Содержать недвижимость в Крыму для украинцев сложно и затратно, но и продать ее подчас непросто.
Domik.ua разбирался в особенностях продажи гражданами Украины недвижимости на Крымском полуострове.
Сложности перевода
Продать недвижимость в Крыму можно как на территории Украины, так и непосредственно на полуострове. Проблема в том, что продажа в Украине не будет легитимной по российскому законодательству, действующему в Крыму, а продажа по российским законам не будет признана в Украине.
В большинстве случаев, недвижимость крымчан внесена в украинский реестр недвижимости. Для Крыма он закрыт, однако данные, внесенные в реестр до аннексии, остаются действительными. Но все сделки с крымской недвижимостью, заключенные по украинским законам после присоединения полуострова к РФ, там считаются незаконными.
Читайте также: Украинские документы на недвижимость в Крыму менять не нужно
Сегодня продать недвижимость в Крыму можно только по российскому законодательству. Для этого нужно внести данные о квартире или доме в Росрегистр (Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру республики Крым). При этом, все правоустанавливающие документы должны быть переведены на русский язык. Осуществляется такой перевод прямо в Росрегистре и стоит около 2400 рублей за 1 страницу (цена может варьироваться в зависимости от города).
Кроме правоустанавливающих документов для внесения информации в Росрегистр необходимо предоставить новый техпаспорт объекта (в виде книжечки).
Регистрация осуществляется в течение полутора месяцев.
Примечательно, что год назад отделения Росрегистра были только в Севастополе и Симферополе. Сегодня они есть почти во всех городах полуострова. Чтобы подать документы для регистрации, необходимо зарегистрироваться в электронной очереди или взять талон, и в определенное время принести необходимые документы в выбранное отделение.
Читайте также: Как создавали Госрегистр в Крыму
Процедура вроде бы проста, и все же, украинцы, которым уже доводилось продавать крымскую недвижимость, рекомендуют поручить процедуру внесения в реестр агенту, занимающемуся продажей квартиры. Для этого на имя агента необходимо написать доверенность, стоимость ее составляет от 1000 рублей, и в разных городах может отличаться.
Способы продажи, необходимые документы и расходы
Оформить продажу недвижимости можно двумя способами – при помощи нотариуса и через самостоятельную регистрацию сделки в Росрегистре. Первый способ надежней, но на порядок дороже, потому большинство покупателей и продавцов стремятся оформлять сделки самостоятельно.
Так, оформление сделки через нотариуса стоит от 20 до 30 тысяч рублей, через Росрегистр – 2000 рублей.
Документы, необходимые для регистрации сделки, могут быть как украинского, так и российского образца, но документы украинского образца должны быть переведены на русский язык.
При посредстве нотариуса оформляется стандартная нотариальная сделка.
Необходимые документы:
— правоустанавливающие документы на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или мены и т.д.;
— технический паспорт на квартиру или дом, или же кадастровый паспорт, если документы российского образца;
Так выглядит кадастровый паспорт на квартиру
— копия лицевого счета;
— справка о составе семьи (количество проживающих в квартире);
— акт о том, что в квартире не проживают несовершеннолетние. Такой акт составляется непосредственно продавцом, подписывается его соседями и регистрируется в ЖЭКе или, если дом частный, в уличном комитете;
— согласие на продажу супруга, если недвижимость была приобретена в браке;
— свидетельство о браке;
— оригинал и копия паспорта;
— оригинал и копия миграционной карты;
— СНИЛС (пенсионное страховое свидетельство, которое должен получить каждый нерезидент, заключающий какие-либо сделки с недвижимостью);
— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
При нотариальном оформлении сделки оплачиваются только услуги нотариуса . Сбора в пенсионный фонд нет, экспертная оценка недвижимости не обязательна. Госпошлину в размере 1% стоимости платит покупатель – за регистрацию права собственности.
