельные участки (их площади) соответствуют установленным требованиям к предельным (в частности, минимальным) размерам земельных участков. Кроме того, суммарная площадь образованных земельных участков и исходного земельного участка, сохраняющегося в измененных границах, если площадь исходного земельного участка не уточнялась, так как не осуществлялось уточнение его границ, не может быть больше первоначальной площади исходного земельного участка.
Относительно раздела земельного участка, при котором исходный земельный участок не сохраняется в измененных границах либо может сохраняться в измененных границах, но заказчиком кадастровых работ принято решение об уточнении его границ одновременно с его преобразованием, а сумма площадей образованных земельных участков отличается от площади исходного земельного участка, отмечаем.
В соответствии с пунктом 20 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, если образование земельных участков сопровождалось проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка, оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.
В этой связи в указанной ситуации разделу земельного участка, сведения о местоположении границ которого отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, должно предшествовать уточнение местоположения его границ. При этом, как указано выше, в силу части 5 статьи 27 Закона о кадастре при уточнении границ исходного земельного участка его площадь может увеличиться относительно содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о ней на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; суммарная площадь образованных земельных участков не может отличаться от уточненной с учетом части 5 статьи 27 Закона о кадастре площади исходного земельного участка.
Изложенное в настоящем письме мнение (рекомендация) согласовано Департаментом имущественных отношений Минобороны России (письмо от 05.04.2016 N 141/9539).
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА