Граждане, проживающие в муниципальном жилье на основании договора социального найма, могут один раз в жизни приватизировать недвижимость по сниженной цене. После соблюдения некоторых формальностей жильцы становятся полноправными собственниками и могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Однако не всегда приватизировать жилье легко. Ситуация усложняется, если квартира находится в аварийном состоянии на момент ее приватизации. По закону приватизировать аварийное жилье нельзя. Что делать в таком случае, расскажем в статье. Если у вас есть вопросы по приватизации жилья, проконсультируйтесь у юриста по жилищному праву.
Содержание
Нет времени читать статью?
Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 145 компаний Начать подбор в несколько кликов >
Определение аварийного жилья и возможность приватизации
Аварийное жилье — это жилье, которое не просто непригодно для проживания, но и опасно для людей ввиду износа стен, фундамента и перекрытий на 90% и более. В статье 4 закона «О приватизации жилищного фонда РФ» указано, что нельзя приватизировать аварийное жилье. Оно должно идти под снос.
Если специальная комиссия вынесла решение о признании жилья аварийным, то в большинстве случаев получить разрешение на приватизацию не получится даже в суде.
Приватизация ветхого жилья
Аварийное и ветхое жилье — разные понятия. В законе нет прямого запрета на приватизацию ветхого жилья, как и четкого определения понятия «ветхий». Если планируете приватизировать муниципальную квартиру или дом, убедитесь, что комиссия признала помещение ветхим, а не аварийным.
Износ ветхого жилья — 50-70%. Точной формулы расчета «ветхости» нет. Основное отличие ветхого жилья от аварийного — безопасность проживания.
Жилье признают аварийным после проведения государственной экспертизы. Этим занимаются межведомственные комиссии. Если комиссия найдет серьезные нарушения во время проверки, то заключение отправят в Росреестр. Следовательно, если такого заключения нет, то дом не считается аварийным и можно приступать к приватизации.
Как приватизировать ветхое жилье
Приватизация не аварийного жилья производится в обычном порядке. Для начала нужно подать заявление в администрацию, в собственности которой находится жилье.
К заявлению приложите:
- паспорта зарегистрированных лиц и свидетельства о рождении несовершеннолетних;
- справку о составе семьи;
- договор социального найма на квартиру;
- техническую документацию на жилье;
- отказ на приватизацию других лиц, проживающих в помещениях;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Владелец помещения, рассмотрев документы, составляет договор передачи жилья в собственность граждан. Далее договор приватизации направляется в Росреестр каждому участника договора выдают обновленную выписку из ЕГРН.
Осуществить приватизацию жилья, не признанного аварийным — право граждан. Если чиновники нарушают ваши права, проконсультируйтесь с юристом и обращайтесь в суд.
Минусы приватизации ветхого жилья
Приватизация ветхого жилья — не лучший выход:
- Гражданин тратит единственную попытку приватизации на старое жилье, в котором опасно жить.
- Придется содержать имущество в потенциально аварийном многоквартирном доме и оплачивать капитальный ремонт.
- Приватизированное аварийное жилье в скором времени все равно пойдет под снос.
Среди плюсов: возможность использовать приватизированное аварийное жилье по своему усмотрению, получить компенсацию при сносе дома и новое жилье при переселении. Однако компенсация будет небольшой, так как жилье старое, а под расселение обычно предоставляют квартиры вторичного рынка.
Расселение аварийного дома
Если аварийное жилье идет под снос, то гражданам предоставляются новые помещения и заключается новый договор соцнайма. На сегодня вопрос о размере и условиях выдачи новых помещений до конца не решен — это зависит от региона и позиции властей. Могут дать новую квартиру или иным образом предоставить равноценную жилплощадь.
В общем, нет никакого смысла пытаться приватизировать аварийное жилье. Лучшее решение — получить новую квартиру взамен старому аварийному жилью и затем приватизировать ее бесплатно.
Во многих регионах России была разработана программа расселения (сноса) ветхого жилья, продолжающаяся и в 2011г. Действующие программы по расселению ветхого жилья (при сносе дома) позволяют, хоть и медленно, но изменить ситуацию. Одним из противоречивых моментов в решении проблемы, связанной с расселением аварийного жилого фонда, является определение размера площади предоставляемого жилого помещения. Одна группа чиновников выступает за то, чтобы площадь квартиры определялась нормами жилого помещения, предоставляемого на одного человека (ст. 50 ЖК РФ); либо руководствоваться ст. 89 ЖК РФ. Согласно ей площадь нового жилья должна соответствовать площади ранее занимаемого помещения. Решение зависит от конкретного случая: нуждается та или иная семья в улучшении жилищных условий или нет. Другая группа людей считает, что руководствоваться надо только ст. 89 ЖК РФ. Это касается муниципального жилищного фонда. Собственникам же необходимо предоставлять равноценное по площади жилье. Так что не спешите приватизировать, внимательно прочитайте и подумайте!!!