Стоимость нотариальных услуг формируется нотариусами произвольно, но поскольку в большинстве крымских городов частных нотариусов немного, у всех сумма обычно одинакова.
Нотариальная сделка регистрируется в течение 5 рабочих дней.
Если же сделка оформляется без нотариуса, покупателю и продавцу нужно зарегистрироваться в электронной очереди и в определенное время прийти в отделение Росрегистра с тремя экземплярами подписанного между ними договора (один получает покупатель, второй — продавец, третий остается в Росрегистре). Образцы договора можно найти в интернете, они должны быть прошиты и подшиты к передаточному акту. Такой договор заверяется только подписями продавца и покупателя. Кроме договора, предоставляются те же документы, что и при нотариальном оформлении, а также «свидетельство о государственной регистрации права», в котором содержится пункт «существующие ограничения и обременения не выявлены», и акт об оценке объекта недвижимости – при таком способе регистрации он обязателен.
В таком случае переход права собственности регистрируется в течение 18 дней.
Подводные камни
При продаже недвижимости в Крыму и продавцы, и покупатели сталкиваются с рядом, мягко говоря, неудобств.
Во-первых, это невозможность проверить, не находятся ли квартира или дом в залоге, ипотеке и не наложен ли на них арест в Украине. Поскольку Крым отключен ото всех украинских реестров, законно взять справку об отсутствии обременений невозможно. Впрочем, при регистрации сделки через нотариуса, последние находят возможность связаться со своими украинскими коллегами и проверить отсутствие обременений. При регистрации сделки самостоятельно, обременения вообще не проверяются.
Читайте также: Парламент сделал Реестр недвижимости общедоступным
Вторая сложность – вывезти деньги. Крымчане и россияне наотрез отказываются покупать недвижимость за доллары – только за рубли. Таким образом, продавцы получают на руки довольно крупную сумму денег, которые каким-то образом необходимо перевезти через границу, ведь в Крыму не работает ни один украинский банк. Кроме того, при пересечении границы, провезти можно сумму, эквивалентную 10 тысячам евро. Стандартная крымская квартира на побережье стоит в несколько раз дороже. Единственный выход – взять в поездку друзей, в количестве, достаточном для того, чтобы каждый из них задекларировал не более 10 тысяч евро или эквивалент этой суммы.
Еще одна неприятность для украинских продавцов в Крыму – подоходный налог для нерезидентов в размере 30% дохода, который оплачивается в конце налогового года. Понятно, что украинцы не обязаны подавать налоговые декларации в фискальные органы РФ, потому могут и не платить этот налог. Но только в том случае, если не собираются возвращаться на полуостров, пока тот пребывает в составе России: в случае неуплаты налога, их туда просто не пустят. Конечно, можно существенно занизить в договоре сумму сделки или вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Однако российское законодательство мотивирует россиян все делать по закону: гражданин, купивший недвижимость у нерезидента, на 3 года освобождается от подоходного налога.
Читайте также: Налогообложение недвижимости и сделок
Тем не менее, нередко продавцы договариваются с покупателями о заключении вместо договора купли-продажи договора дарения – в таком случае, налог в размере 13% формально платит покупатель, но стороны, как правило, договариваются о разделе суммы налога пополам.
Что заставляет украинцев избавляться от недвижимости в Крыму
Украинцы, живущие в других регионах страны, недвижимость в Крыму получили в силу разных причин: кому-то жилье досталось в наследство, кто-то покупал его специально – для отдыха или курортного бизнеса.
Читайте также: Сколько украинцев готовы продать свои квартиры и уехать с полуострова
Сегодня многие украинцы потихоньку распродают крымскую недвижимость. Содержать ее дорого и сложно: коммунальные платежи существенно выросли, тому же, оплачивать их надо наперед – до момента следующего посещения, сделать это дистанционно невозможно.
