Спрос на земли сельхозназначения

На Севере России вырос спрос на землю под частные дома, зафиксировали эксперты. Возможно, скоро получить участки там можно будет бесплатно: власти предложили расширить на регион программу «дальневосточный гектар» Читать в полной версии Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Россияне стали чаще интересоваться земельными участками в Арктике и на Севере, сообщили РБК в сервисе по размещению объявлений «Авито-недвижимость».

По его данным, спрос на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Архангельской области во втором квартале 2020 года вырос на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Коми — на 34%, в Мурманской области — на 90%, в Ненецком автономном округе — на 11%, в Ямало-Ненецком АО — на 64%. Пользуются популярностью и земли сельхозназначения, отметили эксперты.

В то же время объем предложения участков под ИЖС в арктических регионах небольшой: во втором квартале этого года он варьировался от 1,4 тыс. в Архангельской области до шести и 19 объявлений в Чукотском автономном округе и Ненецком АО соответственно.

Дороже всего земельные участки в среднем во втором квартале стоили в ЯНАО — 108,3 тыс. руб. за 100 кв. м. В Ненецком АО стоимость «сотки» земли составила 98 тыс. руб., на Чукотке — около 50 тыс. руб., в Мурманской области — 46,6 тыс. руб., в Архангельской области и Коми — по 27 тыс. и 26,5 тыс. руб. соответственно, сообщили в «Авито-недвижимость».

В Архангельске спрос на землю был всегда, но из-за сурового климата жители уезжают из региона в те области, что находятся южнее, рассказал РБК председатель Гильдии риелторов Архангельской области Василий Лыткин. По его словам, спрос на участки есть только со стороны местных жителей. «Стоимость участков, естественно, разная в зависимости от местоположения от 200 до 500 тыс. руб., где-то достигает 800 тыс руб. В этом году цена даже немного упала из-за большого предложения. На расстоянии 100–200 км от города есть очень много заброшенных деревень, где участки продаются за копейки, но там жить никто не хочет, так как климат суровый, выращивать что-то или вести хозяйство очень трудно», — сообщил он.

В Мурманской области, наоборот, очень низкий спрос на землю несмотря на то, что «власти нацелены оказывать содействие такого рода предпринимателям», сообщила РБК президент Мурманской региональной гильдии риелторов Юлия Андреева. «Пользуются спросом частные участки, расположенные вблизи к населенным пунктам — от 10 тыс. до 100 тыс. руб. за сотку», — рассказала она. «Не понятно, как ее освоить, потому что у нас вечная мерзлота и ничего не растет. <…> Для кого программа «арктический гектар» будет работать, пока не ясно. Возможно, будет спрос среди представителей туристического бизнеса», — отметила она.

После карантина спрос на земельные участки в Мурманске увеличился примерно на 30%, сообщили РБК в местном агентстве «Кристалл Недвижимость». Как правило, земельные участки хотят купить в черте города или в районах крупных дачных поселков, чтобы в основном построить дачу или жилой частный дом, пояснили в нем. Средняя цена зависит от расположения участка, формы собственности и его назначения. По данным агентства, цены варьируются от 30 тыс. руб. до 1 млн руб. за земельный участок.

В Якутии интерес к земельным участкам также в основном идет со стороны местных жителей. Основной рынок — земельные участки около города Якутска в 15 км от центра города. «В основном земельные участки для строительства частного дома покупают люди, которые переехали из других районов Якутии и которые жили там в частных домах», а теперь хотят сохранить привычный образ жизни, сообщила РБК гендиректор якутского центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева. В среднем в день поступает две-три заявки на покупки участков, стоимость участка в 10 соток составляет от 1 до 7 млн руб. «Гектарами продают в отдаленных районах, где нет инфраструктуры, газа, электричества и т.д. Гектар таких земельных участков стоит 8–10 млн.руб.», — добавила она.

15 июля Минвостокразвития предложило расширить программу «дальневосточного гектара» на Крайний Север. Если законопроект примут, бесплатно получить землю сначала смогут жители арктической зоны России, а через полгода программа станет доступна для всех россиян.