В статье 4 Закона о приватизации указывается, что нельзя приватизировать квартиру, если жилое помещение находится в аварийном состоянии.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в ред. от 02.08.2007).
В соответствии с п. 7 указанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Так в Москве, по постановлению Правительства Москвы от 21.08.2007 № 712-ПП (в ред. от 11.11.2008) была создана Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда г. Москвы. Многоквартирный жилой дом может быть признан аварийным только решением данной комиссии. Такое решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. Заинтересованными лицами признаются граждане, проживающие в доме, признанном аварийным.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством (п. 50 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Приведем пример из судебной практики.
Как усматривается из материалов дела, истице было отказано в приватизации квартиры по тем основаниям, что дом по Бутырскому валу был включен в план реконструкции, со сроком строительства на 1995–1997 гг. на основании постановления Правительства Москвы от 13.09.1994 № 774 с отселением жильцов. Из материалов дела видно, что в 1994 г. межведомственная комиссия, санитарно-эпидемиологическая станция составили акт о необходимости проведения реконструкции здания с отселением жильцов.
Постановлением Правительства Москвы от 04.07.1996 № 570 было решено возвести гостинично-офисный комплекс на месте спорного дома. Последний был исключен из жилого фонда как недостаточно пригодный для дальнейшего проживания граждан (ветхий с недостаточными коммунальными удобствами). Сведений о том, что данный дом является аварийным, вышеуказанное Постановление не содержало, других доказательств его аварийности представлено не было, следовательно, отказ в приватизации квартиры нельзя было признать законным (решение Тверского районного суда г. Москвы № 3917/99).
Закон запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Следовательно, если дом относится к категории ветхих помещений или в жилом помещении выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, то приватизация в них разрешена. Между тем на практике муниципальные власти, отказывая в приватизации жилого помещения, ссылаются на то, что дом непригоден для проживания. Непригодность дома для проживания может быть следствием как его аварийности, так и его ветхости или наличия в нем вредных воздействий факторов среды обитания (к примеру, если в конструктивных частях дома обнаружен фенол). Аварийность ― это худшее состояние дома. Если будет установлено, что дом является аварийным, то граждане подлежат немедленному отселению из него. На деле люди проживают в домах, якобы признанных аварийными и не подлежащими приватизации, долгие годы.
Ответчик отказал заявителям в оформлении документов на приватизацию занимаемой ими по договору найма квартиры на том основании, что распоряжением префекта ЮАО «О комплексной реконструкции районов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения, ветхого и малоценного жилого фонда ЮАО на период 1997—1998 годов» и постановления Правительства г. Москвы от 04.05.1997 № 162 «О мерах по ликвидации ветхого и малоценного жилищного фонда ЮАО» районным ДЕЗ и управлением внутренних дел предписано не проводить оформление документов на регистрацию (прописку) граждан, приватизацию и отчуждение жилой площади в домах, определенных к сносу.
Заявители обратились в суд с жалобой на указанный отказ, ссылаясь на то, что им нарушены их права. В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. К перечисленному выше перечню квартира заявителей не относится, в связи с чем суд счел жалобу Н. обоснованной (решение Чертановского районного суда г. Москвы № 801/99).
М. обратилась в суд с иском к ДЖПиЖФ г. Москвы о признании незаконным отказа в приватизации и об обязании заключить договор передачи жилья в собственность, мотивируя его тем, что законных оснований для отказа в приватизации занимаемого ею жилого помещения не было, в частности, дом, в котором она проживала, не относился к числу аварийных, в нем был проведен капитальный ремонт.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 № 71 «О содействии развитию НИИ нейрохирургии им. академика Н. Н. Бурденко РАМН», в соответствии с которым спорный дом был закрыт к приватизации. Суд счел иск подлежащим удовлетворению.
Ограничения в приватизации жилых помещений установлены Законом о приватизации. Так, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Но, согласно ответу Генеральной дирекции по обеспечению объектов городской инфраструктуры, Межведомственная комиссия г. Москвы вопрос о признании спорного дома аварийным не рассматривала.
Таким образом, ответчик не представил доказательств того, что дом был признан аварийным в установленном порядке.
Постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 № 71 ограничивает право граждан на приватизацию жилых помещений, предоставленное им Законом о приватизации. Поскольку в этой части данное Постановление не соответствует Закону о приватизации, то в ней оно применяться судом не может (решение Тверского районного суда г. Москвы № 61/00).