Проживать там постоянно украинцам тоже не слишком удобно – гражданин Украины может находиться на территории Крыма только 90 дней подряд и не более 180 дней в году – то есть, самостоятельно обслуживать курортную недвижимость проблематично. Разве что принять российское гражданство.
Крымские риелторы отмечают, что спрос на квартиры на полуострове со стороны россиян особенно активным был в феврале-апреле этого года. Сейчас спрос упал, но осенью возможно оживление. Торг во время покупки есть, но в пределах 5-10% стоимости.
Подготовила: Наталия Рева
Расселение из ветхого и аварийного жилья. Как продать и купить квартиру через электронные торги.
По закону государство предоставляет нуждающимся гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилье, новое жилье. Каков механизм расселения, какие существуют программы, что нужно делать, как подключаться к муниципальным электронным торгам – эти сложные вопросы, задаваемые простыми гражданами, часто не находят ответа ни в коридорах чиновников, ни в специализированных муниципальных центрах обслуживания.
Если вы проживаете в аварийном доме, а чтобы узнать об этом, вам нужно обратиться в администрацию города, то вы – обладатель субсидии на предоставление бесплатного жилья. Вы вправе воспользоваться возможностью выбора объекта недвижимости, который соответствует требованиям для переселения по площади, цене, техническим характеристикам, а самое главное, соответствует вашим предпочтениям и ожиданиям.
Все операции с недвижимостью в таких случаях проходят через аукцион по купле-продаже на электронно-цифровой площадке (ЭЦП), называемой электронными торгами. Электронный аукцион проводит администрация города на сайте госзакупок в соответствии с процедурой проведения торгов.
Если вы уже нашли походящую квартиру, то вам необходимо организовать подачу документов, как на квартиру, так и на продавца на электронную площадку для участия в аукционе, при этом нужно иметь электронную цифровую подпись и знать порядок и особенности работы на торгах.
Учитывая сложность нормативно-правовой базы и большое количество документов не каждый сможет самостоятельно и успешно принять участие в электронном аукционе. Именно поэтому Руснедвижимость предоставляет услуги:
- Услуга подбора объекта недвижимости по заданным Заказчиком характеристикам с организацией показов объектов.
- Комплексная услуга продажи жилого помещения от собственника или посредника на электронной площадке, включая выставление объекта на электронную площадку, участие в торгах и совершение сделки.
В чем преимущества участия в электронных аукционах вместе с компанией Руснедвижимость?
- Аккредитация на электронно-цифровой площадке аукциона госсзакупок и наличие электронно-цифровой подписи.
- Опыт работы, знание процедур, особенностей проведения электронных торгов, требований, предъявляемым к объектам недвижимости гарантируют успех в выходе на сделку.
- Быстрота и удобство, экономия времени и сил на сбор документов и подготовку к участию в аукционе.
- Компания Руснедвижимость сама вносит собственные денежные средства, необходимые для участия в электронном аукционе, в качестве обеспечения контракта. Вам не нужно искать и платить дополнительные деньги на период проведения торгов.
Порядок подготовки и проведения электронного аукциона и совершение сделки купли продажи через Руснедвижимость.
- Заключить договор оказания услуг с компанией Руснедвижимость.
- Руснедвижимость подготовит заявку на участие в закупке. Рассмотрение поданных заявок комиссией электронной площадки до 11 дней. Если эта заявка признана комиссией наиболее выгодной, то с владельцем этой недвижимости заключается муниципальный контракт.
- Руснедвижимость заключает муниципальный контракт и перечислит на торговую площадку денежные средства для обеспечения заявки. Заключенный контракт сдается на государственную регистрацию. Срок 7 дней.
- Получение контракта, прошедшего государственную регистрацию. Перечисление муниципалитетом денежных средств на расчетный счет продавца недвижимости. Возврат обеспечительного платежа с торговой площадки. Расчеты по договору оказания услуг. Срок до 60 дней.
- Переезд!