Земельные участки предоставят только на сухопутной территории Арктики: в Мурманской области, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах, в 23 муниципальных районах Красноярского края, Архангельской области, а также республиках Коми и Карелия.

Свободные экономические зоны сейчас создаются пустыми, потому что есть налоговые льготы, но коммуникации не подведены, заявил РБК вице-президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян. «Соответственно, даже в этих зонах, где участки выдаются бесплатно, земля не всегда пользуется спросом. Иногда легче купить землю по рыночной цене или дороже со всеми коммуникациями, нежели получить бесплатно», — рассказал он. Тем не менее есть много способов применения этой земли: «Во-первых, под производственные мощности, во-вторых, там дешевая рабочая сила, в-третьих, регионы готовы привлекать инвесторов, которые будут налогоплательщиками, в-четвертых, это рекреационные зоны. Способов применения может быть достаточно большое количество», — добавил Унанян.

«Арктический гектар» может стать перспективной программой, если разрешить проблему, связанную со сложностью перевода сельхозземель в земли населенных пунктов или получения разрешения на занятие садоводством с последующим разрешением жилых построек, считает профессор кафедры регионоведения, международных отношений и политологии Высшей школы социально-гуманитарных наук САФУ Константин Зайков. Также проблемой является то, что небольшая часть земли пригодна для сельского хозяйства или лесоводства — это, в первую очередь Мурманская и Архангельские области.

«Жители, которые владеют землей сельхозназначения, в течение многих лет не могут добиться от местных властей возможности возведения жилых объектов, тем самым закрепиться на территории. <…> Возможность занятия сельским хозяйством должна сопровождаться с возможностью проживания на этой территории», — отметил в беседе с РБК Зайков.

Кроме основных элементов обязательным условием полноценного функционирования земельного рынка является развитие отраслей, способствующих наиболее эффективному осуществлению его целей, т.е. соответствующей инфраструктуры. К наиболее значимым можно отнести организации оценки недвижимости, землеустройства, органы государственного кадастрового учета и регистрации сделок, земельные банки.
Тогда рынок земель сельскохозяйственного назначения определяем как совокупность отношений между собственниками и пользователями, позволяющих с помощью определенных механизмов и институтов инфраструктуры наиболее эффективно реализовывать экономические интересы по поводу перераспределения земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности формирования и функционирования земельного рынка в Магаданской области связаны, прежде всего, с ее климатическими условиями и экономико-географическим положением.
Вся территория области находится в зоне сурового субполярного и арктического климата с вечной и сезонной мерзлотой и охватывает три ботанико-географические зоны — тайгу, тундру и лесотундру. Горный рельеф региона, направление горных систем, а также влияние холодных морей создают сложные условия для ведения сельскохозяйственной деятельности. Спецификой области является почти повсеместное распространение многолетней мерзлоты при глубине наибольшего оттаивания в песчаных и супесчаных грунтах до 2–4 м.
Экономико-географическое положение области определяется такими факторами, как удаленность от основных транспортно-промышленных комплексов и коммуникаций страны; отсутствие железных дорог, связывающих область с другими территориями страны; общей суровостью природных условий.
С географическим положением и рельефом территории тесно связан и почвенный покров, сложность которого обусловлена интенсивным развитием мерзлотного мезо-, микро- и нанорельефа . Разнообразие природно-климатических условий обуславливает здесь различие процессов почвообразования, а в связи с этим и различие почв в районах. Также как по климатическим условиям Магаданская область условно разделена на прибрежную (приохотскую) и центральную (колымскую) зоны, так и таежная почвенная зона подразделяется на две почвенные провинции — магаданскую и колымскую, которые отличаются по структуре преобладающих типов почв. На территории Магаданской области выделяют шесть основных типов почв: криоземы (таежные мерзлотные), таежные неоподзоленные (неглеевые), подзолистые аллювиально-гумусовые, подзолистые мерзлотные (оглеенные), болотные мерзлотные, пойменные аллювиальные почвы. Почвенные обследования, проведенные на территории свыше 700 тыс. га показали, что наибольший удельный вес занимают болотные и полуболотные почвы.
Предложение земель сельхозназначения на рынке зависит от структуры и состава земельного фонда. Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, земельный фонд Магаданской области на 1 января 2017 составлял 46 246,4 тыс. га и по категориям земель был представлен следующим образом: большая часть принадлежит лесному фонду — 44 569,6 тыс. га (96,37%), земли водного фонда — 70,5 тыс. га (0,15%). Земли особо охраняемых территорий занимают 883,9 тыс. га (1,91%). Под земли промышленности и иного специального назначения отведено 57,9 тыс. га (0,13%), земли населенных пунктов — 81,7 тыс. га (0,18%). Земли сельскохозяйственного назначения расположены на территории 302,5 тыс. га (0,65%), включая фонд перераспределения земель. Земли запаса — 280,3 тыс. га (0,61%).
Сельхозугодия в структуре земель сельскохозяйственного назначения занимают первостепенное значение, ввиду того, что именно они обладают свойством плодородия, определяющим их экономическую ценность и основу как средства производства в сельском хозяйстве. Эти земли, в основном, используются сельскохозяйственными предприятиями, крестьянско-фермерскими хозяйствами и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции. Также к этой категории относятся земли, используемые гражданами для производства сельхозпродукции в личных целях (садоводство, животноводство, сенокошение и выпас скота). Из таблицы видно, что площадь сельскохозяйственных угодий в Магаданской области занимает 82,9 тыс. га или 27,4% земель сельхозназначения, в то время как в России в целом — 51,5%, что почти в 2 раза больше.
Кроме того, к землям сельскохозяйственного назначения относят: лесные насаждения, не входящие в лесной фонд (древесно-кустарниковая растительность): земли под водой, под болотами; лесные: нарушенные; земли застройки; под дорогами и прочие земли общей площадью 219,6 тыс. га, которые фактически не могут быть использованы в сельскохозяйственном производстве.
Если в структуре сельхозугодий страны преобладает пашня (58,8%), то в Магаданской области ею занято 25,9%. Преимущество же принадлежит кормовым угодьям, общая доля которых составляет 71,7%. При этом доля пастбищ в регионе незначительно отличается от общероссийских, а сенокосы в структуре сельхозугодий региона превышают их долю по РФ в 4,3 раза. Таким образом, структура земельного фонда Магаданской области свидетельствует о большей возможности для развития животноводства и, соответственно, оборота земель для данного вида деятельности.
В основе функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения лежат отношения собственности на землю в сельском хозяйстве. По данным на 1 января 2016 года 255,3 млн га, или 66,5% земель сельскохозяйственного назначения РФ находилась в государственной и муниципальной собственности, гражданам принадлежало 111,1 млн га (29,0% площади категории), юридическим лицам — 17,3 млн га (4,5%). Из всех земель, находящихся в частной собственности (133,4 млн га), на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 96,2% (128,4 млн га) .
Таблица 1
Распределение земель сельскохозяйственного назначения на 01.01.2017 г.

Составлено по данным
Бόльшая часть земель сельхозназначения Магаданской области по состоянию на 01.01.2016 г. также находилась в государственной и муниципальной собственности — 298,8 тыс.га или 98,8% площади земель данной категории и только 1,2% — в частной собственности, в том числе 3,5 тыс.га — в собственности граждан, 0,2 тыс.га — в собственности юридических лиц. Из всех земель области, находящихся в частной собственности, 80,4% приходится на долю земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из этой информации, можно предположить, что доля сделок купли-продажи будет составлять незначительную часть рыночных операций. Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения будет осуществляться в виде передачи земельных участков в аренду.
Среди особенностей функционирования рынка земель сельхозназначения в Магаданской области можно выделить следующие.
При наличии свободных от использования земель сельскохозяйственного назначения на практике возникают проблемы с получением земельных участков для организации новых или развития действующих крестьянских (фермерских) хозяйств. Это связано с тем, что 50,3% сельскохозяйственных угодий не используется в производстве . За последние 10 лет в Магаданской области общее сокращение посевной площади сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий составило 22%. Наиболее существенно (на 26%) уменьшились посадки кормовых культур и картофеля (на 9%) .
На неиспользуемых участках в действительности наблюдается деградация земли: пашня зарастает древесно-кустарниковой растительностью, на сенокосных угодьях происходит замена ценной в кормовом отношении растительности на «пионерную» формацию, что влечет за собой деградацию фитоценоза, интенсивное развитие процессов водной и ветровой эрозии и криогенной деформации поверхности почв. Для вовлечения этих земель в производство требуется проведение большого объема культуртехнических работ, что требует значительных денежных средств.
Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения в Магаданской области может активизироваться в случае стабильного повышения эффективности сельскохозяйственного производства. Текущая ситуация показывает, что без существенной поддержки государства достигнуть желаемых результатов будет очень непросто. Сельхозорганизации региона без государственной поддержки показывают отрицательный уровень рентабельности, который составил (минус 32%). С бюджетными выплатами в последние годы (2014–2016 гг.) рентабельность производства изменялась, снижаясь от 10,1 до 4,0%. В крестьянских (фермерских) хозяйствах рентабельность без субсидий составила минус 17,3%, с учетом субсидий — 26,4%. В настоящее время немногие желающие начинают заниматься сельскохозяйственной деятельностью, предпочитая при этом получить земельный участок в аренду. Это объясняется сложными природно-климатическими условиями региона, наличием диспаритета цен между товарами промышленного производства и сельхозпродукцией, отсутствием уверенности в получении прибыли. Спрос на землю как на производственный ресурс зависит от спроса на ту сельскохозяйственную продукции, которая на этой земле производится. В то же время развитие рынка земель сельхозназначения будет способствовать развитию малого бизнеса — созданию крестьянских (фермерских) хозяйств, развитию личных подсобных хозяйств граждан, что в свою очередь повлечет рост обеспеченности регионального рынка сельхозпродукцией местного производства.
Низкая эффективность сельскохозяйственного производства, большие сроки окупаемости вложенных средств не способствуют развитию инвестиционной активности на земельном рынке. Если в центральных регионах страны земельные участки приобретаются с целью вложения капитала, то для Магаданской области данные процессы не характерны. С другой стороны, положительным моментом является то, что земля не приобретается с целью перепродажи, следовательно, отсутствуют и спекулятивные сделки с землями.
Изучение земельного рынка региона показало, что очень трудно определить рыночную цену на земли сельскохозяйственного назначения, так как сделок в этом сегменте земельного рынка проводится немного. В основном купля-продажа осуществляется частными лицами на земли для ведения садоводства и огородничества.
Динамика изменения цен носит нестабильный характер, что вызвано постоянным изменением спроса на сельскохозяйственные земли. Цена на землю часто зависит от того, сколько готов заплатить покупатель. А это, в свою очередь, определяется величиной средств, которые необходимо затратить на землю и рентабельностью, которую сможет получить приобретатель участка.
Из-за низкой стоимости земельных участков в регионе не получила должного развития система земельно-ипотечного кредитования. Ипотеку, как вид залогового кредитования, используют для получения ссуды под залог недвижимого имущества, в данном случае земли. Это гарантирует кредитору-залогодержателю преимущественное удовлетворение его требований к должнику-залогодателю из стоимости заложенного имущества. В силу того, что цена земли в Магаданской области недостаточно высокая, сельхозпроизводители не могут воспользоваться своими земельными участками как предметом залога, чтобы получить в достаточной сумме кредитные средства на развитие хозяйства.
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
– для функционирования рынка сельскохозяйственных земель необходимо наличие объекта — земель сельхозназначения, продавцов, готовых к выходу на земельный рынок и платежеспособных покупателей;
– земельный рынок в Магаданской области формируется очень медленно;
– формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в Магаданской области обусловлено географическим, сложными природно-климатическими и социально-экономическими условиями, структурой и составом земельного фонда;
– активизация купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения возможна в случае стабильного повышения эффективности сельскохозяйственного производства в регионе, чему будет способствовать государственная поддержка.